Choice Properties Real Est Invstmnt Trst Q1 Wyniki Połączenia Telefonicznego

Nabytek First Capital: Choice i partner KingSett zgodziły się kupić First Capital REIT za około 9,4 mld CAD, przy czym Choice spodziewa się nabyć około 5 mld CAD aktywów detalicznych First Capital i określa transakcję jako rzadką, strategiczną okazję do wzmocnienia swojego portfela.

Siła operacyjna: Obłożenie portfela pozostało na stabilnym poziomie 98,1% (detal 97,9%, przemysł 98,6%), a średnie marże z najmu wynoszące 21,8% napędzały wzrost NOI z aktywów porównywalnych na poziomie 3%.

Finanse i perspektywy: FFO w pierwszym kwartale wyniosło 196 mln CAD (0,271 CAD/jednostkę, +2,7% r/r), a NAV według MSSF wzrósł do 14,53 CAD/jednostkę; z wyłączeniem transakcji First Capital, Choice potwierdził prognozę wzrostu NOI z aktywów porównywalnych o 2–3% i rozwodnionego FFO/jednostkę w wysokości 1,08–1,10 CAD na rok.

Dyrektorzy Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) podkreślili stabilne obłożenie, wysokie marże z najmu i stały wzrost NOI z aktywów porównywalnych podczas telekonferencji dotyczącej wyników finansowych REIT za pierwszy kwartał 2026 roku, jednocześnie omawiając niedawno ogłoszoną „transformacyjną” transakcję nabycia obejmującą First Capital REIT.

Nabycie First Capital przedstawiane jako rzadka, strategiczna okazja

Prezes i dyrektor generalny Rael Diamond rozpoczął od powrotu do dużej transakcji ogłoszonej dwa tygodnie wcześniej. 16 kwietnia Choice Properties i partner KingSett Capital zgodziły się nabyć First Capital REIT za około 9,4 mld CAD. Po zamknięciu transakcji Diamond powiedział, że Choice spodziewa się nabyć około 5 mld CAD aktywów detalicznych First Capital, a KingSett nabędzie pozostałe aktywa.

„Okazje do nabycia aktywów tej jakości i skali są niezwykle rzadkie, zwłaszcza te, które tak ściśle wpisują się w naszą strategię” – powiedział Diamond, dodając, że nabycie „dodatkowo wzmacnia nasz portfel i umacnia Choice jako wiodący REIT w Kanadzie”. Kierownictwo zapowiedziało, że będzie na bieżąco informować o postępach transakcji przez cały rok.

Obłożenie stabilne, marże z najmu napędzają wzrost NOI z aktywów porównywalnych

Diamond powiedział, że obłożenie portfela w pierwszym kwartale pozostało „stabilne” na poziomie 98,1%, wspierane przez „wyjątkową aktywność odnowieniową” i średnie marże z najmu wynoszące 21,8%, co przyczyniło się do wzrostu NOI z aktywów porównywalnych o 3%. Powiedział, że REIT odnotował „zdrową aktywność zarówno w sektorze detalicznym, jak i przemysłowym”, jednocześnie kontynuując uzupełnianie przestrzeni detalicznej i napędzając wzrost w sektorze przemysłowym przy niemal pełnym obłożeniu.

W sektorze detalicznym Choice odnotował 97,9% obłożenia, z odnowieniem 364 000 stóp kwadratowych i nowymi najmami na 97 000 stóp kwadratowych w ciągu kwartału. Marże z odnowień w sektorze detalicznym wyniosły 17,2%, głównie dzięki regionom Atlantyckiemu i Ontario, a kierownictwo zauważyło, że wyniki były pod wpływem jednego odnowienia. Diamond powiedział, że marża była „głównie napędzana przez odnowienie 28 000 stóp kwadratowych”, opisane jako pierwsze od 15 lat odnowienie rynkowe dla tego najemcy, który płacił czynsze poniżej rynkowych. Z wyłączeniem tego odnowienia, średnia marża detaliczna wyniosła 13,2%.

Utrzymanie najemców w sektorze detalicznym wyniosło 75,8%, co Diamond przypisał w dużej mierze wcześniejszemu rozwiązaniu umów najmu dwóch lokalizacji Toys „R” Us i oddzielnemu strategicznemu rozwiązaniu umowy, które zostało już obsadzone wyższymi czynszami, obejmującymi łącznie około 50 000 stóp kwadratowych. Z wyłączeniem tych rozwiązań, powiedział, że wskaźnik utrzymania najemców wyniósłby około 85%. Diamond dodał, że ponad połowa zwolnionych w kwartale powierzchni ma już podpisane umowy, które mają rozpocząć się jeszcze w tym roku, a Choice prowadzi „zaawansowane rozmowy najmu” w celu obsadzenia byłych lokalizacji Toys „R” Us.

Podkreślono inicjatywy tworzenia wartości, w tym repozycjonowanie Bloor i Dundas

Kierownictwo omówiło również działania związane z tworzeniem wartości w sektorze detalicznym, w tym repozycjonowanie związane z przebudową przy Bloor i Dundas. Diamond powiedział, że Loblaw zwolnił 90 000 stóp kwadratowych powierzchni magazynowej w byłym sklepie Zehrs w marcu, a Choice repozycjonuje nieruchomość, aby wprowadzić nowy Shoppers Drug Mart i GoodLife obok inwestycji Loblaw w konwersję No Frills.

Diamond powiedział, że inicjatywa ta ma przynieść około 2 mln CAD dodatkowego NOI po stabilizacji w drugiej połowie 2027 roku i stworzyć około 25 mln CAD całkowitej dodatkowej wartości. Dodał, że rewitalizacja nie wprowadza dodatkowych obciążeń umownych, które wpłynęłyby na długoterminowe plany przebudowy.

W sesji pytań i odpowiedzi, starszy wiceprezes ds. najmu i operacji David Muallim powiedział, że wzrost przy Bloor i Dundas jest napędzany przez nowych najemców wchodzących na przestrzeń, która była tymczasowo wykorzystywana. „Loblaw zasadniczo płacił czynsz brutto za tymczasowe wykorzystanie przestrzeni do przechowywania” – powiedział Muallim, dodając, że została ona obsadzona przez Shoppers i GoodLife.

Muallim odniósł się również do sposobu strukturyzowania transakcji „right-sizing” Loblaw, mówiąc, że nowi najemcy zewnętrzni płacą czynsz rynkowy, a płatność za rozwiązanie umowy od Loblaw „uwzględnia koszty najmu i wszelkie różnice między czynszem obowiązującym, który płaci Loblaw, a czynszem rynkowym, który płaci nowy najemca”.

Sektor przemysłowy bliski pełnego obłożenia, ograniczona podaż dużych magazynów w GTA

W sektorze przemysłowym Diamond powiedział, że obłożenie na koniec kwartału wyniosło 98,6%. REIT zakończył odnowienie 103 000 stóp kwadratowych przy marży 46,2%, napędzanej głównie przez portfele w Albercie i na Atlantyku. Utrzymanie najemców w sektorze przemysłowym wyniosło 56,6%, co Diamond przypisał w dużej mierze nieodnowieniu 73 000 stóp kwadratowych w Edmonton, gdzie Choice nie mógł sprostać wymaganiom wzrostu najemcy.

Choice zakończył również nowe najmy na 24 000 stóp kwadratowych w Albercie i Ontario przy czynszach o około 40% wyższych od średnich stawek obowiązujących – powiedział Diamond. W obszarze Wielkiego Toronto wskazał na ograniczoną podaż wysokiej jakości, dużych magazynów i powiedział, że w miarę jak Choice będzie realizować kolejny etap Choice Caledon Business Park, REIT spodziewa się być „jedną z niewielu dostępnych opcji” na nowe przestrzenie o powierzchni ponad 750 000 stóp kwadratowych na rynku w przyszłym roku.

Muallim powiedział analitykom, że biorąc pod uwagę siłę rynku detalicznego, Choice przewiduje „silne marże z najmu”, ale spodziewa się marż w „niskim dwucyfrowym zakresie” w pozostałych kwartałach, zauważając, że niektóre odnowienia są powiązane ze stałymi stawkami w starszych umowach najmu.

FFO rośnie, NAV nieznacznie wyższy; perspektywy potwierdzone z wyłączeniem wpływu nabycia

Dyrektor finansowy Erin Johnston poinformowała o funduszach z działalności operacyjnej w pierwszym kwartale w wysokości 196 mln CAD, czyli 0,271 CAD na rozwodnioną jednostkę, co oznacza wzrost o 2,7% rok do roku. Johnston powiedziała, że wzrost był napędzany przez całkowity wzrost NOI z aktywów porównywalnych o 4,2%, w tym wkład ze wzrostu aktywów porównywalnych, nowych nabyć, nowych inwestycji i wyższych przychodów z tytułu rozwiązania umów najmu. Czynnikami przeciwdziałającymi były niższe dochody z inwestycji, wyższe koszty odsetek z działalności refinansowej, wyższe koszty G&A i niższe dochody z opłat.

Johnston powiedziała, że wyniki obejmowały pozycje jednorazowe, w tym około 1,9 mln CAD dodatkowych przychodów z tytułu rozwiązania umów najmu w porównaniu do poprzedniego roku i 3,2 mln CAD niższych dochodów z inwestycji związanych ze zmniejszeniem dywidendy od Allied. Z wyłączeniem tych pozycji, powiedziała, że wzrost FFO na jednostkę wyniósł około 3,5%.

Skorygowane fundusze z działalności operacyjnej wyniosły 0,247 CAD na jednostkę, co oznacza spadek o 0,8% w porównaniu do poprzedniego roku, ponieważ wyższe wydatki na kapitał utrzymania – opisane jako „głównie związane z harmonogramem” – zrównoważyły wzrost FFO. Wskaźnik wypłaty AFFO wyniósł 78%.

NOI z aktywów porównywalnych wyniósł 7,5 mln CAD, czyli 3% rok do roku. NOI z aktywów porównywalnych w sektorze detalicznym wzrósł o 6 mln CAD (3,2%), w sektorze przemysłowym o 3 mln CAD (6,2%), a w sektorze mieszanym/mieszkalnym spadł o około 1,5 mln CAD (15,4%) głównie z powodu zachęty podatkowej od nieruchomości z poprzedniego roku.

Choice odnotował wartość aktywów netto według MSSF w wysokości 14,53 CAD na jednostkę, co oznacza wzrost o około 67 mln CAD, czyli 0,7%, od końca roku. Johnston powiedziała, że wzrost odzwierciedlał 51 mln CAD czystego wkładu z działalności operacyjnej i 66 mln CAD czystego zysku z wyceny nieruchomości inwestycyjnych, częściowo zrównoważonego przez 49 mln CAD straty z wyceny inwestycji Choice w Allied Properties, która jest wyceniana do wartości rynkowej w każdym okresie zgodnie z MSSF. Zyski z wyceny nieruchomości inwestycyjnych były „głównie napędzane przez nasz portfel detaliczny”, w tym korekty stóp kapitalizacji w Ontario, Quebec i Kolumbii Brytyjskiej wspierane przez zewnętrzne wyceny i wyniki najmu, powiedziała.

Jeśli chodzi o dźwignię finansową i płynność, Johnston powiedziała, że Choice utrzymał „wiodącą w branży bilans”, z około 1,6 mld CAD dostępnej płynności i około 14 mld CAD nieobciążonych nieruchomości. Wskaźnik zadłużenia do EBITDA wyniósł 7x, bez zmian od końca roku, i powiedziała, że w kwartale nie było istotnych działań finansowych ani terminów zapadalności długu.

Johnston szczegółowo opisała również ukończone inwestycje: dwie intensyfikacje detaliczne o łącznej powierzchni 22 000 stóp kwadratowych przy łącznej stopie zwrotu 8,9%, w tym 17 000 stóp kwadratowych Shoppers Drug Mart w Renfrew, Ontario (stopa zwrotu 7,5%) i dzierżawa gruntu o powierzchni 5 000 stóp kwadratowych dla najemcy QSR w Ottawie (stopa zwrotu 42%).

Patrząc w przyszłość, Johnston potwierdziła prognozy REIT, wyłączając niepewny harmonogram i wpływ finansowy transakcji First Capital. Choice spodziewa się stabilnego obłożenia, wzrostu NOI z aktywów porównywalnych o 2% do 3% i rozwodnionego FFO na jednostkę w wysokości 1,08–1,10 CAD na rok. Powiedziała, że wzrost zysków ma „nieznacznie spowolnić w ciągu najbliższych dwóch kwartałów” ze względu na porównanie z korzystnymi efektami związanymi z nabyciem, harmonogram przychodów z tytułu rozwiązania umów najmu i zmniejszenie dywidendy od Allied, ale dodała, że firma jest na dobrej drodze do osiągnięcia prognoz całorocznych.

W odpowiedzi na pytania analityków, kierownictwo powiedziało, że przychody z tytułu rozwiązania umów najmu w 2026 roku „głównie związane są z transakcjami „right-sizing” Loblaw, zgodnie z poprzednimi latami”, z większością oczekiwaną w III i IV kwartale. Muallim powiedział, że Choice planuje około czterech lokalizacji „right-sizing” Loblaw w 2026 roku, a redukcja o około 30 000 stóp kwadratowych jest „całkiem standardowa”, w zależności od lokalizacji.

Diamond powiedział analitykom, że aktywność nabywcza poza transakcją First Capital ma być „bardzo ograniczona” w tym roku, chociaż Choice może dokonać „niewielkich korekt” przed zamknięciem. W sprawie potencjalnych synergii związanych z portfelem First Capital, Johnston powiedziała, że wstępne prognozy FFO obejmowały dodatkowe koszty skalowania platformy, w tym dodatkowy personel korporacyjny i dodatkowy zespół ds. najmu, ale REIT „nie modelował żadnych dodatkowych synergii związanych z platformą”. Diamond dodał, że Choice postrzega to „bardziej jako transakcję aktywów”.

Diamond zakończył, mówiąc, że biznes i portfel pozostają „w doskonałej kondycji”, a firma spodziewa się przedstawić kolejną aktualizację tego lata.

O Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust inwestuje, zarządza i rozwija nieruchomości detaliczne i komercyjne w całej Kanadzie. Portfel firmy składa się głównie z centrów handlowych z supermarketami jako kotwicami i samodzielnych supermarketów. Nieruchomości znajdują się głównie w Ontario i Quebec, a następnie w Albercie, Nowej Szkocji, Kolumbii Brytyjskiej i Nowym Brunszwiku. Choice Properties generuje większość przychodów z wynajmu nieruchomości swoim najemcom. Główny najemca firmy, duży detalista Loblaw Companies, wnosi ogromną większość całkowitego czynszu.