American Healthcare REIT Konferencja Wyników za I Kwartał – Najważniejsze Punkty

American Healthcare REIT podniosła prognozę na cały rok 2026 po kolejnym silnym kwartale, z całkowitym wzrostem NOI (net operating income) portfela porównywalnego o 12,1%, a znormalizowanym FFO (funds from operations) na akcję na poziomie 0,50 USD, co stanowi wzrost o 31,6% rok do roku.

Wyniki zostały zdominowane przez zintegrowane kampusy senioralnej opieki Trilogy i segment SHOP, które odnotowały wzrost NOI porównywalnego odpowiednio o 14,5% i 19,7%, a także wyższą stopę obłożenia i rozszerzenie marży.

Spółka przedstawiła również aktywną strategię wzrostu, z zamkniętymi przejęciami na kwotę 249,2 miliona USD do tej pory w tym roku, ponad 650 milionów USD wartości umów w toku i silniejszym bilansem po zwiększeniu zdolności kredytowej i zmniejszeniu dźwigni finansowej.

American Healthcare REIT (NYSE:AHR) podniosła prognozę na 2026 rok po ogłoszeniu kolejnego kwartału podwójnego cyfrowego wzrostu NOI porównywalnego, wspieranego siłą biznesu zintegrowanych kampusów senioralnej opieki Trilogy i portfela operacyjnego senioralnego mieszkania (SHOP).

Podczas konferencji dotyczącej wyników za pierwszy kwartał, prezes, tymczasowy dyrektor generalny i prezes Jeffrey Hanson powiedział, że REIT dostarczył „kolejny wyjątkowo silny kwartał we wszystkich kluczowych wskaźnikach”, powołując się na podwójny cyfrowy wzrost NOI porównywalnego po raz dziewiąty z rzędu, kontynuowaną aktywność przejęć, silniejszy bilans i zwiększone prognozy na cały rok.

Hanson poinformował również o aktualizacji dotyczącej dyrektora generalnego i prezesa Danny’ego Prosky’ego, który w lutym doznał zdarzenia zdrowotnego. Hanson powiedział, że Prosky wraca do zdrowia w domu, niedawno przeszedł ważną procedurę medyczną, która „powiodła się wyjątkowo dobrze” i nadal angażuje się w spotkania zarządu wirtualnie. Hanson powiedział, że firma nie ma jeszcze konkretnego harmonogramu powrotu Prosky’ego, ale spodziewa się większej jasności wkrótce.

Wzrost NOI porównywalnego kontynuuje się we wszystkich kluczowych segmentach

Dyrektor operacyjny Gabe Willhite powiedział, że całkowity wzrost NOI porównywalnego portfela wyniósł 12,1% w pierwszym kwartale, co oznacza dziewiąty z rzędu kwartał podwójnego cyfrowego wzrostu firmy. Przypisał to wynikowi popytowi na opiekę długoterminową, ograniczoną podażą nowych domów senioralnych, jakości operatorów i trwałości platformy American Healthcare REIT.

Willhite powiedział, że populacja osób powyżej 80 roku życia, będąca głównym użytkownikiem opieki długoterminowej, rośnie w coraz szybszym tempie, podczas gdy wzrost podaży domów senioralnych pozostaje blisko historycznych minimów, ponieważ nowa budowa jest trudna do uzasadnienia ekonomicznie dla wielu deweloperów.

Segment zintegrowanych kampusów senioralnej opieki firmy, znany również jako Trilogy, odnotował wzrost NOI porównywalnego o 14,5%. Średnia stopa obłożenia porównywalnego wyniosła 91,2%, co stanowi wzrost o około 220 punktów bazowych rok do roku, a porównywalny przychód wzrósł o 6,9% dzięki wzrostowi stawek i obłożenia. Willhite powiedział, że udział Trilogy w jakości mieszanek osiągnął 75,5% dni pobytu na porównywalnej podstawie, co stanowi wzrost o około 60 punktów bazowych w porównaniu z rokiem wcześniej.

Willhite powiedział, że marże NOI porównywalne Trilogy przekroczyły 20% po raz pierwszy od czasu COVID, nazywając to „kolejnym ważnym kamieniem milowym”. W portfelu operacyjnym senioralnego mieszkania (SHOP) NOI porównywalny wzrósł o 19,7%, a średnia stopa obłożenia porównywalnego wyniosła 88,6%, co stanowi wzrost o około 255 punktów bazowych w porównaniu z rokiem wcześniej. Marża NOI porównywalna SHOP wzrosła o około 215 punktów bazowych do 20,6%.

Willhite powiedział, że firma zarządza biznesem SHOP poprzez „dynamiczne zarządzanie przychodami i kosztami”, w tym budowanie obłożenia we wczesnej fazie roku i zarządzanie stawkami ulicznymi w miarę poprawy popytu wiosną i latem.

Rozszerza się rurociąg przejęć

Dyrektor ds. inwestycji Stefan Oh powiedział, że American Healthcare REIT zamknął przejęcia na kwotę 249,2 miliona USD do tej pory w tym roku, wszystkie w segmencie SHOP. Około 162,8 miliona USD zostało zamkniętych w pierwszym kwartale, w tym pięć wcześniej ogłoszonych społeczności w Kalifornii i Missouri o wartości około 117,5 miliona USD oraz dwie nieruchomości w Kansas o łącznej wartości około 45,3 miliona USD. Po zakończeniu kwartału firma sfinalizowała zakup sześciu dodatkowych aktywów SHOP w Georgii i Południowej Karolinie o wartości około 86,4 miliona USD.

Oh powiedział, że proces inwestycyjny firmy rozpoczyna się od weryfikacji operatorów przed aktywami, koncentrując się na jakości opieki, historii operacyjnej i wiedzy o rynku. Powiedział, że duża część działalności firmy pochodzi z kanałów off-market lub ograniczonych procesów, co zapewnia mu, jak to określił, informacyjną przewagę.

Oprócz przejęć, które zostały już zamknięte, Oh powiedział, że American Healthcare REIT ma ponad 650 milionów USD wartości umów, które jeszcze nie zostały zamknięte. Spółka spodziewa się, że transakcje te zostaną zamknięte na długo przed końcem 2026 roku. Podczas sesji pytań i odpowiedzi Oh powiedział, że rurociąg „prawie wyłącznie w SHOP”, z około 80% obejmującym istniejących operatorów i 20% obejmującym nowych operatorów. Spodziewa się, że większość z 650 milionów USD rurociągu zostanie zamknięta do końca drugiego kwartału, a reszta do końca trzeciego kwartału.

Oh powiedział również, że rurociąg rozwoju firmy w toku obejmuje około 173,9 miliona USD oczekiwanych kosztów, z czego około 52,4 miliona USD zostało sfinansowanych. Rurociąg składa się głównie z rozszerzeń kampusu Trilogy i projektów niezależnych mieszkań.

Prognoza podniesiona po silnym pierwszym kwartale

Dyrektor finansowy Brian Peay powiedział, że znormalizowane środki z działalności w pierwszym kwartale wyniosły 0,50 USD na rozwodniony udział, co stanowi wzrost o 31,6% w porównaniu z 0,38 USD na rozwodniony udział w analogicznym kwartale ubiegłego roku. Peay powiedział, że wyniki były głównie wynikiem podwójnego cyfrowego wzrostu NOI porównywalnego i wkładu z 950 milionów USD przejęć zrealizowanych w 2025 roku.

Spółka zwiększyła prognozę na cały rok 2026 dotyczącą wzrostu NOI porównywalnego do przedziału od 9% do 12%. Według średniej Peay powiedział, że prognoza ta implikuje trzeci z rzędu rok podwójnego cyfrowego wzrostu całkowitego portfela NOI porównywalnego.

Prognoza wzrostu NOI porównywalnego w segmencie Trilogy: 11% do 15%

Prognoza wzrostu NOI porównywalnego w segmencie SHOP: 15% do 19%

Prognoza wzrostu NOI porównywalnego w segmencie opieki medycznej ambulatoryjnej: 0% do 2%

Prognoza wzrostu NOI porównywalnego w nieruchomościach z trójstronną umową najmu: 2% do 3%

American Healthcare REIT podniosła również prognozę na cały rok 2026 dotyczącą NFFO do 2,03–2,09 USD na akcję, co stanowi wzrost o 0,04 USD na środku. Peay powiedział, że oznaczałoby to 20% wzrost NFFO na akcję w porównaniu z 2025 rokiem. Zauważył, że prognoza uwzględnia tylko transakcje i działania na rynku kapitałowym zrealizowane w dniu konferencji.

Bilans i działania na rynku kapitałowym

Peay powiedział, że dług netto w stosunku do zannualizowanego EBITDA poprawił się do 3,0 razy na dzień 31 marca 2026 roku, w porównaniu z 3,4 razy na koniec 2025 roku. Podczas pierwszego kwartału i na początku drugiego kwartału firma zawarła umowy forward sale w ramach swojego programu at-the-market w celu sprzedaży około 8,1 miliona akcji za 412,7 miliona USD brutto.

W momencie konferencji Peay powiedział, że firma miała niezrealizowane umowy forward reprezentujące około 527,4 miliona USD brutto, przy pełnym fizycznym rozliczeniu. Powiedział również, że American Healthcare REIT zmodyfikowała swoją linię kredytową po zakończeniu kwartału, zwiększając niezabezpieczoną zdolność kredytową do 800 milionów USD z 600 milionów USD i przedłużając termin ważności do kwietnia 2030 roku, z dwoma sześciomiesięcznymi opcjami przedłużenia. Na koncie kredytowym nie było żadnych środków.

Odpowiadając na pytanie analityka o źródła kapitału, Peay powiedział, że firma uważa zatrzymane zyski za najtańszą formę kapitału, wskazując również na zbycie mniejszych, mniej strategicznych aktywów, program ATM i dostępną zdolność kredytową. Powiedział, że firma „jest zadowolona przy 3x dług do EBITDA” i zobowiązana jest do prowadzenia działalności z „współczynnikami ratingowymi o jakości inwestycyjnej”.

Zarząd podkreśla strategię operatora i ograniczenia podaży

Podczas sesji pytań i odpowiedzi analitycy skupili się na wzroście Trilogy, marżach, planach rozwoju i środowisku przejęć SHOP. Willhite powiedział, że Trilogy korzysta z wysokiego obłożenia, zarządzania stawkami i wybiórczych relacji z Medicare Advantage. Powiedział, że proponowana 2,4% stawka CMS „nie była zaskoczeniem” i bardziej ją postrzegał jako podłogę niż sufit dla wzrostu stawek Trilogy w opiece długoterminowej, biorąc pod uwagę zdolność operatora do zarządzania płatnościami prywatnymi i Medicare Advantage.

Willhite powiedział również, że strategia rozwoju Trilogy w Wisconsin prawdopodobnie skupi się głównie na rozwoju, a nie na przejęciach, ponieważ zintegrowany model Trilogy jest trudny do odtworzenia za pomocą nabytych aktywów. Powiedział, że Trilogy zobowiązuje się do budowy od trzech do czterech nowych kampusów rocznie, a wzrost w Wisconsin ma być stopniowy wraz z możliwościami w istniejących stanach.

Oh powiedział, że aktywność transakcyjna jest wysoka, a American Healthcare REIT nadal kupuje poniżej kosztu wymiany. Powiedział, że ustabilizowane stopy zwrotu pozostają w przedziale od 7% do 10%, dzięki dyscyplinarnemu procesowi weryfikacji, choć rentowność kapitału ogólnie wzrosła o 25–50 punktów bazowych w ciągu ostatniego roku, w zależności od transakcji.

Peay powiedział, że firma nadal sprzedaje niektóre aktywa opieki medycznej ambulatoryjnej, zwłaszcza mniejsze i o wolniejszym wzroście, ale pozostaje zaangażowana w zdywersyfikowaną strategię inwestycyjną w sektorze opieki zdrowotnej. Powiedział, że przejęcia koncentrują się obecnie na SHOP, co sprawi, że opieka medyczna ambulatoryjna będzie stanowić mniejszy udział w całym portfelu z czasem.

O American Healthcare REIT (NYSE:AHR)

American Healthcare REIT, Inc (NYSE: AHR) był publicznie notowaną spółką inwestycyjną w nieruchomości skupioną na nabywaniu, posiadaniu i zarządzaniu nieruchomościami związanymi z opieką zdrowotną w całych Stanach Zjednoczonych. Portfel firmy obejmował społeczności senioralnego mieszkania, domy opieki długoterminowej, budynki biurowe medyczne i centra opieki ambulatoryjnej, wszystkie zarządzane na podstawie długoterminowych umów najmu netto lub trójstronnych umów najmu mających na celu zapewnienie stabilnych, przewidywalnych dochodów z czynszu.

Stosując strategię partnerstwa z uznanymi operatorami opieki zdrowotnej, American Healthcare REIT celowała w nieruchomości zarówno w dużych obszarach metropolitalnych, jak i w rozwijających się rynkach wtórnych, aby wykorzystać trendy demograficzne, takie jak starzejące się społeczeństwo i zwiększony popyt na usługi ambulatoryjne.