Highwoods (HIW) Wyniki za I Kwartał 2026 – Transkrypt

Image source: The Motley Fool.

DATA

29 kwietnia 2026 r.

UDZIAŁNICY KONFERENCJI

- Prezes, Dyrektor Generalny i Dyrektor — Theodore J. Klinck

- Wiceprezes ds. Zarządzania i Dyrektor ds. Operacji — Brian M. Leary

- Wiceprezes ds. Finansów — Brendan Maiorana

Potrzebujesz cytatu od analityka Motley Fool? Wyślij e-mail na adres [email protected]

Pełny Transkrypt Konferencji

Theodore J. Klinck: Dziękuję, Brendan, i dzień dobry wszystkim. Mieliśmy doskonały kwartał, realizując nasze kluczowe inicjatywy. Wolumen dzierżawy był silny zarówno w naszych nieruchomościach w użytku, jak i w budowie. Wynika to z 50-punktowego wzrostu wskaźnika zajętości w naszym portfelu w użytku i 800-punktowego wzrostu wskaźnika zajętości w naszych inwestycjach. Oba te czynniki przyniosą znaczący wzrost w NOI, przepływach pieniężnych i FFO w ciągu najbliższych kilku lat wraz ze wzrostem zajętości. W ciągu kwartału zainwestowaliśmy 108 milionów dolarów w najlepsze, warte dojazdu nieruchomości w lokalizacjach BBD w Dallas i Raleigh poprzez joint ventures i sprzedaliśmy 42 miliony dolarów nieruchomości niegłównej w Richmond.

Wszystkie te działania poprawiają nasz portfel i dodatkowo umacniają fundamenty pod zwiększenie naszego tempa wzrostu i przepływów pieniężnych, a także doprowadzą do długoterminowej kreacji wartości dla naszych akcjonariuszy. Nawet pomimo naszych mocnych wyników w kwartale, zdajemy sobie sprawę z szerszej narracji, że postępy w AI mogą przekształcić siłę roboczą i wpłynąć na długoterminowy popyt na powierzchnię biurową. Zakres potencjalnych wyników jest szeroki i zróżnicowany, a na obecnym etapie jest wiele niewiadomych. To, co wiemy, to fakt, że klienci i potencjalni najemcy nie zmniejszyli swojego apetytu na przestrzeń i podejmują długoterminowe zobowiązania dotyczące swoich strategii związanych z pracą w biurze, a aktywność w naszym portfelu, naszych rynkach i naszych BBD jest silna. Dzierżawa była solidna w kwartale.

Nasz pipeline dzierżawny pozostaje silny. Wysokiej jakości powierzchnia w naszych BBD jest coraz mniejsza, a spodziewany jest niewielki lub zerowy dopływ nowej podaży w najbliższej przyszłości. Ta dynamika „przelotu do jakości” tworzy silne tło dla wzrostu cen i czynszów, które oboje doświadczyliśmy w pierwszym kwartale. Dodatkowo, wiarygodni kredytowo klienci są skłonni podejmować długoterminowe zobowiązania, co widać po naszym średnim ważonym okresie trwania najmu dla wolumenu dzierżawy drugiej generacji wynoszącym 7,5 roku, co jest o ponad rok dłużej niż nasza ostatnia średnia długość trwania najmu. Co więcej, trendy demograficzne w naszym obszarze są korzystne, a relokacje i ekspansje biznesowe przyspieszają, napędzając zdrowy wzrost populacji i zatrudnienia.

Jesteśmy przekonani, że wysokiej jakości, warte dojazdu nieruchomości w lokalizacjach BBD, należące do dobrze skapitalizowanych właścicieli, są najlepiej przygotowane do wykorzystania rosnącego popytu i poprawiającej się ekonomii. Przechodząc do kwartału, osiągnęliśmy solidne wyniki finansowe z FFO w wysokości 0,84 USD na akcję i utrzymaliśmy naszą prognozę na cały rok. Nasze wyniki dzierżawowe były doskonałe. Podpisaliśmy 958 000 stóp kwadratowych dzierżawy drugiej generacji, w tym ponad 300 000 stóp kwadratowych nowych dzierżaw. Osiągnęliśmy wzrost czynszów GAAP na poziomie 19,4%, a wzrost czynszów gotówkowych na poziomie 4,8%. Skuteczne czynsze netto były drugie najwyższe w historii firmy i o 9% wyższe niż średnia z ostatnich pięciu kwartałów. Ekspansje, które wliczamy do odnowień, przewyższyły redukcje w stosunku prawie dwóch do jednego.

Ponadto podpisaliśmy 107 000 stóp kwadratowych dzierżawy pierwszej generacji w naszych inwestycjach. Klienci i potencjalni najemcy zdają sobie sprawę, że bloki wysokiej jakości powierzchni biurowej zlokalizowanej w BBD z dobrze skapitalizowanymi właścicielami są coraz rzadsze w naszym obszarze, co daje nam silną siłę wycenową w najlepszych podrynkach. Wprowadziliśmy do użytku ponad 200 milionów dolarów 87% zajętych inwestycji w trakcie kwartału. GlenLake III, składający się z 203 000 stóp kwadratowych powierzchni biurowej i 15 000 stóp kwadratowych powierzchni handlowej, jest obecnie zajęty w 94%. Po drugiej stronie ulicy dostarczyliśmy GlenLake II Retail, który jest w 100% zajęty przez Crooked Hammock Brewery. Dodanie 24 000 stóp kwadratowych opcji gastronomicznych podnosi ofertę GlenLake i uzupełnia prawie 1 milion stóp kwadratowych powierzchni biurowej, którą tu mamy.

To wsparło naszą zdolność do podnoszenia czynszów w całym tym parku w West Raleigh. Wprowadziliśmy również do użytku Granite Park 6 w BBD Legacy w Dallas. Ta 422 000-stopowa, najlepsza w swojej klasie nieruchomość biurowa jest zajęta w 80%. Postępy w dzierżawie naszych dwóch pozostałych inwestycji również są mocne. 23 Springs, nasz projekt deweloperski o powierzchni 642 000 stóp kwadratowych w Uptown Dallas, nadal generuje silną aktywność, a wskaźnik zajętości wynosi obecnie 83%, w porównaniu z 75% w poprzednim kwartale i 62% dwanaście miesięcy temu. Mamy silne perspektywy, aby podnieść wskaźnik zajętości w 23 Springs do 90. W BBD Westshore w Tampie nasza inwestycja Midtown East o powierzchni 143 000 stóp kwadratowych jest obecnie zajęta w 95%, w porównaniu z 76% w poprzednim kwartale i 39% dwanaście miesięcy temu.

Komponent biurowy w Midtown East jest w 100% zajęty. Łącznie nieruchomości wprowadzone do użytku w pierwszym kwartale i w naszym pozostałym pipeline inwestycyjnym są zajęte w 86%, ale zajęte tylko w 48%. Wraz z rozpoczęciem dzierżaw, będziemy generować znaczący wzrost NOI, przepływów pieniężnych i FFO. Zaczynamy otrzymywać zainteresowanie od klientów budujących na zamówienie i dużych kotwic dla potencjalnych nowych inwestycji. Nadal jest wcześnie i trudno powiedzieć, czy którekolwiek z tych rozmów doprowadzą do nowych projektów, ale zwiększone zainteresowanie jest zachęcające i sygnalizuje ograniczoną dostępność, z którą borykają się firmy poszukujące dużych bloków wysokiej jakości powierzchni. Po stronie dyspozycji sprzedaliśmy portfel nieruchomości niegłównej w Richmond za 42 miliony dolarów.

Jak odzwierciedla to w naszej prognozie, spodziewamy się sprzedać kolejne około 200 milionów dolarów aktywów niegłównej wartości do połowy tego roku i marketujemy inne aktywa na sprzedaż. Wierzymy, że będziemy w stanie ponownie wykorzystać kapitał ze sprzedaży aktywów niegłównej i gruntów w sposób neutralny dla dźwigni finansowej, który dodatkowo wzmocni nasze przepływy pieniężne i doprowadzi do wyższego wzrostu. W zeszłym tygodniu ogłosiliśmy również, że możemy wykorzystać środki ze sprzedaży aktywów niegłównej do wykupienia do 250 milionów dolarów istniejących akcji zwykłych w sposób neutralny dla dźwigni finansowej. Kontynuujemy ocenę możliwości przejęcia i wysoce wstępnie zajętych inwestycji; wykup naszych akcji jest kolejną opcją rozmieszczenia kapitału, którą mamy teraz do dyspozycji.

Zanim przekażę słowo Brianowi, chciałbym powtórzyć priorytety, które podkreślaliśmy w ostatnich latach i które doprowadzą do długoterminowej kreacji wartości dla naszych akcjonariuszy. Po pierwsze, będziemy nadal dążyć do zajętości na stabilizowanych poziomach w naszym portfelu operacyjnym. Po drugie, dostarczymy i ustabilizujemy nasz pipeline inwestycyjny. Po trzecie, poprawimy jakość naszego portfela i długoterminowy wskaźnik wzrostu poprzez pozbycie się aktywów niegłównej, wymagających dużych nakładów kapitałowych w lokalizacjach nie-BBD i inwestowanie w nieruchomości o lepszych przepływach pieniężnych i wyższych długoterminowych wskaźnikach wzrostu. I po czwarte, zrobimy to wszystko, utrzymując silny i elastyczny bilans. Zarejestrowaliśmy znaczące postępy we wszystkich tych priorytetach w pierwszym kwartale.

Wierzymy, że skupienie się na tych czterech obszarach, w połączeniu z silnym fundamentalnym tłem w naszych rdzeniach BBD ze względu na zdrowy popyt i ograniczoną nową podaż, doprowadzi do znacznego wzrostu przepływów pieniężnych i długoterminowej wartości w ciągu najbliższych kilku lat. Brian?

Brian M. Leary: Dziękuję, Ted, i dzień dobry wszystkim. Nasze wyniki operacyjne nadal odzwierciedlają zalety posiadania nieruchomości warte dojazdu, z udogodnieniami w najlepszych dzielnicach biznesowych szybko rozwijających się metropolii Sunbelt. Fundamenty na naszych rynkach nadal się poprawiają, co widać po spadających wskaźnikach pustostanów i powierzchni podnajmu. Rosnące czynsze, w połączeniu ze stabilnymi pakietami koncesji, doprowadziły do wyższych skutecznych czynszów netto. Jeśli chodzi o podaż, najlepsze z najlepszych i najlepsze z reszty są bardzo poszukiwane. Przy historycznie niskiej lub nieistniejącej nowej budowie biurowej w wielu rynkach, lot do jakości stał się, w wielu przypadkach, szaleńczym sprintem do jakości, z użytkownikami proaktywnie pytającymi o wczesne przedłużenia, aby zabezpieczyć lokalizację i warunki. Wspólnym motywem na naszych rynkach jest to, że powierzchnia biurowa blada w porównaniu z inwestycjami, jakie klienci wkładają w swoich ludzi, a wyjątkowe środowiska i doświadczenia dają lepsze wyniki, gdy ich ludzie są w biurze i lepiej współpracują. Klienci wybierają dobrze zlokalizowane, wysoko udogodnione budynki klasy A z dobrze skapitalizowanymi właścicielami i zorientowanymi na klienta działaniami i są gotowi za to zapłacić. Przenoszą się do metropolii, które nadal przyciągają ludzi i firmy z najwyższą jakością życia i najbardziej przyjaznym środowiskiem biznesowym.

To jest Highwoods Properties, Inc. portfel, to jest Highwoods Properties, Inc. zespół, a to są nasze rynki i BBD Sunbelt. Zaczynając od Dallas, Metroplex pozostaje jedną z wiodących destynacji w kraju dla siedzib korporacyjnych i ekspansji, co nie powinno być zaskoczeniem, biorąc pod uwagę, że jest to miasto numer jeden dla relokacji siedzib według Site Selection Magazine i znajduje się w stanie, który Chief Executive Magazine uznał za najlepszy dla biznesu przez 21 kolejne lata. Od 2018 do 2024 roku Dallas przyciągnął około 100 siedzib, a 11 kolejnych w 2025 roku.

Region nadal przyciąga różnorodne firmy z sektora usług finansowych i profesjonalnych, zaawansowanej produkcji, logistyki i nauk o życiu, poszukując centralnej lokalizacji, przyjaznego środowiska biznesowego i głębokiego zasobu siły roboczej. To makro-przekonanie jest zgodne z fundamentami biurowymi, które widać w danych brokerów z Q1. Według Cushman & Wakefield DFW odnotował 117 000 stóp kwadratowych pozytywnej netto absorpcji w 2026 roku, swój piąty z rzędu pozytywny kwartał, z prawie 340 000 stóp kwadratowych pozytywnej absorpcji w klasie A, podczas gdy klasa B nadal traci przestrzeń. Nasz portfel w Dallas znajduje się w Uptown, Legacy i Preston Center, które są najciaśniejszym podrynkiem w regionie z mniej niż 6% pustostanów i jest domem dla jednej z naszych najnowszych akwizycji, The Terraces.

Te BBD znajdują się bezpośrednio na drodze popytu. Mark-to-market, który realizujemy dzięki dzierżawie drugiej generacji, zarówno w McKinney & Olive, jak i The Terraces, jest znaczący, generując renty GAAP na poziomie 27%. Przechodząc do Charlotte, miasto jest coraz częściej uznawane za strategiczny ośrodek, co jest potwierdzone decyzjami korporacyjnymi na dużą skalę. Wśród 104 metropolii śledzonych przez Cushman & Wakefield, Charlotte była numerem jeden pod względem wzrostu zatrudnienia. W związku z tym, a po naszej ostatniej konferencji w lutym, trzy globalne instytucje finansowe ogłosiły plany dotyczące nowych miejsc pracy.

Już z ugruntowaną siedzibą w SouthPark BBD w Charlotte, gdzie mamy prawie 800 000 stóp kwadratowych, JPMorgan niedawno ogłosił plany dotyczące ewentualnego 1000-osobowego regionalnego ośrodka, z 400 osobami zatrudnionymi do 2028 roku. Dwie nowe wpisy na rynek to Capital Group planuje nową siedzibę w Uptown z 600 nowymi pracownikami i po krajowych poszukiwaniach Sumitomo Mitsui Banking Group, jeden z największych banków w Japonii, również wybrał Uptown na swoją drugą siedzibę w USA, tworząc 2000 miejsc pracy do 2032 roku, ze średnią pensją dla tych 2000 miejsc pracy szacowaną na ponad 165 000 USD rocznie.

To makro tło idealnie pasuje do pierwszych fundamentów biurowych kwartału; CBRE zauważył około 410 000 stóp kwadratowych pozytywnej netto absorpcji w pierwszym kwartale i całkowitej objętości dzierżawy wynoszącej około 1,4 miliona stóp kwadratowych, co stanowi wzrost o prawie 74% rok do roku, z czego około 70% tej objętości w budynkach klasy A. W Uptown, mianownik się zmniejsza, ponieważ miliony stóp kwadratowych powierzchni biurowej są usuwane z oferty na rzecz konwersji na cele mieszkalne, hotelowe i handlowe. Silny popyt na wysokiej jakości powierzchnię i ograniczona nowa podaż tworzą korzystne środowisko dla właścicieli. Nasze aktywa w Charlotte bezpośrednio korzystają z tego popytu, dlatego obserwujemy silne wzrosty czynszów netto i efektywnych czynszów w Charlotte.

W Raleigh, długoterminowa historia napływu ludności i organicznego wzrostu pozostaje nienaruszona. Najnowsze szacunki spisu ludności pokazują, że metro Raleigh jest jednym z 10 najszybciej rozwijających się w kraju między 2024 a 2025 rokiem, a w całym stanie, Karolina Północna zajmowała pierwsze miejsce pod względem netto migracji krajowej i trzecie miejsce pod względem ogólnego wzrostu populacji w tym samym okresie, dodając szacunkowo 146 000 mieszkańców. Raport CBRE o technologii wskazuje również, że obszar Raleigh produkuje prawie 5000 absolwentów technologii rocznie, wzmacniając zrównoważony pipeline wykwalifikowanych pracowników. Fundamenty biurowe odzwierciedlają tę siłę w najlepszych dzielnicach biznesowych, a nasz zespół był zajęty w ciągu kwartału, podpisując ponad 200 000 stóp kwadratowych powierzchni dzierżawy drugiej generacji.

Nasze dwie nowe inwestycje w GlenLake oferują mieszankę zastosowań i są zajęte w 95%, a Block 83, nasze niedawne joint venture, które jest zajęte w 97% w CBD Raleigh, jest bezpośrednio zgodne z tym, gdzie zarówno napływ ludności, jak i popyt korporacyjny są najsilniejsze. Zakończmy w Nashville, gdzie silny wzrost populacji i zróżnicowana gospodarka nadal przyciągają znane marki pracodawców. Zaledwie w zeszłym miesiącu Starbucks ogłosił plan 100 milionów dolarów na otwarcie biura korporacyjnego w południowo-wschodniej części Downtown Nashville dla 2000 pracowników, z których część przenosi się z Seattle, a reszta nowych zatrudnień w Nashville.

Dane biurowe z pierwszego kwartału pokazują, że popyt koncentruje się na nowszych lub nowo udogodnionych węzłach klasy A, a nasze 287 000 stóp kwadratowych dzierżawy kwartalne z średnim ważonym okresem trwania najmu wynoszącym 9,8 roku i rentami gotówkowymi i GAAP na poziomie 9,4% i 26,5% odpowiednio, świadczą o tych danych. W całym naszym obszarze dopasowujemy kapitał do metropolii i podrynków, które nadal przyciągają ludzi, miejsca pracy i inwestycje korporacyjne. Upewniamy się, że nasz portfel i nasz zespół są przygotowani do zapewnienia doświadczeń wartych dojazdu naszym klientom i ich zespołom. Nasz sukces w tym kwartale potwierdza tę strategię i jesteśmy przekonani, że będzie ona nadal służyć nam dobrze. Brendan?

Brendan Maiorana: Dziękuję, Brian. W pierwszym kwartale osiągnęliśmy zysk netto w wysokości 31,3 miliona dolarów, czyli 0,29 USD na akcję, oraz FFO w wysokości 94 milionów dolarów, czyli 0,84 USD na akcję. W kwartale zawarto zysk z transakcji na nieruchomości w wysokości 17 milionów dolarów ze sprzedaży nieruchomości w Richmond, który został uwzględniony w zysku netto, ale nie w FFO. W ciągu kwartału otrzymaliśmy opłatę terminową w niekonsolidowanym joint venture za klienta przenoszącego się z McKinney & Olive do 23 Springs w wysokości netto 2,2 miliona USD, czyli 0,02 USD na akcję, oraz sprzedaliśmy nasze udziały w firmie świadczącej usługi brokerskie osób trzecich, co dało zysk w wysokości 1,4 miliona USD. Oba te elementy zostały uwzględnione w FFO i zostały uwzględnione w naszej pierwotnej prognozie FFO.

W przeciwnym razie w kwartale nie było żadnych nietypowych pozycji. Możecie zauważyć drobne zmiany w naszym dodatkowym pakiecie, który opublikowaliśmy wczoraj, które naszym zdaniem ułatwią wyprowadzenie naszego udziału w NOI joint venture. Oddzieliliśmy również Dallas jako własny rynek, ponieważ mamy trzy nieruchomości w użytku w Dallas, które wzrosną do czterech po ustabilizowaniu się.