Nowojorska danina od nieruchomości typu pied-à-terre nabiera tempa. Ale czy zadziała?

Od Nowego Jorku po Vancouver i Londyn, niegdyś niszowa idea polityczna wkracza do głównego nurtu finansów miejskich: opodatkowanie nieruchomości typu pied-à-terre, drugich domów, mieszkań wakacyjnych i luksusowych lokali, które są częściowo lub całkowicie niewykorzystane.

Nowy Jork jest tylko najnowszym przykładem, a burmistrz Zohran Mamdani i gubernator stanu Nowy Jork Kathy Hochul popierają ten podatek jako część wspólnego wysiłku stanowo-miejskiego mającego na celu pokrycie dużej dziury budżetowej. W nowej propozycji budżetowej przedstawionej w tym tygodniu Mamdani porzucił plany podniesienia podatków od nieruchomości dla wielu właścicieli domów z klasy średniej, co mogłoby być dla niego politycznie trudne do przełknięcia, ale zachował pomysł podatku od pied-à-terre.

Pomysł ten doprowadził już do kryzysu politycznego dla burmistrza po tym, jak opublikował on film, na którym stoi przed budynkiem, gdzie miliarder funduszu hedgingowego Ken Griffin posiada lokal, co doprowadziło do pierwszej głośnej reakcji znanego konserwatywnego politycznie Griffina przeciwko Mamdaniemu i groźby wycofania działalności z Nowego Jorku w przyszłości. Chociaż napięcie to było oczekiwane między klasą miliarderów a nowym socjaldemokratycznym burmistrzem, sprzedaż nieruchomości w mieście pozostaje silna.

Jednakże istnieje bardziej fundamentalne pytanie dotyczące tej nowej formy podatku od nieruchomości, z którym Nowy Jork musi się teraz zmierzyć: czy ona działa? Istnieją już przykłady z całego świata, które pomogą w próbie odpowiedzi na nie.

Wersje podatków od drugich domów i pustostanów istnieją na całym świecie, na kilku głównych rynkach mieszkaniowych. W Kanadzie, "podatek od pustych domów" w Vancouver i federalny "podatek od niedostatecznie wykorzystywanych nieruchomości" należą do najbardziej znanych przykładów. Toronto niedawno poszło w ślady Vancouver, wprowadzając własną opłatę od pustostanów.

W miarę pogarszania się przystępności cenowej mieszkań, wzrostu czynszów i narastania presji fiskalnej, miasta coraz częściej celują w to, co często jest bardzo widocznymi symbolami nierówności: ciemne, luksusowe apartamenty w najlepszych dzielnicach miejskich.

Przedstawiciele Vancouver określili miejski "podatek od pustych domów" jako próbę "przywrócenia pustych lub niedostatecznie wykorzystywanych nieruchomości do użytku jako długoterminowe wynajmowane domy dla osób mieszkających i pracujących w Vancouver", zgodnie z publicznymi materiałami miasta Vancouver dotyczącymi tego programu. Miasto stwierdziło również, że dochody netto z podatku są reinwestowane w inicjatywy związane z przystępnymi cenowo mieszkaniami.

W Europie Londyn i Paryż stosują formy dopłat lub wyższych podatków od drugich rezydencji i niewykorzystywanych nieruchomości. Singapur nakłada jedne z najbardziej agresywnych dopłat dla zagranicznych nabywców na świecie, sięgając w niektórych przypadkach nawet 60%.

Podatki od „pustych domów” a zachowanie właścicieli nieruchomości

Paryż zmierza teraz w kierunku jeszcze wyższych kar za pustostany. Według doniesień Le Monde, miasto planuje drastycznie podnieść podatki od pustych mieszkań, a lokalni urzędnicy mają nadzieję na wprowadzenie tysięcy lokali z powrotem na rynek. Jacques Baudrier, zastępca mera Paryża ds. mieszkalnictwa, powiedział gazecie: "Mamy nadzieję, że w wyniku tego na rynek wróci co najmniej 20 000 domów".

Jednocześnie władze Paryża przyznały się do ograniczeń tej polityki. Raport z 2025 roku francuskiej Cour des Comptes wykazał, że pomimo szerszych podatków od pustostanów i wyższych stawek, środki te "nie wydają się mieć znaczącego wpływu na ogólną liczbę pustych domów".

Według Thomasa Brosy'ego, starszego pracownika naukowego w Urban-Brookings Tax Policy Center, polityka ta zazwyczaj dzieli się na dwie kategorie: powtarzające się dopłaty do podatku od nieruchomości i jednorazowe podatki transakcyjne. Rozróżnienie to ma znaczenie, ponieważ "wpływa na to, jak silnie właściciele dostosowują swoje zachowanie w czasie".

Propozycja nowojorska zakłada roczny podatek od drugich domów nierezydentów o wartości 5 milionów dolarów lub więcej.

Ważnym rozróżnieniem, w przeciwieństwie do prawa nowojorskiego, które dotyczy nieruchomości o wartości 5 milionów dolarów lub więcej, jest to, że wiele miast nakłada opłaty bez szczególnego uwzględnienia ceny nieruchomości: "Ogólnie rzecz biorąc, te polityki opodatkowują domy na podstawie statusu zamieszkania lub własności, a niekoniecznie na podstawie wartości nieruchomości lub dochodu lub majątku właściciela", powiedział Brosy.

"Polityka anty-drugich domów" jest dobrze ugruntowana na całym świecie, według Paula Cheshire'a, profesora geografii ekonomicznej w London School of Economics. "Nowy Jork jest naśladowcą, a nie liderem", powiedział. Ale Cheshire argumentował, że decydenci często błędnie diagnozują problem: "Największym nieporozumieniem jest to, że te podatki poprawią przystępność cenową mieszkań w dużych 'super-miastach'. Problem polega głównie na ograniczonej podaży mieszkań wynikającej z polityki", powiedział.

Cheshire zauważył również, że w wielu miejscach drugie domy stanowią stosunkowo niewielką część całkowitych zasobów mieszkaniowych, co jego zdaniem może ograniczać potencjalną skalę każdego podatku. "Nawet w społecznościach o dużym zagęszczeniu drugich domów, stanowi to nadal tylko około 15% zasobów mieszkaniowych", powiedział, sugerując, że baza podatkowa jest strukturalnie ograniczona.

Brosy twierdzi, że dowody empiryczne z miast takich jak Vancouver i Paryż potwierdzają ten pogląd. "Generują one pewne dochody i zmniejszają pustostany, ale nie obniżają ogólnie czynszów ani cen — czego można by się spodziewać, ponieważ rynek luksusowych nieruchomości jest w dużej mierze oderwany od szerszego rynku mieszkaniowego".

Jednym z najbardziej spójnych wniosków wśród ekspertów jest to, że podatki te generują znacznie mniej dochodów, niż decydenci początkowo oczekują. Globalne trendy mogą być pouczające w przewidywaniu dochodów, które może wygenerować podatek nowojorski. Nowy Jork spodziewa się nawet 500 milionów dolarów, ale ta liczba może okazać się optymistyczna, według Brosy'ego.

Kontroler miasta Nowego Jorku ma pewne wątpliwości

Mamdani powiedział we wtorek w oświadczeniu, że pierwszy w historii podatek od pied-à-terre w Nowym Jorku "wygeneruje 500 milionów dolarów rocznie".

Jednakże własny kontroler miasta Nowego Jorku niedawno wydał raport, w którym stwierdzono, że chociaż dane z Vancouver pokazują zauważalny spadek liczby pustych domów w latach po wprowadzeniu tego podatku, jego projekcje dochodów dla Nowego Jorku muszą uwzględniać potencjalnie znacznie niższe wpływy niż szacowane 500 milionów dolarów. Chociaż możliwe jest nawet 510 milionów dolarów, bardziej realistyczny może być szacunek w wysokości od 340 do 380 milionów dolarów "po uwzględnieniu nieruchomości, które mogą być już wynajmowane stałym mieszkańcom, oraz zmian behawioralnych, które nastąpiły po wprowadzeniu podatków w innych miejscach".

W raporcie kontrolera dodano, że nawet wyższe podatki mogłyby mieć większy wpływ behawioralny.

"Reakcje behawioralne na podatek — konwersje na wynajem, oświadczenia o głównym miejscu zamieszkania przez krewnych, sprzedaż i możliwe wyzwania prawne — wprowadzają dalszą zmienność, która stanie się obserwowalna dopiero po wdrożeniu", stwierdzono w raporcie. "Z tych powodów dodatkowy podatek powinien zostać włączony do planu finansowego miasta z ostrożnym założeniem dotyczącym dochodów".

Raport kontrolera sugerował, że jeden z wpływów na transakcje dotyczące nieruchomości może być początkowo pozytywny, jeśli nastąpi fala sprzedaży w celu uniknięcia podatku. Jednakże stwierdzono dalej: "Szerokie skutki dla rozwoju lub czynszów... generalnie nie były znaczące. Jednakże, skoncentrowane skutki na rynku luksusowym mogą być odczuwane głębiej, co sugeruje doświadczenie Londynu".

Polityka Londynu została wskazana jako przestroga.

Abir Mandal z Tax Foundation, ogólnie postrzeganego jako think tank o poglądach centroprawicowych, twierdzi, że potencjał dochodowy zależy w dużej mierze od projektu i egzekwowania prawa, ale nawet wtedy pozostaje skromny w stosunku do potrzeb mieszkaniowych. Z istniejącego wzorca w wielu globalnych miastach, Mandal powiedział, że wnioskiem jest spójność: znaczący w wartościach bezwzględnych, ale marginalny w kontekście fiskalnym.

Nawet w Vancouver, jednym z najbardziej agresywnych przykładów na świecie, gdzie wskaźniki pustostanów znacznie spadły po wdrożeniu polityki podatkowej, dochody z podatku od pustostanów pozostają stosunkowo niewielkie w porównaniu z ogólną skalą finansów miejskich. Institute on Taxation and Economic Policy stwierdził, że podatek Vancouver wygenerował około 1% całkowitych dochodów podatkowych miasta.

Mandal twierdzi, że puste domy mogą generować dodatkowe dochody podatkowe bez dodatkowego opodatkowania z innej perspektywy: ich brak obciążania zasobów publicznych. "Największym nieporozumieniem jest to, że są to podatki 'darmowego lunchu' od nieobecnych 'spekulantów' lub ultra-bogatych, które generują znaczne dochody, jednocześnie poprawiając przystępność cenową bez kosztów ekonomicznych. W rzeczywistości, drugie domy, jeśli są niezamieszkałe, generują niższe marginalne koszty usług (brak dodatkowej presji na policję, szkoły itp.), jednocześnie przyczyniając się do bazy podatkowej — czyniąc je netowymi pozytywami fiskalnymi", powiedział.

Potencjalnie lepsza polityka niż zarządzanie fiskalne

Jeśli chodzi o napędzane politycznie pytanie, czy takie struktury podatkowe powodują masową migrację ultra-bogatych nabywców, dowody z całego świata nie sugerują, że jakakolwiek pojedyncza zmiana polityki podatkowej będzie miała taki skutek. Konsensus wśród ekspertów jest taki, że podatki od drugich domów wpływają na decyzje marginalne, ale rzadko decydują o tym, czy zamożni inwestują w globalne miasta. Brosy opisał ten efekt jako przyrostowy, a nie decydujący: "Powinny one z pewnością przesunąć popyt i obniżyć ceny nieruchomości typu 'trophy', ale jest mało prawdopodobne, aby decydowały o tym, czy ktoś posiada nieruchomość w Londynie, Nowym Jorku czy Singapurze", powiedział Brosy.

Jednakże, w połączeniu z szerszymi reżimami podatkowymi, te polityki podatkowe mogą przyczynić się do stopniowych zmian w tym, gdzie ultra-zamożni alokują aktywa, szczególnie w kierunku jurysdykcji o niższych podatkach. Decydenci w Europie i Ameryce Północnej coraz częściej konkurują z jurysdykcjami oferującymi niskie lub zerowe opodatkowanie nieruchomości wraz z zachętami rezydencyjnymi dla zamożnych inwestorów. Rozwój Dubaju jako magnesu dla globalnego bogactwa zaostrzył te porównania, przynajmniej przed rozpoczęciem wojny USA-Iran, która również może mieć trwałe konsekwencje.

Mandal zauważył, że dla ultra-bogatych jest to bardziej kwestia skumulowanego wpływu niż pojedynczej polityki: "Punkty krytyczne wyłaniają się z kumulatywnych obciążeń, a nie z odizolowanych dopłat", powiedział.

Dowody z jurysdykcji o wysokich podatkach, takie jak fale migracji z Kalifornii/Nowego Jorku na Florydę/Teksas, oraz zmiany w Wielkiej Brytanii powodujące wyjazdy z Londynu do Dubaju, wskazują na wrażliwość wśród wielu grup demograficznych, nie tylko ultra-bogatych, w tym emerytów, osób zależnych od dochodów z inwestycji i właścicieli firm. Dane z USA pokazują migrację milionerów do stanów o niższych podatkach. Pojedynczy podatek w Nowym Jorku nie wyludni Manhattanu, ale w połączeniu z istniejącymi wysokimi kosztami, przyspiesza decyzje osób o elastycznych możliwościach, "zwłaszcza że wiele globalnych miast oferuje gościnne schronienie i silne paszporty", powiedział Mandal.

Polityka to inna sprawa. Podatki pozostają bardzo atrakcyjne, ponieważ celują w wąską i zamożną grupę właścicieli nieruchomości, a nie w szerokich właścicieli nieruchomości z klasy średniej, jak pokazuje przypadek Nowego Jorku. Atrakcyjność podatków od pied-à-terre może ostatecznie polegać mniej na ich sile fiskalnej, a bardziej na ich symbolice: pozwalają rządom być postrzeganymi jako reagujące na nierówności mieszkaniowe, nie nakładając szerszych podwyżek podatków na stałych mieszkańców.