アリゾナ州の男性、2つの住宅を74万4千ドルで売却 — その後、裁判で敗訴し25万5千ドルの税金支払い義務が生じる。すべての売主が知っておくべきこと

住宅の売却には、米国税法における最も有利な税制優遇措置の1つが付随する可能性があります。しかし、最近の税務裁判所の判決は、それが常に当てはまるわけではないことを痛烈に思い出させます。
ペサリック対徴税官事件において、不動産管理業者は2020年に2つの物件を合計743,800ドル（1）で売却しました。ウォール・ストリート・ジャーナル紙によると、彼は当初424,750ドルで購入しており、譲渡益に対する税金はかからないと信じていました。
しかし、パトリック・アーダ税務裁判所首席判事は異なる判断を下しました。ジェフリー・ペサリックは、申告されていない所得255,281ドルに加え、罰金および利息の支払いを命じられました。彼は、一方の住宅が主たる居住地であると証明できず、もう一方の住宅の主張された改善費用についても十分な証拠を提出できませんでした。
このケースは、売主が実際には得ていない、または文書化していない税制優遇措置の対象になると想定した場合に何が起こりうるかを示しています。
多くの売主は「IRSが質問してこないだろうと想定している」と、エデルマン・フィナンシャル・エンジンズの公認会計士エリック・ブロンネンカント氏はウォール・ストリート・ジャーナル紙（2）に語りました。
税法第121条に基づく住宅売却除外により、資格のある売主は、単身申告の場合は利益の最大25万ドル、夫婦合算申告の場合は最大50万ドルを住宅売却益から除外できます。これは重要な優遇措置ですが、厳格な条件が付随します（3）。
IRSによると、資格を得るためには、売却直前の5年間のうち少なくとも2年間、その住宅を所有し、主たる居住地として生活している必要があります。また、2年ごとに1回しか請求できません。複数の住宅を所有している場合、IRSは、除外措置は休暇用の家、賃貸物件、投資用物件ではなく、主たる居住地にのみ適用されると規定しています（4）。
ペサリック氏はマサチューセッツ州の住宅については所有期間の要件を満たしていましたが、問題はその住宅が実際に彼の主たる住居であったことを証明することでした。
判事は、彼がマサチューセッツ州の納税記録や州内の運転免許証を持っておらず、クレジットカードの請求書はニューハンプシャー州の私書箱に送られていたと指摘しました。身分証明書として使用した運転免許証はアリゾナ州のものでした。公共料金の使用状況は、マサチューセッツ州での一貫した居住を証明するものではありませんでした。そのため、裁判所はその除外措置を認めず、その物件だけで137,000ドルを超える課税対象利益が発生しました（2）。
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ここで多くの売主がつまずきます。IRSは単に登記簿謄本を見るだけではありません。IRS出版物523号には、「事実と状況」テストが詳述されています。主たる住居は一般的に最も多くの時間を過ごす場所ですが、郵便物の宛先、運転免許証、有権者登録、銀行口座の住所、地域の組織への所属なども考慮されます。
2つの物件の間で時間を過ごす場合、どちらが主たる居住地であるかを、一貫した記録とともに、実際の紙の証跡で証明する必要があります（5）。
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除外措置が適用されない場合や、利益が除外限度額を超える場合でも、売主は調整後取得価額を引き上げることで課税対象利益を減らすことができます。
IRSは、調整後取得価額は購入価格から始まり、新しい屋根、増築された平方フィート、完成した地下室、改修されたシステムなどの適格な資本的改善によって増加すると説明しています（6）。日常的な修理やメンテナンスは含まれず、価値を高め、住宅の耐用年数を延ばし、新しい用途に適応させるための作業のみが含まれます（7）。
ペサリック氏はニューハンプシャー州の物件でこれを主張しようとし、30,000ドルで購入し187,000ドルで売却した住宅について、約82,000ドルの改修費用を主張しました。これにより、課税対象利益は大幅に減少したはずです。しかし、裁判所はそのほとんどを却下しました。ホームセンターのクレジットカード明細書やスプレッドシートなどの記録は、どのような作業が行われたか、またはそれが適格であったかを証明するには不十分でした（2）。
教訓：すべての資本的改善は、契約書、許可証、請求書、領収書とともに文書化し、所有開始初日から専用のファイルに整理する必要があります。
ペサリック氏の損失は、追徴税で終わりませんでした。
裁判所は、過失および税金負担額の大幅な過少申告に対して、20％の精度関連罰金を科しました。彼は病状が遵守能力を制限したと主張しましたが、裁判所はそれが実際に彼の税務上の義務に影響を与えたことを証明できなかったと判断しました（2）。
住宅売却除外は、税法における最も価値のある優遇措置の1つです。ペサリック事件は、資格がある場合にそれを請求することを思いとどまらせるべきではありませんが、記録を証明して正しく請求するためのリマインダーとして役立ちます。売却前に、必ず以下を確認してください。
資格があることを確認する
売却する住宅は、5年間のうち2年間の所有および使用テストを満たしていますか？それを証明できますか？複数の物件で時間を過ごす場合、売却が近づいているときだけでなく、主たる居住地を一貫して文書化してください。
制限を理解する
除外措置は2年に1回しか使用できず、25万ドルまたは50万ドルの上限を超える利益は課税対象となります。セカンドハウス、賃貸物件、投資用物件には、除外措置は適用されません（4）。
適格なすべての改善を追跡する
調整後取得価額は資本的改善とともに増加し、取得価額が高いほど課税対象利益は低くなります（6）。すべてのプロジェクトについて、日付入りの領収書、請負業者の請求書、許可証の記録を保管してください。
売却費用を忘れない
手数料、弁護士費用、その他の取引費用も課税対象利益を減らすことができますが、それらを文書化した場合に限ります（5）。
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Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
この記事は情報提供のみを目的としており、アドバイスとして解釈されるべきではありません。いかなる保証もなく提供されます。