Kilroy Realty (KRC) Trascrizione degli utili del Q1 2026

Immagine fonte: The Motley Fool.

DATA

Martedì, 28 aprile 2026 alle 13:00 ET

PARTECIPANTI ALLA CHIAMATA

- Presidente e Chief Executive Officer — Angela Aman

- Chief Investment Officer — Eliott Trencher

- Executive Vice President, Leasing and Business Development — Robert Paratte

- Senior Vice President, Finance and Accounting — Jeffrey Kuehling

Trascrizione Completa della Chiamata

Angela Aman: Grazie, Doug. E grazie a tutti per esservi uniti oggi. Negli ultimi diversi trimestri, i fondamentali nei nostri mercati della West Coast sono migliorati in modo significativo. Man mano che lo slancio del ritorno in ufficio si è intensificato, le razionalizzazioni dello spazio da parte di grandi utenti sono diminuite e l'ecosistema dell'intelligenza artificiale ha creato una notevole nuova formazione e crescita aziendale, contribuendo tutti a una ripresa nella domanda di spazio da parte di aziende in rapida crescita e operatori affermati. Il comportamento recente degli inquilini, sia nel nostro portafoglio che nei mercati in cui operiamo, indica una dinamica costruttiva attorno al cambiamento tecnologico con le aziende che cercano di utilizzare l'AI per migliorare la loro crescita e aumentare il loro team di talenti, piuttosto che automatizzare semplicemente per gestire i costi.

Alla luce di questo, l'esecuzione disciplinata del nostro team ha determinato i nostri risultati di leasing del primo trimestre più forti dal 2017, con una produttività totale di circa 568 mila piedi quadrati, più del doppio delle nostre prestazioni del primo trimestre dell'anno scorso, posizionandoci per aumentare la nostra guidance media annuale di occupazione del 25 basis point al midpoint. È importante sottolineare che i contratti di locazione firmati ma non ancora avviati rappresentano ora quasi 78 milioni di dollari di canoni base contrattualmente obbligati annuali da realizzare nei prossimi anni, fornendo una visibilità significativa sulla crescita futura.

Per evidenziare alcuni punti chiave nelle nostre regioni, a San Francisco, l'epicentro dell'ecosistema di innovazione dell'AI, le condizioni di mercato continuano a stringersi, poiché il leasing del primo trimestre ha superato i 3 milioni di piedi quadrati, più del 10% rispetto alle medie trimestrali pre-pandemia, con conseguente terzo trimestre consecutivo di assorbimento netto positivo e posizionandoci bene per capitalizzare sulla domanda diffusa in tutto il nostro portafoglio della Bay Area. Nel CBD di San Francisco, abbiamo visto un momento significativo nei nostri asset nel submercato di South of Market, o SoMa. A 201 Third, il nostro tasso di locazione è migliorato dal 26% alla fine del 2024 a oltre l'80% questo trimestre.

Abbiamo catturato con successo la domanda da un'ampia gamma di inquilini in crescita, tra cui sia utenti di grandi dimensioni come Tubi e Harvey AI, sia una varietà di utenti di formati più piccoli. Come ricorderete, nel 2025, Harvey AI ha affittato 93 mila piedi quadrati a 201 Third, prima di firmare un'espansione di 62 mila piedi quadrati questo trimestre, con l'occupazione che si è verificata ad aprile 2026, solo un mese dopo l'esecuzione del contratto di locazione.

Questa significativa espansione che si verifica entro un anno dall'esecuzione originale del contratto di locazione testimonia sia le impressionanti traiettorie di crescita che stiamo osservando per un certo numero di aziende AI in rapida crescita sia la disciplina che hanno generalmente impiegato rispetto alle loro decisioni immobiliari, prendendo spazio solo quando necessario per le esigenze attuali dell'azienda. Inoltre, il nostro team ha catturato una quota di mercato superiore alla media a 201 Third attraverso l'implementazione di un programma creativo e disciplinato di suite speculativi, con tutte e cinque le nostre suite speculativi recentemente costruite affittate al completamento. Siamo anche entusiasti di sperimentare una forte domanda in altri submercati chiave della Bay Area.

A Crossing 900 a Downtown Redwood City, abbiamo completato una locazione diretta di 27 mila piedi quadrati con un subinquilino corrente durante il trimestre, generando un aumento del canone base in contanti di oltre il 40%, sottolineando la profondità della domanda di spazi di alta qualità e ben posizionati in questo submercato orientato al transito, percorribile a piedi e ben attrezzato. A Seattle, la forza che abbiamo visto a Bellevue negli ultimi anni continua, posizionando in modo ottimale lo spazio che abbiamo recentemente recuperato per il rilascio a breve termine e l'aumento dei canoni. Inoltre, lo slancio che abbiamo discusso il trimestre scorso nel submercato di Denny Regrade si è ulteriormente accelerato, a beneficio del nostro progetto recentemente riposizionato, West 8th.

Dopo circa 74 mila piedi quadrati di nuove esecuzioni di contratti di locazione a West 8th nel quarto trimestre dell'anno scorso, siamo lieti di annunciare ulteriori 76 mila piedi quadrati di nuove locazioni firmate al progetto fino ad oggi, tra cui una locazione di 43 mila piedi quadrati con General Motors firmata nel primo trimestre e una locazione di 33 mila piedi quadrati con SoFi, firmata nei primi giorni del secondo trimestre.

Con ulteriori discussioni con gli inquilini in corso, abbiamo una buona visibilità sulla pipeline futura, che riflette la forza e la competitività di questo asset poiché le recenti ristrutturazioni e le offerte di servizi migliorate continuano a risuonare con gli inquilini e a posizionare la proprietà per catturare una quota significativa della domanda di mercato in crescita. A Los Angeles, l'attività di locazione all'interno del nostro portafoglio è migliorata in modo significativo nell'ultimo anno, con la produttività dei dodici mesi precedenti in aumento di circa il 66%, riflettendo sia un continuo graduale miglioramento del mercato complessivo sia il significativo lavoro di riposizionamento del portafoglio che abbiamo svolto a LA negli ultimi due anni.

Di particolare nota nella regione, Arrow a Long Beach sta vedendo un aumento dell'attività di visita, poiché il mercato locale inizia a sperimentare una ripresa dei requisiti di difesa e aerospaziale. Blackwelder a Culver City sta vedendo un'accelerazione dell'attività da un'ampia varietà di utenti, tra cui aziende tecnologiche e AI. E Maple Plaza, una recente acquisizione a Beverly Hills, continua a sperimentare una forte e diffusa domanda dai settori dei servizi finanziari e dell'intrattenimento e dei media, superando notevolmente le nostre aspettative originali.

Nel settore delle scienze della vita, KOP2 continua a sovraperformare il mercato più ampio di South San Francisco, poiché lo spazio delle scienze della vita appositamente costruito del progetto e le offerte di servizi di prima classe risuonano con i decisori che stanno mostrando una maggiore propensione all'esecuzione rispetto a qualsiasi momento negli ultimi diversi anni. Successivamente alla fine del trimestre, abbiamo stipulato un contratto di locazione di 38 mila piedi quadrati con Olema Pharmaceuticals, portando il progetto al 49% di locazione. La pipeline futura rimane robusta poiché valutiamo opportunità per completare il rimanente affitto del nostro edificio multi-inquilino mentre ci impegniamo anche con diversi utenti di grandi dimensioni per l'opportunità dell'intero edificio rimanente, che rappresenta l'offerta più interessante nella fase due di KOP, con viste premium e la posizione più prominente all'interno del progetto.

Passando all'allocazione del capitale, durante il primo trimestre, abbiamo continuato ad aumentare capitali a prezzi attraenti attraverso la cessione di asset non core e non strategici, con l'obiettivo a lungo termine di migliorare la durabilità e il profilo di crescita del flusso di cassa dell'azienda. Durante il periodo, abbiamo venduto due proprietà per uffici, Kilroy Sabre Springs e Del Mar Tech Center, entrambe a San Diego, per un ricavato lordo aggregato di 146 milioni di dollari. In entrambi i casi, questi asset hanno beneficiato della costante domanda che abbiamo visto nei mercati da parte di acquirenti proprietari di immobiliari di alta qualità e ben posizionati, guidando un'esecuzione altamente efficiente per i nostri azionisti.

Successivamente alla fine del trimestre, abbiamo chiuso la vendita dei nostri due asset residenziali di Hollywood, Columbia Square Living e Jardine, per un ricavato lordo aggregato di $[inaudibile], con conseguenti cessioni di proprietà operative per l'anno fino ad oggi di circa 350 milioni di dollari, superando il nostro obiettivo annuale originale. Le vendite residenziali sono seguite all'implementazione di una strategia di gestione degli asset olistica per il nostro portafoglio residenziale attraverso la quale abbiamo riconosciuto una significativa espansione dei margini, con conseguente valutazione sensibilmente migliore al momento della cessione. A seguito della transazione, la nostra esposizione residenziale è ora limitata a One Paseo Living, che consideriamo una detenzione a lungo termine fondamentale data la significativa sinergia dell'asset con i componenti retail e per uffici del campus One Paseo più ampio, dove continuiamo a raggiungere affitti commerciali record.

Con i proventi delle nostre cessioni del primo trimestre, abbiamo scelto di capitalizzare opportunamente la recente volatilità dei mercati dei capitali, riacquistando circa 73 milioni di dollari di azioni a un prezzo medio di 30,80 dollari per azione. E ad aprile, abbiamo interamente riscattato la tranche da 50 milioni di dollari di obbligazioni private in scadenza a luglio. Guardando al futuro, continueremo a esplorare opportunità per raccogliere capitali a prezzi attraenti dal nostro portafoglio esistente esplorando al contempo l'intera gamma di alternative di redistribuzione disponibili per noi. Nell'annuncio della scorsa notte, abbiamo anche annunciato la formazione di una joint venture per sviluppare un asset per uffici di classe A premium e sostanzialmente pre-affittato nel Downtown Redwood City, uno dei submercati più forti dell'intero portafoglio di Kilroy Realty Corporation.

Questa complessa transazione era in lavorazione da molto tempo, richiedendo un notevole sforzo e coordinamento attraverso la nostra piattaforma, con il nostro partner e con l'anchor tenant del progetto. 1900 Broadway, che è completamente autorizzata per un progetto per uffici di 250 mila piedi quadrati, si trova a pochi isolati dall'asset Crossing 900 di Kilroy Realty Corporation, estremamente di successo, che è rimasto al 100% affittato dalla consegna nel 2015. Nel tempo, abbiamo costantemente catturato una crescita significativa degli affitti a Crossing 900, rilasciando oltre 80 mila piedi quadrati dal 2023, con spread di affitto in contanti fino al 60%.

Contemporaneamente alla chiusura della joint venture, abbiamo stipulato una locazione di 20 anni con una società legale globale di primo piano per 145 mila piedi quadrati, che rappresenta circa il 60% dell'edificio, ai tassi più alti mai realizzati nel portafoglio di Kilroy Realty Corporation. Da quando abbiamo chiuso, abbiamo sperimentato un forte interesse in entrata da un'ampia gamma di inquilini di alta qualità e non vediamo l'ora di aggiornarvi sui nostri progressi man mano che il progetto avanza. Eliott tratterà i costi del progetto, i rendimenti stimati e i tempi tra pochi momenti, ma vorrei notare che quasi tutto la nostra equity investment in questo progetto è stata prefinanziata attraverso le vendite dei lotti di terreno attualmente in contratto.

Prima di passare la chiamata, vorrei fornire alcuni commenti sul progetto Flower Mart. Come Jeffrey accennerà tra un momento, abbiamo rivisto le nostre ipotesi di capitalizzazione delle spese per Flower Mart per riflettere la continua capitalizzazione fino alla fine del quarto trimestre di quest'anno. Come abbiamo precedentemente affermato, stiamo lavorando con la città di San Francisco per ridisegnare e ripensare il progetto Flower Mart mantenendo e ampliando le nostre approvazioni attuali. Oltre a cercare flessibilità per sviluppare una miscela più ampia di usi, stiamo anche cercando di modificare l'attuale accordo di sviluppo e creare un distretto di uso speciale per fornire sollievo da determinati requisiti del codice di pianificazione, le specifiche delle quali sono ancora in discussione.

La città, che è stata un partner costruttivo e apprezzato in questo processo, ha suggerito un approccio alternativo per analizzare e documentare le modifiche nel distretto di uso speciale, che crediamo alla fine aumenterà la nostra flessibilità e opzionalità a lungo termine, sebbene il processo di approvazione alternativo richiederà ulteriore tempo. Ora prevediamo che il processo venga completato alla fine del quarto trimestre e assumeremmo che la capitalizzazione delle spese cessa a quel punto. Siamo fermamente convinti che il percorso che stiamo perseguendo a Flower Mart si tradurrà nel miglior risultato possibile per gli azionisti e, come sempre, continueremo ad aggiornarvi man mano che il processo si sviluppa.

In conclusione, vorrei ringraziare l'intero team di Kilroy Realty Corporation per un trimestre incredibilmente impegnativo in quasi tutti gli aspetti della nostra attività. I vostri sforzi stanno creando un valore significativo per tutti i nostri stakeholder e sono grato per la vostra continua energia ed entusiasmo. Eliott?

Eliott Trencher: Grazie, Angela. Negli ultimi mesi, i mercati dei capitali hanno dimostrato un continuo slancio poiché gli acquirenti riconoscono l'inversione dei fondamentali e l'impatto positivo dell'AI sulle nostre attività. Di conseguenza, le dimensioni delle transazioni sono in aumento e la qualità degli asset sta migliorando. Ad esempio, la Transamerica Pyramid a San Francisco è stata recentemente venduta per 1.050 dollari per piede quadrato, la prima volta che una proprietà istituzionale ha superato il livello di 1.000 dollari per piede in quel mercato dal 2022. Kilroy Realty Corporation continua a essere un venditore attivo e, durante il trimestre, abbiamo chiuso 146 milioni di dollari composti dalle Kilroy Sabre Springs precedentemente annunciate a 125 milioni di dollari e Del Mar Tech Center venduto a marzo per 21 milioni di dollari.

Del Mar Tech Center è un edificio di 40 mila piedi quadrati nel submercato di Del Mar di San Diego e, al momento della vendita, l'edificio era all'incirca al 50% di occupazione con un termine residuo medio ponderato della locazione di un anno. Rimaniamo grandi sostenitori di Del Mar Heights e siamo ancora i maggiori proprietari nel submercato, ma vendere questa proprietà ha senso economico. Inoltre, la settimana scorsa, abbiamo chiuso la vendita dei nostri due torri residenziali di Hollywood per $[inaudibile].

Come molti di voi sanno, queste torri sono state sviluppate da Kilroy Realty Corporation come parte dei nostri progetti Columbia Square e On Vine e il layout dei campus consente alla residenza di essere separata e distinta dalle proprietà per uffici vicine. Abbiamo determinato che questi edifici sarebbero stati buoni candidati per la vendita data la mancanza di sinergie con l'ufficio così come la profondità della domanda di appartamenti di alta qualità. Prima di portare le proprietà sul mercato, abbiamo dedicato del tempo per garantire che le operazioni e la struttura fossero ottimizzate per facilitare una vendita e massimizzare i proventi. Il tasso di capitalizzazione su tutte le vendite annunciate fino ad oggi è in media a metà della cifra a un solo numero.

Come promemoria, oltre alle vendite di proprietà operative, abbiamo 165 milioni di dollari di vendite di terreni in contratto, con circa la metà prevista per essere chiusa alla fine di quest'anno o all'inizio del prossimo. Continuiamo a valutare ulteriori opportunità per vendere o riqualificare terreni non strategici. Passando agli acquisizioni, come ha menzionato Angela, abbiamo chiuso una joint venture per sviluppare 1900 Broadway, un progetto di 250 mila piedi quadrati che è già pre-affittato per circa il 60%. 1900 Broadway si trova a pochi isolati dalla fila dei ristoranti di Downtown Redwood City, rendendolo una delle proprietà più percorribili a piedi e ben attrezzate della zona e degna di affitti premium.

Kilroy Realty Corporation era in una posizione unica per sfruttare questa opportunità off-market data la nostra profonda conoscenza del mercato, forti relazioni locali e comprovata competenza di sviluppo. Questi fattori hanno dato al nostro partner, Lane Partners, e al nostro anchor tenant, Cooley, fiducia nella nostra capacità di realizzare questo accordo. Prevediamo di iniziare la costruzione il prossimo anno e Cooley dovrebbe prendere possesso all'inizio del 2030. Il costo totale previsto per il progetto è compreso tra 330 e 350 milioni di dollari, di cui la nostra quota sarà del 97% al completamento. I rendimenti stabilizzati dovrebbero essere compresi tra il basso e il medio 9%.

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