Greystone Housing Impact Investors Q4 業績説明会 ハイライト

Greystone は、残りの市場価格の JV 株式から撤退し、より安定した、税制上の優遇措置のある収入を得るために住宅ローン収入債券（MRB）に資本を再配分する戦略に転換しています。経営陣は、新しい 1 ユニットあたり四半期配当金 0.14 ドルが再編中の間、持続可能であると述べています。
結果：同社は GAAP 純損失 260 万ドル（1 ユニットあたり 0.17 ドル）を報告しましたが、四半期に約 740 万ドルの JV 賃貸損失が発生したにもかかわらず、正の CAD 280 万ドル（1 ユニットあたり 0.12 ドル）を生み出しました。
運用および貸借対照表の項目：四半期後に Deed-in-Lieu が南カロライナ州の 4 棟の多戸建て物件をパートナーシップの貸借対照表に譲渡しました。1 ユニットあたり帳簿価額は 11.70 ドルで、3 月のユニット価格は 5.87 ドル（約 50% の割引）でした。流動性は、現金 3950 万ドルと信用枠で利用可能な 4920 万ドルを含んでいました。
Win-Win Momentum Plays With Strong Dividend Yields
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) は、2025 年第 4 四半期の収益通話で、GAAP 純損失、市場価格の共同事業（JV）株式投資における継続的な賃貸損失、および四半期後に Deed-in-Lieu プロセスを通じて南カロライナ州の 4 棟の多戸建て物件をパートナーシップの貸借対照表に譲渡した四半期を議論しながら、ポートフォリオの再編戦略を概説しました。
戦略：市場価格の JV 株式から撤退し、税制上の優遇債券に再配分
最高経営責任者（CEO）の Ken Rogozinski 氏は、パートナーシップは残りの市場価格の多戸建て JV 株式投資から撤退し、「追加の高品質な税制上の優遇住宅ローン収入債券（MRB）投資」に払い戻された資本を再投資することで投資ポートフォリオを「再編」する戦略を追求していると述べました。Rogozinski 氏は、目標は「長期的な、安定した、税制上の優遇収入」と、ユニット保有者に対する長期的な価値を提供することであると述べました。
経営陣は、税制上の優遇住宅ローン収入債券（MRB）へのより大きな配分による 3 つの予想される利点を強調しました。
物件売却時に主に認識される JV 株式リターンと比較して、純金利差によって推進されるより安定した収益。
長期的に連邦所得税目的で税制上の優遇と見なされる収入の割合が高くなることが予想されますが、経営陣は、残りの JV 株式投資の売却からの短期的な利益は引き続き課税所得を生み出す可能性があると指摘しました。
手頃な価格の住宅、高齢者向け住宅、および専門看護施設における融資関係を活用し、Greystone の事業の中核となる「実績のある資産クラス」に焦点を当てること。
Rogozinski 氏は、パートナーシップは建設が完了し、賃貸または安定化中の 8 棟の市場価格の多戸建て JV 株式投資と、潜在的な開発用地である 2 棟の市場価格の多戸建て JV 株式投資があると指摘しました。パートナーは、潜在的な土地売却や建設開始など、これらの用地の「最高の利用法」を評価しています。土地が売却された場合、残りのコミットメントは終了します。
彼はまた、パートナーシップとその取締役会は、JV 株式投資から MRB への資本をサイクルアウトさせるには時間がかかることを認識しており、JV 株式投資は保有期間中に「最小限の収益」に貢献していると述べています。経営陣が「新しい」と参照した 1 ユニットあたり 0.14 ドルの四半期配当金は、再編が進行中の間、持続可能であると説明されています。
第 4 四半期の決算：GAAP 純損失、正の CAD
最高財務責任者（CFO）の Jesse Coury 氏は、2025 年 12 月 31 日に終了した第 4 四半期の GAAP 純損失が 260 万ドル、基本および希薄化ベースで 1 ユニットあたり 0.17 ドルであったと報告しました。パートナーシップは、非 GAAP 測定基準である CAD 280 万ドル、または 1 ユニットあたり 0.12 ドルを報告しました。
Coury 氏は、報告された GAAP 純損失の主な要因は、非 Vantage JV 株式投資からの損失のパートナーシップの比例配分で約 740 万ドル、または 1 ユニットあたり 0.32 ドルであったと述べました。彼は、これらは減損や実現損失ではなく、開発および初期賃貸段階で通常発生する GAAP の下で認識される損失であると強調しました。Coury 氏は、第 4 四半期の物件運営損失の増加は、2025 年に 4 棟の物件の建設が完了したことによるものであると述べました。Valage Senior Living at Carson Valley、The Jessam at Hays Farm、Freestone Greenville、および Freestone Ladera。
Q&A 中、Coury 氏は四半期の賃貸損失をさらに詳細に説明し、四半期の運営損失の約半数が非資本化金利費用であり、約半数が非現金減価償却費であったと述べました。彼は、第 4 四半期は建設完了直後の占有率が「10% 程度」であるため、最も大きな打撃を受けることが多く、占有率が上昇するにつれて、GAAP ベースで損失が縮小し、安定化に近づく可能性があると述べています。
1 ユニットあたりの帳簿価額、市場価格、および流動性
Coury 氏は、2025 年 12 月 31 日時点の 1 ユニットあたりの帳簿価額が 11.70 ドルであったと述べ、共同事業株式投資は純帳簿価額で計上されており、売却時の潜在的な利益や経営陣が売却時に回収すると予想する GAAP 運営損失の回収は含まれていないことを指摘しました。
彼はまた、3 月 18 日時点のパートナーシップのユニット価格を引用し、NYSE 終値が 5.87 ドルであったと述べ、これは 2025 年 12 月 31 日時点の 1 ユニットあたりの純帳簿価額に対する約 50% の割引であると説明しました。
流動性について、Coury 氏はパートナーシップは投資コミットメントを資金調達する能力と、潜在的な債務削減イベントから保護する能力を定期的に監視していると述べました。2025 年 12 月 31 日現在、無制限の現金および現金同等物 3950 万ドルと、担保信用枠で利用可能な 4920 万ドルがありました。彼はまた、「多額」の投資が 2026 年前半に満期になる予定であり、関連する債務資金調達の返済後、追加の流動性を提供すると付け加えました。経営陣は、現在の流動性が現在の資金調達コミットメントを満たすのに十分であると述べています。
債務ポートフォリオのパフォーマンスと南カロライナ州 Deed-in-Lieu の措置
Coury 氏は、2025 年 12 月 31 日時点の債務投資ポートフォリオは 12 億 8000 万ドルで、総資産の 85% を占めていました。ポートフォリオには、カリフォルニア州、テキサス州、および南カロライナ州に集中した 12 州の 83 件の MRB と、カリフォルニア州での手頃な価格の多戸建て建設を資金調達する 4 件の政府発行者ローンが含まれていました。
第 4 四半期に、パートナーシップは約 3870 万ドルの MRB および政府発行者ローン関連のコミットメントを資金調達し、約 1210 万ドルの換金と返済によって相殺されました。Coury 氏は、2025 年 12 月 31 日時点の MRB、政府発行者ローン、および関連投資の未資金コミットメントは 1160 万ドルで、関連する債務収入および BlackRock との建設融資共同事業への投資の転送が期待される投資を除外すると述べました。これらのコミットメントは、約 12 か月で資金調達されると予想されます。
Coury 氏は、MRB および政府発行者ローン投資のすべてが 2025 年 12 月 31 日時点で元本および利息の支払いを滞りなく行っていると述べました。安定化された MRB ポートフォリオの物理的な占有率は四半期末に 86.7% で、9 月 30 日には 87.8% から低下しました。彼は、この低下は主にテキサス州の物件で多戸建て供給の増加により空室率が高くなったことが原因であると説明し、新しい供給の納入が減少し、ユニットが吸収されるにつれて占有率が回復すると経営陣は予想しています。
Coury 氏はまた、運営レベルを満たさなかった南カロライナ州の 4 つの MRB 投資について説明しました。これには、3 つの 501(c)(3) 非営利 MRB と、The Ivy Apartments（Century Plaza Apartments とも呼ばれる）の 4 番目の物件が含まれていました。彼は、2026 年 1 月と 2 月に、パートナーシップはこれらの物件に対する Deed-in-Lieu of foreclosure プロセスを完了しました。元の MRB は換金され、関連するテンダー オプション債券ファイナンス トラストは崩壊し、パートナーシップは現在、2 つの銀行が提供する第一順位の住宅ローンで資金調達された、これらの物件を直接所有しています。経営陣は、これらの物件は Greystone の企業資産管理チームの支援を受けて、パートナーシップの監督の下で第三者の不動産管理会社によって運営されると述べ、結果は今後 MF Properties セグメントに報告されます。
会計影響に関する質問に対して、Coury 氏は同社が現在もこれらの物件の会計を最終調整しており、MRB が 1200 万ドルの MRB から以前に記録された信用損失を差し引いた「1 億 1200 万ドルから 1 億 5000 万ドル」の範囲の初期ベースの見積もりを説明しました。Rogozinski 氏は、経営陣はこれらの物件が「立地が良く」市場も「良好」であると考えており、パートナーシップは運営の安定化に焦点を当て、最終的にその基準を回収することを目指す意向を表明しました。ただし、売却の時期を予測するのは時期尚早であると述べました。
資金調達ミックス、金利感応性、および市場背景
負債側の資金調達について、Coury 氏は 2025 年 12 月 31 日時点で約 10 億 2000 万ドルの未払いの債務資金調達を報告し、9 月 30 日からほとんど変わっていません。彼は、4 つの債務資金調達カテゴリのうち 3 つは、純収益が短期の金利変動から一般的に保護されているように構成されており、総債務資金調達の 80200 万ドル、または 79% を占めています。残りのカテゴリである、指定されたヘッジなしの固定金利資産と変動金利債務は、約 2 億 1700 万ドル、または 21% を占め、2026 年 5 月までに満期を迎える投資に関連する約 1 億 5000 万ドルが含まれており、経営陣はこれによりヘッジされていない期間が短縮されると予想しています。
Coury 氏はまた、パートナーシップの金利感応性分析を要約し、100 ベーシスポイントの金利上昇は現金における純金利収入を 110 万ドル減らす (1 ユニットあたり約 0.049 ドル) と述べ、100 ベーシスポイントの低下は同じ金額で純金利収入を増加させます。パートナーシップは、純金利収入の著しい変動に対して大部分がヘッジされていると考えています。
Rogozinski 氏は、2025 年の下半期に、高格付けインデックスが 4.3%、高利回りインデックスが 2.5% を返したことで、米国の地方債市場は回復しました。彼は 2025 年の地方債発行額 5820 億ドルと総資金フロー 490 億ドルを引用しました。彼はまた、米国大統領が現在の連邦財政年度の残りの期間に同省のプログラムを完全に資金調達する Congress と署名した HUD 予算法と、「One Big Beautiful Bill Act」における新しいルールへの調整を開始している低所得住宅税額控除プログラムについて述べました。
Q&A 中、経営陣は配当に関する決定は JV 株式資本を MRB にどれだけ早くリサイクルできるかに依存すると述べ、Rogozinski 氏は取締役会がタイミングと収益に応じてユニットの買い戻しを検討する可能性があると述べましたが、取締役会のことを話すつもりはないと述べました。経営陣はまた、内部関係者は取引制限とブラックアウト期間の対象であり、最近の内部関係者の活動は売却ではなく購入であったことを指摘しました。
About Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI)
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) は、米国で手頃な価格で持続可能な賃貸住宅の資金調達と維持に焦点を当てている上場不動産投資信託です。住宅に特化した社会貢献型 REIT として、GHI は株主に対する安定した長期的なキャッシュフローを提供しながら、戦略的な資本配分を通じて恵まれないコミュニティを支援することを目指しています。
同社は、手頃な価格、労働者向け、および複合所得開発に重点を置いた多戸建て住宅物件を担保とする第一順位住宅ローンを創設、引受、および管理する多様なポートフォリオを構築しています。