シカゴ、LA、フロリダのマルチファミリー物件がサービシングへ移行

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ニューヨークとテキサスは最近、マルチファミリー商業抵当証券（CMBS）における苦境のホットスポットとなっていましたが、CMBS ローンは複数の市場でプレッシャーにさらされています。
先週、Morningstar は、スポンサーの破産や違反などのさまざまな問題により、サービスに戻りつつある他の州の 3 つの追加の物件を強調しました。
例えば、Estates at Palm Bay の 6,100 万ドルのローンは、ローン・スポンサーである Lurin Capital が 3 月上旬に破産申請を行ったことを受け、特別サービシングに移管されました。これは 3 月 23 日の Morningstar の報告によるとのことです。Lurin は、フロリダ州やアーカンソー州など、複数の州でデフォルトの問題に直面し、最終的に破産申請に至りました。The Real Deal によるとのことです。同社は、Multifamily Dive からのコメント要請に応じませんでした。
Lurin は、2025 年の最初の 9 か月を通じて 1.23 倍の債務返済カバレッジレシオを報告しているにもかかわらず、2025 年 5 月から同物件の支払いが遅れていました。Morningstar は、物件での火災により 4 ユニットがオフラインになり、それらの修理の状況は不明であると指摘しました。
Morningstar Credit Analytics のバイスプレジデントである Sarah Helwig は、Multifamily Dive へのメールで、「このローンは、その期間を通じて延滞に苦しみ（2024 年 8 月に開始）、スポンサーの破産申請を受けて 2026 年 3 月に特別サービシングに移管されました」と述べています。
シカゴのハイドパーク地区では、Drexel Terraces の 3,100 万ドルのローンが、支払いデフォルトのため特別サービシングに移管されました。これは 3 月 25 日の Morningstar の報告によるものです。Raphael Lowenstein と John Lowenstein が物件のスポンサーとしてリストされているとのことです。Multifamily Dive は、コメントを求めるために彼らに連絡を取ることができませんでした。
このローンを裏付ける 116 ユニットのマルチファミリー物件は、99% の稼働率にもかかわらず、2024 年には損益分岐点よりも大幅に低い純キャッシュフローを生み出しました。Raphael Lowenstein の 312 Property Management は、The Real Deal によると、違反やテナント活動家との問題に直面しています。
Helwig は、「このローンは最近、2024 年 2 月に開始されましたが、その短い期間を通じて延滞に苦しんでおり、おそらく違反が原因です」と述べています。
ロサンゼルスでは、449 South Broadway を裏付ける 3,180 万ドルのローンが、支払い後、特別サービシングに移管されました。これは 3 月 25 日の Morningstar の報告によるものです。Michael Fallas と The Michael Fallas Living Trust がスポンサーとしてリストされています。The Real Deal は、この物件が市場に出ていると報告しています。