이란 전쟁이 미 주택 시장 회복을 망칠 수 있는 방법, 그리고 모기지 금리만의 문제가 아닌 이유

이란과의 전쟁이 미국 주택 시장에 미치는 즉각적인 영향은 모기지 금리의 급등이었습니다. 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)에 따르면, 공습이 시작되기 하루 전 30년 고정 금리 대출의 평균 금리는 5.99%였습니다. 현재는 약 6.5% 수준을 맴돌고 있습니다.
금리 상승은 주택 구매 능력 개선을 기대했던 것을 위축시켰습니다. 전쟁 이전에는 모기지 금리가 하락하고 있었고, 주택 가격 상승률은 둔화되었으며, 판매용 주택 공급은 증가하고 있었습니다. 이 모든 것은 치열하고 비싼 시장에 직면했던 구매자들에게 유리하게 작용했습니다.
모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면, 지난주 금리가 상승하면서 주택 구매를 위한 모기지 신청 건수는 전주 대비 5% 감소했습니다. 하지만 이는 모기지 금리만의 문제는 아닙니다.
질로우(Zillow)는 올해 기존 주택 판매가 작년 대비 4.3% 증가할 것으로 예측했습니다.
질로우의 수석 이코노미스트인 미샤 피셔(Mischa Fisher)는 화요일 보고서에서 "물론 강력한 시장은 아니겠지만, 2026년을 '재설정'의 해로 삼아 시장이 전환점을 맞이했다는 것을 나타낼 것입니다. 그러나 에너지 가격과 인플레이션 우려를 통해 새로운 불확실성이 나타나면서 전망에 새로운 복잡성을 더하고 있습니다."라고 썼습니다.
피셔는 인플레이션에 대한 우려 증가와 "높은 가격으로 인한 소비자 지출 능력 감소로 인한 실업률의 약간의 상승 가능성" 때문에 모기지 금리가 상승했다고 언급했습니다.
이를 모델링한 결과, 현재 시나리오가 4월 말까지만 지속된다면 올해 주택 판매는 작년 대비 3.48% 증가할 것으로 예측했습니다. 7월 1일에 종료된다면 판매 증가율은 2.33%로 떨어질 것입니다. 9월 1일에 종료된다면 증가율은 1.21%가 될 것입니다. 마지막으로, 모기지 금리가 원래 경로보다 50bp 높게 유지되고 실업률도 2026년 말까지 20bp 상승한다면, 피셔는 0.73% 하락을 예측합니다.
그러나 그 영향은 이미 신규 건설 시장에 타격을 주고 있습니다. 화요일 실망스러운 분기별 실적을 발표한 후, KB Home은 연간 전망치를 하향 조정했습니다.
KB Home의 제프 메즈거(Jeff Mezger) 회장은 애널리스트와의 통화에서 "소비자들은 지난 2년 동안 다양한 어려움에 직면해 왔으며, 2월 말에 시작된 중동 분쟁은 또 다른 불확실성 계층을 더했습니다. 이러한 배경 속에서, 1분기 순주문량이 이전 연간 인도 가이던스를 유지하는 데 필요한 수준보다 낮았다는 점을 고려하여, 우리는 올해의 범위를 낮추고 있습니다."라고 말했습니다.
건설업체들은 현재 판매할 주택 재고가 매우 많으며, 기존 주택 재고도 증가하고 있습니다. 다만 남부와 서부 지역이 북동부와 중서부 지역보다 더 그렇습니다.
레드핀(Redfin)의 집계에 따르면, 전쟁이 시작되기 전에도 구매자들은 2017년 이후 가장 높은 비율로 계약을 취소하고 있었습니다. 2월에 계약이 성사된 주택의 약 7분의 1, 즉 13.7%가 취소되었으며, 이는 1년 전의 12.8%보다 증가한 수치입니다. 레드핀에 따르면, 구매자들이 갑자기 우위를 점하게 되었으며, 시장에는 구매자보다 판매자가 60만 명 이상 많습니다. 이는 거의 기록적인 격차이지만, 시장마다 큰 차이가 있습니다.
리얼터닷컴(Realtor.com)의 제이크 크리멜(Jake Krimmel) 수석 이코노미스트는 주간 보고서에서 "주택 시장이 '판매하기 가장 좋은' 시즌에 접근하면서, 장기적인 개선과 갑작스러운 단기 불안정성 사이에 끼어 불안정한 위치에 놓여 있습니다."라고 썼습니다.