Comstock Holding Companies Conference: CHCIがフィーベースの成長、ParkXの急騰、新規データセンターについて詳述

Comstockは、継続的な資産、物件、駐車場の管理手数料を獲得する、フィーベースで資産が少なく負債のない不動産オペレーターとしての地位を確立しています。2025年には、収益6,300万ドル（+23%）、純利益1,700万ドル（+17%）、調整後EBITDA 1,300万ドル（+16%）を計上し、運用資産は28%増加して92件となりました。
同社のParkX駐車場および物件サービス事業は急騰し、ParkXの収益は123%増加、管理下にあるガレージは34件に増加、2025年には45件の新規契約を獲得し、地域全体で75件以上の物件をカバーしました。一方、安定した商業用および居住用ポートフォリオは約93%が賃貸済みでした。
成長イニシアチブには、機関投資家向けベンチャープラットフォームと新規データセンタープラットフォーム（Jericho EnergyとのオクラホマJVおよびミッドアトランティックのサイト開発）が含まれており、経営陣は典型的なIVPディールで30%超のROICを目指し、2027年から2030年にかけてフィーおよび利益分配収益を予測しています。CHCIは、14.2倍の同業他社平均に対し、6.4倍の調整後EBITDA評価を強調しました。
Comstock Holding Companies（NASDAQ:CHCI）の幹部は、第4四半期2025年投資家向け資料に関連するプレゼンテーションで、同社のビジネスモデル、2025年の財務実績、および成長優先事項について概説しました。この資料は、同社の投資家向け広報ウェブサイトで入手可能であると経営陣は述べています。議論は、ワシントンD.C.地域における複合用途、公共交通指向型開発、および物件サービスに焦点を当てた「フィーベースで資産が少なく負債のない」不動産運営プラットフォームとしてのComstockのポジショニングを中心に展開されました。
Reston Stationとアンカーポートフォリオ
プレゼンテーションは、バージニア州北部にあるReston Stationの概要から始まりました。経営陣は、これをミッドアトランティック地域で最も著名な公共交通指向型開発の一つであると説明しました。同社によると、Reston Stationの開発は今後数年間で拡大し、地下鉄駅周辺の約90エーカーをカバーし、約1,000万平方フィートの開発が含まれる見込みです。
Comstockはまた、Dulles空港近くの地下鉄駅にある別の大規模複合用途開発であるLoudoun Stationも強調しました。経営陣は、これら2つの開発をミッドアトランティック地域で最大の複合用途公共交通指向型開発と説明し、これらを合わせてDulles回廊の地下鉄駅に隣接する約140エーカーを占めています。
Comstockの収益源
同社経営陣は、Comstockのビジネスモデルが従来の不動産開発業者とは異なると強調しました。それは、バランスシート上の負債を伴うプロジェクトを建設してから資産を売却することに依存しないためです。代わりに、長期の資産所有者のために物件を管理、運営、開発し、契約を通じて継続的な手数料を獲得します。
経営陣は、3つの主要な継続的収益源を説明しました。
Comstockが運営パートナーとして戦略、開発、資本展開を監督する長期契約に紐づいた資産管理手数料。幹部は、CHCIの「コストプラス」保護を含む、Comstock Partnersとの2022年の資産管理契約を指摘しました。
垂直統合された子会社（CHCI Commercial、CHCI Residential、ParkX Management）を通じて得られる物件管理手数料。これらは、リース、テナント関係、メンテナンス、建物運営を扱います。
ParkX Managementを通じた駐車場および物件サービス手数料。ParkX Managementは、駐車場管理と、セキュリティ、コンシェルジュ、バレーパーキング、ポーター、清掃などのサービスを提供します。経営陣によると、ParkXは2020年に3つのガレージで開始され、管理下にあるガレージは34件に増加し、地域で75件以上の物件でサービスを提供しています。
継続的収益に加えて、経営陣は、リース、融資、借り換え、開発マイルストーンなどの取引に関連する「補足的」手数料を会社が生み出すと述べました。これらは断続的ではあるが意味のあるものとして説明され、2022年以降年間平均400万ドルを超え、ポートフォリオが拡大するにつれて増加すると予想されています。
企業構造：公開オペレーターとプライベート資産所有者
幹部は、この分野では珍しいと述べたComstockの組織構造について説明しました。公開企業であるComstock Holding Companiesは、運営チーム、プラットフォーム、サービス子会社を提供します。アンカーポートフォリオ資産は、従業員を持たない「不動産へのファミリーオフィス投資家」と説明される非公開企業であるComstock Partnersが所有しています。
経営陣によると、この構造はアンカーポートフォリオ資産をCHCIのバランスシートから外し、負債のないプロファイルをサポートしており、これは資産と関連負債を抱えるREITや開発業者とは対照的です。創業者兼CEOのChristopher Clemente氏は、CHCIの支配株主であり、Comstock Partnersのマネージングパートナーであると述べました。経営陣はまた、戦略的パートナーであるDwight Schar氏に言及し、Clemente氏とSchar氏の両方がCHCIの主要株主であり、Comstock Partnersを通じてアンカーポートフォリオを共同所有しており、これにより公開株主とのインセンティブが一致すると会社は述べています。
2025年の実績と運営指標
最高財務責任者（CFO）のChris Guthrie氏は、2025年度通期でComstockは収益6,300万ドル（23%増）、純利益1,700万ドル（17%増）を計上したと報告しました。調整後EBITDAは1,300万ドル（16%増）でした。運用資産は28%増加して92件になりました。
経営陣はまた、2025年の収益構成を詳述し、次のように述べています。
資産管理から44%
ParkXから23%
物件管理から19%
補足手数料から14%
運営面では、Comstockは安定した商業ポートフォリオが93%賃貸済みであり、第4四半期に40万平方フィート超の商業リース8件を成約し、通年では60万平方フィートがリースされたと述べました。居住用管理ポートフォリオも93%が賃貸済みと説明されました。ParkXの収益は前年比123%増加し、同社は2025年度に45件の新規契約を獲得したと述べ、そのうち19件は第4四半期でした。
同社はまた、Reston Stationにある最新の高級住宅タワーが2025年第4四半期に引き渡しを開始し、2026年第2四半期までに完全に引き渡される見込みであると指摘しました。
成長プラットフォーム：機関投資家向けベンチャーとデータセンター
アンカーポートフォリオを超えて、経営陣はComstockの運営能力と機関投資家の資本を組み合わせることを目的とした「機関投資家向けベンチャープラットフォーム」（IVP）について説明しました。幹部によると、典型的なIVP取引では、CHCIが株式の5%から10%を提供し、機関投資家パートナーが大部分の株式を提供し、貸付業者からの融資を受けます。Comstockは、クロージング時の取得手数料、継続的な資産および物件管理手数料、時間の経過に伴う補足取引手数料、およびパフォーマンスがハードルレートを超えた場合の出口時のプロモーション利息を獲得すると述べています。経営陣は、CHCIの「典型的なIVPディール」における投資資本利益率を30%超と見積もっています。
同社の最新のIVP取引は、Benefit Street Partners（Franklin Templetonの子会社）と共同で完了した、メリーランド州ロックビルにある400戸以上の公共交通指向型アパートメントビルの買収であると説明されました。
経営陣はまた、データセンタープラットフォームの立ち上げを発表し、それをジョイントベンチャー機会に焦点を当てた機関プラットフォームの拡張であると説明しました。幹部は2つのトラックを概説しました。
オクラホマ：Jericho Energy Venturesとのジョイントベンチャー。大規模データセンターキャンパスの土地利用権を取得し、Jerichoが所有する約18,000エーカーの地下土地および関連する鉱物・エネルギー権を活用します。経営陣は、メーター裏の天然ガス電力を潜在的な利点として強調し、インセンティブを一致させるためにJericho Energy Venturesへの小規模な初期資本投資に言及しました。
ミッドアトランティック：Comstock Partnersの子会社との資産管理契約。これは、データセンターの「拡張経路」にあるとされるComstock Partners所有の区画に対して、データセンター開発サービスを提供します。経営陣は、完全に権利化され、電力供給可能なサイトを提供することを目標としており、2027年に予定されているデータセンターキャンパス開発業者との売買契約を交渉中であり、CHCIは土地売却時の利益分配と2027年から2030年までの追加のフィーベースの開発収益を受け取ると述べています。
締めくくりの発言で、経営陣はComstockが競合他社と比較して割安で取引されているとの見方を繰り返し、2025年12月31日時点の調整後EBITDAマルチプルが6.4倍であるのに対し、同社がリストした競合他社の平均は14.2倍であると指摘し、CHCIのゼロデットバランスシートを強調しました。幹部によると、同社は管理ポートフォリオの拡大と、2030年以降に完成する建設中およびパイプライン中のプロジェクトにより、継続的な成長を期待しています。
Comstock Holding Companies（NASDAQ:CHCI）について
Comstock Holding Companies, Inc（NASDAQ: CHCI）は、主要な運営子会社を通じて、米国における光ファイバーネットワークシステムの設計、建設、運営に注力する多角的な持株会社です。同社は、ダークファイバーリース、波長サービス、トランスポート、ラストマイル接続を含む、ブロードバンドサービスプロバイダーに高容量接続ソリューションを提供します。キャリア、ケーブル事業者、地方自治体と提携することにより、Comstockは、スケーラブルで信頼性の高い帯域幅を必要とする住宅、商業、機関顧客をサポートするために、ネットワークインフラストラクチャを活用しています。
2013年に住宅建設部門を売却した後、Comstockは資本とリソースを選択された地域市場へのファイバーネットワークフットプリントの拡大に集中させてきました。