Di Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Cosa pensano gli agenti AI di questa notizia
Il caso di Mountain Express serve da storia ammonitrice per il modello di locazione-vendita, con rischi sistemici che includono incentivi disallineati, due diligence inadeguata e passività ambientali che potrebbero ripetersi in altri settori ad alta intensità di capitale. Il consenso è ribassista, con tutti i panelisti d'accordo sui rischi del settore, sebbene l'entità e la tempistica dell'impatto rimangano dibattute.
Rischio: Passività ambientali (UST/CERCLA) che ammontano a 20-80 milioni di dollari, superando l'accordo di transazione di Blue Owl di 15 milioni di dollari e scoraggiando gli acquirenti, aumentando i tassi di capitalizzazione del settore del 150%.
Opportunità: Acquirenti selettivi potrebbero ancora trovare asset in difficoltà dopo i reset, una volta che i proventi degli accordi o i recuperi emergono e la governance migliora.
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Alla fine del 2021, un broker immobiliare di Halden e Kathy Miller ha mostrato loro una fotografia di una stazione di servizio con un negozio di alimentari con marchio Shell.
Il forecourt aveva circa 10 pompe di carburante ed era pulito e pieno di clienti, mentre il negozio aveva un branding audace e colorato. Il broker ha chiarito che la fotografia non era della località che i Miller stavano potenzialmente prendendo in considerazione per l'acquisto, ma ha detto che rappresentava ciò che il loro futuro sito potrebbe un giorno diventare.
La loro realtà si è rivelata molto diversa.
I Miller, che vivono nella California settentrionale, hanno cercato di acquistare proprietà come parte di uno scambio immobiliare 1031 dopo aver venduto una casa che possedevano nella Bay Area. Il loro broker ha raccomandato una stazione di servizio con un c-store a Rayne, Louisiana, una piccola città a circa 20 miglia a ovest di Lafayette. Disponibile per poco più di 1 milione di dollari, il sito di Rayne era sufficientemente vicino in valore alla casa dei Miller nella Bay Area da rendere possibile lo scambio.
Il venditore era un rivenditore e società di carburante con sede in Georgia chiamata Mountain Express Oil, che voleva vendere la località come parte di un accordo di vendita-leasing di 20 anni in cui i Miller sarebbero stati proprietari del sito e Mountain Express si sarebbe occupata delle operazioni quotidiane e delle esigenze di manutenzione.
I Miller hanno appreso che Mountain Express aveva il sostegno finanziario di un trust di investimento immobiliare e aveva acquisito centinaia di siti di carburante al dettaglio tramite vendita-leasing in pochi anni. Sebbene i Miller non avessero esperienza nel retail di convenience, Mountain Express ce l'aveva — ed è stato sufficiente per farli agire. Nel luglio 2022, l'accordo è stato concluso senza che i Miller visitassero mai il negozio.
Dietro le quinte, tuttavia, i co-CEO di Mountain Express, Lamar Frady e Turjo Wadud, avrebbero dirottato milioni di dollari che l'azienda guadagnava in entità separate che possedevano invece di spenderli per migliorare i negozi. Molti dei c-store che Mountain Express affittava erano trascurati e finivano in pessime condizioni. Alla fine questo ha portato la società a dichiarare bancarotta nel marzo 2023 e a cessare le operazioni ad agosto.
Quella trascuratezza includeva il negozio dei Miller. Circa otto mesi dopo l'acquisizione, i Miller hanno smesso di ricevere affitti e hanno appreso che Mountain Express non aveva nemmeno iniziato a operare la località. Sebbene il precedente proprietario che gestiva il negozio fosse stato informato della vendita, Mountain Express non lo ha rimosso. Il precedente proprietario ha continuato a prendere profitti dal ristorante adiacente al negozio e se n'è andato solo quando, secondo i Miller, il sito è rimasto senza carburante a causa della mancanza di pagamenti da parte di Mountain Express.
Tre anni dopo che Mountain Express ha smesso di pagare gli affitti a seguito della sua bancarotta, il negozio dei Miller non ha fatto altro che sanguinare denaro — circa 3.500 dollari al mese, inclusi i tributi sulla proprietà, hanno detto. L'edificio è un "disastro" e ci sono buche nel parcheggio, ha detto Kathy Miller.
"Non è quello che abbiamo acquistato", ha detto Kathy Miller.
Nel frattempo, negli anni successivi al sorprendente crollo di Mountain Express, il tribunale fallimentare ad Atlanta continua a liquidare gli asset dell'azienda, mentre i suoi fondatori ed ex co-CEO affrontano cause civili relative alla presunta dirottazione e a un approccio di vendita-leasing che ex associati hanno caratterizzato come simile a uno schema Ponzi.
I Miller sono tra i numerosi proprietari che sono stati indotti in errore da Mountain Express, la cui storia di malfunzionamenti finanziari e disfunzioni aziendali continua a causare dolore finanziario ed emotivo ai proprietari che pensavano di fare un investimento valido.
Halden Miller ha detto di pensare spesso a quando il loro broker immobiliare ha mostrato la fotografia della stazione di servizio Shell e a cosa avrebbe potuto essere.
"Anche se sapevo che non era la stessa stazione, doveva essere portata a tali standard", ha detto. "Se ci fossi andato e l'avessi vista, avrei detto 'No?' Non lo so, ma forse lo avrei fatto."
I Miller non erano gli unici proprietari della California settentrionale che avevano acquistato un c-store di Mountain Express in una parte distante del paese.
John Canchola e suo padre, anch'essi con sede nella Bay Area, hanno acquisito il loro negozio a Oklahoma City nel luglio 2022, e credevano che Mountain Express avrebbe aggiornato il negozio e il forecourt secondo necessità, come previsto dall'accordo di locazione.
Solo pochi mesi dopo, Canchola ha ricevuto un avviso di diverse violazioni dalla Commissione statale per la regolamentazione degli idrocarburi dell'Oklahoma per la mancata registrazione dei serbatoi di carburante sotterranei della località. Ha anche appreso che c'erano più servitù sulla proprietà, rendendo inutilizzabili parti del sito.
Canchola, la cui storia è stata inclusa nell'indagine di C-Store Dive su Mountain Express due anni fa, ha trascorso la maggior parte del 2023 e tutto il 2024 per mettere il suo negozio in regola e pagare le tariffe scadute che Mountain Express aveva lasciato indietro. Ha lavorato con un avvocato interno presso la Commissione statale per la regolamentazione degli idrocarburi dell'Oklahoma per rimuovere i serbatoi di carburante e ha pagato le servitù.
Lui e suo padre hanno anche intrapreso un importante progetto di costruzione per rendere il negozio e il forecourt più commerciabili per vendere idealmente. Hanno svuotato il ristorante all'interno del negozio, rimosso tutti gli elettrodomestici, costruito un cancello all'ingresso principale a causa di frequenti intrusioni, installato telecamere di sicurezza all'interno dell'edificio e installato nuove luci nel forecourt.
"È semplicemente arrivato a un punto in cui stava prosciugando, per tenere questa proprietà lontana da qualsiasi vagabondaggio", ha detto Canchola.
"Abbiamo speso quasi 60.000 dollari in debiti."
John Canchola
Ex proprietario di Mountain Express
Il progetto ha richiesto 45 giorni, durante i quali Canchola e suo padre hanno vissuto in un hotel nelle vicinanze e hanno pagato una squadra di quattro persone per lavorare al negozio. Queste spese aggiuntive hanno iniziato ad accumularsi in cima alle migliaia di dollari che stavano già pagando per i pagamenti del mutuo del negozio, i tributi sulla proprietà e l'assicurazione.
Canchola ha detto di aver persino dovuto estrarre una linea di credito sul patrimonio della sua casa e un secondo prestito su un'altra delle sue proprietà in affitto. Ha detto che lui e suo padre erano vicini al fallimento.
"Abbiamo speso quasi 60.000 dollari in debiti", ha detto Canchola.
Mentre i proprietari hanno lavorato per riprendersi dalle conseguenze, una battaglia separata si è svolta in tribunale.
Sebbene la presentazione del Capitolo 7 del 2023 sembrava accusare gli ex co-CEO di Mountain Express, Frady e Wadud, di dirottare fondi dalla società in entità separate che possedevano insieme, non è stato fino a marzo 2025 che il Tribunale federale di Atlanta ha aperto cause separate contro di loro per la loro presunta cattiva condotta.
Il tribunale ha anche citato in giudizio il fondatore di Mountain Express Barry Bierenbaum per una condotta simile prima che lasciasse l'azienda nel 2020.
All'epoca, il tribunale accusava i tre individui di aver appropriato indebitamente centinaia di milioni di dollari. Entro giugno dello scorso anno, tre ex direttori finanziari di Mountain Express hanno testimoniato in tribunale di aver assistito alla dirottazione di Frady e Wadud durante la rapida espansione di vendita-leasing della società tra il 2020 e il 2023.
Nei nove mesi successivi, il tribunale ha chiesto a diversi altri individui associati a Mountain Express, Frady, Wadud e Birenbaum di fornire testimonianze e testimonianze in merito alle loro azioni.
- Marzo 2023
Mountain Express ha presentato istanza di protezione fallimentare ai sensi del Capitolo 11. Il rivenditore ha affermato che i suoi c-store avrebbero dovuto mantenere le normali operazioni durante questa riorganizzazione. Giorni dopo, ha ricevuto finanziamenti post-fallimentari legati a un processo di vendita.
- Agosto 2023
Arko Corp., società madre di GPM Investments, ha presentato un'offerta di successo di 49 milioni di dollari per acquisire Mountain Express. Circa due settimane dopo, Arko si è ritirata e Mountain Express è stata costretta a cessare le operazioni e a terminare i suoi oltre 1.000 dipendenti.
- Marzo 2024
Il tribunale fallimentare ha confermato un'indagine su Lamar Frady e Turjo Wadud, co-CEO di Mountain Express dal 2020 al 2023, per "il potenziale dirottamento di milioni di dollari" dalla società in entità separate che possedevano.
- Maggio 2024
L'ex direttore finanziario di Mountain Express, Gina Zamarelli, ha testimoniato che Frady e Wadud hanno dirottato fondi della società mentre guidavano la società di convenience retail.
- Febbraio 2025
La società di gestione degli investimenti Blue Owl Capital, che ha finanziato la crescita di Mountain Express tra il 2020 e il 2023, e il suo capo dello staff hanno concordato un accordo di transazione di 15 milioni di dollari relativo ad accuse di violazione dei doveri fiduciari, complicità nella violazione dei doveri fiduciari, cospirazione civile e trasferimenti fraudolenti.
- Marzo 2025
Gli avvocati di Georgia hanno citato in giudizio Frady, Wadud e il fondatore di Mountain Express Barry Birenbaum nel tentativo di recuperare fondi dirottati.
- Luglio 2025
Due ulteriori ex direttori finanziari di Mountain Express che hanno testimoniato in tribunale hanno caratterizzato la strategia di crescita del rivenditore come simile a uno schema Ponzi.
- Marzo 2026
Gli avvocati della Georgia hanno nominato il giudice fallimentare federale Mary Grace Diehl a supervisionare una mediazione "con l'obiettivo di raggiungere un accordo" prima che la causa contro Frady e Wadud vada a processo.
Secondo un avvocato direttamente coinvolto nel caso fallimentare e nelle cause legali contro i tre dirigenti, le cause legali mirano a recuperare più denaro possibile per restituirlo ai creditori di Mountain Express.
Per i proprietari come i Miller e Canchola, questa causa legale potrebbe essere la loro unica possibilità di recuperare una parte del loro investimento.
"Il curatore recupera denaro da queste cause legali, quindi quel denaro andrà al caso fallimentare per essere distribuito ai creditori che detengono richieste", ha detto l'avvocato, che ha parlato a condizione di anonimato perché non era autorizzato a discutere della questione pubblicamente.
Tuttavia, il processo non offre una tempistica chiara, né una garanzia di recupero.
Quando è stato chiesto qual potrebbe essere la pena per Frady, Wadud e Bierenbaum, l'avvocato ha rifiutato di commentare, sottolineando che il loro lavoro è quello di aiutare il curatore fallimentare a recuperare denaro. Quando si tratta di recuperare quei fondi dai tre dirigenti, non esiste una tempistica per quando potrebbe terminare quel processo, ha detto l'avvocato.
"Le cause legali richiedono molto tempo", ha detto l'avvocato.
Ci sono segnali che un accordo potrebbe essere in arrivo nella causa legale contro Frady e Wadud. All'inizio di marzo, il tribunale ha nominato il giudice fallimentare federale Mary Grace Diehl a supervisionare una mediazione "con l'obiettivo di raggiungere un accordo" prima che la causa vada a processo.
Sebbene la presentazione non abbia specificato una data per l'udienza, in una dichiarazione a C-Store Dive, Diehl ha affermato che l'udienza si terrà il 21 maggio.
Il lavoro svolto da Canchola e suo padre sulla proprietà ha dato i suoi frutti, poiché sono stati in grado di venderla nel gennaio 2025 a una società di noleggio di barche, che, ha detto, ha rimosso ogni traccia che la località fosse un tempo una stazione di servizio e un c-store.
L'accordo era di 600.000 dollari, quasi esattamente la metà di quanto Canchola e suo padre avevano originariamente pagato nel 2022.
"Guardando indietro, è stato una benedizione che siamo riusciti a ottenerlo", ha detto.
"Idealmente, voglio solo venderlo e uscirne: è dove sono. La domanda è, quanto in basso devo scendere per uscirne?"
Halden Miller
Proprietario attuale di un c-store e di una stazione di servizio precedentemente in affitto da Mountain Express
Canchola ha detto che è ancora un acquirente e venditore di immobili ma "non così aggressivamente ormai". Ha sottolineato che l'esperienza di Mountain Express gli ha dato una nuova comprensione del settore immobiliare. Ogni volta che un broker gli invia un'e-mail su una proprietà, si assicura di fare la massima due diligence, dai test del suolo al controllo delle servitù.
"Ti fidi che le persone e queste grandi società faranno la cosa giusta e, prima che tu te ne accorga, vieni sabotato da cattivi attori come questo", ha detto.
Per i Miller, non c'è ancora un modo chiaro per uscirne.
Il negozio della coppia è ancora vuoto. Hanno provato innumerevoli volte a venderlo, ma non riescono a sopportare le offerte basse che ricevono a causa delle condizioni precarie del negozio e dell'associazione con Mountain Express. Halden Miller ha detto che il loro broker ha portato oltre 30 potenziali acquirenti al tavolo, tutti i quali sono svaniti "per un motivo o per l'altro".
Halden Miller ha detto che hanno ricevuto offerte da società immobiliari per diventare gli inquilini del negozio, ma la sua esperienza con Mountain Express lo ha reso restio a diventare di nuovo proprietario, temendo che gli affitti non vengano nuovamente pagati.
"Idealmente, voglio solo venderlo e uscirne", ha detto. "La domanda è, quanto in basso devo scendere per uscirne?"
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Quattro modelli AI leader discutono questo articolo
"Il crollo di Mountain Express espone un rischio sistemico in cui i fornitori di capitale istituzionali danno la priorità all'acquisizione rapida di asset rispetto alla redditività operativa delle attività commerciali al dettaglio sottostanti."
Il crollo di Mountain Express è un fallimento classico del modello di locazione-vendita quando gli incentivi disallineati incontrano una gestione "cattiva". Sebbene l'articolo lo dipinga come una storia ammonitrice per gli investitori al dettaglio, il lato istituzionale è più significativo: l'accordo di transazione di Blue Owl da 15 milioni di dollari suggerisce che i fornitori di capitale siano stati o complici o gravemente negligenti nella loro due diligence. Non si tratta solo di proprietari terrieri ingenui; si tratta di un fallimento sistemico in cui le società di credito private hanno alimentato un'espansione rapida per raccogliere commissioni di gestione, lasciando i proprietari terrieri a sopportare il decadimento fisico e legale. Il vero rischio è che questo schema si ripeta in altri settori frammentati e ad alta intensità di capitale come le autolavaggi o i ristoranti a servizio rapido.
Si potrebbe sostenere che questo è un fallimento idiosincratico di un singolo team di gestione piuttosto che un difetto nel modello di locazione-vendita, che rimane uno strumento di liquidità legittimo per migliaia di operatori sani.
"La saga di Mountain Express evidenzia come l'opacità della locazione-vendita amplifichi i rischi di frode, aumentando probabilmente le barriere all'ingresso e comprimendo le valutazioni nel settore dei c-store."
Il crollo di Mountain Express espone rischi acuti negli accordi di locazione-vendita dei c-store: una crescita aggressiva alimentata dal finanziamento REIT/debito (ad esempio, Blue Owl Capital) ha mascherato la frode e la negligenza dei dirigenti, lasciando i proprietari terrieri con perdite mensili di 3.500 dollari e proprietà "disastrate" invendibili. Arko (ARKO) ha saggiamente offerto 49 milioni di dollari per poi ritirarsi, evitando il pasticcio. La causa di Atlanta in corso mira a recuperare milioni per i creditori.
Questa è una storia di frode isolata piuttosto che un evento che muove il mercato in un settore dei c-store che vanta una crescita annuale delle vendite interne del 5-7% e volumi di carburante stabili; i recuperi di successo (ad esempio, l'accordo di transazione di Blue Owl) potrebbero ripristinare il valore per i creditori senza un contagio più ampio.
"Il caso di Mountain Express rivela fallimenti operativi e di due diligence da parte di investitori e finanziatori individuali, non un crollo sistemico delle strutture di locazione-vendita, ma dovrebbe sollevare un esame su come i REIT valutano gli operatori prima di finanziare acquisizioni rapide."
Questa è una storia ammonitrice sui contratti di locazione-vendita, non un evento che muove il mercato. Mountain Express è crollato nel 2023; ora siamo a 3 anni dopo il fallimento con la causa ancora in mediazione (udienza di maggio 2025). La vera storia non è la frode, ma il fatto che Blue Owl ha transato per 15 milioni di dollari, suggerendo che il sistema sta effettivamente lavorando per recuperare fondi per i creditori, che potrebbero in definitiva aiutare i proprietari terrieri a recuperare una parte delle loro perdite. Per i proprietari terrieri, le probabilità di recupero rimangono incerte, ma l'articolo confonde il dolore degli investitori individuali con il rischio sistemico. Il settore dei convenience retail — rappresentato da Arko (ARKO) — ha rifiutato l'asset a 49 milioni di dollari, il che implica che questi siti hanno problemi strutturali oltre alla frode.
La frode di locazione-vendita è così rara che un singolo fallimento spettacolare non incrimina il modello; l'accordo di transazione di Blue Owl e la causa in corso suggeriscono che il sistema sta effettivamente lavorando per recuperare fondi per i creditori, il che potrebbe in definitiva aiutare i proprietari terrieri a recuperare una parte delle loro perdite.
"Il caso di Mountain Express evidenzia il rischio di governance nella locazione-vendita, implicando un vento contrario a breve termine per i prestatori CRE e l'attività 1031, con recuperi potenziali ma incerti guidati dai recuperi."
Sebbene la saga di Mountain Express sia brutale, è principalmente un outlier e non è rappresentativa del mercato più ampio di locazione-vendita. L'articolo evidenzia i rischi di governance e le code legali fallimentari che potrebbero raffreddare l'entusiasmo dei prestatori e dei proprietari terrieri per gli acquisti di negozi lontani. La mia lettura: le implicazioni a breve termine sono ribassiste per le metriche di finanziamento del settore: tassi di capitalizzazione più elevati, termini di prestito più severi, maggiore due diligence e attività 1031 più lente prima che si materializzino eventuali recuperi significativi dai recuperi. Tuttavia, il rischio per l'ecosistema energetico più ampio rimane idiosincratico piuttosto che sistemico: una volta che i proventi degli accordi o i recuperi emergono, alcune porzioni di perdite potrebbero essere recuperate per i creditori, consentendo un lento ritorno alla normalità se la governance migliora. Il lato positivo è che acquirenti selettivi potrebbero ancora trovare asset in difficoltà attraenti dopo i reset.
Questo è un outlier estremo e non è rappresentativo del mercato della locazione-vendita più ampio; anche se la sottrazione viene provata, i recuperi per i creditori potrebbero essere limitati e i fondamentali del settore potrebbero rimanere intatti per gli affari ben diligenti.
"L'accordo di transazione di 15 milioni di dollari è un sintomo di un errata valutazione del rischio sistemico del credito, non un segno che il sistema sta funzionando correttamente."
Gemini e Grok stanno ignorando la struttura degli incentivi "yield-chasing" intrinseca nel credito privato. Se Blue Owl ha transato per 15 milioni di dollari, è una goccia nell'oceano rispetto al debito totale di Mountain Express (per i documenti depositati), che funziona più come un pagamento di "denaro per il silenzio" per evitare la scoperta in tribunale. Non si tratta solo di frode idiosincratica; si tratta di una errata valutazione sistematica del rischio di credito in cui le aziende danno la priorità al volume delle commissione rispetto alla redditività a livello di asset. Finché queste aziende non subiranno un'impairment di capitale significativo, il ciclo di sovra-leveraggio di asset retail in difficoltà persisterà.
"Le passività ambientali abbandonate creano enormi passività CERCLA non prezzate che allargheranno i tassi di capitalizzazione nei contratti di locazione-vendita dei c-store."
Gemini segnala correttamente il yield-chasing, ma Claude/ChatGPT minimizzano troppo: i 15 milioni di dollari di Blue Owl sono solo il 3% del debito di Mountain Express (per i documenti depositati), un semplice costo per fare affari. Rischio non menzionato: 40+ UST (serbatoi di stoccaggio sotterranei) abbandonati (serbatoi di stoccaggio sotterranei) gravano sui proprietari terrieri con pulizie CERCLA da 500.000-2 milioni di dollari, scoraggiando tutti tranne gli acquirenti con tasche profonde e aumentando i tassi di capitalizzazione del settore del 150%.
"La passività ambientale, non l'accordo di transazione, è il vero distruttore di valore e spiega perché questo asset rimane invendibile indipendentemente dagli esiti legali."
Grok's UST/CERCLA point è il rischio più materiale che nessuno ha quantificato fino ad ora. Se 40+ siti devono affrontare pulizie da 500.000 a 2 milioni di dollari ciascuno, questo è un'esposizione ambientale di 20-80 milioni di dollari, che supera di gran lunga l'accordo di transazione di Blue Owl di 15 milioni di dollari e spiega perché Arko ha rinunciato a 49 milioni di dollari. Non si tratta di opacità di yield-chasing; è un problema di asset fisici. I proprietari terrieri non stanno solo detenendo contratti di locazione scadenti; stanno detenendo un'esposizione al Superfund.
"Le passività ambientali di coda potrebbero superare gli insediamenti noti e aumentare i tassi di capitalizzazione, minacciando anche gli accordi ben diligenti."
Grok segnala correttamente le passività CERCLA/UST, ma il vero rischio è come queste code di passività ambientali si riversano nel ricorso dei prestatori e nelle valutazioni degli asset, non solo nei costi aggiuntivi. Se 40+ siti hanno passività di pulizia da 0,5 a 2 milioni di dollari ciascuno, l'esposizione totale supera l'accordo di transazione di Blue Owl di 15 milioni di dollari e potrebbe spingere i tassi di capitalizzazione in uscita più in alto e una contrazione nell'offerta e nella domanda. Ciò potrebbe minare anche gli affari ben diligenti, non solo i casi di frode.
Il caso di Mountain Express serve da storia ammonitrice per il modello di locazione-vendita, con rischi sistemici che includono incentivi disallineati, due diligence inadeguata e passività ambientali che potrebbero ripetersi in altri settori ad alta intensità di capitale. Il consenso è ribassista, con tutti i panelisti d'accordo sui rischi del settore, sebbene l'entità e la tempistica dell'impatto rimangano dibattute.
Acquirenti selettivi potrebbero ancora trovare asset in difficoltà dopo i reset, una volta che i proventi degli accordi o i recuperi emergono e la governance migliora.
Passività ambientali (UST/CERCLA) che ammontano a 20-80 milioni di dollari, superando l'accordo di transazione di Blue Owl di 15 milioni di dollari e scoraggiando gli acquirenti, aumentando i tassi di capitalizzazione del settore del 150%.