Park Hotels & Resorts Q1 실적 발표 주요 내용

1분기 실적은 예상치를 상회했으며, 로열 팜을 제외한 동일 호텔 객실당 평균 수익(RevPAR)은 전년 동기 대비 약 5.5% 증가했고, 리조트 객실당 평균 수익은 7.6% 증가했습니다. 경영진은 연간 객실당 평균 수익 및 수익성 가이던스(조정 EBITDA 5억 8,700만~6억 1,700만 달러, 조정 FFO 주당 1.74~1.90달러)를 상향 조정했습니다.

주요 개보수 프로젝트가 회복의 중심입니다. 로열 팜 사우스 비치는 6월 초 재개장 예정이며, 안정화 시 예상 수익률은 15~20%, EBITDA는 2,800만 달러 이상으로 두 배 증가할 것으로 예상됩니다. 2026년 자본 지출은 약 9,600만 달러의 하와이 알리이 타워 개보수 비용을 포함하여 2억 3,000만~2억 6,000만 달러로 예상됩니다(로열 팜은 2분기에 약 300만 달러의 소폭 하락 요인이 될 것입니다).

박 호텔은 자본 재활용과 대차대조표 강화를 통해 분기 말 약 20억 달러의 유동성과 연간 누계 비핵심 자산 매각 3,100만 달러를 확보했습니다. 또한 만기 도래분에 대한 약 7억 달러의 지연 인출 모기지와 8억 달러의 기간 대출 계획을 통해 연간 이자 비용이 약 2,800만 달러 증가할 것으로 예상됩니다. 회사는 분기 배당금 0.25달러를 재확인했습니다.

Park Hotels & Resorts(NYSE:PK)는 경영진이 예상치를 상회했다고 밝힌 2026년 1분기 실적을 발표했습니다. 이는 리조트의 강력한 레저 수요와 건전한 기업 그룹 동향에 힘입은 결과입니다. 컨퍼런스 콜에서 Tom Baltimore 회장 겸 CEO는 로열 팜 사우스 비치 호텔을 제외한 동일 호텔 객실당 평균 수익(RevPAR)이 전년 동기 대비 5.5% 증가했다고 밝혔습니다. 로열 팜 사우스 비치 호텔은 2025년 5월 중순부터 포괄적인 개보수를 위해 운영을 중단했습니다.

1분기 실적, 예상치 상회

Baltimore는 1분기 동안 로열 팜을 제외한 RevPAR이 "1월에 6.5% 이상, 2월에 약 3.5%, 3월에 거의 6.5%" 증가하며 강세를 보였다고 강조했습니다. 그는 로열 팜을 제외한 리조트 포트폴리오의 RevPAR이 7.6% 증가했으며, 도시 호텔은 기업 그룹 수요에 힘입어 "2% 이상의 RevPAR 성장"을 기록했다고 말했습니다.

2025년 상위 3개 REIT 추천: 높은 수익률과 상승하는 수익 전망

Sean Dell'Orto CFO 겸 COO는 1분기 RevPAR이 1억 9,100만 달러를 초과하여 전년 동기 대비 약 2% 증가했으며, 마이애미를 제외하면 약 5.5% 증가했다고 밝혔습니다. 그는 하와이 폭풍 피해 영향을 조정하면 RevPAR 성장이 "6.2% 이상"이라고 덧붙였습니다. 총 호텔 수익은 5억 9,100만 달러로 거의 2% 증가했으며, 호텔 조정 EBITDA는 1억 5,200만 달러로 호텔 조정 EBITDA 마진은 약 26%였습니다. Dell'Orto는 조정 EBITDA가 1억 4,300만 달러였고 조정 FFO 주당 0.45달러였다고 말했습니다.

Dell'Orto는 핵심 포트폴리오 내에서 몇 가지 비교상의 역풍을 언급했습니다. 여기에는 작년 대통령 취임식 이후 워싱턴 D.C. 지역 호텔의 일반적인 비교와 힐튼 뉴올리언스 리버사이드가 작년 슈퍼볼을 라핑(lapping)하면서 발생한 하락세가 포함됩니다.

부동산별 하이라이트: 올랜도, 키 웨스트, 남부 캘리포니아, 하와이

Baltimore는 여러 자산에서 두드러진 성과를 강조했습니다.

올랜도(보넷 크릭 복합 단지): 객실당 평균 수익(RevPAR)은 약 16% 증가했고 호텔 조정 EBITDA는 전년 동기 대비 20% 증가했습니다. 이는 일반 여행객 수익 10% 증가와 그룹 예약 생산량 19% 증가에 힘입은 결과입니다. Baltimore는 지난 12개월 EBITDA가 1억 300만 달러를 초과하여 개보수 이전 수준보다 거의 60% 높고 박 호텔의 예상치보다 2,000만 달러(24%) 높다고 말했습니다.

키 웨스트(카사 마리나 및 더 리치): 일반 여행객 수요와 휴일 달력 변경에 힘입어 객실당 평균 수익(RevPAR)은 거의 9% 증가했습니다. Baltimore는 카사 마리나의 지난 12개월 EBITDA가 거의 3,600만 달러로 박 호텔의 예상치를 400만 달러(약 14%) 이상 초과했다고 말했습니다.

남부 캘리포니아: 힐튼 산타 바바라는 점유율 약 13% 포인트 증가와 평균 객실 요금(ADR) 3% 상승에 힘입어 거의 23%의 RevPAR 성장을 기록했습니다. 하얏트 리젠시 미션 베이는 "지속적인 레저 수요 강세"에 힘입어 12%의 RevPAR 성장을 기록했다고 Baltimore는 말했습니다.

하와이: 힐튼 하와이안 빌리지와 와이콜로아 빌리지 전반에 걸쳐 객실당 평균 수익(RevPAR)은 합산 2% 증가했으며, 폭풍으로 인한 340bp의 하락 영향을 고려하면 약 5.4% 증가했습니다. 와이콜로아 빌리지는 6% 성장을 기록했으며, 힐튼 하와이안 빌리지의 RevPAR은 개보수된 레인보우 타워의 고가 일반 여행객 수요에 힘입어 1% 증가했습니다(폭풍 영향을 조정하면 "4% 이상").

분석가 질문에 대한 답변에서 Baltimore는 하와이의 장기적인 회복을 2030년까지 제한적인 공급 증가, 지속적인 자본 투자, 일본 관광객 감소 추세에 맞춰 설명했습니다. 그는 일본 관광객 수요가 과거 약 150만 명에서 현재 약 75만 명으로 줄었으며, 일본 관광객이 팬데믹 이전 "10%대 중반"에서 현재 박 호텔 하와이 사업의 약 3%를 차지한다고 말했습니다.

시장 점유율에 대해 Dell'Orto는 힐튼 하와이안 빌리지의 RevPAR 지수가 현재 "95-100 범위"를 추적하고 있으며, 개보수가 완료되고 요금 프로필이 개선됨에 따라 장기 목표는 "과거 수준인 110-115 범위"로 복귀하는 것이라고 말했습니다.

개보수 및 자본 투자 계획

경영진은 로열 팜 사우스 비치 재포지셔닝을 중심으로 주요 프로젝트에 대한 업데이트를 제공했습니다. Baltimore는 박 호텔이 6월 초까지 완료될 예정이며, 그룹 수요에서 초기 동력이 감지되고 있다고 언급했습니다. 호텔은 1분기 말 기준으로 2027년 그룹 비즈니스 140만 달러를 평균 요금 460달러로 확보했습니다. 그는 이는 개보수 이전 같은 시점의 2024년 실적 대비 108개 객실, 즉 31% 증가한 수치라고 말했습니다.

Baltimore는 로열 팜에 대한 박 호텔의 예상 수익률 15~20%를 재확인했으며, 박 호텔은 안정화 시 EBITDA가 약 1,400만 달러에서 2,800만 달러로 두 배 이상 증가할 것으로 예상한다고 말했습니다.

Dell'Orto는 로열 팜이 2분기에는 직원 충원과 3분기까지 수요 회복을 앞두고 하락세를 유지할 것으로 예상한다고 말했습니다. 그는 회사가 해당 부동산에서 "2분기에 거의 300만 달러의 손실"을 예상하지만, 하반기에는 더 빠른 회복을 기대한다고 말했습니다.

하와이에서 Dell'Orto는 박 호텔이 레인보우 타워와 팰리스 타워의 개보수 2단계 및 최종 단계를 완료했으며, 2단계 투자는 총 약 8,500만 달러라고 말했습니다. 2026년 나머지 기간 동안 박 호텔은 로열 팜 완료 및 힐튼 하와이안 빌리지의 알리이 타워 개보수 시작을 포함하여 총 자본 투자 수준을 낮추어 2억 3,000만~2억 6,000만 달러를 지출할 것으로 예상했습니다. 알리이 프로젝트는 약 9,600만 달러가 소요될 것으로 예상되며, 351개 객실, 타워 로비, 전용 수영장 및 3개의 새로운 객실을 포함합니다. Dell'Orto는 타워 폐쇄가 2026년에 "소폭의 영향"을 미칠 것이며, 호텔 조정 EBITDA에 200만 달러 미만의 영향과 포트폴리오 RevPAR에 약 10bp의 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.

자산 매각, 비핵심 자산 처분 및 부채 만기 전략

박 호텔은 분기 동안 자본 재활용 노력을 계속했습니다. Baltimore는 회사가 단기 지상 임대 계약에 있는 396개 객실의 힐튼 시애틀 에어포트 호텔을 1,800만 달러에 매각했다고 말했습니다. 이는 1월에 로스앤젤레스 시내 힐튼 체커스를 매각한 이후의 일입니다. 그는 연간 누계 비핵심 자산 매각 총액이 3,100만 달러이며, 이는 두 부동산에 대한 약 3,600만 달러의 예상 자본 지출을 고려할 때 2025년 EBITDA의 16배에 해당한다고 말했습니다.

나머지 비핵심 자산에 대한 질문에 Baltimore는 박 호텔이 33개 자산 포트폴리오 내에서 비핵심으로 분류되는 12개 호텔을 보유하고 있다고 말했습니다. 그는 비핵심 호텔 중 3개가 Safehold와의 분쟁과 관련이 있으며, 나머지 9개 자산은 약 4,100만 달러의 EBITDA를 창출하며, 그 중 약 45%는 플로리다 자산 하나에 속한다고 언급했습니다. 그는 박 호텔이 적극적인 작업 흐름과 마케팅 노력을 진행 중이며 "마지막 달러를 기다리고 있지 않다"고 말했지만, 실행 가능한 상대방에 집중하고 있다고 덧붙였습니다.

대차대조표에 대해 Dell'Orto는 분기 말 유동성이 약 20억 달러였으며, 여기에는 현금 1억 5,600만 달러와 회전 신용 시설 및 지연 인출 기간 대출 하의 가용 용량이 포함된다고 말했습니다. 그는 또한 2026년 만기 도래분에 대한 진행 상황을 자세히 설명했습니다. 여기에는 보넷 크릭에 대한 SOFR + 225bp의 변동 금리 지연 인출 모기지 7억 달러(곧 마감 예정)와 8억 달러의 지연 인출 기간 대출이 포함됩니다. Dell'Orto는 이 계획에 7월 만기인 1억 2,100만 달러의 하얏트 리젠시 보스턴 모기지와 11월 초 만기인 힐튼 하와이안 빌리지의 12억 7,500만 달러 CMBS 대출 상환이 포함된다고 말했습니다. 그는 이 거래로 인해 연간 이자 비용이 약 2,800만 달러 증가할 것으로 예상되며, 약 1,300만 달러는 시기를 고려하여 2026년 AFFO 가이던스에 포함된다고 말했습니다.

박 호텔은 또한 주당 0.25달러의 분기 배당금을 재확인했으며, Dell'Orto는 6월 30일 기준 주주에게 7월 15일에 지급될 2분기 현금 배당금이 승인되었다고 언급했습니다.

그룹 전망 개선에 따라 가이던스 상향 조정, 거시 경제 위험 모니터링

경영진은 1분기 초과 실적에 따라 연간 가이던스를 상향 조정했습니다. Dell'Orto는 박 호텔이 연간 RevPAR 성장 전망치를 중앙값 기준으로 50bp 상향 조정하여 0.5%~2.5% 범위로, 조정 EBITDA 가이던스를 중앙값 기준으로 700만 달러 상향 조정하여 5억 8,700만~6억 1,700만 달러로 올렸다고 말했습니다. AFFO 가이던스는 중앙값 기준으로 0.01달러 상향 조정하여 주당 1.74~1.90달러로 올렸습니다. Dell'Orto는 또한 매각된 힐튼 시애틀 에어포트 호텔이 연말까지 약 300만 달러의 EBITDA를 기여할 것으로 예상되었다고 언급했습니다.

2분기에 대해 Dell'Orto는 4월 RevPAR이 보합세(마이애미 제외 시 3% 증가)를 보일 것으로 예상했으며, 5월은 그룹 페이스가 소폭 하락하며 "가장 약한" 전망을 보였고, 6월은 그룹 수요가 거의 10% 증가하고 여러 시장에서 유리한 비교를 보이며 강세를 보였다고 말했습니다. 전반적으로 그는 2분기 RevPAR이 가이던스 중앙값 수준에 도달할 것이며, 마이애미에서 약 100bp의 하락 요인이 있을 것이라고 말했습니다.

그룹 수요에 대해 Baltimore는 2분기 그룹 수익 페이스가 약 4% 증가했으며, 연간 페이스는 로열 팜과 힐튼 하와이안 빌리지(호놀룰루 컨벤션 센터 부분 폐쇄 영향)를 제외하면 약 3% 성장으로 개선되었다고 말했습니다. 질의응답에서 Dell'Orto는 4분기 그룹 페이스가 이전의 8% 하락에서 4% 하락으로 순차적으로 개선되었다고 덧붙였습니다.

경영진은 잠재적인 수요 촉진 요인과 불확실성에 대해서도 논의했습니다. Baltimore는 재정 부양책, 유리한 세금 정책, 규제 완화, 금리 인하 가능성, 월드컵 및 미국 건국 250주년 기념 행사와 같은 수요 창출 요인을 포함한 "거시 및 숙박업 중심의 순풍"을 예상한다고 언급하면서도 지정학적 긴장과 잠재적인 유가 영향이 여행 수요를 압박할 수 있다고 경고했습니다. 월드컵 관련 영향에 대해 Dell'Orto는 박 호텔의 가장 큰 포트폴리오 노출이 뉴욕과 보스턴에 있으며 이 행사를 요금 기회로 특징지었지만, 그 영향이 초기 예상보다 "약간 줄어들 수 있다"고 덧붙였습니다.

컨퍼런스 콜을 마치며 Baltimore는 1분기가 "올해의 고무적인 시작"이었다고 말했으며, 박 호텔이 핵심 자산을 개보수하고, 비핵심 호텔을 처분하며, 만기 연장 및 장기적인 레버리지 감소를 통해 대차대조표를 강화하는 데 집중하고 있음을 재확인했습니다.

Park Hotels & Resorts(NYSE:PK) 소개

Park Hotels & Resorts Inc.는 고급 및 상위 고급 숙박 시설에 특화된 상장 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이 회사의 주요 사업 활동은 주요 도시 및 리조트 지역에 걸쳐 프리미엄 호텔 및 리조트를 소유하고 임대하는 것입니다. 선도적인 호텔 운영업체와의 장기 관리 및 프랜차이즈 계약을 통해 Park는 객실 숙박, 식음료 제공, 회의 및 이벤트, 부가 서비스에서 수익을 창출합니다.

2017년 1월 힐튼 월드와이드에서 분사된 이후 Park Hotels & Resorts는 60개 이상의 부동산으로 구성된 다각화된 포트폴리오를 구축했습니다.