작성자 Maksym Misichenko · Nasdaq ·
AI 에이전트가 이 뉴스에 대해 생각하는 것
패널의 합의는 논의된 고수익 주식에 대해 약세이며, 구조적 문제, 주기적 위험 및 지속 불가능한 배당 지급에 대한 우려가 있습니다.
리스크: 지속 불가능한 배당 지급 및 경기 침체 시 잠재적인 부채 상환 문제.
기회: 해당 없음
이 분석은 StockScreener 파이프라인에서 생성됩니다 — 4개의 주요 LLM(Claude, GPT, Gemini, Grok)이 동일한 프롬프트를 받으며 내장된 환각 방지 가드가 있습니다. 방법론 읽기 →
사상 최고치는 보통 주식 쇼핑에 잘못된 장소입니다. 가격은 오르고 수익률은 떨어지며, 남은 거래는 좋은 이유로 아무도 원하지 않는 쓰레기뿐입니다.
하지만 지금은 다른 풍부한 시장에서 저렴하고 수익률 높은 배당주 일곱 개를 구할 수 있습니다. 그리고 이 저가 상품들은 지급합니다. 제가 글을 쓰는 동안 5.2%에서 10.3%의 수익률을 제공하는 일곱 개의 배당주에 대해 이야기하고 있습니다.
자동차 제조업체인 포드(F, 5.2% 수익률)부터 시작하겠습니다. 이 회사는 미국의 자동차 선구자이며, F-시리즈는 40년 이상 미국에서 가장 많이 팔린 트럭입니다. 또한 영구적으로 저렴한 주식으로, 소비자 재량 부문의 평균 P/E의 일부로 거의 항상 거래됩니다.
포드는 5년 연속 매출 성장을 달성했지만, 지금은 순이익이 더 흥미롭습니다. 월스트리트는 이 자동차 제조업체가 올해 순이익이 전년 대비 45% 증가할 것으로 예상하며, 주가는 이러한 예상치의 7배 조금 넘는 수준에서 거래됩니다. F 주식은 또한 5배의 저렴한 선행 현금 흐름 배수를 자랑합니다.
하지만 이러한 순이익 증가의 일부는 이전에 징수된 IEEPA 관세에 대한 13억 달러의 정부 환급금에서 비롯된 것입니다. 이 관세는 이후 폐지되었습니다. 회사의 "핵심" 가이던스는 원자재 비용 상승의 일부로 인해 다소 약해 보입니다.
포드는 소득의 빛을 약간 잃었습니다. 연간 특별 배당금의 짧은 기간이 올해 종료되었습니다.
추가 수익률 포인트에 대한 작별
인터내셔널 페이퍼(IP, 5.9% 배당 수익률)는 라이너보드, 화이트탑, 포화 크라프트지 및 기타 포장 제품을 생산 및 판매합니다. 또한 펄프의 주요 업체로, 이는 다양한 개인 위생용품, 건축 자재, 페인트 등에 사용됩니다.
이 시장 영역은 전자 상거래 성장으로 수십 년간의 호황을 누렸지만, 지난 몇 년간의 경제적 기복으로 인해 IP는 소유하기에 점점 더 변동성이 큰 주식이 되었습니다.
긍정적인 측면? 딥 바잉 기회가 더 자주 찾아옵니다
IP는 한동안 저렴했습니다. 입력 비용 상승, 수요 약화, 관세로 인한 1년 이상 하락세 덕분에 이러한 할인은 계속되고 있습니다. 주가는 2025년 초부터 상당한 배당금을 포함해도 약 45% 하락했습니다.
긍정적인 측면은 무엇일까요? 첫째, 이것이 현재 시점에서 회사의 수익률을 거의 6%로 끌어올렸습니다. 현재 현금 흐름 예상치의 8배 미만, 그리고 구조 조정과 2025년 DS Smith 인수로 인해 90% 이상 증가할 것으로 예상되는 2027년 수익 예상치의 12배에서 거래됩니다.
하지만 신규 자금은 사실상 두 회사를 구매하는 것입니다. 올해 초, IP는 두 개의 공개 회사로 분할될 것이라고 발표했습니다. 기존 회사는 북미 자산을 대표하고, 새로운 회사는 유럽, 중동 및 아프리카(EMEA) 자산을 모두 포함할 것입니다.
몇몇 "전통적인" 주식이 할인 판매 중이지만, 부동산 투자 신탁(REIT) 부문에서는 훨씬 더 많은 거래를 찾을 수 있습니다.
더글러스 에멧(DEI, 6.3% 배당 수익률)부터 시작하겠습니다. 이 회사는 사무실 및 아파트 운영의 틈새 시장을 공략하며, 미래 조정 펀드 운영(AFFO, 중요한 REIT 수익성 지표) 예상치의 약 12배에 불과한 가격에 거래됩니다.
더글러스 에멧은 로스앤젤레스와 호놀룰루에서만 독점적으로 운영됩니다. 사무실은 연간 임대료의 거의 80%를 차지하는 사업의 대부분입니다. DEI는 두 도시 모두에서 최대 사무실 임대인으로, 약 2,700개의 임대 계약을 보유하고 있으며 평균 임대 면적은 약 2,400 평방피트입니다. 거의 모든 임대 계약에는 연간 3%에서 5%의 임대료 인상 조항이 포함되어 있으며, 연간 임대 만료는 약 11%에서 15%로 상당히 고르게 분산되어 있습니다. 또한 상당히 다양한 임차인 기반을 보유하고 있습니다.
출처: Douglas Emmett Investor Overview
연간 임대료의 나머지 약 20%를 차지하는 다가구 포트폴리오는 15개 부동산에 4,410개의 유닛이 운영 중이며, 추가로 1,035개의 유닛이 개발 중입니다.
많은 사무실 REIT와 마찬가지로 더글러스 에멧은 COVID 이후 배당금을 삭감해야 했습니다. DEI는 2022년 말 배당금을 32% 삭감했습니다. 남은 배당금은 AFFO 예상치의 약 75%로 훨씬 더 지속 가능합니다.
매력적인 시장(LA)의 주요 업체이지만, 사무실 복귀 반등이 DEI가 원했던 만큼 날카롭지 않았습니다. 이로 인해 REIT는 가격 결정력을 거의 갖지 못하게 되었고, 이는 침체된 가치 평가를 설명하는 데 도움이 됩니다.
RLJ 로징 트러스트(RLJ, 7.2% 배당 수익률)는 "프리미엄 브랜드, 객실 중심, 고마진, 집중 서비스 및 소규모 풀 서비스 호텔을 수요 지역의 중심부에 위치시킨" 호텔 REIT입니다.
이는 호텔 용어로 "특정 제한된 편의 시설과 필수품을 제공하는 더 큰 호텔과 바, 레스토랑, 스파와 같은 다양한 서비스를 제공하는 더 작은 호텔"을 의미합니다. 브랜드는 엠버서드 스위트, 메리어트 코트야드, 하얏트 플레이스, 윈덤, 메리어트 레지던스 인, 힐튼 등 다양합니다.
RLJ는 COVID보다 1년 이상 전에 현재의 하락세를 시작했지만, 주가는 2020년 초부터 배당금을 포함하여 40% 이상 하락했습니다.
하지만 RLJ는 그 이후 가장 긴 회복 기간을 겪고 있습니다
이 REIT는 2026년 월드컵과 2028년 하계 올림픽과 같은 스포츠 행사, 그리고 미국의 250주년 기념 행사를 통해 상승세를 탈 수 있습니다. 하지만 워싱턴 D.C.에서는 정부 수요 감소로 인해, 그리고 오스틴에서는 컨벤션 센터가 보수 공사로 인해 일시적으로 폐쇄됨에 따라 역풍에 직면할 수 있습니다.
2025년 7월, 저는 RLJ를 포함한 여러 회사가 곧 배당금을 인상할 것으로 예상되는 종목으로 언급했지만, 실제로 그렇게 하지 못했습니다. 배당금은 2024년 중반 이후 정체되어 있으며, COVID 이전 수준의 절반 이하로 떨어졌습니다. 이는 공간 부족 때문이 아닙니다. RLJ의 AFFO 지급 비율은 45%에 불과하며, 이는 일반적으로 배당금을 확장할 여지가 훨씬 더 많다는 것을 나타냅니다.
아메리콜드 리얼티 트러스트(COLD, 6.4% 배당 수익률)는 주변에서 가장 전문화된 REIT 중 하나입니다. 224개의 온도 조절 창고 포트폴리오를 보유하고 있어, 유니레버(UL) 및 제너럴 밀스(GIS)와 같은 생산자부터 월마트(WMT) 및 그로서리 아웃렛 홀딩(GO)과 같은 소매업체에 이르기까지 식품 사슬 전반에 걸쳐 필수적입니다.
출처: Americold Investor Presentation Winter 2025
그러나 콜드 스토리지 자산의 대규모 구축이 주요 공급 과잉 문제로 이어졌고, 거시 경제 환경이 수요에 부담을 주었습니다. 소고기 공급 감소는 아메리콜드의 제공품에 대한 필요성을 더욱 줄였습니다. 그 결과 지난 5년간 COLD 주가는 약 70% 급락했습니다.
그럼에도 불구하고, 회사는 1분기 실적 발표 이후 급등했습니다. 결과 자체는 그다지 흥미롭지 않았습니다. 가장 주목할 만한 점은 AFFO 가이던스가 그대로 유지되었다는 것입니다. 하지만 아메리콜드는 또한 스웨덴 사모펀드 회사 EQT의 Active Core Infrastructure Fund와 콜드 스토리지 합작 투자를 진행한다고 보고했습니다. COLD는 13억 달러 이상의 가치를 지닌 12개의 콜드 스토리지 시설을 기여하고 30%의 지분율을 유지할 것입니다. 회사는 11억 달러의 순 현금 수익을 기대하며, 이를 부채 상환에 사용할 것이라고 밝혔습니다.
이 소식은 주가에 두 자릿수 상승을 가져왔지만, 그럼에도 불구하고 주가는 AFFO의 12배 미만에서 거래됩니다.
COLD 주식은 또 다른 촉매제를 마주하고 있을 수 있습니다. 투자 회사 Sieve Capital은 5월 18일 연례 회의에서 회장 Mark Patterson와 이사 Andy Power의 재선임에 반대하는 공개 캠페인을 시작했으며, 회사 전체 매각을 포함한 모든 전략적 대안 검토를 촉구했습니다.
하이우드 프로퍼티스(HIW, 8.2% 배당 수익률)는 "업무 공간 사업에 종사하며... 최고의 인재들이 혼자서는 달성할 수 없는 것을 함께 달성할 수 있는 경험을 촉발하는 환경을 조성합니다."
또는 지구상의 우리 나머지 사람들에게는 사무실 REIT라고 말할 수 있습니다.
하이우드는 주로 선벨트 도시(애틀랜타, 샬럿, 댈러스, 내슈빌, 올랜도, 롤리, 탬파 포함)의 "최고의 비즈니스 지구"에 있는 2,740만 평방피트의 개발 부동산에 대한 소유권 또는 지분을 보유하고 있습니다. 이 도시들은 일반적으로 전국 평균보다 높은 인구 증가, 임대료 증가, 사무실 고용 증가를 특징으로 합니다.
더 좋은 점은, 사무실 포트폴리오가 상당히 다양하며, 중단된 소프트웨어 산업에 대한 노출은 미미합니다.
출처: Highwoods Q4 Investor Presentation
불행히도, 이 서류상으로는 매력적인 사업은 끔찍한 수익률을 제공했습니다. 주주들은 2020년 초부터 25%의 총 손실을 기록하고 있습니다. 하지만 임대료는 상승하고 있으며, 회사는 연말 공실률 가이던스를 86.5%에서 88.5%로 제시했는데, 이는 작년 대비 약 1%에서 3% 포인트 개선된 수치입니다.
현재 가격에서 HIW는 FFO 예상치의 7배에서 거래됩니다. 한편, 역사적으로 8% 이상의 수익률을 제공한 것은 2023년과 대공황 기간, 그리고 닷컴 버블 붕괴 및 회복 기간 동안의 장기간을 포함하여 몇 번뿐이었습니다.
밀로즈 프로퍼티스(MRP, 10.5% 배당 수익률)는 2025년 레나(LEN)가 분사한 이후 섹터를 45% 포인트 앞서고 시장에 상장된 이후 매 분기 배당금 인상을 기록하며 잘 해낸 특이한 REIT입니다.
밀로즈의 인상은 느려지고 있지만, 계속되고 있습니다
회사는 주거용 토지를 구매 및 개발한 후, 미리 정해진 비용의 옵션 계약을 통해 완성된 주택지를 레나 및 기타 주택 건설업체에 판매하는 것을 목표로 합니다.
저는 3월에 밀로즈가 2025년 매 분기마다 AFFO를 높였다고 언급했으며, 분석가 커뮤니티는 MRP가 향후 몇 년 동안 매 분기마다 AFFO를 유지하거나 약간 증가시킬 것으로 예상합니다.
이 모든 것에도 불구하고, 시장은 여전히 밀로즈의 가치를 파악하려고 노력하고 있으며, 약 9배의 AFFO에서 월스트리트는 여전히 REIT를 과소평가하고 있을 수 있습니다. 문제는 회사가 추가 성장을 어디서 찾을 것인가입니다. 답은 아마도 부채일 것입니다. 회사는 장부 가치 이하로 주식을 발행하지 않을 것이며, 명시된 최대 부채 비율인 33%에 도달하기 전에 약 10억 달러의 부채 여력이 있습니다.
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밀로즈는 이 목록에 있는 다른 저가 REIT의 대부분보다 더 나은 결과를 내고 있지만, 비교 대상이 없는 젊은 발행물입니다. 예측하기가 극도로 어렵습니다.
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여기에 명시된 견해와 의견은 저자의 견해와 의견이며 Nasdaq, Inc.의 견해와 의견을 반드시 반영하는 것은 아닙니다.
4개 주요 AI 모델이 이 기사를 논의합니다
"이러한 부문의 낮은 가치 평가 배수는 시장 비효율성이 아니라 구조적 역풍과 지속 불가능한 배당 지급 위험을 정확하게 반영합니다."
이 목록은 '저렴한' 가치 평가와 '가치 함정'을 혼동합니다. 기사는 F, DEI, HIW와 같은 티커에 대해 낮은 P/E 및 AFFO 배수를 강조하지만, 사무실 부문의 구조적 쇠퇴와 자동차 및 제지 산업의 주기적 변동성을 무시합니다. 예를 들어, 포드의 7배 미래 P/E는 고전적인 가치 함정입니다. 이는 최고 수익과 EV 전환을 위한 막대한 자본 지출 요구를 반영하는 시장 가격입니다. 마찬가지로 언급된 REIT는 높은 자본 비용과 공간 활용의 세속적 변화로 어려움을 겪고 있습니다. 여기서 6-10%의 수익률을 쫓는 투자자들은 아마도 증기 롤러 앞에서 동전을 줍는 것일 것입니다. 이러한 배당금은 성장이 아닌 고통을 가격으로 책정하는 경우가 많기 때문입니다.
금리가 지속적으로 하락하기 시작하면, 고수익 REIT는 상당한 배수 확장과 NAV 회복을 볼 수 있으며, 현재 진입 시점을 세대별 거래로 보이게 할 수 있습니다.
"이 주식들의 높은 수익률은 일시적인 저평가가 아니라 사무실 과잉 공급 및 주기적 변동성과 같은 해결되지 않은 구조적 역풍을 반영합니다."
이 기사는 포드(F) 5.2% 수익률 및 7배 미래 EPS(일회성 13억 달러 관세 환급으로 증가)와 같은 하락세를 겪고 있는 배당 지급업체, 입력 비용 및 관세로 인한 45% 주가 하락 속 5.9% 수익률의 IP, 그리고 DEI(6.3%, 32% 배당 삭감 후 12배 AFFO), RLJ(7.2%, 45% AFFO 커버리지에도 불구하고 정체된 지급액), COLD(6.4%, 과잉 공급 과잉), HIW(8.2%, 사무실 문제), MRP(10.5%, 검증되지 않은 스핀오프)와 같은 REIT를 저렴한 가격으로 판매합니다. 그러나 높은 수익률은 위험을 의미합니다. 사무실 REIT는 원격 근무 지속(DEI/HIW 공실률 상승)에 직면하고, 경기 침체에 취약한 주기적 부문, 그리고 금리 상승으로 AFFO를 침식하는 REIT에 직면합니다. 포드의 '핵심' 가이던스는 상품/EV로 인해 뒤처집니다. 블루라이트 스페셜이 아닌 전형적인 수익률 함정입니다.
금리 하락은 REIT AFFO 배수를 크게 높이고 배당금 인상을 가능하게 할 수 있습니다(예: RLJ의 45% 지급 여력). IP의 DS Smith 거래와 MRP의 토지 은행은 주택 시장이 회복될 경우 90% 이상의 EPS 성장을 약속합니다.
"주기적이고 구조적으로 문제가 있는 자산(사무실 REIT, 냉장 보관, 자동차)의 높은 수익률은 숨겨진 가치가 아니라 정당화된 위험을 반영합니다. 그리고 기사에서 언급되지 않은 11% 채권 펀드는 거의 확실하게 프리미엄으로 거래되는 마감형 펀드이며, 이는 압축될 것입니다."
이 기사는 '저렴한'과 '좋은 가치'를 혼동합니다. 이는 가격이 종종 일시적인 오해가 아니라 실제 악화를 반영하는 시장에서 위험한 방정식입니다. 포드의 45% EPS 성장은 대부분 일회성 13억 달러 관세 환급입니다. 이를 제외하면 핵심 가이던스는 '약합니다'. 사무실 REIT(DEI, HIW)는 저렴하게 가격이 책정되어 있는데, 이는 일시적인 오해가 아니라 사무실 복귀가 정체되었기 때문입니다. 아메리콜드의 5년간 70% 하락은 일시적인 저평가가 아니라 구조적 과잉 공급을 나타냅니다. 기사에서 언급되지 않은 11% 채권 펀드는 마감형 펀드일 가능성이 높으며, 저자가 명시적으로 경고한 프리미엄으로 거래될 것입니다. 높은 수익률은 종종 높은 위험을 의미합니다.
거시 경제가 둔화되고 연준이 2026년에 공격적으로 금리를 인하한다면, REIT와 배당주는 펀더멘털과 관계없이 재평가될 수 있으며, 이러한 포지션 중 일부(특히 실제로 AFFO를 성장시키는 밀로즈)는 배수 확장만으로도 초과 성과를 낼 수 있습니다.
"여기서 높은 수익률은 높은 위험을 반영합니다. 지속 가능한 소득은 단순히 저렴한 가격이 아니라 견고한 AFFO 커버리지와 관리 가능한 부채를 필요로 합니다."
오픈 리딩은 일곱 개의 고수익 이름을 풍족한 시장에 비해 저렴하다고 제안합니다. 이 기사는 자동차, 포장, 여러 REIT와 11% 펀드 프로모션을 혼합하여 지속 가능한 소득을 암시합니다. 가장 강력한 반론은 이러한 수익률이 주로 높은 위험에 대한 보상이라는 것입니다. REIT의 금리 민감도, Ford/IP의 주기적 노출, IP의 분할, DEI의 사무실 노출, RLJ의 호텔 주기, COLD의 합작 투자, Millrose의 토지 개발에 대한 실행 위험입니다. 더 높고 더 오래 지속되는 금리 체제 또는 경기 침체에서 AFFO 커버리지는 악화될 수 있고 배당금은 삭감될 수 있으며, 가치 평가 배수는 압축될 수 있습니다. '11% 지급자' 프로모션도 핵심 신호보다는 마케팅 주도적인 것으로 보입니다.
가장 강력한 반론: 이러한 수익률은 경고이지 매수 신호가 아닙니다. 거시 경제가 악화되면 소득 지속 가능성이 약화되고 배당금이 위험에 처할 수 있습니다. 금리가 하락하고 성장이 안정화되면 주식은 재평가될 수 있지만, 상승 여력은 보장되지 않습니다.
"시장은 주기적 기업의 구조적 마진 압축을 단순한 일시적 변동성으로 잘못 가격 책정하여, 배당 지속 가능성의 장기적인 침식을 은폐하고 있습니다."
Grok, IP의 입력 비용에 대한 당신의 초점은 실제 촉매제를 놓치고 있습니다. DS Smith 인수는 단순히 주기적 베팅이 아니라 더 높은 마진의 골판지 포장으로 제품 믹스를 전환하기 위한 방어적 플레이입니다. 모든 사람이 Ford의 관세로 부풀려진 EPS에 집중하는 동안, 실제 위험은 마진에 대한 'EV 부담'이며, 이는 일회성 사건이 아니라 구조적인 마진 압축입니다. 우리는 이러한 회사들이 사실상 부채가 많은 배당금을 통해 자체적인 노후화를 자금 조달하고 있다는 사실을 무시하고 있습니다.
"DS Smith는 시너지 효과가 완벽하게 발생할 경우에만 마진을 증가시키지만, 레버리지를 급증시키는 반면 Ford의 EV 자본 지출은 배당금을 위한 FCF를 만성적으로 손상시킵니다."
Gemini, DS Smith를 '실제 촉매제'라고 부르는 것은 72억 달러 거래의 3.5배 레버리지(2.5배에서 증가)를 간과하는 것입니다. 시너지 효과는 관세 속에서 통합이 실패할 경우 위험에 처할 수 있습니다. Ford와 연결하면 둘 다 자본 지출 절벽에 직면합니다. Ford의 2025년 EV 지출만 120억 달러이며, 이는 배당금을 통해 '노후화'를 자금 조달하며, 이는 FCF 요구의 60%만 충당합니다. 언급되지 않은 두 번째 순서: 자동차/포장 기업의 연금 부족은 변동성을 더합니다.
"이것들은 일시적인 오해에서 비롯된 수익률 함정이 아니라, 성장세가 둔화되면 깨지는 배당금으로 자금을 조달하는 부채 상환 계획입니다."
Grok의 연금 부족 깃발은 날카롭지만, 두 패널리스트 모두 즉각적인 지급 능력 수학을 놓치고 있습니다. Ford의 배당금에 대한 60% FCF 커버리지는 자본 지출이 가속화되고 자동차 수요가 약화될 경우 지속 가능하지 않습니다. 실제 질문은 DS Smith의 시너지 효과나 EV 부담이 아니라, 이 회사들이 경기 침체 속에서 부채 + 배당금을 동시에 상환할 수 있는지 여부입니다. 그것이 바로 스팀롤러입니다.
"DS Smith는 레버리지를 증가시키고 신용 위험을 증가시키는 부채로 자금을 조달한 베팅이며, 신뢰할 수 있는 마진 상승을 제공하기보다는 FCF와 배당금에 부담을 줄 가능성이 높습니다."
Grok, DS Smith를 실제 촉매제로 부르는 것은 레버리지 술잔을 무시하는 것입니다. 3.5배의 거래 후 레버리지(2.5배에서 증가)는 DS Smith 거래를 EBITDA 상승을 관세 및 지속적인 통합 위험 속에서 제공해야 하는 부채로 자금을 조달한 베팅으로 만듭니다. 불황기에 부채 상환 및 계약 위험은 FCF를 압박하고, AFFO를 하락시키며, Ford의 EV 자본 지출 및 마진 역풍이 작용하기 전에 배당금을 압박할 수 있습니다. DS Smith는 가치를 높이기보다는 신용에 더 큰 부담을 줄 수 있습니다.
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