Acadia (AKR) Q1 2026 決算説明会トランスクリプト

画像ソース：The Motley Fool。

DATE

2026年4月29日（水）午前11時（米国東部時間）

CALL PARTICIPANTS

- 代表取締役社長兼最高経営責任者 — Kenneth F. Bernstein

- 執行副社長兼最高財務責任者 — John Gottfried

- 執行副社長、リーシング担当責任者 — Alexander J. Levine

- 執行副社長、最高投資責任者 — Reginald Livingston

- リース管理・デューデリジェンスアナリスト — Lynelle Ray

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Full Conference Call Transcript

Lynelle Ray: おはようございます。2026年度第1四半期アカディア・リアルティ・トラストの決算説明会にご参加いただきありがとうございます。私の名前はLynelle Ray、リース管理・デューデリジェンスアナリストです。開始にあたり、本日の電話会議で述べられる歴史的事実ではない記述は、1934年証券取引法における将来見通しに関する記述とみなされる可能性があり、実際の業績は、SECへの直近のForm 10-Kおよびその他の定期的な提出書類で開示されているリスクや不確実性を含む様々な要因により、そのような将来見通しに関する記述で示されたものと大きく異なる可能性があることにご留意ください。

将来見通しに関する記述は、本日（2026年4月29日）の時点のものであり、当社はそれらを更新する義務を負いません。本日の電話会議中、経営陣は、営業キャッシュフロー（FFO）および純営業収益（NOI）を含む特定の非GAAP財務指標に言及する場合があります。これらの非GAAP財務指標と最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整については、アカディア・リアルティ・トラストのウェブサイトに掲載されている決算プレスリリースをご参照ください。質疑応答が開始されましたら、皆様に機会を提供するため、最初のラウンドではお一人様2つのご質問に制限させていただきます。ご希望の場合は、再度キューにお入りいただければ、時間のある限りお答えいたします。

それでは、本日の経営陣による発言を開始いたします、代表取締役社長兼最高経営責任者のKenneth F. Bernsteinに電話をお繋ぎします。

Kenneth F. Bernstein: Lynelle、ありがとう。素晴らしい仕事ぶりでした。皆様、ようこそお越しくださいました。プレスリリースでもご覧いただいた通り、当社の内部および外部の成長戦略の両方において、非常に堅調な年となりそうな中で、またしても力強い四半期となりました。地政学的な出来事が世界経済に不確かな要素を加えていますが、幸いなことに、オープンエア型小売全般、特にストリート小売に対する追い風のおかげで、テナントの強い需要、テナントの好調な業績、そして魅力的な投資機会に牽引された、引き続き力強い業績が見られます。チームがさらに詳しく説明しますが、当社は同店売上高の約6%増を背景に、前年同期比11%の利益成長を達成しました。

そして、資本市場における不確実性が高まっているにもかかわらず、当社は25億ドルを超える取引活動を完了しました。これには、新規投資6億ドル、投資管理プラットフォーム内でのリキャピタライゼーション5億ドル、そして新たな14億ドルのコーポレート借入枠が含まれます。さて、以前の電話会議でオープンエア型小売の追い風の主要な要因について詳しく説明しましたので、今回は説明を少し控えさせていただきます。しかし、要約すると、当社の継続的な好調な業績は、主にストリート小売ポートフォリオによって、特に5つの主要因によって牽引されています。第一に、供給が限られており、継続的に減少していることです。

第二に、そしておそらく最も重要なことですが、小売業者が卸売またはデジタルチャネルへの過度な依存から、自社の実店舗を持つことに重点を移していることによる需要の増加です。第三に、特に当社のストリートロケーションにおけるアッパーエンドの買い物客など、回復力のある消費者によるテナントの好調な業績です。第四に、ストリートロケーションの再テナント化における相対的に軽い資本支出です。そして最後に、より高い契約上の成長と、より頻繁な市場価格見直しの機会の両方による、ストリートロケーションにおけるより強い年間収益成長です。これらの継続的な追い風により、堅調な内部トップライン成長を達成し、その成長を利益成長と純資産価値成長の両方のボトムラインに反映させることができています。Alexander J. Levineが、昨四半期の進捗状況と、今後も優れた成長を持続できる理由について説明します。そして、この内部成長を補完し、将来にわたってこの安定した成長を持続的に提供できるようにするために、外部成長戦略があります。Reginald Livingstonが、昨四半期の買収活動について説明し、当社の目標、すなわちバランスシート上のストリート小売買収と、投資管理プラットフォームを通じた実行の両方で、引き続き目標を達成していることを示します。しかし、いくつか観察事項を述べさせてください。過去1年間、小売業への投資家の関心が高まるにつれて、オープンエア型小売のほとんどのフォーマットで競争が増加しました。

しかし、市場に出てくるディールの量も増加しました。したがって、競争の激化にもかかわらず、買収目標を達成できると予想しています。そして、当社が歓迎する企業もありますが、目標とするリターンを達成するために、既存の利回りを単に購入することが少し難しくなっています。したがって、ストリート小売投資機会に関しては、競争は激しいものの、他のフォーマットよりもまだ混雑しておらず、能力のある買い手が少ない分野です。当社は依然として、初日から利益と純資産価値の両方に貢献する魅力的な投資機会を十分に見ています。そして、私たちは、スキルセットと関係を活用してその価値を引き出すことができる、短期的な価値創造機会のある投資に最も注力しています。

当社は依然として、短期的に6%以上の利回りをもたらすが、いくつかの追加的な要素を必要とするディールを見つけています。そして、当社のチームは、その付加価値スキルと関係を活用することをためらったことがないため、この変化は歓迎すべきものです。投資管理プラットフォームについても同様です。数年前にファンドVの投資期間中に成功したように、安定した資産を購入するだけで機会的なリターンを達成する能力はますます困難になっています。したがって、過去1年間の最近の投資は、付加価値に重点を置いたものになり、その重点は今後も続くと予想されます。

そして、投資管理活動に関しては、私たちは実際に増加している機関投資家の資本プールと提携し、その関心の高まりを活用することができます。したがって、私たちは彼らに勝つだけでなく、彼らと協力することもできます。そして明確にしておきたいのは、REITと投資管理の買収の両方に関して、当社の目標は、買収した資産2億ドルあたり1セントのFFOを達成し、初日から利益と純資産価値に貢献する投資を行うことです。

Reggieは、最近の活動が量と収益性の両方の面で当社の目標をどのように達成しているか、そしてさらに重要なこととして、将来にわたって継続的な優れた成長のための種をどのように蒔いているかについて説明します。そして最後に、John Gottfriedが当社のバランスシート指標と、十分なドライパウダーと多様な資本源をもって、内部および外部の成長を継続的に推進するためにどのように位置づけられているかについて説明します。結論として、当社のストリート小売投資テーゼは機能しています。私たちが目にする内部および外部の機会は、今後数年間の堅調なトップライン成長をもたらし、その成長をボトムラインに反映させるための明確な道筋を提供します。

そして、十分なバランスシート容量により、私たちは目の前にあるエキサイティングな機会を活かすことができる立場にあります。チームの継続的な努力に感謝いたします。それでは、AJに引き継ぎます。

Alexander J. Levine: Ken、ありがとう。皆さん、おはようございます。まず、内部成長の最新情報として、高成長ストリートのトレンドと業績に焦点を当てます。次に、サンフランシスコとノースミシガンアベニューという、回復が遅れているが大きなアップサイドが見込める市場について触れ、最後にダラスのヘンダーソンアベニューの最新情報をお伝えします。全体として、REITポートフォリオと投資管理プラットフォームの両方で、ストリート、郊外ともに、引き続き力強いリース活動が行われました。第1四半期の新規リース契約の総額は、当社の持ち分でさらに350万ドルでした。

新規リース契約のパイプラインは1,150万ドルに増加し、前四半期から約250万ドルの純増となりました。リース契約を締結するにつれて、パイプラインを迅速に補充しており、それ以上のものとなっています。Kenが述べたように、歴史的に強い需給関係と、当社のストリートを利用する回復力のある高所得消費者のおかげで、今年の残りの期間およびそれ以降も同様の結果をもたらすことができることを示す兆候がすべてあります。リース速度の加速に加えて、高成長ストリートの市場賃料も着実に上昇しています。

現在、ソーホー、アッパーマディソンアベニュー、Mストリート、アーミテージアベニュー、メルローズプレイスなどの複数のストリートで、新規リース、公正市場価格での更新、およびリース満了前の再リースを行っています。これらはすべて、数年間にわたる二桁の賃料成長を経験した市場であり、これらの新規契約を締結することに成功した場合、加重平均スプレッドは40%強になります。ストリートリースには3%の契約上の成長があることを覚えておいてください。したがって、3%の成長が5年間続いた後の40%のスプレッドは、その期間中に賃料が60%近く成長したことを意味します。これが、すべてのスプレッドが同じではないと言う理由です。

さて、当社のストリートにおけるセクターをリードする成長に加えて、サンフランシスコやシカゴのノースミシガンアベニューのような、回復の初期段階にある歴史的に強い市場に対する確信も高まっています。前回のアップデートでは、2025年初頭から、LA Fitness Club StudioとT&T Supermarketsとの2つの資産で約9万平方フィートの新規リース契約を締結したと報告しました。前回のアップデート以降、第1四半期終了後、Sprouts Farmers Marketと契約し、555 9th StreetのTrader Joe’sとClub Studioに加わることになりました。

T&TやClub Studioと同様に、これがサンフランシスコでの初出店となります。テナントがサンフランシスコの回復に対する確信を強めていることは明らかです。そして、7万平方フィートの空きスペースが残っており、さらにリース満了前の再リース機会もあることから、サンフランシスコの2つのセンターに残る大きな埋蔵価値を引き続き引き出すことができるという自信が高まっています。サンフランシスコのすぐ次に位置するのがノースミシガンアベニューで、着実な改善が続いており、回復の初期段階を確実に超えています。

まだ道のりはありますが、歩行者交通量は2019年以前の水準に戻っており、今年初頭からテナントの需要が顕著に増加しています。過去1年間で、Mango、Aritzia、Uniqlo、American Eagleといったトップブランドの新規出店や新規リース契約が見られ、最近では830 North Michigan Avenueの6万平方フィートのCandy Hall of Fameもオープンしました。それでも、賃料は過去のピーク時より50%も低い水準にあります。ノースミシガンアベニューは象徴的で代替不可能なストリートであり、回復はさらに加速すると確信しており、その際にはそのアップサイドを捉えることができるでしょう。

最後に、ダラスのヘンダーソンアベニューの最新情報をお伝えします。念のため申し上げますが、ヘンダーソンのビジョンは、今日の最も需要の高い小売業者のミックスと、ダイナミックで認知度の高いF&Bを補完することで、活気に満ちた歩きやすいストリートを作り出すことです。これは、シカゴのアーミテージアベニュー、ニューヨークのブルッカー通り、LAのメルローズプレイス、DCのMストリートのようなストリートでうまくいったもののベストを組み合わせたものです。要するに、ダラス初の真のストリート小売ショッピング体験です。このストリートはすでに好調なスタートを切っており、TecovasやWarby Parkerのようなテナントは、賃料を倍増させるのに十分な売上を上げています。

そして、このストリートの小売スペースの80%がすでに契約済みであり、当社の新規リース契約はまさにそれを実現しています。すべてのブランド名を明らかにすることはできませんが、イメージを掴んでいただくために、このプロジェクトには、ハイランドパークビレッジから移転してくるRag & Boneのような全国的に認知されたテナントと、Gizio、Cami、Margauxのような当社の他の高成長ストリートで成功を収めた若いブランドのコレクションが含まれます。そして、テキサスにローカルで本物らしいブランドのために約10%のスペースを確保しています。

Prince Street Pizza、Papa Bagels、Salt N’ Stir ice creamのような、楽しくて高回転のF&Bを加えれば、よくキュレーションされた歩きやすいストリートの材料が揃います。したがって、要約すると、主なテイクアウトは、過去数四半期にわたって一貫して高い水準のリース活動が行われているにもかかわらず、市場価格見直しの機会と高成長ストリートの継続的なリースアップ、そして最近回復の兆候を示し始めた市場の活用という両面で、依然として大きな余地があるということです。いつものように、チームの努力に感謝いたします。それでは、Reggieに引き継ぎます。

Reginald Livingston: AJ、ありがとう。皆さん、おはようございます。2つの点について説明します。まず、第1四半期および4月までの取引活動について、次に、市場で何が見られるかについての見通しを共有します。取引の面では、今年に入ってから非常に忙しく活動しています。10億ドル以上の買収とリキャピタライゼーションを完了し、国内の主要な高級小売コリドー2つに足がかりを得ました。その間、収益性と成長のしきい値を達成し、年間を通じて高い活動レベルを維持するためのパイプラインを構築しました。それでは、詳細を見ていきましょう。まだ発表されていない買収から始めます。

四半期末に、当社のREITポートフォリオ内で、パームビーチのワースアベニューに初投資を行いました。2億2500万ドルのワースを4,300万ドルで買収しました。このストリートは、国内で最も代替不可能な高級小売コリドーの1つであり、好調なテナント、ハイエンドの顧客基盤、そして限られた供給など、継続的な賃料成長のためのすべての要素を備えています。この資産には、Gucci、Jay McLaughlin、G4が含まれており、近い将来活用するであろう、かなりの市場価格見直しの機会があります。ワースに対する当社の確信は、この単一の資産を超えています。

当社はこのコリドーでアクティブなパイプラインを持っており、そこでの戦略は、他の市場で実行してきたことと似ています。つまり、基盤となるポジションを獲得し、規模を拡大し、集中によるメリットを活性化して、時間をかけてリターンを推進することです。四半期終了後、当社のREITポートフォリオ内で、ニューベリー4番地と28番地を1億900万ドルで買収しました。これらの資産は