Digital Realty Trust 第1四半期決算発表ハイライト

Digital Realtyは、2026年の「記録的なスタート」を報告し、過去2番目に高い受注四半期を記録しました。これには、シャーロットにおける同社史上最大の200 MWハイパースケールAIリースと、0～1 MWの相互接続受注の記録が含まれ、合計で7億ドル以上の新規リース（DLRシェアで4億2300万ドル）と116の新規顧客ロゴとなりました。

Core FFOは第1四半期に2.04に上昇（YoYで15%増）し、経営陣は2026年のCore FFOガイダンスを0.10ドル引き上げて8.00～8.10ドルの範囲とし、Same‑Capital Cash NOIは7.9%成長（一定為替ベースで2.5%）しました。これは、運営費の上昇にもかかわらずです。

開発パイプラインとバックログは大幅に拡大しました。建設中のパイプラインは1.2 GW（61%がプレリース済み）で、記録的な18億ドルのバックログ（DLRシェアで10億ドル）となりました。一方、レバレッジは過去数年ぶりの低水準である4.7倍に低下し、同社はハイパースケール開発をサポートするための約100億ドルの能力を主張しており、ネットCapExガイダンスは35億～40億ドル、予想される処分/JV資本は5億～10億ドルです。

2026年を支配する上位3つの投資テーマ

Digital Realty Trust（NYSE:DLR）は、相互接続に焦点を当てたコロケーションと大規模なハイパースケール展開の両方で強力なリースにより、2026年の「記録的なスタート」を報告しました。同社の2026年第1四半期の収益電話会議で、経営陣は過去最高の受注四半期、記録的な開発パイプラインの拡大、およびより高い通年のCore FFO見通しを強調しました。

リースハイライト：記録的な相互接続と200 MWのハイパースケール取引

公共および民間投資家関係担当シニアバイスプレジデントのジョーダン・サドラー氏は、同社が「史上2番目に高い受注四半期」を達成し、「同社史上最大のメガワットリース」を締結したと述べ、また「0-1 MW+の相互接続で別の四半期記録」を樹立したと述べました。

この高成長ETFで2026年のAIインフラストラクチャの利益を活用する

社長兼CEOのアンディ・パワー氏は、顧客が「ますます複雑な電力、パフォーマンス、および接続要件」に対応するにつれて、需要の背景は依然として堅調であると述べました。「電力の可用性、労働力とサプライチェーンのリスク、およびコミュニティの懸念」などの制約を指摘し、これらが「理論上の需要と展開可能な能力」の間のギャップを広げていると述べました。

第1四半期に、Digital Realtyは7億ドル以上の新規リースを締結しました。これは、同社のシェアでは4億2300万ドルです。同社は、0-1 MW+の相互接続製品カテゴリで記録的な9800万ドルのリースを投稿し、116の新規顧客ロゴを追加しました。パワー氏は、0-1 MWの予約の21%がAI指向の要件であったと指摘しました。

5つのAIインフラストラクチャ株が次の成長の波を可能にする

ハイパースケールリースに関して、パワー氏は、シャーロットの「ダブルA格のハイパースケーラー」との200 MWのAI推論指向の展開という、同社史上最大の単一リースを締結したと述べました。彼は、これが同社初のハイパースケール展開であり、同社が運営および拡大しているシャーロット・アップタウンの接続ハブを補完するものだと説明しました。パワー氏はまた、Digital Realtyが四半期中にダラス、サンパウロ、東京で10 MW以上のリースを締結したと述べました。

バックログと着工は長期的な可視性をサポート

CFOのマット・メルシエ氏は、第1四半期に締結されたリースは、100%のシェアで年間賃料7億700万ドル、Digital Realtyのシェアでは4億2300万ドルに相当すると述べました。同社の総バックログは、記録的な18億ドル（Digital Realtyのシェアでは10億ドル）に達し、新規予約は四半期中の2億400万ドルの着工を上回りました。

メルシエ氏は、同社が見ている着工スケジュールを概説しました。

今年を通じて「ある程度均等に」着工予定のリースは5億4400万ドル

2027年に着工予定のリースは2億4700万ドル

2028年以降に着工予定のリースは2億4200万ドル

署名から着工までの遅延について質問されたメルシエ氏は、この変化は主に同社の記録的な200 MWのシャーロットリースによるものであり、「始まったばかり」であり、「来年から2028年にかけて段階的に提供」されると述べました。

財務結果：Core FFOは上昇。Same-Capital NOIはOpExによって圧迫される

サドラー氏は、Digital Realtyは第1四半期に1株あたり2.04ドルのCore FFOを投稿したと述べました。メルシエ氏は、1株あたり2.04ドルのCore FFOは前年比で15%増加し、リース着工と「戦略的な民間資本プラットフォームの成長に関連する手数料収入の増加」を反映していると述べました。

メルシエ氏はまた、Same-Capital Cash NOIが前年比で7.9%成長したと報告しました。一定為替ベースでは、Same-Capital Cash NOIは2.5%増加し、これは主に前年同期と比較して運営費の増加によるものだと説明しました。

運営費の上昇の要因について質問されたメルシエ氏は、「主に前年四半期の低い運営費の比較」によるものであり、修理とメンテナンスおよび労働力によるものだと述べました。同社はこれが今後3四半期で「平準化し始める」と予想し、一定為替ベースで4%から5%のSame-Capital Cash NOI成長の通年ガイダンスを維持しました。

メルシエ氏はまた、地政学的紛争の中でエネルギーへのエクスポージャーについて、同社は直接的な経済的エクスポージャーが限られていると述べました。「約90%」のユーティリティ費用は顧客によって払い戻されるためです。残りの部分については、ほとんどの電力は2026年以降に先物取引でヘッジされており、多くの契約では価格調整が許可されています。

開発パイプラインの拡大。土地銀行の拡大

サドラー氏は、開発パイプラインが前四半期比で50%以上増加し、建設中のパイプラインは1.2 GWとなり、その61%がプレリースされており、平均期待収益率は11.4%であると述べました。メルシエ氏は、同社が四半期中に63 MWの新しい容量を提供し、その84%がプレリースされており、約464 MWの新しい容量の着工を開始し、そのほぼ50%がプレリースされていると述べました。

四半期末時点で、建設中の総データセンターパイプラインは約165億ドルで、これは年末から60%以上増加したものであり、そのほぼ80%はアメリカ大陸に位置しています。シャーロットとアトランタが、マルチハンダードメガワットの開発が活性化されたため、ダラスとシカゴを「上回った」と付け加えました。

最高投資責任者のグレッグ・ライト氏は、同社の土地拡大について議論し、「870エーカー以上」の連続した区画を大アトランタ都市圏に含めました。ライト氏は、同社は現在もユーティリティと電力の代替案を検討しており、後日追加のガイダンスを提供すると述べました。メルシエ氏はまた、ヒルズボロの30エーカーの土地区画について、以前に発表された85 MWの集合に加えて、160 MWのIT容量をサポートすると述べました。

長期的な能力について質問されたパワー氏は、同社は現在3 GWを運営しており、「運用基盤を超えてさらに6 GWを所有」しており、現在1.2 GWが建設中であると述べました。

資本戦略、レバレッジ、および2026年のガイダンスの更新

メルシエ氏は、レバレッジが四半期末に調整後EBITDAに対する負債比率4.7倍に低下し、これは過去数年ぶりの低水準であり、調整後EBITDAの成長とFFOペイアウト比率が64%に低下したことによって支えられていると述べました。同社は3月に32億5000万ドルの米国ハイパースケールデータセンターファンドを完了し、Digital Realtyは「ハイパースケールデータセンター開発と投資をサポートするための約100億ドル」を持ち、また「80億ドル以上のハイパースケール開発合弁事業における実質的な追加のドライパウダー」を持っていると述べました。

2026年について、サドラー氏とメルシエ氏は、同社が1株あたりCore FFOガイダンスを0.10ドル引き上げて8.00～8.10ドルの範囲にしたと述べました。メルシエ氏は、これは年初の予想以上の実行を反映しており、2025年と比較して中間点で9%の成長を意味すると述べました。メルシエ氏はまた、同社はキャッシュ更新スプレッドの見通しを6.5%から8.5%に引き上げ、ネットCapEx（パートナーからの貢献後）は35億ドルから40億ドルになると予想しています。また、今年後半に5億ドルから10億ドルの処分とJV資本の資本リサイクルに関する期待を繰り返しました。

Q&Aでは、パワー氏とCTOのクリス・シャープ氏がAI関連の需要とデータセンター設計の変更について議論しました。パワー氏は、AIと以前のハイパースケールユースケースとの間で「劇的な違い」はないと述べ、ハイパースケール契約は通常15年で、エスカレーターは「確実に3%またはそれ以上」であると述べました。シャープ氏は、需要が「パイロットから生産」に移行したと述べ、同社の「ワークロードに依存しない」ポートフォリオ、特に高密度相互接続とメトロの近接性を強調し、推論指向のワークロードをサポートすると述べました。

結論として、パワー氏は、同社の第1四半期の業績は長期的な成長の可視性を向上させ、Digital Realtyは地中海とAPACの一部で接続されたフットプリントを拡大し、ハイパースケール開発のための土地を追加し、「すべて…レバレッジを過去数年ぶりの低水準に引き下げながら」と述べました。

Digital Realty Trust（NYSE:DLR）について

Digital Realty Trust, Inc（NYSE: DLR）は、キャリアニュートラルなデータセンターを所有、取得、および運営し、関連するコロケーションおよび相互接続ソリューションを提供する不動産投資信託です。同社は、クラウドプロバイダー、企業、ネットワークオペレーター、コンテンツ企業などの物理的なインフラストラクチャニーズをサポートする、大規模でミッションクリティカルな施設に焦点を当てています。Digital Realtyの提供物は、安全で信頼性が高く、高可用性のあるITインフラストラクチャを可能するように設計されており、電力密度、冷却、および物理的なセキュリティを重視しています。

Digital Realtyの製品セットは、卸売データセンターのスペース、ターンキーの設計・施工施設、および小売コロケーションスイートを網羅しており、顧客がネットワーク、クラウドオンランプ、およびその他のエコシステムパートナーへのプライベートおよびパブリック接続を確立できるようにする相互接続サービスによって補完されています。