Jak wojna w Iranie może zniszczyć ożywienie na amerykańskim rynku mieszkaniowym i nie chodzi tylko o stopy procentowe kredytów hipotecznych

Bezpośredni wpływ wojny z Iranem na amerykański rynek mieszkaniowy to gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych. Dzień przed rozpoczęciem działań wojennych, średnia stopa procentowa kredytu stałopieniężnego na 30 lat wynosiła 5,99%, według Mortgage News Daily. Obecnie oscyluje wokół 6,5%.
Wyższe stopy procentowe ograniczyły oczekiwaną poprawę dostępności cenowej. Nie tylko stopy procentowe kredytów hipotecznych spadały przed wojną, ale wzrost cen domów zwalniał, a podaż domów na sprzedaż rosła. Wszystko to sprzyjało kupującym, którzy mieli do czynienia z napiętym i drogim rynkiem.
Wraz ze wzrostem stóp procentowych w zeszłym tygodniu, liczba wniosków o kredyt hipoteczny na zakup domu spadła o 5% w porównaniu z poprzednim tygodniem, według Mortgage Bankers Association. Ale to nie tylko stopy procentowe kredytów hipotecznych.
Zillow prognozował wzrost sprzedaży istniejących domów o 4,3% w tym roku w porównaniu z rokiem ubiegłym.
"Oczywiście nie byłby to silny rynek, ale oznaczałby rynek, który odwrócił trend, a rok 2026 byłby rokiem 'resetu'", napisał Mischa Fisher, główny ekonomista Zillow, w raporcie we wtorek. "Jednak pojawiła się nowa niepewność związana z cenami energii i obawami o inflację, dodając nową złożoność naszym prognozom."
Fisher wykorzystał wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych, ze względu na zwiększone obawy o inflację i "potencjalny niewielki wzrost stopy bezrobocia, biorąc pod uwagę zmniejszoną siłę nabywczą konsumentów wynikającą z wyższych cen."
Modelując to, prognozował, że jeśli obecna sytuacja potrwa tylko do końca kwietnia, sprzedaż domów wzrośnie w tym roku o 3,48% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Jeśli zakończy się 1 lipca, ten wzrost spadnie do 2,33%. Jeśli zakończy się 1 września, wzrost wyniesie 1,21%. Wreszcie, jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych pozostaną o 50 punktów bazowych wyższe niż ich pierwotna ścieżka, a bezrobocie również wzrośnie o 20 punktów bazowych do końca 2026 roku, Fisher prognozuje spadek o 0,73%.
Efekty te już uderzają w rynek nowej budowy. Po opublikowaniu rozczarowujących wyników kwartalnych we wtorek, KB Home obniżył prognozę na cały rok.
"Konsumenci w ciągu ostatnich dwóch lat stanęli przed szeregiem wyzwań, a konflikt na Bliskim Wschodzie, który rozpoczął się pod koniec lutego, dodał kolejną warstwę niepewności", powiedział Jeff Mezger, prezes KB Home, podczas rozmowy z analitykami. "W związku z tym, biorąc pod uwagę, że nasze zamówienia netto w pierwszym kwartale były poniżej poziomu potrzebnego do utrzymania naszej wcześniejszej prognozy dostaw na cały rok, obniżamy nasz zakres na ten rok."
Deweloperzy mają teraz bardzo dużą podaż domów na sprzedaż, a zapasy na rynku istniejących domów również rosną, choć bardziej na południu i zachodzie niż na północnym wschodzie i środkowym zachodzie.
Nawet przed rozpoczęciem wojny, kupujący anulowali umowy w najwyższym tempie od 2017 roku, według danych Redfin. Około 1 na 7 domów, czyli 13,7% domów, które zostały objęte umową w lutym, zostało anulowanych, w porównaniu z 12,8% rok wcześniej. Kupujący nagle mają przewagę, z ponad 600 000 więcej sprzedających niż kupujących na rynku, według Redfin. To prawie rekordowa luka, choć różni się znacznie w zależności od rynku.
"W miarę zbliżania się rynku mieszkaniowego do 'najlepszego czasu na sprzedaż', znajduje się w niepewnej sytuacji, uwięziony między długoterminowymi poprawami a nagłą krótkoterminową niestabilnością", napisał Jake Krimmel, starszy ekonomista w Realtor.com w cotygodniowym raporcie.