Brookdale Senior Living Q1 실적 발표 주요 내용

Brookdale은 RevPAR 성장률 8%~9%, 조정 EBITDA 5억 200만 달러~5억 1,600만 달러를 예상하며 2026년 전망을 재확인했으며, 2028년까지 연간 EBITDA 성장률 중간 두 자릿수라는 다년간 목표를 유지했습니다.

점유율 추세는 의미 있게 개선되었으며, 1분기 통합 점유율은 전년 동기 대비 82.1%로 상승했고 4월 점유율은 다시 상승하여 주요 판매 시즌으로 향하는 모멘텀을 시사했습니다.

회사는 2025년 초부터 100개 이상의 커뮤니티를 매각했으며 2026년에 약 2억 달러의 매각 수익을 예상하는 동시에 G&A 예상치를 낮추고 부채 만기를 2033년까지 연장하는 등 주요 포트폴리오 재편을 계속하고 있습니다.

Brookdale Senior Living(NYSE:BKD)은 1분기 실적이 점유율 상승과 RevPAR 성장을 보여주었으며, 겨울 폭풍, 포트폴리오 변경 및 내부 구조 조정이 분기 초 실적에 부담을 주었음에도 불구하고 연간 2026년 전망에 대해 확신을 유지한다고 밝혔습니다.

회사의 1분기 실적 발표에서 Nick Stengle 최고경영자(CEO)는 Brookdale이 "최우선적으로 운영 회사"가 되기 위한 "변혁적 전환"을 계속하고 있다고 말하면서도 시니어 주택 부동산 기반의 가치를 강조했습니다. 7개월여 동안 CEO를 맡아온 Stengle은 지난 1년간 이루어진 조직 변화가 4분기 및 2026년 초 실적에 일시적으로 영향을 미쳤지만 3월과 4월에 긍정적인 효과를 보이기 시작했다고 말했습니다.

Brookdale은 RevPAR 성장률 8%~9%, 조정 EBITDA 5억 200만 달러~5억 1,600만 달러에 대한 2026년 가이던스를 재확인했습니다. 또한 2028년까지 연간 조정 EBITDA 성장률 중간 두 자릿수라는 다년간 전망을 유지했습니다.

점유율 전년 대비 개선, 4월 모멘텀 시사

Brookdale은 1분기 통합 점유율이 82.1%로 전년 동기 대비 280bp 상승했다고 보고했습니다. 동일 커뮤니티 점유율은 82.7%로 전년 동기 81.0% 대비 170bp 상승했습니다.

Dawn Kussow 최고재무책임자(CFO)는 이번 분기가 Brookdale이 최소 100bp의 연간 통합 점유율 성장을 기록한 17번째 연속 분기라고 말했습니다. 그러나 전 분기 대비 통합 점유율은 2025년 4분기 대비 40bp 하락했으며, Kussow는 이는 겨울 질병, 날씨, 휴일 시기 및 연간 요금 인상으로 인한 계절적 압력과 일치한다고 말했습니다.

Stengle은 1월과 2월이 일반적인 계절성, 두 차례의 의미 있는 겨울 폭풍, 상당한 1월 1일 요금 인상 적용 및 진행 중인 리더십 및 구조 변경의 영향으로 예상보다 더디게 진행되었다고 말했습니다.

4월 실적은 더 강했습니다. Brookdale은 4월 통합 점유율이 전 분기 대비 30bp 상승한 82.3%를 기록했으며, 동일 커뮤니티 점유율은 30bp 상승한 82.8%를 기록했다고 밝혔습니다. Stengle은 4월 상승세가 주목할 만하다고 말했는데, 이는 시니어 주택 판매 시즌이 일반적으로 5월부터 9월까지이며, 4월은 역사적으로 거의 변동이 없거나 10~20bp 상승하는 수준이었기 때문입니다.

포트폴리오 축소로 인한 수익 감소, RevPAR 상승

1분기 거주자 수수료는 7억 2,200만 달러로 전년 동기 대비 7.1% 감소했습니다. Kussow는 이러한 감소가 주로 통합 평균 유닛 14.2% 감소에 기인하며, RevPAR 8.2% 상승으로 일부 상쇄되었다고 말했습니다.

동일 커뮤니티 RevPAR은 5.5% 상승했으며, Brookdale이 실적이 저조한 커뮤니티를 매각함에 따라 통합 RevPAR은 포트폴리오 믹스의 혜택을 받았습니다. Kussow는 RevPAR 성장이 요금 개선과 점유율 상승의 조합으로 이루어졌다고 말했습니다. 점유율당 수익, 즉 RevPOR은 전년 대비 4.5%, 전 분기 대비 6% 증가하여 1월 1일 요금 인상을 반영했습니다.

Stengle은 Brookdale이 1월 1일에 높은 한 자릿수 요금 인상을 시행했다고 말했습니다. 분석가들의 질문에 그는 점유율이 높은 커뮤니티는 두 자릿수 초반의 인상을 받았고, 점유율이 낮은 커뮤니티는 한 자릿수 중반의 인상을 받아 전체적으로 높은 한 자릿수 수치를 기록했다고 답했습니다. 그는 요금 인상으로 인해 재정적 이유로 인한 이탈이 약간 증가했지만 회사 예상 범위 내에 있다고 말했습니다.

Stengle은 또한 점유율이 개선됨에 따라 커뮤니티 수수료가 가격 책정의 또 다른 수단이 될 수 있다고 말했습니다. 그는 선불 비환불 커뮤니티 수수료는 점유율이 낮은 커뮤니티에서 입주를 지원하기 위해 할인될 수 있지만, 점유율이 높은 커뮤니티에서는 더 일관되게 징수되고 잠재적으로 인상될 수 있다고 언급했습니다.

폭풍 비용 및 노동 동향이 마진에 영향

Brookdale은 이번 분기에 겨울 폭풍으로 인해 유틸리티 비용 증가, 수리 및 유지 보수 비용, 제설, 나무 작업, 식료품 비용 및 일부 노동 관련 비용을 포함하여 약 300만~400만 달러의 직접 비용이 발생했다고 밝혔습니다. Kussow는 폭풍 관련 비용의 약 3분의 2가 기타 시설 운영 비용에 포함되었고 약 3분의 1이 노동 비용에 포함되었다고 말했습니다.

폭풍의 영향에도 불구하고 조정 EBITDA는 전년 대비 5.6% 증가한 1억 3,100만 달러를 기록했습니다. Kussow는 이전 연도의 G&A 시점을 2025년 후반에 커뮤니티 매각이 이루어지기 전에 발생한 비용 절감을 고려하여 조정했다면 조정 EBITDA 성장이 약 11%였을 것이라고 말했습니다.

통합 기준으로 시니어 주택 운영 수입은 전 분기 대비 14% 증가했으며, 마진은 330bp 확대되었습니다. 전년 대비 운영 마진은 80bp 개선되었지만, 유닛 14% 감소에 따라 운영 수입은 4% 감소했습니다.

노동은 Brookdale의 가장 큰 비용 항목으로, 분기 총 시설 운영 비용의 64%를 차지했습니다. Kussow는 동일 커뮤니티 노동 비용이 매출 대비 비율로 전년 대비 20bp 개선되었으며, 점유율이 증가함에 따라 추가적인 레버리지를 기대한다고 말했습니다. Stengle은 초과 근무 및 계약 노동이 전 분기 대비 개선되었으며 노동 활용도를 개선할 추가 기회가 있다고 말했습니다.

포트폴리오 재편 지속

Brookdale은 소유, 임대 및 관리 커뮤니티 수를 계속 줄였습니다. Stengle은 회사가 2025년 초부터 소유, 임대 및 관리 위치를 포함하여 100개 이상의 커뮤니티를 매각했다고 말했습니다.

Kussow는 Brookdale이 1분기에 330개 유닛을 보유한 7개 커뮤니티를 2,200만 달러의 순수익으로 매각했다고 말했습니다. 2분기 통화 시점까지 회사는 545개 유닛으로 구성된 추가 3개 커뮤니티를 8,800만 달러의 순수익으로 매각했습니다. Brookdale은 2026년에 29개 커뮤니티를 매각하여 총 약 2억 달러의 수익을 올릴 것으로 예상하고 있습니다. 계획된 나머지 19개 매각 중 대부분은 2분기에 마감될 것으로 예상되지만, 일부는 연말까지 마감될 수 있습니다.

회사는 또한 1분기에 임대 계약 종료를 통해 152개 유닛을 보유한 2개 커뮤니티를 매각했습니다. Kussow는 나머지 매각이 완료되면 Brookdale은 향후 통합 포트폴리오에 상당한 변화가 없을 것으로 예상한다고 말했습니다.

Brookdale은 또한 관리 커뮤니티 노출을 줄였습니다. Stengle은 회사가 2017년 말에 229개의 관리 커뮤니티를 보유했으며 현재 7개로 줄였고 추가 감소가 예상된다고 말했습니다. Brookdale은 1분기에 관리 수수료에서 250만 달러의 종료 수수료를 기록했으며 2026년 나머지 기간 동안 약 100만 달러의 관리 수수료를 예상합니다.

가이던스, 대차대조표 및 자본 지출

Brookdale은 2026년 G&A 예상치(비현금 주식 기반 보상 및 거래, 법률 및 구조 조정 비용 제외)를 이전 추정치인 1억 6,200만 달러에서 약 1억 5,700만 달러로 낮췄습니다. Kussow는 추가 절감액의 대부분이 하반기에 발생할 것으로 예상한다고 말했습니다.

회사는 2026년에 약 1억 8,000만 달러의 현금 시설 운영 임대료 지급을 계속 예상하고 있습니다. 1분기 현금 시설 운영 임대료 지급액은 4,470만 달러로, 2025년 하반기에 완료된 Ventas 임대 매각으로 인해 전년 동기 5,670만 달러보다 감소했습니다.

3월 31일 기준으로 Brookdale은 총 유동성 3억 6,900만 달러와 연간 레버리지 8.8배를 보고했습니다. Kussow는 회사가 3월 31일에 남은 2027년 모기지 부채 만기의 상당 부분을 재융자하여 7개 커뮤니티로 담보된 1억 8,500만 달러의 비소구 모기지 부채를 확보하고 11개 커뮤니티로 담보된 1억 9,100만 달러의 모기지 부채를 상환했다고 말했습니다. 새로운 만기는 2033년 4월까지 연장됩니다.

Brookdale은 또한 2026년 자본 지출 범위 1억 7,500만 달러에서 1억 9,500만 달러를 재확인했습니다. Stengle은 회사가 매력적인 수익을 기대하는 포괄적인 커뮤니티 리노베이션 프로젝트를 우선시하고 있다고 말했습니다. Chad White 법률 고문은 Brookdale이 부분적인 프로젝트에서 벗어나 성장을 주도하도록 설계된 대규모 리프레시로 전환했다고 말했습니다.

Stengle은 서비스 품질 지표를 경영진의 전망을 뒷받침하는 추가적인 근거로 제시했습니다. 그는 294개의 Brookdale 커뮤니티가 U.S. News & World Report로부터 올해의 시니어 리빙 어워드를 수상했으며, 이는 Brookdale이 5년 연속으로 시니어 리빙 운영사 중 가장 많은 상을 받은 것이라고 말했습니다. 또한 회사의 2월 및 3월 추적 12개월 순 추천 고객 지수(Net Promoter Score)가 2022년 COVID 팬데믹 이후 Brookdale이 월별 조사를 재개한 이후 최고치를 기록했으며, 직원 이직률 및 핵심 리더 이직률은 팬데믹 시작 이후 최저 수준이라고 말했습니다.

Brookdale Senior Living(NYSE:BKD) 정보

Brookdale Senior Living Inc(NYSE: BKD)는 미국에서 가장 큰 시니어 리빙 커뮤니티 운영사 중 하나로, 독립 생활, 보조 생활, 기억 관리, 계속 거주 커뮤니티, 단기 요양 및 숙련 간호 서비스를 포함한 전체 스펙트럼의 생활 옵션을 제공합니다. 이 회사는 노인들의 웰빙, 사회 참여 및 전반적인 삶의 질을 지원하는 프로그램과 편의 시설을 강조합니다.

미국 전역과 푸에르토리코에서 Brookdale은 수만 명의 거주자에게 서비스를 제공하는 700개 이상의 커뮤니티를 관리합니다.

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