초이스 프로퍼티스 부동산 투자 신탁 1분기 실적 발표 주요 내용

첫 번째 캐피털 인수: 선택과 파트너 킹셋이 첫 번째 캐피털 리츠를 약 94억 캐달러에 매수하기로 합의했으며, 선택이 약 50억 캐달러의 첫 번째 캐피털의 소매 자산 확보를 예상하고 이 거래를 포트폴리오를 강화하기 위한 드문 전략적 기회로 간주했습니다.

운영 강도: 포트폴리오 점유율은 98.1%로 탄력 있게 유지되었으며(소매 97.9%, 산업 98.6%) 평균 임대 스프레드가 21.8%로 동일 자산 현금 NOI 성장을 3% 주도했습니다.

재무 및 전망: Q1 FFO는 1억 9600만 캐달러(단위당 0.271달러, YoY 2.7%)였고 IFRS NAV는 단위당 14억 5300만 캐달러로 상승했으며, 첫 번째 캐피털 거래를 제외하고 선택은 동일 자산 현금 NOI 성장에 대해 연간 2~3% 및 희석된 단위당 FFO를 1.08~1.10달러로 지침을 재확인했습니다.

Choice Properties 부동산 투자 신탁(TSE:CHP.UN) 경영진은 REIT의 첫 번째 분기 2026년 실적 발표에서 탄력 있는 점유율, 강력한 임대 스프레드 및 안정적인 동일 자산 NOI 성장을 강조했으며, 최근 발표된 “변혁적” 인수인 첫 번째 캐피털 리츠에 대해 다시 검토했습니다.

첫 번째 캐피털 인수가 드문 전략적 기회로 간주됨

Rael 다이아몬드 회장 겸 CEO는 두 주 전에 발표된 주요 거래로 돌아가 시작했습니다. Choice Properties와 파트너 킹셋 캐피탈은 16일 4월에 약 94억 캐달러에 첫 번째 캐피털 리츠를 인수하기로 합의했습니다. 다이아몬드는 거래 종료 시 Choice가 첫 번째 캐피털의 약 50억 캐달러의 소매 자산을 확보할 것으로 예상한다고 밝혔으며, 킹셋이 나머지 자산을 확보할 것이라고 밝혔습니다.

“이러한 품질과 규모의 자산을 인수할 수 있는 기회는 매우 드물며, 특히 우리의 전략과 매우 일치하는 경우 더욱 그렇습니다.”라고 다이아몬드는 말하며 “이 인수는 포트폴리오를 더욱 강화하고 Choice를 캐나다 최고의 리츠로 확고히 합니다.” 경영진은 거래 진행 상황에 대한 업데이트를 연간 제공할 것이라고 밝혔습니다.

점유율 안정적, 임대 스프레드가 동일 자산 NOI 성장을 주도함

다이아몬드는 첫 번째 분기 포트폴리오 점유율이 “탄력 있게” 98.1%로 유지되었으며, “탁월한 재임대 활동”과 평균 임대 스프레드가 21.8%로 뒷받침되었으며, 이는 동일 자산 NOI 성장을 3% 주도했습니다. REIT는 “소매 및 산업 모두에서 건강한 활동”을 보였으며, 소매 공간을 채우고 거의 완전 점유율로 산업 성장을 주도하면서 소매 공간을 채우고 산업 성장을 주도했습니다.

소매 부문에서 Choice는 97.9%의 점유율을 보고했으며, 분기에 364,000제곱피트의 재임대와 97,000제곱피트의 신규 임대가 완료되었습니다. 소매 재임대 스프레드는 17.2%였으며, 아틀란틱 및 온타리오 지역을 중심으로 이루어졌으며, 경영진은 결과가 한 재임대 때문에 영향을 받았다고 언급했습니다. 다이아몬드는 스프레드가 “주로 28,000제곱피트 재임대로 인해 발생했으며, 15년 동안 해당 임차인에게 처음으로 시장 임대료를 지불한 시장 임대료를 지불한 첫 번째 시장 재임대”라고 설명했습니다. 해당 재임대를 제외하면 평균 소매 스프레드는 13.2%였습니다.

소매 유지율은 75.8%였으며, 다이아몬드는 이는 조기 종료된 두 개의 Toys “R” Us 위치와 별도의 전략적 종료가 더 높은 임대료로 이미 채워진 것에 기인한다고 설명했습니다. 이러한 종료를 제외하면 약 85%가 될 것이라고 그는 말했습니다. 다이아몬드는 분기에 공실이 이미 나중에 올해 시작될 것으로 예상되는 약속된 계약으로 거의 절반 채워졌으며 Choice는 과거 Toys “R” Us 위치를 채우기 위해 “고급 임대 협상”을 진행하고 있다고 밝혔습니다.

가치 창출 이니셔티브 강조, 블러 및 Dundas 재편 위치

경영진은 또한 블러 및 Dundas에 대한 재개발 관련 재편 위치를 포함한 소매 가치 창출 활동에 대해 논의했습니다. 다이아몬드는 3월 로블라우가 90,000제곱피트의 창고 공간을 과거 Zehrs에서 비우고 Choice는 새로운 Shoppers Drug Mart와 GoodLife를 로블라우의 No Frills 전환과 함께 블러에 도입하기 위해 부동산을 재편하고 있다고 밝혔습니다.

다이아몬드는 이 이니셔티브가 2027년 두 번째 절반에 안정화 시 약 200만 달러의 추가적인 NOI를 생성하고 약 2억 5천만 달러의 총 추가 가치를 창출할 것으로 예상한다고 밝혔습니다. 그는 재개발이 장기 재개발 계획에 영향을 미치는 추가 임대 부담을 도입하지 않는다고 덧붙였습니다.

Q&A에서 Leasing 및 운영 부사장인 David Muallim은 REIT의 첫 번째 분기에 98.6%의 산업 점유율이 유지되었다고 밝혔습니다. REIT는 46.2%의 스프레드로 주로 알버타 및 대서양 포트폴리오에서 103,000제곱피트의 재임대를 완료했으며, 산업 유지율은 56.6%였으며, 이는 알버타에서 73,000제곱피트의 비재임대로 인해 발생했다고 다이아몬드는 설명했습니다. Choice가 임차인의 성장 요구 사항을 수용할 수 없었습니다.

Choice는 또한 알버타 및 온타리오에서 평균 임대료보다 약 40% 높은 임대료로 24,000제곱피트의 신규 임대를 완료했다고 밝혔습니다. Greater Toronto Area에서 그는 고품질의 대형 산업 공간에 대한 공급이 줄어들고 있다고 지적했으며, Choice Caledon Business Park의 다음 단계가 진행됨에 따라 REIT는 내년에 750,000제곱피트 이상의 새로운 공간에 대한 유일한 옵션이 될 것이라고 예상한다고 밝혔습니다.

Muallim은 분석가들에게 소매 시장의 강점 때문에 Choice는 “강력한 임대 스프레드를” 예상하지만 나머지 분기에 스프레드가 “낮은 두 자리 수 범위”에 있을 것으로 예상한다고 말했습니다. 일부 재임대가 더 오래된 임대료에 고정된 금리로 연결되어 있다고 그는 덧붙였습니다.

FFO 상승, NAV 상승, 전망 재확인(인수 영향 제외)

재무 책임자인 Erin Johnston은 첫 번째 분기 FFO가 1억 9600만 달러 또는 단위당 0.271달러로 2.7% 증가했다고 보고했습니다. Johnston은 총 현금 NOI 성장을 4.2% 주도한 임대 스프레드, 신규 개발, 더 높은 임대료 수입 증가와 같은 요인으로 인해 증가했다고 밝혔습니다. 저축 이익 감소, 더 높은 재정 리파이낸싱 비용, 더 높은 G&A, 더 낮은 수수료 수입이 완화 요인이었습니다.

Johnston은 결과에 비정상적인 항목이 포함되어 있다고 밝혔으며, 이는 이전 연도에 비해 약 190만 달러의 추가 임대료 수입과 이전 연도의 Allied Distributions 감소로 인한 320만 달러의 저축 이익 감소가 있었습니다. 인수 영향을 제외하고 FFO/단위 성장은 약 3.5%라고 그녀는 말했습니다.

조정된 FFO는 단위당 0.247달러로 이전 연도보다 0.8% 감소했으며, 더 높은 유지 보수 자본 지출(“주로 타이밍 관련”이라고 설명됨)이 FFO 성장을 상쇄했습니다. 조정된 배당금 비율은 78%였습니다.

동일 자산 현금 NOI는 전년 대비 750만 달러 또는 3% 증가했습니다. 소매 동일 자산 현금 NOI는 600만 달러(3.2%) 증가했으며, 산업은 300만 달러(6.2%) 증가했으며, 혼합 용도/주거는 이전 연도의 세금 인센티브로 인해 약 150만 달러(15.4%) 감소했습니다.

Choice는 IFRS 순자산 가치를 단위당 14억 5300만 달러로 보고했으며, 전년 말보다 약 6700만 달러 증가했다고 밝혔습니다. Johnston은 이는 운영에서 5100만 달러의 순 기여와 투자 부동산의 순 공정가치 6600만 달러 증가로 인해 발생했으며, IFRS에 따라 각 분기에 Allied의 배포 감소에 따라 시장 평가에 따라 조정된 투자 부동산의 공정가치 손실 4900만 달러가 완화되었다고 밝혔습니다. 투자 부동산의 공정가치 증가는 주로 온타리오, 퀘벡, 브리티시 컬럼비아의 Cap Rate 조정과 외부 감정 및 임대 결과에 의해 주도되었다고 그녀는 밝혔습니다.

Leverage 및 유동성에 대해 Johnston은 Choice가 업계 최고의 재무 상태를 유지하고 있었으며 약 16억 캐달러의 유동성을 보유하고 있었고 약 140억 캐달러의 무담 자산을 보유하고 있다고 밝혔습니다. 부채/EBITDA 비율은 7배로 유지되었으며, 그녀는 분기에 자금 조달 활동이나 부채 만기가 없다고 밝혔습니다.

Johnston은 또한 Choice의 개발 완료에 대해 자세히 설명했습니다. 두 개의 소매 집중화가 22,000제곱피트로 혼합된 8.9% 수익률로 완료되었으며, 17,000제곱피트의 Shoppers Drug Mart(7.5% 수익률)가 온타리오의 Renfrew와 5,000제곱피트의 QSR 임차인에 대한 토지 임대(42% 수익률)가 포함되었습니다.

앞으로의 전망에 대해 Johnston은 첫 번째 캐피털 거래의 불확실한 시기와 재정적 영향에 제외하고 Choice가 안정적인 점유율, 동일 자산 현금 NOI 성장에 대해 2~3% 및 연간 단위당 FFO를 1.08~1.10달러를 예상한다고 재확인했습니다. 그녀는 회사가 연간 전망을 “두 분기 동안 약간 둔화”할 것으로 예상하지만, 회사가 연간 전망을 달성할 것으로 예상한다고 덧붙였습니다.

분석가들의 질문에 응답하여 경영진은 재임대 수익이 2026년에 로블라우의 right sizing에 일관되게 관련되어 있으며 대부분 3분기와 4분기에 발생할 것이라고 말했습니다. Muallim은 Choice가 약 4개의 로블라우 right sizing 위치를 2026년에 계획하고 있으며 약 30,000제곱피트의 감소가 “상당히 일반적”이라고 밝혔으며, 이는 이전 연도의 세금 인센티브로 인해 발생했다고 밝혔습니다. 이러한 종료를 제외하면 유지율은 약 85%가 될 것입니다. 다이아몬드는 분기에 공실이 이미 약속된 계약으로 거의 절반 채워졌으며 Choice는 과거 Toys “R” Us 위치를 채우기 위해 “고급 임대 협상”을 진행하고 있다고 밝혔습니다.

가치 창출 이니셔티브 강조, 블러 및 Dundas 재편 위치

경영진은 또한 블러 및 Dundas에 대한 재개발 관련 재편 위치를 포함한 소매 가치 창출 활동에 대해 논의했습니다. 다이아몬드는 3월 로블라우가 과거 Zehrs의 창고 공간 90,000제곱피트를 비우고 Choice는 새로운 Shoppers Drug Mart와 GoodLife를 로블라우의 No Frills 전환과 함께 블러에 도입하기 위해 부동산을 재편하고 있다고 밝혔습니다.

다이아몬드는 이 이니셔티브가 2027년 두 번째 절반에 안정화 시 약 200만 달러의 추가적인 NOI를 생성하고 약 2억 5천만 달러의 총 추가 가치를 창출할 것으로 예상한다고 밝혔습니다. 그는 재개발이 장기 재개발 계획에 영향을 미치는 추가 임대 부담을 도입하지 않는다고 덧붙였습니다.

Q&A에서 Leasing 및 운영 부사장인 David Muallim은 REIT의 첫 번째 분기에 98.6%의 산업 점유율이 유지되었다고 밝혔습니다. REIT는 46.2%의 스프레드로 주로 알버타 및 대서양 포트폴리오에서 103,000제곱피트의 재임대를 완료했으며, 산업 유지율은 56.6%였으며, 이는 알버타에서 73,000제곱피트의 비재임대로 인해 발생했다고 다이아몬드는 설명했습니다.

Choice는 또한 알버타 및 온타리오에서 평균 임대료보다 약 40% 높은 임대료로 24,000제곱피트의 신규 임대를 완료했다고 밝혔습니다. Greater Toronto Area에서 그는 고품질의 대형 산업 공간에 대한 공급이 줄어들고 있다고 지적했으며, Choice Caledon Business Park의 다음 단계가 진행됨에 따라 REIT는 내년에 750,000제곱피트 이상의 새로운 공간에 대한 유일한 옵션이 될 것이라고 예상한다고 밝혔습니다.

Muallim은 분석가들에게 소매 시장의 강점 때문에 Choice는 “강력한 임대 스프레드를” 예상하지만 나머지 분기에 스프레드가 “낮은 두 자리 수 범위”에 있을 것으로 예상한다고 말했습니다. 일부 재임대가 더 오래된 임대료에 고정된 금리로 연결되어 있다고 그는 덧붙였습니다.

FFO 상승, NAV 상승, 전망 재확인(인수 영향 제외)

재무 책임자인 Erin Johnston은 첫 번째 분기 FFO가 1억 9600만 달러 또는 단위당 0.271달러로 2.7% 증가했다고 보고했습니다. Johnston은 총 현금 NOI 성장을 4.2% 주도한 임대 스프레드, 신규 개발, 더 높은 임대료 수입 증가와 같은 요인으로 인해 증가했다고 밝혔습니다. 저축 이익 감소, 더 높은 재정 리파이낸싱 비용, 더 높은 G&A, 더 낮은 수수료 수입이 완화 요인이었습니다.

Johnston은 결과에 비정상적인 항목이 포함되어 있다고 밝혔으며, 이는 이전 연도에 비해 약 190만 달러의 추가 임대료 수입과 이전 연도의 Allied Distributions 감소로 인한 320만 달러의 저축 이익 감소가 있었다고 밝혔습니다. 인수 영향을 제외하고 FFO/단위 성장은 약 3.5%라고 그녀는 말했습니다.

조정된 FFO는 단위당 0.247달러로 이전 연도보다 0.8% 감소했으며, 더 높은 유지 보수 자본 지출(“주로 타이밍 관련”이라고 설명됨)이 FFO 성장을 상쇄했습니다. 조정된 배당금 비율은 78%였습니다.

동일 자산 현금 NOI는 전년 대비 750만 달러 또는 3% 증가했습니다. 소매 동일 자산 현금 NOI는 600만 달러(3.2%) 증가했으며, 산업은 300만 달러(6.2%) 증가했으며, 혼합 용도/주거는 이전 연도의 세금 인센티브로 인해 약 150만 달러(15.4%) 감소했습니다.

Choice는 IFRS 순자산 가치를 단위당 14억 5300만 달러로 보고했으며, 전년 말보다 약 6700만 달러 증가했다고 밝혔습니다. Johnston은 이는 운영에서 5100만 달러의 순 기여와 투자 부동산의 순 공정가치 6600만 달러 증가로 인해 발생했으며, IFRS에 따라 각 분기에 Allied의 배포 감소에 따라 시장 평가에 따라 조정된 투자 부동산의 공정가치 손실 4900만 달러가 완화되었다고 밝혔습니다. 투자 부동산의 공정가치 증가는 주로 온타리오, 퀘벡, 브리티시 컬럼비아의 Cap Rate 조정과 외부 감정 및 임대 결과에 의해 주도되었다고 그녀는 밝혔습니다.

Leverage 및 유동성에 대해 Johnston은 Choice가 업계 최고의 재무 상태를 유지하고 있었으며 약 16억 캐달러의 유동성을 보유하고 있었고 약 140억 캐달러의 무담 자산을 보유하고 있다고 밝혔습니다. 부채/EBITDA 비율은 7배로 유지되었으며, 그녀는 분기에 자금 조달 활동이나 부채 만기가 없다고 밝혔습니다.

Johnston은 또한 Choice의 개발 완료에 대해 자세히 설명했습니다. 두 개의 소매 집중화가 22,000제곱피트로 혼합된 8.9% 수익률로 완료되었으며, 17,000제곱피트의 Shoppers Drug Mart(7.5% 수익률)가 온타리오의 Renfrew와 5,000제곱피트의 QSR 임차인에 대한 토지 임대(42% 수익률)가 포함되었습니다.

앞으로의 전망에 대해 Johnston은 첫 번째 캐피털 거래의 불확실한 시기와 재정적 영향에 제외하고 Choice가 안정적인 점유율, 동일 자산 현금 NOI 성장에 대해 2~3% 및 희석된 FFO/단위를 1.08~1.10달러를 예상한다고 재확인했습니다. 그녀는 회사가 연간 전망을 “두 분기 동안 약간 둔화”할 것으로 예상한다고 덧붙였습니다.

분석가들의 질문에 응답하여 경영진은 재임대 수익이 2026년에 로블라우의 right sizing에 일관되게 관련되어 있으며 대부분 3분기와 4분기에 발생할 것이라고 말했습니다. Muallim은 Choice가 약 4개의 로블라우 right sizing 위치를 2026년에 계획하고 있으며 약 30,000제곱피트의 감소가 “상당히 일반적”이라고 밝혔으며, 이는 이전 연도의 세금 인센티브로 인해 발생했다고 밝혔습니다. Choice는 “더욱 자산 거래로 보는” 플랫폼 강화와 관련된 추가 시너지 효과를 모델링하지 않았다고 다이아몬드는 덧붙였습니다.

다이아몬드는 외부 거래를 제외하고 Choice가 올해 “매우 적은” 인수 활동을 할 것으로 예상하지만, 거래 종료 전에 “작은 트리밍”을 할 수 있다고 밝혔습니다. 첫 번째 캐피털 포트폴리오와 관련된 잠재적 시너지 효과에 대해 Johnston은 플랫폼 확장과 관련된 추가 비용(추가 기업 인력 및 추가 임대 팀)을 포함한 거래 진행 상황에 대한 업데이트를 제공할 것이라고 밝혔습니다. 다이아몬드는 회사가 “훌륭한 상태”에 있으며 회사는 여름에 또 다른 업데이트를 제공할 것으로 예상한다고 덧붙였습니다.

About Choice Properties Real Estate Investment Trust (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust는 캐나다 전역에 걸쳐 소매 및 상업 부동산에 투자, 관리 및 개발합니다. 회사의 포트폴리오는 주로 온타리오와 퀘벡에 위치한 대형 슈퍼마켓과 단독 슈퍼마켓이 있는 쇼핑 센터로 구성되어 있습니다. Choice Properties는 임차인에게 부동산을 임대하여 수익을 창출합니다. 회사의 주요 임차인인 로블라우 컴퍼니는 총 임대료의 대부분을 차지합니다.