National Storage (NSA) Transkrypcja wyników finansowych za IV kwartał 2025 r.

<p>Źródło obrazu: The Motley Fool.</p>
<h2>DATA</h2>
<p>Czwartek, 26 lutego 2026, godz. 13:00 ET</p>
<h2>UCZESTNICY POŁĄCZENIA</h2>
<ul>
<li>Prezes i Dyrektor Generalny — David G. Cramer</li>
<li>Dyrektor Finansowy — Brandon S. Togashi</li>
<li>Wiceprezes ds. Relacji Inwestorskich — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>KLUCZOWE WNIOSKI</h2>
<ul>
<li>Podstawowy FFO na akcję — 0,57 USD za kwartał i 2,23 USD za rok, na górnym końcu prognoz i „przewyższające konsensus”.</li>
<li>Przychody z tych samych sklepów — Spadek o 70 punktów bazowych, co stanowi poprawę sekwencyjną w porównaniu do spadku o 260 punktów bazowych w poprzednim kwartale, przy czym dziewięć z 21 zgłoszonych rynków wykazało dodatni wzrost.</li>
<li>Obłożenie — Spadek o 70 punktów bazowych rok do roku na koniec roku, w porównaniu do spadku o 140 punktów bazowych na koniec poprzedniego kwartału; obłożenie w styczniu wzrosło o 20 punktów bazowych rok do roku, a pozytywny trend utrzymał się w lutym.</li>
<li>Koszty operacyjne tych samych sklepów — Spadek o 80 punktów bazowych w kwartale; w całym roku wzrosły o 3,1%, co było nieznacznie poniżej dolnej granicy prognoz całorocznych.</li>
<li>Koszty wynagrodzeń — Zmniejszone o 4,1% w kwartale i 2,8% w roku, przypisane ciągłym efektywnościom operacyjnym.</li>
<li>Wydatek marketingowy — Wzrost o 37% w kwartale i 31% w roku, ponieważ zarząd inwestował w pozyskiwanie klientów, a kierownictwo podkreślało wynikające z tego zyski w wolumenie wynajmu i wydajności platformy.</li>
<li>Platforma inwestycji w kapitał uprzywilejowany — Wprowadzona w ciągu roku, z ponad 50 milionami dolarów już pod kontraktem na wdrożenie w trzech nieruchomościach.</li>
<li>Aktywność w zakresie przejęć i zbycia — Sprzedano 15 nieruchomości o łącznej wartości 97 milionów dolarów i przejęto 10 nieruchomości o łącznej wartości 75 milionów dolarów w ciągu roku; zakończono dodatkowe 24 miliony dolarów sprzedaży nieruchomości w kwartale oraz 21 milionów dolarów sprzedaży plus 10 milionów dolarów przejęć po zakończeniu kwartału.</li>
<li>Dźwignia finansowa — Stosunek długu netto do EBITDA na koniec kwartału wynosił 6,6x, nieco powyżej docelowego zakresu 5,5x-6,5x, przy zapadalności 375 milionów dolarów w 2026 roku, która ma być głównie refinansowana nowym kredytem terminowym.</li>
<li>Kluczowe punkty prognozy na 2026 rok — Prognozowany wzrost przychodów z tych samych sklepów o 90 punktów bazowych, wzrost kosztów operacyjnych o 3%, płaski wzrost NOI z tych samych sklepów i podstawowy FFO na akcję na poziomie 2,19 USD; prognoza obejmuje 50–150 milionów dolarów w przejęciach i zbyciach każdego z nich.</li>
<li>Wolumen wynajmu przy wprowadzaniu się — Wolumen wynajmu zakończył się około 11% wyższy rok do roku w czwartym kwartale, pomimo około 10% spadku w październiku z powodu porównania z huraganem; wolumeny w styczniu i lutym były jeszcze wyższe.</li>
<li>Trendy RevPAR i Uzyskanej Stawki — „Niewielka poprawa” uzyskanej stawki utrzymała się przez cały rok, wspierana przez ciągłe ulepszenia inicjatyw ECRI (podwyżka stawki dla istniejących klientów), nawet gdy spadki pozostały w zakresie od niskich do średnich 30%.</li>
<li>Optymalizacja Portfela — Pięć stanów zostało opuszczonych, a liczba marek skonsolidowana do sześciu; większość prac nad repozycjonowaniem portfela ma zostać zakończona w 2026 roku, po czym nastąpi bieżąca konserwacja.</li>
<li>Pokrycie Dywidendy — Zarząd stwierdził, że „prognoza sugerowałaby, że nie pokrywamy dywidendy w tym roku”, z oczekiwaniami powrotu do pełnego pokrycia w czwartym kwartale i silniejszej pozycji, jeśli podstawowe wskaźniki będą nadal się poprawiać w 2027 roku.</li>
</ul>
<p>Potrzebujesz cytatu od analityka Motley Fool? Wyślij e-mail na adres <a href="/cdn-cgi/l/email-protection">[email protected]</a></p>
<h2>ZAGROŻENIA</h2>
<ul>
<li>Prezes i Dyrektor Generalny Cramer powiedział: „prognoza sugerowałaby, że nie pokrywamy dywidendy w tym roku”, a pokrycie nie jest oczekiwane do drugiej połowy roku lub 2027 roku, w zależności od poprawy podstawowych wskaźników.</li>
<li>Dyrektor Finansowy Togashi wspomniał o „375 milionach dolarów zapadalności w tym roku” z oczekiwanym częściowym wpływem stóp procentowych w roku z powodu przewidywanych kosztów refinansowania, które wzrosną powyżej 4,5% średniej stawki wdrożonej.</li>
<li>Inne dochody związane z nieruchomościami, w tym ubezpieczenie najemców, mają ponownie stanowić „obciążenie” dla wzrostu przychodów z tych samych sklepów w 2026 roku, chociaż porównanie stanie się łatwiejsze w połowie roku.</li>
<li>W niektórych rynkach, takich jak Phoenix i Atlanta, nadpodaż nadal obciąża sekwencyjną poprawę przychodów, ograniczając tempo pozytywnej inflacji do momentu znaczącego spowolnienia nowego rozwoju.</li>
</ul>
<h2>PODSUMOWANIE</h2>
<p>Zarząd potwierdził, że inicjatywy transformacji operacyjnej i integracji platformy zostały zakończone, umożliwiając spójną realizację i eliminując źródła rozproszenia, o których mowa w poprzednich okresach. Strategiczne skupienie na marketingu i dynamicznym ustalaniu cen doprowadziło do dwucyfrowego wzrostu wolumenu wynajmu rok do roku, wspierając stabilizację obłożenia i wyraźną sekwencyjną poprawę spadku przychodów z tych samych sklepów. Firma wprowadziła i rozpoczęła wdrażanie platformy inwestycji w kapitał uprzywilejowany, aktywnie zarządzając kapitałem poprzez cykliczne zbywanie aktywów niebędących podstawowymi i koncentrowanie inwestycji na docelowych rynkach w celu zagęszczenia i wzrostu joint venture. Dane ze stycznia i lutego wykazały kontynuację pozytywnego impetu w zakresie obłożenia i przepływów wynajmu, wzmacniając prognozy zarządu dotyczące stopniowej sekwencyjnej poprawy przychodów z tych samych sklepów w 2026 roku i oczekiwanego powrotu do pełnego pokrycia dywidendy do końca roku lub do 2027 roku. Prognoza na 2026 rok opiera się na istniejącej dynamice rynkowej, a nie na spekulacyjnych katalizatorach, bez założenia znaczących pozytywnych czynników ze strony ożywienia na rynku mieszkaniowym, a dźwignia finansowa ma pozostać na górnym końcu docelowego zakresu w miarę postępu działań refinansujących i dalszej optymalizacji portfela.</p>
<ul>
<li>Prezes i Dyrektor Generalny Cramer powiedział: „Cała praca, którą włożyliśmy w naszych ludzi, procesy i platformy, jest zakończona, więc nie ma teraz żadnych rozproszeń ani ruchomych elementów”.</li>
<li>Inwestycje marketingowe i narzędzia cyfrowe, w tym AI, znacząco zwiększyły wskaźniki konwersji wynajmu i efektywność pozyskiwania klientów, a poprawa widoczności i pozycji w rankingu przekłada się na „wzrost wolumenu wynajmu o 20%–30%”.</li>
<li>Oczekuje się, że wskaźniki wprowadzania się do tych samych sklepów będą ujemne przez pierwsze cztery do pięciu miesięcy z powodu trudnych porównań, a następnie przejdą do neutralnych lub dodatnich w drugiej połowie roku, ze wzrostem wielkości ECRI wyższym rok do roku i niezmienionym tempem.</li>
<li>Program zbycia portfela zakończy większość głównych zbyć w 2026 roku, po czym sprzedaż będzie odbywać się wyłącznie na zasadzie oportunistycznej, w miarę potrzeb.</li>
<li>Rynki z równowagą podaży i popytu, takie jak Colorado Springs i Wichita, generują sekwencyjne zyski w zakresie stawek i obłożenia, podczas gdy inne z ciągłą nadpodażą będą wymagały dalszego wchłonięcia podaży, zanim siła cenowa powróci.</li>
<li>Oczekuje się, że nowa podaż spadnie poniżej historycznych poziomów od 2027 roku, ale prognoza na bieżący rok nie uwzględnia żadnego wpływu ożywienia w transakcjach mieszkaniowych ani powiązanych katalizatorów.</li>
<li>Platforma inwestycji w kapitał uprzywilejowany firmy ma na celu wdrożenie kapitału w ciągu dwuletniego harmonogramu, z trzema nieruchomościami w trakcie realizacji i tempem zobowiązania do „jak najszybszego ich wypuszczenia”.</li>
<li>Wzrost wydatków na 2026 rok będzie prowadzony przez podatki od nieruchomości (3%-5%), przy czym wynagrodzenia mają pozostać na stałym poziomie, a wydatki marketingowe mają wzrosnąć w zakresie „dwucyfrowym” procentowym; oczekuje się, że wydatki na ubezpieczenie spadną przy odnowieniu.</li>
<li>W odpowiedzi na zmienność regulacyjną, Dyrektor Finansowy Togashi zauważył: „Zawsze istnieje pewien element” ograniczeń czynszowych spowodowanych pogodą lub nagłymi wypadkami w częściach portfela, ale te zdarzenia są zazwyczaj lokalne i krótkotrwałe.</li>
</ul>
<h2>SŁOWNIK BRANŻOWY</h2>
<ul>
<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase – Podwyżka stawki dla istniejących klientów): Strategiczny program okresowych podwyżek stawek czynszu stosowanych wobec istniejących najemców w ramach zarządzania zyskami dla REIT-ów magazynów samoobsługowych.</li>
<li>Internalizacja PRO: Proces konwersji, w ramach którego uczestniczący operatorzy regionalni (PRO) w sieci REIT-ów magazynów samoobsługowych są w pełni zintegrowani z centralnymi operacjami i strukturą zarządzania firmy.</li>
<li>Uzyskana Stawka: Średnia ważona stawka uzyskana ze wszystkich zajętych jednostek, uwzględniająca zarówno nowe, jak i odnowione umowy najmu, a także dostosowania promocyjne.</li>
<li>Spadek: Zmniejszenie średniego uzyskanego czynszu, gdy nowi najemcy wynajmują jednostki po niższych stawkach niż odchodzący najemcy, mierzone jako procent.</li>
<li>Platforma inwestycji w kapitał uprzywilejowany: Narzędzie do dostarczania kapitału własnego na preferencyjnych warunkach, zazwyczaj oferujące priorytetowy zwrot, wykorzystywane do finansowania nabycia lub rozwoju aktywów nieruchomościowych.</li>
</ul>
<h2>Pełny transkrypt rozmowy konferencyjnej</h2>
<p>Operator: Witamy. Zapraszamy na rozmowę konferencyjną National Storage Affiliates Trust dotyczącą czwartego kwartału 2025 roku. W tej chwili uczestnicy znajdują się w trybie tylko do słuchania. Po formalnej prezentacji nastąpi krótka sesja pytań i odpowiedzi. Miło mi przedstawić gospodarza, George'a Hoglunda, wiceprezesa ds. relacji inwestorskich w National Storage Affiliates Trust. Dziękuję, Panie Hoglund. Możesz zacząć.</p>
<p>George Hoglund: Chcielibyśmy podziękować za dołączenie do nas dzisiaj na rozmowie konferencyjnej dotyczącej wyników czwartego kwartału 2025 roku National Storage Affiliates Trust. Ze mną dzisiaj są Prezes i Dyrektor Generalny National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, oraz Dyrektor Finansowy, Brandon S. Togashi. Po przygotowanych uwagach zarząd odpowie na pytania zarejestrowanych analityków finansowych. Prosimy o ograniczenie pytań do jednego pytania i jednej dodatkowej odpowiedzi, a następnie powrót do kolejki, jeśli masz więcej pytań. Oprócz komunikatu prasowego rozpowszechnionego wczoraj po południu, udostępniliśmy nasz pakiet uzupełniający z dodatkowymi szczegółami dotyczącymi naszych wyników, który można znaleźć w sekcji Relacje Inwestorskie na naszej stronie internetowej pod adresem nsastorage.com.</p>
<p>Podczas dzisiejszej rozmowy przygotowane uwagi zarządu i odpowiedzi na Państwa pytania mogą zawierać stwierdzenia dotyczące przyszłości, które podlegają ryzykom i niepewnościom oraz stanowią szacunki zarządu na dzień dzisiejszy, 26 lutego 2026 roku. Firma nie ponosi żadnego obowiązku poprawiania ani aktualizowania jakichkolwiek stwierdzeń dotyczących przyszłości z powodu zmieniających się warunków rynkowych lub innych okoliczności po dacie tej rozmowy konferencyjnej. Firma ostrzega, że rzeczywiste wyniki mogą się istotnie różnić od tych przewidywanych w jakimkolwiek stwierdzeniu dotyczącym przyszłości. Dodatkowe szczegóły dotyczące naszych stwierdzeń dotyczących przyszłości można znaleźć w naszych publicznych dokumentach złożonych w SEC.</p>
<p>Zachęcamy również słuchaczy do zapoznania się z definicjami i uzgodnieniami nie-GAAP-owych środków finansowych, takich jak FFO, podstawowy FFO i dochód z nieruchomości netto zawartych w pakiecie informacji uzupełniających dostępnym w sekcji Relacje Inwestorskie na naszej stronie internetowej oraz w naszych dokumentach SEC. Teraz przekażę głos Davidowi.</p>
<p>David G. Cramer: Dziękuję, George, i dziękuję wszystkim za dołączenie do naszej dzisiejszej rozmowy. Czwarty kwartał dostarczył dalszego potwierdzenia, że wyniki naszego portfela obróciły się w pozytywnym kierunku. Korzystamy ze znaczących wysiłków operacyjnych podjętych przez nasz zespół w ciągu ostatnich kilku lat, pozycjonując National Storage Affiliates Trust do ponadprzeciętnego wzrostu. Wygenerowaliśmy solidne wyniki za kwartał i osiągnęliśmy sukcesy w kilku obszarach, w tym, chociaż jeden z naszych 21 zgłoszonych MSA odnotował poprawę wzrostu przychodów z tych samych sklepów w porównaniu do tego, co zgłosiliśmy w III kwartale. Wzrost przychodów z tych samych sklepów spadł o 70 punktów bazowych w czwartym kwartale w porównaniu do spadku o 260 punktów bazowych w trzecim kwartale, co stanowi znaczącą poprawę. Doświadczyliśmy sekwencyjnej poprawy każdego miesiąca kwartału.</p>
<p>Obłożenie rok do roku również nadal się poprawiało, kończąc rok ze spadkiem o 70 punktów bazowych. Pamiętajcie, że na koniec trzeciego kwartału mieliśmy spadek o 140 punktów bazowych. Nasze wyniki podstawowego FFO na akcję znalazły się na górnym końcu naszego zakresu prognoz, przewyższając konsensus. Patrząc na cały rok, osiągnęliśmy kilka znaczących sukcesów, w tym skonsolidowaliśmy kolejną markę, zmniejszając liczbę pozostałych marek do sześciu, oraz dodatkowy motor wzrostu poprzez utworzenie naszej platformy inwestycji w kapitał uprzywilejowany. Kontynuujemy realizację naszego programu optymalizacji portfela, opuszczając pięć stanów i sprzedając 15 nieruchomości o łącznej