Zamrożony rynek nieruchomości

Zamrożony rynek nieruchomości

Autorstwa Jeffrey'a Tuckera dla The Epoch Times,

Stopy procentowe kredytów hipotecznych na 30 lat właśnie osiągnęły 7 procent, nasilając problemy po stronie popytu. Kredyty hipoteczne plus ubezpieczenie – które zamieniają dom o wartości pół miliona dolarów w dom o wartości 1,2 miliona dolarów plus podatki od nieruchomości – stały się niedostępne dla kolejnej grupy kupujących, podczas gdy dla większości ludzi już były poza zasięgiem.

Po stronie podaży miliony obecnych właścicieli domów są zablokowane w kredytach hipotecznych z czasów COVID na poziomie 3 procent lub niższym, co czyni je ujemnymi w ujęciu realnym. To świetna okazja, chyba że sprzedasz, a potem będziesz musiał kupić ponownie. W żadnym wypadku nie miałoby sensu sprzedawać, ale nadal jesteś zmuszony płacić coraz wyższe podatki od nieruchomości od coraz wyższych wycen.

Spowodowało to problem, który jest widoczny w danych dotyczących sprzedaży nowych domów w styczniu, które spadły o 18 procent, co jest największym spadkiem od 13 lat i poziomem porównywalnym do pęknięcia bańki po kryzysie finansowym w 2008 roku, który zaczął się od nieruchomości. To, co dzieje się w czasie rzeczywistym, sugerują anegdoty. Ludzie ani nie sprzedają, ani nie kupują – chyba że oczywiście masz pełny portfel gotówki.

Obraz, jaki się z tego wyłania, to z jednej strony iluzoryczne bogactwo, a z drugiej sfrustrowani najemcy. Obecni właściciele płacą coraz wyższe podatki od nieruchomości od rosnących wycen domów, ale ich własna radość pochodzi z patrzenia na wzrost ich papierowego bogactwa na Zillow. Jest to niezrealizowany zysk, a jego realizacja zależy od chętnych i lukratywnych kupujących.

W przeciwnym razie są uwięzieni. Zamknięcie sprzedaży po cenie rynkowej jest wspaniałe, ale przełożenie tego na nowe warunki życia z pewnością doprowadziłoby Cię do mniejszego domu lub innego rynku, wymagającego przeprowadzki geograficznej. Dom do remontu również nie jest realny, gdy wydaje się prawie niemożliwe znalezienie przystępnych cenowo i kompetentnych usługodawców w dzisiejszych czasach, plus wysoki koszt wszystkich zasobów.

To znowu kolejne straty uboczne lockdownów i zerowych stóp procentowych. Ludzie, którzy przeznaczyli wypłaty stymulacyjne na zakup domów, myśleli, że robią świetny interes. W pewnym sensie tak było, ale jest to łagodzone przez rosnące podatki od nieruchomości i poczucie bycia uwięzionym w sytuacji właściciela domu, z której nie ma racjonalnego finansowo wyjścia.

Szczyt zakupów z 2020 roku jest niemal lustrzanym odbiciem dołka sprzedaży z 2026 roku.

Rynek nieruchomości wyróżnia się tym, że jest miejscami mało płynny. Nie dzieje się tak na rynku jajek, dżinsów czy wołowiny. Zamrożony rynek to sytuacja obfitej podaży, ale niewielu chętnych sprzedających lub kupujących. Podane ceny stają się iluzoryczne, ponieważ nie manifestują się w rzeczywistych transakcjach. Są to tylko szacunki transakcji, jak drogi produkt na eBayu, którego nikt nie kupuje.

Ludzie martwią się powtórką z 2008 roku z krachem na rynku nieruchomości. Nie jest to wykluczone, ale okoliczności są inne. Jeśli prawdziwych kupujących jest mało, a sprzedający są zablokowani w swoich korzystnych umowach, presja na spadek cen jest tym samym zmniejszona. Czynsze spadają dzisiaj, ale ceny domów – nie tak bardzo. Zamrożony rynek różni się od krachującego.

Trudno dostrzec wyjście z tej sytuacji bez ogromnego wzrostu podaży i spadku stóp procentowych kredytów hipotecznych, z których żadne nie wydaje się prawdopodobne w najbliższym czasie. Rzeczywiście, Trump odwrócił swoje przedwyborcze zobowiązanie do zwiększenia liczby mieszkań, argumentując, że nie chce obniżać wartości nieruchomości dla obecnych właścicieli domów, z których większość należy do pokolenia Boomersów.

Ten temat jest szczególnie wrażliwy w amerykańskiej kulturze. Dzieje się tak dlatego, że Stany Zjednoczone były pierwszym krajem, który naprawdę osiągnął ideał powszechnego i przystępnego cenowo posiadania domów przez klasę średnią. Rozpoczęło się to po II wojnie światowej, częściowo dzięki odliczeniom podatkowym od odsetek od kredytów hipotecznych i innym formom subsydiów. Celem było zbudowanie amerykańskiego snu. Udało się.

Ostatnie pięć lat stanowi fundamentalne wyzwanie dla tego ideału, ponieważ młodzi ludzie nie są w stanie pozwolić sobie na dom. Mediana wieku osób kupujących po raz pierwszy dom w latach 1950-1990 wynosiła 24-28 lat. Po 2008 roku zaczęła rosnąć. Dziś wiek nowych nabywców domów wynosi 40 lat i więcej. Te liczby reprezentują rozbicie ważnej części amerykańskiego snu.

Nadzieją administracji Trumpa było znalezienie sposobów na ożywienie starego snu poprzez niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych i inne korzyści finansowe dla kupujących po raz pierwszy. Ale w rzeczywistości problem jest zbyt głęboko zakorzeniony i zbyt poważny, aby można go było rozwiązać za pomocą drobnych zmian polityki. Ponadto, od czasu wojny z Iranem, rynki obligacji zostały głęboko zakłócone. Krzywa dochodowości staje się coraz bardziej stroma w sposób, który wstrząsnął obserwatorami rynku.

Jest to widoczna luka między obiecaną polityką a rzeczywistymi wynikami. Jeszcze bardziej ilustruje to, jak niewielką kontrolę rząd ma nad spreadem cenowym, który jest regulowany przez siły rynkowe, a nie urzędników agencji czy wybranych liderów. Subwencje dla kupujących również by nie zadziałały: są one szybko uwzględniane w popycie rynkowym i odzwierciedlone w wyższych cenach.

Średnie wpłaty własne również wzrosły. Chociaż procentowy udział wpłaty własnej jest dziś często niższy niż w latach 60., rzeczywista kwota w dolarach wzrosła nawet czterokrotnie. Dzieje się tak dlatego, że domy są znacznie droższe w ujęciu dostosowanym do inflacji. Oszczędzanie na wpłatę własną zajmuje teraz znacznie dłużej w stosunku do dochodu dla wielu gospodarstw domowych niż w 1960 roku.

Młodzi ludzie, nawet ci szczęśliwi, którym udało się znaleźć dobrze płatne prace, są wykluczeni z rynku nawet przez 15 lat swojego życia zawodowego. Jeśli mają szczęście mieć dostęp do pieniędzy rodzinnych, zakup za gotówkę pozostaje zdecydowanie najlepszą opcją, nawet z odliczeniem od rosnących stóp procentowych.

Jest to znacząca cecha demotywacji i gniewu, które odczuwają dziś wyborcy poniżej 35 roku życia, wraz z rosnącą niepewnością zatrudnienia, rosnącymi kosztami ubezpieczenia medycznego (czasami nawet wyższymi niż czynsze) oraz trwającą i rosnącą inflacją. Zdecydowanie zalecałbym odłożenie wszelkich rozmów o Złotym Wieku do czasu, gdy te poważne problemy zaczną się rozwiązywać. To nie nastąpi w najbliższym czasie.

Tyler Durden
Śr, 25.03.2026 - 20:55