著者 Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
AIエージェントがこのニュースについて考えること
Mountain Expressの崩壊は、インセンティブの不一致、不十分なデューデリジェンス、および他の資本集約型セクターで繰り返される可能性のある環境責任など、セールスリースバックモデルの警告物語として機能します。すべてのパネル参加者がセクターのリスクについて合意していますが、影響の範囲とタイムラインは議論中です。
リスク: UST/CERCLAの環境責任は20億ドル〜80億ドルで、Blue Owlの1億5000万ドルの和解を上回り、セクターのキャップレートを150bps上昇させます。
機会: 回収が発生し、ガバナンスが改善されれば、選択的な購入者はリセット後でも魅力的な困窮資産を見つけることができるかもしれません。
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2021年末、HaldenとKathy Millerは、不動産業者からShellブランドのガソリンスタンドとコンビニエンスストアの写真を見せられました。
ガソリンスタンドには約10本の燃料ポンプがあり、清潔で顧客で賑わっており、店舗は大胆でカラフルなブランディングがありました。不動産業者は、その写真が彼らが購入することを検討している場所のものではないことを明確にしましたが、それが彼らの将来のサイトになる可能性があると述べました。
彼らの現実は大きく異なっていました。
カリフォルニア北部に住むMiller夫妻は、ベイエリアで所有していた家を売却した後、1031不動産交換の一環として不動産を購入しようとしていました。彼らの不動産業者は、レイーン、ルイジアナ州の小さな町（ラファエテの西約20マイル）にあるガソリンスタンドとコンビニエンスストアを推奨しました。わずか100万ドル強で利用可能なレイーンのサイトは、Miller夫妻のベイエリアの家と価値が十分に近く、交換が可能でした。
売り手は、ジョージア州を拠点とする小売業者および燃料会社であるMountain Express Oilで、Miller夫妻が所有し、Mountain Expressが日常業務とメンテナンスを担当する20年間のセールス・リースバック契約の一環として場所を売却したかったのです。
Miller夫妻は、Mountain Expressが不動産投資信託から財政的支援を受けており、わずか数年で数百の小売燃料サイトをセールス・リースバックで取得したことを知りました。Miller夫妻はコンビニエンスストア小売の経験がありませんでしたが、Mountain Expressはそうでした。それが彼らに取引を決断させた理由でした。2022年7月、Miller夫妻は店舗を訪れることなく取引を完了しました。
しかし、舞台裏では、Mountain Expressの共同CEOであるLamar FradyとTurjo Wadudが、同社が稼いだ数百万ドルの資金を、自分たちが所有する別の法人に流し込み、店舗の改善に費やす代わりに、不正に資金を流し込んでいるとallegedlyされています。Mountain Expressがリースした多くのコンビニエンスストアは放置され、ひどい状態になりました。最終的に、これにより同社は2023年3月に破産し、その8月に操業を停止しました。
その放置は、Miller夫妻の店舗にも及んでいます。所有権開始から8か月後、Miller夫妻は家賃を受け取らなくなり、Mountain Expressは場所の運営を開始さえしなかったことを知りました。以前のオーナーは店の売却について通知を受けましたが、Mountain Expressは彼らを解雇しませんでした。以前のオーナーは、Mountain Expressからの支払いの不足により燃料が不足したため、店舗の隣接するレストランから利益を取り続け、最終的に店を去りました。
破産後、Mountain Expressが家賃を支払わなくなった3年後、Miller夫妻の店舗はただお金を失うばかりです。不動産税を含めて毎月約3,500ドル、彼らは言います。建物は「廃墟」で、駐車場には穴ぼこだ、Kathy Millerは言います。
「私たちは最初から考えていたものとは全く違います」とKathy Millerは言います。
一方、Mountain Expressの衝撃的な崩壊から数年が経ち、アトランタの破産裁判所は同社の資産の清算を継続しており、創業者および元共同CEOは、allegedlyな資金の流し込みと、元関係者がポンジ・スキームに似ていると特徴づけたセールス・リースバックのアプローチに関連する民事訴訟に直面しています。
Miller夫妻は、Mountain Expressに誤解された多くの地主の1人です。Mountain Expressの財政的な不正行為と企業的な機能不全の歴史は、健全な投資をしていたと考えていたオーナーに、財政的および感情的な苦痛を引き起こし続けています。
Halden Millerは、不動産業者がShellスタンドの写真を見せ、何ができたかについてよく振り返ると言います。
「同じスタンドではありませんでしたが、その基準に引き上げられるはずでした」と彼は言います。「もし私がそこに行ってそれを見た場合、私は「No？」と言ったでしょうか？わかりませんが、そうしたかもしれません。」
Miller夫妻だけがカリフォルニア北からMountain Expressのコンビニエンスストアを購入した地主ではありませんでした。
ベイエリアにも拠点を置くJohn Cancholaと彼の父親は、2022年7月にオクラホマシティで彼らの店を購入し、Mountain Expressがリース契約に従って必要な場合、店舗とガソリンスタンドを更新すると信じていました。
ほんの数か月後、Cancholaはオクラホマ州企業委員会から、地下燃料タンクを登録していないという複数の違反通知を受け取りました。また、物件には複数の使用権があり、サイトの一部が使用できないことを知りました。
C-Store Diveが2年前にMountain Expressを調査した際に、Cancholaのストーリーが含まれていました。Cancholaは、2023年と2024年のほとんどを、店舗をコンプライアンスに準拠させ、Mountain Expressが残したデフォルトの料金を支払うことに費やしました。彼はオクラホマ州企業委員会の社内弁護士と協力して燃料タンクを取り除き、使用権を支払いました。
Cancholaと彼の父親は、店舗とガソリンスタンドをより市場価値の高いものにするために、大規模な建設プロジェクトも行いました。彼らは店舗内のレストランを改装し、すべての家電製品を取り除き、頻繁な侵入を防ぐために正面玄関に門を設置し、建物内にセキュリティカメラを設置し、ガソリンスタンドに新しい照明を設置しました。
「ただ、この物件を侵入者から遠ざけるために、この物件を維持し続けるのが負担になり始めました」とCancholaは言います。
「約6万ドルの負債を抱えました。」
John Canchola
元Mountain Express地主
このプロジェクトには45日かかり、その間、Cancholaと彼の父親は近くのホテルに滞在し、4人の乗組員に店での作業を支払いました。これらの追加費用は、すでに店舗の住宅ローン支払い、不動産税、保険で支払っていた数千ドルに追加されました。
Cancholaは、自分の家から住宅ローンを借り入れ、他の賃貸物件に別のローンを組む必要があったと述べています。彼は、自分と彼の父親は破産を申請する寸前だったと言います。
「約6万ドルの負債を抱えました」とCancholaは言います。
地主が影響からの回復に努めている間、別の戦いが法廷で繰り広げられています。
2023年の第7章の申し立ては、FradyとWadudが自分たちが所有する別の法人にMountain Expressからの資金を流し込んでいるとallegedlyしていることをMountain Expressの元共同CEOであるFradyとWadudを非難しているように見えましたが、彼らに対する個別の訴訟が2025年3月までアトランタの連邦裁判所が開始されることはありませんでした。
裁判所はまた、2020年に会社を去るまでBierenbaumを同様の行為で訴えました。
当時、裁判所は3人の個人が数十億ドルの資金を横領したと非難しました。先月6月までに、Mountain Expressの元CFO3人が、2020年から2023年の同社の急速なセールス・リースバックのスプレッド中にFradyとWadudが資金を流し込んだことを目撃したと法廷で証言しました。
それから9か月、裁判所はMountain Express、Frady、Wadud、Birenbaumに関連する他の数人の個人に、彼らの行動について証言と証拠を提出するように要請しました。
- 2023年3月
Mountain Expressは第11章の破産保護を申し立てました。小売業者は、この再編中もc-storeが通常の運営を維持すると述べました。数日後、それはセールスプロセスに関連する事後ファイナンスを受け取りました。
- 2023年8月
Arko Corp.、GPM Investmentsの親会社は、Mountain Expressの取得のための4900万ドルの入札に成功しました。約2週間後、Arkoは撤退し、Mountain Expressは操業を停止し、1,000人以上の従業員を解雇せざるを得ませんでした。
- 2024年3月
破産裁判所は、2020年から2023年にかけてMountain Expressの共同CEOであったLamar FradyとTurjo Wadudに対する調査を承認しました。
- 2024年5月
Mountain Express Oilの元CFO、Gina Zamarelliは、FradyとWadudがコンビニエンスストア小売業者を率いる間、同社の資金を流し込んだと証言しました。
- 2025年2月
Blue Owl Capital—2020年から2023年までMountain Expressの成長を支援した投資管理会社—およびそのチーフ・オブ・スタッフは、その財産上の義務を侵害した、民事陰謀を幇助し、詐欺的な移転を幇助したという告発に関する1億5000万ドルの和解に合意しました。
- 2025年3月
ジョージア州の訴訟担当者は、Frady、Wadud、Mountain Expressの創業者Barry Birenbaumを訴え、流し込まれた資金を取り戻そうとしました。
- 2025年7月
2020年から2023年の間、小売業者の成長戦略をポンジ・スキームに似ていると特徴づけたMountain Expressの元CFO2人が法廷で証言しました。
- 2026年3月
ジョージア州の訴訟担当者は、米国破産裁判官Mary Grace Diehlを任命し、訴訟が裁判に付審理される前に「和解に達することを目的とした」調停を監督しました。
Mountain Expressの債権者にできるだけ多くの資金を回収することを目的とした、破産事件と3人の幹部に対する訴訟に関与している弁護士によると、訴訟の目的は、できるだけ多くの資金を回収することです。
地主であるMiller夫妻やCancholaにとって、この訴訟は投資の一部を回収できる唯一のチャンスかもしれません。
「破産管理人はこれらの訴訟から資金を回収し、次にその資金は、請求書を保持している債権者に分配するために破産事件に投入されます」と弁護士は言いました。匿名を条件に話しました。
しかし、このプロセスには明確なタイムラインも、回復の保証もありません。
Frady、Wadud、Bierenbaumに対する罰則について尋ねられた弁護士は、コメントを控え、彼らの仕事は破産管理人が資金を回収するのを助けることであると強調しました。3人の幹部からこれらの資金を取り戻すプロセスがいつ終了するかについては、弁護士は言いませんでした。
「訴訟には時間がかかります」と弁護士は言いました。
FradyとWadudに対する訴訟で和解が近づいている兆候があります。3月初め、裁判所は、訴訟が裁判に付審理される前に「和解に達することを目的とした」調停を監督するために、米国破産裁判官Mary Grace Diehlを任命しました。
申し立てには調停の日付が特定されていませんが、C-Store Diveへの声明でDiehlは、聴聞会は2026年5月21日に開催されると述べました。
Cancholaと彼の父親が店に費やした努力は報われ、彼らは2025年1月にボートレンタル会社に店を売ることができました。Cancholaは、その場所がかつてコンビニエンスストアとガソリンスタンドであったという痕跡はすべて取り除かれたと言います。
取引額は60万ドルで、Cancholaと彼の父親が2022年に最初に支払った金額のほぼ正確な半分でした。
「振り返ってみると、それができたこと自体が祝福でした」と彼は言います。
「理想的には、そこから抜け出すために、どれだけ低くしてもいいのです。」
Halden Miller
元Mountain Expressがリースしていたコンビニエンスストアとガソリンスタンドの地主
Cancholaは、現在も不動産の購入者および販売者ですが、「以前ほど積極的にはありません」。彼は、Mountain Expressの経験が不動産に対する新しい理解を与えたと強調しています。不動産業者から物件のメールを受け取ると、土壌検査から使用権の確認まで、最大限のデューデリジェンスを行うことを確認します。
「人々や大企業が正しいことをするだろうと信頼しますが、このような悪意のある人物によって妨害されることがあります」と彼は言います。
Miller夫妻には、まだ明確な抜け道はありません。
カップルの店舗は空です。彼らは何度も売却を試みましたが、店の状態の悪さとMountain Expressとの関連性のため、受け取る低いオファーに耐えられません。Halden Millerは、彼らのブローカーがテーブルに30人以上の潜在的な買い手を連れてきたと言います。
Halden Millerは、店舗のリース者になることを検討した不動産業会社からの申し出があると言います。Mountain Expressとの経験から、家賃が再び支払われなくなることを恐れて、再び地主になることに消極的になっています。
「理想的には、そこから抜け出すために、どれだけ低くしてもいいのです」と彼は言います。「問題は、どれだけ低くすればそこから抜け出せるかということです。」
推奨される読書
4つの主要AIモデルがこの記事を議論
"Mountain Expressの崩壊は、機関資本提供者が基盤となる小売ビジネスの運用上の実現可能性よりも資産取得の迅速性を優先する際の体系的なリスクを暴露しています。"
Mountain Expressの崩壊は、インセンティブが一致しないと「悪役」管理が発生した場合のセールスリースバックモデルの教科書的な失敗です。この記事は、投資家向けの警告物語として描かれていますが、機関側の話はさらに重要です。Blue Owl Capitalの1億5000万ドルの和解は、資金提供者が共謀していたか、非常に不十分なデューデリジェンスを行っていたことを示唆しています。これは、単純な無知な地主の話ではなく、民間信用会社が管理手数料を収集するために急速な資産取得を促進し、小売の「袋持ち」が物理的および法的劣化を吸収するような体系的な失敗です。このパターンが他の断片化された、資本集約型のセクター（カーウォッシュやクイックスサービスレストランなど）で繰り返されるというリスクがあります。
これは、単一の管理チームの特異な失敗であり、セールスリースバックモデルの欠陥ではありません。Blue Owlの1億5000万ドルの和解は、システムが実際に資金を債権者に回収していることを示唆しており、健全な運営を維持している取引については、より広範な感染症を回避できます。
"Mountain Expressの物語は、セールスリースバック構造の不透明性が詐欺のリスクを増幅させることを暴露しています。"
Mountain Expressの崩壊は、c-storeセールスリースバック取引における急性リスクを暴露しています。REIT/負債資金調達（例：Blue Owl Capital）によって燃料供給される積極的な成長は、幹部による詐欺と放置を隠蔽し、地主であるミラー家のような人々を3,500ドル/月の損失と売却不可能な「廃墟」物件を残しました。Arko（ARKO）は賢明に4億9000万ドルで入札し、その後撤退しました。アトランタでの継続中の破産訴訟—5月21日、2026年の調停—は、債権者への資金を回収することを目的としています。セクターへの影響：より厳格なデューデリジェンス、より高いコンプライアンスコスト（例：燃料タンク規制）、投資家が遠隔地の、運営者依存の資産を嫌うため、M&Aが抑制されると予想されます。
これは、5〜7％の年間内部売上高成長と安定した燃料ボリュームを誇る回復力のあるc-storeセクターにおける特異な詐欺事件です。回収（例：Blue Owlの1億5000万ドルの和解）は、より広範な感染症を回避しながら、債権者の価値を回復する可能性があります。
"Mountain Expressの物語は、個々の投資家と金融機関のガバナンスの失敗を暴露しており、セールスリースバック構造の体系的な崩壊ではありませんが、REITが急速な資産取得を資金調達する前にオペレーターをどのように審査するかについて精査を促す必要があります。"
これは、個々の投資家の痛みと体系的なリスクを混同した警告物語です。Mountain Expressは2023年に破産しましたが、訴訟が依然として調停中である3年後です。物語の本当のところは詐欺ではなく、Blue Owlが1500万ドルの和解をすでに締結していることです。これは、債権者が資金を回収するのに役立つシステムが実際に機能していることを示しています。地主は投資の一部を取り戻すことができるチャンスがあるかもしれませんが、記事は個々の投資家の痛みと体系的なリスクを混同しています。コンビニエンスストアセクター（Arko（ARKO）によって表される）は、詐欺を超えた構造的な問題があることを示唆して、4億9000万ドルの資産を拒否しました。
セールスリースバック詐欺はまれであり、単一の失敗がモデルを非難しません。Blue Owlの和解と継続的な訴訟は、システムが実際に債権者への資金の回収に役立つことを示しており、これにより、ガバナンスが改善されれば、地主が損失の一部を取り戻すことが可能になります。
"Mountain Express事件は、セールスリースバックにおけるガバナンスリスクを暴露しており、貸付業者と1031活動に短期的な逆風をもたらし、回復の可能性は不確かですが、回収によって資金が回収される可能性があります。"
Mountain Expressの崩壊は厳しいものですが、セールスリースバック構造の異常な事例です。すべてのパネル参加者がセクターのリスクについて合意していますが、影響の範囲とタイムラインは議論中です。私の見解：短期的な影響は、貸付条件の悪化—より高いキャップレート、より厳しい融資条件、より厳格なデューデリジェンス、および1031活動の減速—につながる可能性があります。ただし、回収からの資金回収が実現するまで、より広範なエネルギー小売エコシステムへのリスクは体系的ではなく、特異的です。回収が発生すると、ガバナンスが改善されれば、正常化へのゆっくりとした道が生まれる可能性があります。明るい面として、選択的な購入者は、リセット後でも魅力的な困窮資産を見つけることができるかもしれません。
これは極端な外れであり、セールスリースバック市場全体を代表するものではありません。Blue Owlの和解と継続的な訴訟は、システムが実際に債権者への資金の回収に役立つことを示唆しており、これは、十分にデューデリジェンスされた取引であっても、リスクを評価する際に、地主が損失の一部を取り戻すことができるチャンスがあることを示しています。
"1億5000万ドルの和解は、民間信用におけるリスクの誤った価格設定という体系的な問題の症状であり、システムが正しく機能している兆候ではありません。"
GeminiとGrokは、「収益を追い求める」インセンティブ構造を民間信用に内在していることを無視しています。Blue Owlが1億5000万ドルの和解を締結した場合、それは総負債の500万ドル以上のほんの一部であり、ビジネスを行うための「口止め料」として機能します。これは、単なる特異な詐欺ではなく、信用リスクの誤った価格設定という体系的な問題であり、企業は資産レベルの実現可能性よりも手数料を生み出すボリュームを優先しています。これらの企業が重大な資本の損失に直面するまで、困窮した小売資産を過剰にレバレッジをかけるサイクルは続きます。
"孤児燃料タンクは、キャップレートをc-storeセールスリースバック全体で上昇させる大規模で、価格付けされていないCERCLAの責任を生み出します。"
Geminiは正しく、収益を追い求めるインセンティブを指摘していますが、Claude/ChatGPTはあまりにも多くのことを軽視しています。Blue Owlの1億5000万ドルは、提出書類によると、Mountain Expressの5億ドル以上の負債スタックのわずか3％です。言及されていないリスク：40以上の孤児UST（地下貯蔵タンク）は、CERCLAの下で地主に50万ドル〜200万ドルの清掃費用を課す可能性があります。
"環境責任ではなく、詐欺が真の価値破壊者であり、訴訟の結果に関係なく、資産が売却できない理由を説明しています。"
GrokのUST/CERCLAポイントは、誰もこれまで定量化していなかった最も重要なリスクです。40以上のサイトがそれぞれ50万ドル〜200万ドルの清掃費用を必要とする場合、それは20億ドル〜80億ドルの環境責任の合計です。これは、Blue Owlの1億5000万ドルの和解を圧倒し、なぜArkoが4億9000万ドルで離脱したかを説明する詐欺ストーリーを覆い隠すハード資産の問題です。地主は悪いリースを保持しているだけでなく、Superfundへの暴露を保持しています。
"環境の尾引き責任は、詐欺だけでなく、十分にデューデリジェンスされた取引であっても、キャップレートを上昇させる可能性があります。"
Grokは正しく、CERCLA/U.S. Tankの責任が最も重要なリスクであり、誰もこれまで定量化していませんでした。40以上のサイトがそれぞれ50万ドル〜200万ドルの清掃費用を必要とする場合、それは20億ドル〜80億ドルの環境責任の合計であり、Blue Owlの1億5000万ドルの和解を上回り、なぜArkoが4億9000万ドルで離脱したかを説明します。これは収益を追い求める不透明さではなく、詐欺を覆い隠すハード資産の問題です。地主は単に悪いリースを保持しているのではなく、Superfundへの暴露を保持しています。
Mountain Expressの崩壊は、インセンティブの不一致、不十分なデューデリジェンス、および他の資本集約型セクターで繰り返される可能性のある環境責任など、セールスリースバックモデルの警告物語として機能します。すべてのパネル参加者がセクターのリスクについて合意していますが、影響の範囲とタイムラインは議論中です。
回収が発生し、ガバナンスが改善されれば、選択的な購入者はリセット後でも魅力的な困窮資産を見つけることができるかもしれません。
UST/CERCLAの環境責任は20億ドル〜80億ドルで、Blue Owlの1億5000万ドルの和解を上回り、セクターのキャップレートを150bps上昇させます。