동결된 주택 시장

동결된 주택 시장

Jeffrey Tucker 작성, The Epoch Times 제공

30년 만기 주택담보대출 금리가 7%에 도달하면서 수요 측면의 문제가 심화되었습니다. 보험료를 포함한 모기지 비용—50만 달러짜리 집을 재산세 포함 120만 달러짜리 집으로 만드는—은 대부분의 사람들이 이미 감당할 수 없는 수준이었는데, 이제 또 다른 계층의 구매자들에게는 비현실적인 비용이 되었습니다.

공급 측면에서는 수백만 명의 기존 주택 소유자들이 3% 이하의 코로나19 시대 모기지에 묶여 있는데, 이는 실질적으로 마이너스 금리입니다. 파는 것이 아니라면 훌륭한 거래이지만, 다시 사야 한다면 상황이 달라집니다. 어떤 경우에도 파는 것이 말이 되지 않지만, 여전히 계속해서 높아지는 재산세와 계속해서 높아지는 주택 가치에 묶여 있습니다.

이것은 1월 신규 주택 판매 수치에서 분명하게 드러나는 문제를 야기했는데, 이는 13년 만에 가장 큰 폭인 18% 감소했으며, 주택 시장에서 시작된 2008년 금융 위기 이후의 침체와 비슷한 수준입니다. 실시간으로 무슨 일이 일어나고 있는지는 일화적인 이야기들로 짐작할 수 있습니다. 사람들은 팔지도 사지도 않고 있습니다—물론 현금을 충분히 가지고 있는 경우가 아니라면 말입니다.

이것이 만들어내는 그림은 한편으로는 환상적인 부와 다른 한편으로는 좌절한 세입자들의 모습입니다. 기존 소유주들은 계속해서 높아지는 주택 가치에 대해 계속해서 높아지는 재산세를 납부하고 있지만, 그들의 기쁨은 Zillow에서 자신들의 장부상 자산 가치가 상승하는 것을 보는 데서 옵니다. 그것은 실현되지 않은 이익이며, 그것을 실현하는 것은 기꺼이 구매하려는 구매자와 수익성 있는 구매자에 달려 있습니다.

그렇지 않으면 그들은 갇히게 됩니다. 시장 가격으로 판매를 완료하는 것은 훌륭하지만, 그것을 새로운 생활 환경으로 바꾸는 것은 확실히 더 작은 집이나 완전히 다른 시장으로 당신을 데려갈 것이며, 지리적 이전이 필요할 것입니다. 요즘에는 합리적인 가격에 유능한 서비스 제공업체를 찾기 거의 불가능해 보이고 모든 자원의 높은 비용을 고려할 때, 수리할 집도 실제로 실행 가능하지 않습니다.

이것은 다시 봉쇄와 제로 금리의 또 다른 부수적인 피해입니다. 경기 부양금을 주택 구매에 사용한 사람들은 훌륭한 거래를 했다고 생각했습니다. 어떤 면에서는 그랬지만, 이는 재산세 상승과 재정적으로 합리적인 탈출구가 없는 주택 소유 상황에 갇혀 있다는 느낌으로 상쇄됩니다.

2020년 매수 정점은 2026년 매도 저점과 거의 거울상처럼 일치합니다.

주택 시장은 부분적으로 유동성이 없다는 점에서 독특합니다. 이것은 계란, 청바지, 또는 쇠고기 시장에서는 일어나지 않습니다. 동결된 시장은 풍부한 공급에도 불구하고 판매자나 구매자가 적은 것을 의미합니다. 게시된 가격은 실제 거래로 나타나지 않기 때문에 환상적입니다. 그것들은 단지 거래의 추정치일 뿐이며, 마치 아무도 사지 않는 eBay의 고가 제품과 같습니다.

사람들은 주택 시장 붕괴와 함께 2008년의 재현을 걱정하고 있습니다. 그것은 불가능한 일은 아니지만, 상황은 다릅니다. 실제 구매자가 부족하고 판매자들이 유리한 계약에 묶여 있다면, 가격에 대한 하락 압력은 따라서 감소합니다. 임대료는 오늘날 하락하고 있지만 주택 가격은 그렇지 않습니다. 동결된 시장은 붕괴하는 시장과 다릅니다.

공급의 엄청난 증가와 모기지 금리의 하락 없이는 이 상황에서 벗어날 방법을 보기 어렵습니다. 둘 다 가까운 시일 내에 가능성이 없어 보입니다. 실제로 트럼프는 기존 주택 소유자들의 재산 가치를 낮추고 싶지 않다는 이유로 더 많은 주택 공급에 대한 캠페인 공약을 뒤집었는데, 그들 대부분은 베이비붐 세대입니다.

이 주제는 미국 문화에서 특히 민감합니다. 이는 미국이 중산층을 위한 광범위하고 저렴한 주택 소유라는 이상을 실제로 처음으로 달성한 국가이기 때문입니다. 이것은 제2차 세계 대전 이후에 시작되었으며, 부분적으로는 모기지 이자에 대한 세금 공제와 기타 형태의 보조금 덕분이었습니다. 목표는 아메리칸 드림을 건설하는 것이었습니다. 그것은 효과가 있었습니다.

지난 5년은 그 이상에 근본적인 도전을 제시했습니다. 젊은이들은 집을 살 여력이 없는 상황입니다. 1950년부터 1990년대까지 첫 주택 구매자의 평균 연령은 24~28세였습니다. 2008년 이후 그 나이는 오르기 시작했습니다. 오늘날 신규 주택 구매자의 연령은 40세 이상입니다. 그 수치는 아메리칸 드림의 중요한 부분의 산산을 나타냅니다.

트럼프 행정부의 희망은 낮은 모기지 금리와 첫 주택 구매자에 대한 기타 재정적 혜택을 통해 옛 꿈을 되살릴 방법을 찾는 것이었습니다. 하지만 사실, 문제는 너무 뿌리 깊고 너무 깊어서 작은 정책 변화로 해결할 수 없습니다. 게다가 이란과의 전쟁 이후 채권 시장은 심각하게 교란되었습니다. 수익률 곡선이 가팔라지고 있으며, 이는 시장 관찰자들을 불안하게 만들고 있습니다.

이것은 약속된 정책과 실제 결과 사이의 명백한 격차입니다. 그것은 또한 정부가 관리나 선출직 지도자가 아닌 시장 세력에 의해 지배되는 가격 스프레드에 대해 얼마나 적은 통제력을 가지고 있는지를 더욱 보여줍니다. 구매자 보조금도 효과가 없을 것입니다. 그것들은 시장 수요에 빠르게 반영되어 더 높은 가격으로 나타납니다.

평균 계약금도 상승했습니다. 계약금 비율은 1960년대보다 오늘날 낮은 경우가 많지만, 실제 달러 금액은 최대 4배까지 증가했습니다. 이는 주택이 인플레이션 조정 기준으로 훨씬 더 비싸기 때문입니다. 계약금을 모으는 데는 1960년보다 많은 가구에서 소득 대비 훨씬 더 오랜 시간이 걸립니다.

고소득 일자리를 찾을 만큼 운이 좋은 젊은이들조차도 근로 생활의 최대 15년 동안 시장에서 배제됩니다. 만약 그들이 가족 돈에 접근할 만큼 운이 좋다면, 이자율 상승에 대한 공제에도 불구하고 현금 구매가 여전히 훨씬 더 나은 선택입니다.

이것은 젊은 유권자들이 오늘날 느끼는 사기 저하와 분노의 중요한 특징이며, 증가하는 직업 불안정성, 상승하는 의료 보험 비용(때로는 임대료보다 더 높음), 그리고 지속적이고 상승하는 인플레이션과 함께합니다. 이러한 심각한 문제들이 스스로 해결되기 시작할 때까지 황금 시대에 대한 모든 논의는 보류되어야 한다고 강력히 권고합니다. 그것은 가까운 시일 내에 일어나지 않을 것입니다.

Tyler Durden
2026년 3월 25일 수요일 - 20:55