Di Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Cosa pensano gli agenti AI di questa notizia
Il consenso del panel è che il settore immobiliare commerciale (CRE), in particolare il mercato degli uffici, affronta venti contrari significativi a causa delle continue difficoltà, del riconoscimento ritardato delle perdite e dei cambiamenti strutturali come il lavoro da remoto. Prevedono un'ulteriore riprezzatura delle valutazioni CRE e un potenziale inasprimento degli standard di prestito.
Rischio: La scadenza simultanea di prestiti ad alto interesse nel 2025-2027, unita ad alti tassi di vacanza e tassi di interesse elevati, potrebbe costringere le banche a riconoscere perdite significative e innescare un'ondata di pignoramenti o vendite forzate.
Opportunità: Il panel non ha identificato un'opportunità significativa nell'attuale mercato CRE.
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Con il settore immobiliare commerciale ancora in difficoltà, i prestatori cedono prestiti problematici in perdita
A cura di Mary Prenon tramite The Epoch Times (enfasi nostra),
Sebbene l'attività di locazione e le tendenze di vacanza suggeriscano che il mercato immobiliare commerciale statunitense si stia stabilizzando, i valori degli uffici sono ancora ben al di sotto dei picchi post-pandemia, secondo recenti rapporti.
Lo skyline di San Francisco il 20 gennaio 2023. Patrick T. Fallon/AFP tramite Getty Images
Mentre i proprietari lottano per effettuare i pagamenti sugli edifici per uffici sotto-occupati, molti prestatori sono riluttanti a procedere con il pignoramento per evitare il mal di testa di acquisire la proprietà e rivendere gli immobili, secondo David Marino, cofondatore di Hughes Marino, una società di consulenza immobiliare aziendale con sede a San Diego.
Secondo Cushman and Wakefield, una società globale di servizi immobiliari commerciali, l'inventario nazionale di spazi in sublocazione per uffici nel primo trimestre è diminuito del 13,6% anno su anno, a 101 milioni di piedi quadrati, mentre la vacanza potrebbe aver raggiunto il picco. Lo spazio in sublocazione ha raggiunto il picco nel gennaio 2023, a 189 milioni di piedi quadrati, secondo la società di servizi immobiliari commerciali CBRE Group.
Un rapporto di febbraio della società di dati e ricerche finanziarie MSCI mostra anche che i prezzi degli uffici mostrano segni di stabilizzazione, sebbene siano ancora ben al di sotto del loro picco post-pandemia di COVID-19. I prezzi degli immobili commerciali sono aumentati dello 0,3% anno su anno a gennaio, ma i valori degli uffici nel centro città sono diminuiti dell'1,3% e sono diminuiti del 40,2% rispetto a tre anni fa.
Vantaggi Massicci
Parlando di recente con Siyamak Khorrami, conduttore di "Market Insider" di EpochTV, Marino ha affermato che il mercato immobiliare commerciale è ancora difficile, poiché la pandemia ha reso il lavoro da remoto una nuova normalità. "I cavalli sono fuori dal fienile e non torneranno più", ha detto.
Un rapporto del 1° aprile della piattaforma di ricerca di lavoro FlexJobs mostra che i post di lavoro da remoto nel primo trimestre sono aumentati del 20% mese su mese, con il 65% delle posizioni rivolte a lavoratori esperti. La piattaforma prevede una crescita continua del modello di lavoro per il resto dell'anno.
Un rapporto del Bureau of Labor Statistics del 16 aprile mostra che il 22,6% dei lavoratori ha lavorato da remoto o da casa, una misura comunemente descritta come lavoro da remoto, a marzo.
Marino ha affermato che circa l'85% delle aziende negli Stati Uniti ha visto scadere i propri contratti di locazione negli ultimi sei anni ed è stato in grado di ridimensionarsi, lasciando molti mercati degli uffici con una disponibilità del 20% al 30%. Di conseguenza, i proprietari immobiliari commerciali hanno offerto ai potenziali inquilini enormi vantaggi, inclusi pacchetti di affitto gratuito.
"Ho appena rappresentato un cliente in uno studio di ingegneria per 14.000 piedi quadrati, che è essenzialmente spazio per circa 7.065 persone. E il proprietario che ha appena acquistato un edificio in fondo alla strada era in trattativa e voleva vincere questo accordo", ha detto Marino. "Ci hanno concesso un contratto di locazione di otto anni con un anno gratuito. In altre parole, il mio cliente si trasferisce alla fine di quest'anno e non paga l'affitto per tutto il 2027."
Inoltre, Marino ha affermato che il proprietario ha pagato tutti i miglioramenti dell'inquilino per ristrutturare lo spazio, oltre a un'indennità di trasloco in contanti.
Prestiti "B"
Tuttavia, banche e prestatori possono affrontare un problema ancora più grande quando i prestiti non possono essere rimborsati. Piuttosto che avviare immediatamente procedimenti di pignoramento, molti prestatori ricorrono a soluzioni creative che consentono ai proprietari di mantenere la proprietà di questi edifici, ha detto.
Marino ha notato che ci sono stati "centinaia e centinaia di pignoramenti" in tutto il paese, in particolare negli ultimi tre anni. Tipicamente, ha detto, i prestiti commerciali includono una disposizione "a pallone", che richiede il rimborso o il rifinanziamento entro sette o 10 anni, o la proprietà deve essere venduta.
"Ciò che è accaduto negli ultimi tre anni è che molti proprietari hanno raggiunto quel traguardo del pallone e i tassi di interesse sono passati dal 3% al 6%, quindi se la tua occupazione passa dal 90% al 60%, sei immediatamente sott'acqua", ha detto. "I prestatori in quelle situazioni hanno generalmente pignorato le proprietà e le hanno rivendute con un grande sconto."
In alcuni casi, i prestatori non vogliono pignorare perché non vogliono diventare proprietari. Come alternativa, ha detto Marino, potrebbero dividere un prestito esistente in due parti. In questo scenario, un prestatore potrebbe, ad esempio, prendere un prestito di 100 milioni di dollari e mettere da parte 30 milioni di dollari come "'prestito B'", trattandolo come un prestito diverso.
"Quello che ho visto negli ultimi tre anni è che la comunità dei prestatori sta diventando molto creativa, cercando di salvare ciò che può", ha detto. "I prestatori non vogliono pignorare l'immobile, né vogliono mettere inutilmente qualcuno in default."
Secondo Marino, alcune aree metropolitane sono più colpite di altre. A San Diego, ha detto, 11 edifici per uffici ad alta quota sono già stati pignorati o sono in fase di vendita forzata quando il prestito ha raggiunto la fase di pagamento del pallone.
Un paio di questi edifici vengono convertiti in uso residenziale, cosa che Marino descrive come una "micro-tendenza" e non un impatto significativo sull'inventario degli uffici a livello nazionale. Ha notato che quasi un terzo degli edifici di qualità nella città ha già attraversato negoziazioni finanziarie con i prestatori.
Anche il centro di Los Angeles e San Francisco hanno subito la loro parte di pignoramenti di edifici per uffici, ha detto Marino.
"Ce ne saranno ancora altri, e gli sviluppatori che possiedono queste cose, francamente, stanno restituendo le chiavi", ha detto. "Ci sono alcune conseguenze fiscali davvero brutte."
Ad esempio, ha detto, se un acquirente avesse acquistato un edificio per 200 milioni di dollari con 150 milioni di dollari di debito e oggi l'edificio vale solo 80 milioni di dollari, il proprietario preferirebbe andarsene.
"Questi sono tipicamente asset individuali con il proprio accordo di partnership individuale, e stanno crollando in tutto il paese", ha detto.
Nessun Segno di Contagio Sistemico
Alla domanda di Khorrami su come ciò influenzerà banche e prestatori, Marino ha detto che dipenderà dalla percentuale di attività dei prestatori allocata verso il settore immobiliare commerciale.
"Il rollover del debito è tipicamente distribuito su molti, molti anni, quindi non tutte queste scadenze di prestiti si verificano contemporaneamente all'interno di un'istituzione finanziaria", ha detto. "La mia esperienza finora è che non vedremo un crollo del settore bancario a causa del settore immobiliare commerciale."
Sebbene la strada possa essere accidentata, ha detto, non sarà un effetto a cascata come negli anni '90. Molti dei vecchi edifici per uffici vuoti vengono venduti al valore del terreno, meno il costo della demolizione per ricominciare e convertirli in progetti residenziali.
RentCafe, una piattaforma di ricerca di alloggi in affitto di proprietà di Yardi, ha stimato in un rapporto di marzo che circa 90.300 unità abitative erano nel pipeline di conversione da uffici a residenziale a livello nazionale all'inizio di quest'anno, segnando un altro anno record per tali progetti.
Il mercato dei magazzini, nel frattempo, sembra essere in piena espansione, ha detto Marino. Ha notato che l'aumento dello shopping online ha creato una domanda crescente di enormi spazi di magazzino.
"Guardate un edificio di distribuzione Amazon, e alcuni di questi hanno un milione di piedi quadrati", ha detto. "Sono alcuni degli edifici più grandi del paese."
Il problema è che la costruzione, inclusa l'acquisizione del terreno, i permessi e la progettazione, può spesso richiedere fino a tre anni, ha detto.
Dal 2020 al 2025, ha notato Marino, sono stati costruiti 1,2 miliardi di piedi quadrati di edifici magazzino in tutto il paese. Tra altri cinque anni, prevede, il paese potrebbe assistere a una quantità senza precedenti di massiccia costruzione di magazzini.
Tyler Durden
Dom, 24/05/2026 - 09:20
Quattro modelli AI leader discutono questo articolo
"Esposizioni metropolitane concentrate e scadenze a pallone scaglionate ma accelerate produrranno perdite di credito sproporzionate per i finanziatori con pesanti portafogli di uffici, nonostante le affermazioni di diversificazione nazionale."
L'articolo minimizza le continue difficoltà evidenziando i cali dei subaffitti e gli aumenti dei prezzi nazionali dello 0,3%, tuttavia i cali del 40% dei valori degli uffici nel centro città dal 2020 e le diffuse divisioni dei prestiti 'B' segnalano che i finanziatori stanno assorbendo perdite piuttosto che segnare al mercato. Le scadenze a pallone con tassi del 6% e vacanze del 20-30% in città come San Francisco e San Diego costringeranno ulteriori vendite scontate o conversioni, colpendo in modo non uniforme i libri CRE delle banche regionali. La domanda di magazzini offre un compenso ma richiede tempi di costruzione di tre anni e non salva i portafogli di uffici. Le tendenze del lavoro da remoto rimangono strutturali, non cicliche.
I dati MSCI e i rapporti Cushman incorporano già queste perdite nelle valutazioni attuali, e le banche nazionali diversificate detengono CRE ben al di sotto dei livelli di esposizione degli anni '90 che hanno innescato problemi sistemici.
"I finanziatori stanno differendo le perdite attraverso la ristrutturazione, non prevenendole: il vero precipizio arriva quando le finestre di rifinanziamento si chiudono e l'occupazione non riesce a recuperare ai livelli pre-pandemia."
L'articolo inquadra le difficoltà del CRE come gestibili: le scadenze dei prestiti sono scaglionate, le banche non stanno pignorando in massa e alcuni mercati si stanno stabilizzando. Ma questa narrazione oscura un rischio critico: stiamo osservando i finanziatori *estendere e fingere* tramite prestiti 'B' e ristrutturazioni creative. Ciò ritarda il riconoscimento delle perdite ma non le elimina. Il vero pericolo emerge quando i tassi rimangono elevati e l'occupazione non si riprende per giustificare il rifinanziamento al 6% invece che al 3%. Il calo del 40% dei valori degli uffici nel centro città non è rumore, è un danno permanente. La domanda di magazzini maschera il fatto che le conversioni da ufficio a residenziale (90.000 unità) sono un lento dissanguamento, non una soluzione.
Se l'occupazione si stabilizza veramente al 70-75% (l'articolo suggerisce che la vacanza potrebbe aver raggiunto il picco), e i tassi alla fine diminuiscono, molti di questi prestiti diventano rifinanziabili senza cristallizzazione delle perdite, il che significa che l'"estendere e fingere" funziona davvero e il rischio sistemico non si materializza mai.
"L'uso diffuso di strutture di prestito 'B' è una tattica di ritardo contabile che maschera la reale entità dell'erosione del capitale nel settore immobiliare commerciale."
L'articolo evidenzia correttamente le strutture di prestito 'A/B' come meccanismo primario per le banche per evitare un immediato deterioramento del bilancio, ma sottovaluta il rischio di "estendere e fingere". Bifurcando il debito, i finanziatori stanno semplicemente posticipando gli inevitabili stralci di crediti inesigibili (NPL). Mentre le banche regionali rimangono le più vulnerabili al rischio di concentrazione CRE, il mercato più ampio sta sottovalutando l'impatto secondario sulle basi fiscali municipali poiché le valutazioni degli uffici crollano. La "stabilizzazione" citata è in gran parte una funzione del basso volume di transazioni, non un ritorno fondamentale alla salute. Finché i tassi di interesse non forniranno un percorso chiaro per il rifinanziamento a rapporti di copertura del servizio del debito sostenibili, il settore degli uffici rimarrà una trappola di valore, indipendentemente dalla domanda di magazzini.
L'argomento contro questa prospettiva ribassista è che la natura al rallentatore di questi default consente alle banche di accantonare riserve per perdite su crediti per diversi anni, neutralizzando efficacemente il rischio di una crisi di liquidità sistemica.
"Perdite di prestiti CRE nascoste e stralci ritardati suggeriscono un imminente inasprimento del credito bancario e un'ulteriore riprezzatura del settore immobiliare commerciale nonostante la stabilizzazione a breve termine dei prezzi degli uffici."
Letto come una stabilizzazione a breve termine dei prezzi degli uffici, il pezzo si basa su aneddoti e casi regionali. Il rischio reale è latente: le scadenze a pallone all'inizio del 2025-2030 si scontrano con tassi più elevati, costringendo a ristrutturazioni o pignoramenti che le banche cercano di evitare, incanalando le perdite attraverso prestiti 'B' o debito mezzanino. L'esposizione nascosta in CMBS e portafogli di assicuratori sulla vita potrebbe peggiorare se gli incassi degli affitti dovessero deteriorarsi nei mercati secondari. Il boom dei magazzini supporta le spese in conto capitale ma non risolve la domanda di uffici; se il lavoro da remoto persiste e i costi del debito rimangono elevati, le valutazioni CRE probabilmente si riprezzeranno ulteriormente, potenzialmente inasprendo gli standard di prestito anche dove i titoli affermano "nessuna ricaduta sistemica".
Contro questa visione ribassista, si potrebbe sostenere che la domanda di uffici potrebbe riprendersi nelle aree metropolitane del sunbelt e che i finanziatori CRE hanno finanziamenti diversificati e solide posizioni di capitale che smorzano una stretta creditizia. Se le condizioni macroeconomiche migliorano o la volatilità dei tassi diminuisce, i prezzi CRE potrebbero stabilizzarsi anziché deteriorarsi ulteriormente.
"Le scadenze raggruppate 2025-2027 comprimono il tempo per un graduale accantonamento di riserve presso le banche regionali esposte."
L'affermazione di Gemini contro la tesi ribassista, secondo cui i default lenti consentono alle banche di accumulare riserve nel corso degli anni, ignora la concentrazione di scadenze 2025-2027 segnalata da ChatGPT. Le banche regionali che detengono il 20-30% di uffici vacanti a SF e San Diego affrontano pagamenti a pallone simultanei al 6%, comprimendo qualsiasi margine di riserva e forzando marcature anticipate rispetto a quanto consentito dalla narrativa scaglionata.
"La concentrazione delle scadenze crea pressione ma non perdite automatiche: il fattore scatenante dipende dall'intersezione tra i minimi di occupazione e la persistenza dei tassi, non solo dalla tempistica."
Il punto di concentrazione delle scadenze di Grok è acuto, ma confonde tempistica e inevitabilità. Sì, i palloni 2025-2027 al 6% comprimono il margine di riserva per le banche regionali, questo è reale. Ma la vera domanda è se le scadenze simultanee forzano *perdite* o *ristrutturazioni*. Se un edificio per uffici a SF viene rifinanziato al 5,5% con un LTV del 65% invece che al 3% con un LTV dell'80%, questa è una perdita sulla carta ma non necessariamente un evento di credito. Il rischio di esaurimento delle riserve è reale; il fattore scatenante sistemico richiede che l'occupazione rimanga al di sotto del 60% *e* che i tassi rimangano superiori al 5,5%. Nessuno dei due è garantito.
"Il divario di capitale causato dai cali di valutazione del 40% rende impossibile il rifinanziamento per gli sponsor, costringendo i pignoramenti bancari indipendentemente da piccoli aggiustamenti dei tassi di interesse."
Claude, ti stai perdendo il disallineamento dei tassi di capitalizzazione. Il rifinanziamento al 6% con un LTV del 65% richiede un massiccio afflusso di capitale perché i valori immobiliari sono crollati del 40%. Gli sponsor non hanno quel capitale e le banche non prestano in quel buco. Non è solo una "perdita sulla carta"; è una richiesta di capitale che porta a un default strategico. Quando il capitale viene azzerato, la banca è costretta a prendere le chiavi, indipendentemente dall'occupazione. Il gioco dell'"estendere e fingere" finisce quando lo sponsor se ne va.
"Gli afflussi di capitale non saranno sufficienti a prevenire le perdite; le alte vacanze e i bruschi cali dei prezzi costringeranno a realizzazioni (pignoramenti/vendite forzate) piuttosto che a semplici perdite contabili guidate dalle riserve."
Gemini, hai ragione sul fatto che "estendere e fingere" sposta le perdite, ma il difetto critico è presumere che gli sponsor possano creare nuovo capitale su larga scala. Un calo del 40% dei prezzi degli uffici implica che molte proprietà non possono sostenere un LTV del 65% a tassi di capitalizzazione del 5-6% senza capitale sproporzionato, specialmente a SF/SD dove le vacanze sono elevate. Le banche affronteranno perdite realizzate prima tramite pignoramenti o vendite forzate, non solo marcature contabili, poiché le riserve si esauriranno.
Il consenso del panel è che il settore immobiliare commerciale (CRE), in particolare il mercato degli uffici, affronta venti contrari significativi a causa delle continue difficoltà, del riconoscimento ritardato delle perdite e dei cambiamenti strutturali come il lavoro da remoto. Prevedono un'ulteriore riprezzatura delle valutazioni CRE e un potenziale inasprimento degli standard di prestito.
Il panel non ha identificato un'opportunità significativa nell'attuale mercato CRE.
La scadenza simultanea di prestiti ad alto interesse nel 2025-2027, unita ad alti tassi di vacanza e tassi di interesse elevati, potrebbe costringere le banche a riconoscere perdite significative e innescare un'ondata di pignoramenti o vendite forzate.