Acadia (AKR) Transcrições da Chamada de Ganhos do Q1 2026

Fonte da imagem: The Motley Fool.

DATA

Quarta-feira, 29 de abril de 2026, às 11:00 ET

PARTICIPANTES DA CHAMADA

- Presidente e Chief Executive Officer — Kenneth F. Bernstein

- Vice-Presidente Executivo e Chief Financial Officer — John Gottfried

- Vice-Presidente Executivo, Head de Leasing — Alexander J. Levine

- Vice-Presidente Executivo, Chief Investment Officer — Reginald Livingston

- Analista de Administração de Contratos e Due Diligence — Lynelle Ray

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Transcrição Completa da Conferência

Lynelle Ray: Bom dia e obrigado por se juntarem a nós para a chamada de conferência de resultados do primeiro trimestre de 2026 da Acadia Realty Trust. Meu nome é Lynelle Ray e sou analista de administração de contratos e due diligence. Antes de começarmos, por favor, estejam cientes de que as declarações feitas durante a chamada que não são históricas podem ser consideradas declarações prospectivas no sentido do Securities Exchange Act de 1934, e os resultados reais podem diferir materialmente daqueles indicados por tais declarações prospectivas devido a uma variedade de riscos e incertezas, incluindo aqueles divulgados nos Formulários 10-K mais recentes da empresa e outros registros periódicos junto à SEC.

As declarações prospectivas falam apenas a partir da data desta chamada, 29/04/2026, e a empresa não assume nenhuma obrigação de atualizá-las. Durante esta chamada, a administração pode se referir a certas medidas financeiras não-GAAP, incluindo fundos de operações e lucro operacional líquido. Por favor, consulte o comunicado de imprensa de resultados da Acadia Realty Trust publicado em seu site para reconciliações dessas medidas financeiras não-GAAP com as medidas financeiras GAAP mais diretamente comparáveis. Assim que a chamada for aberta para perguntas, pedimos que limitem sua primeira rodada a duas perguntas por participante para dar a todos a oportunidade de participar. Você pode fazer mais perguntas se reinserindo na fila, e responderemos conforme o tempo permitir.

Agora, é um prazer para mim passar a palavra para Kenneth F. Bernstein, Presidente e Chief Executive Officer, que iniciará as observações da administração de hoje.

Kenneth F. Bernstein: Obrigado, Lynelle. Ótimo trabalho. Bem-vindos a todos. Como vocês podem ver em nosso comunicado de imprensa, tivemos outro trimestre forte no que está se configurando como um ano muito sólido, tanto em relação às nossas iniciativas de crescimento internas quanto externas. E embora os eventos geopolíticos certamente tenham adicionado incerteza indesejada à economia global, felizmente, devido aos ventos favoráveis para o varejo ao ar livre em geral, e ainda mais para o varejo de rua, estamos vendo resultados fortes contínuos impulsionados pela forte demanda dos inquilinos, forte desempenho dos inquilinos e oportunidades de investimento atraentes. Como a equipe discutirá em mais detalhes, entregamos um crescimento de lucros de 11% ano a ano, impulsionado por um crescimento de mesmas lojas de quase 6%.

E mesmo com a maior incerteza nos mercados de capitais, completamos mais de US$ 2,5 bilhões em atividades transacionais, compostos por US$ 600 milhões em novos investimentos, US$ 500 milhões em recapitalizações dentro de nossa plataforma de gestão de investimentos e uma nova linha de crédito corporativo de US$ 1,4 bilhão. Agora, como discuti em detalhes os principais impulsionadores dos ventos favoráveis no varejo ao ar livre em nossas chamadas anteriores, limitarei um pouco minha explicação. Mas, em resumo, nosso forte desempenho contínuo está sendo impulsionado mais significativamente por nosso portfólio de varejo de rua e, mais especificamente, por cinco fatores-chave. Primeiro, oferta limitada que continua a diminuir.

Segundo, e provavelmente mais importante, o aumento da demanda devido ao foco contínuo dos varejistas em ter suas próprias localizações físicas em vez de dependerem fortemente de canais de atacado ou digitais. Terceiro, forte desempenho dos inquilinos devido a um consumidor resiliente, especialmente os compradores de alta renda em nossas localizações de rua. Quarto, CapEx relativo mais leve em nossa recontratação de locais de rua. E finalmente, crescimento de renda anual mais forte em nossas localizações de rua, devido tanto a um crescimento contratual mais alto quanto a oportunidades mais frequentes de marcação ao mercado. Esses ventos favoráveis contínuos nos permitem entregar um crescimento sólido da linha superior interna e fazer com que esse crescimento atinja a linha de base, tanto em termos de crescimento de lucros quanto de crescimento de valor patrimonial líquido. Alexander J.

Levine discutirá nosso progresso no último trimestre e por que estamos posicionados para continuar a entregar crescimento superior no futuro previsível. E complementando esse crescimento interno, e garantindo que possamos continuar a entregar esse crescimento constante bem no futuro, estão nossas iniciativas de crescimento externo. Reginald Livingston discutirá nossa atividade de aquisição no último trimestre, onde continuamos a cumprir nossas metas, tanto em relação às nossas aquisições de varejo de rua em nosso balanço patrimonial quanto à nossa execução através de nossa plataforma de gestão de investimentos. Mas permitam-me algumas observações. À medida que vimos mais interesse de investidores no varejo no último ano, a concorrência aumentou para a maioria dos formatos de varejo ao ar livre.

Mas também aumentou o volume de negócios chegando ao mercado. Portanto, mesmo com o aumento da concorrência, esperamos ser capazes de atingir nossas metas de aquisição. E embora recebamos a empresa, tem sido um pouco mais difícil simplesmente comprar rendimento existente para atingir nossos retornos visados. Portanto, em relação às oportunidades de investimento em varejo de rua, embora competitivas, ainda é um campo menos lotado do que em outros formatos, com menos compradores capazes. Ainda estamos vendo investimentos atraentes suficientes que são accretivos no primeiro dia tanto para os lucros quanto para o valor patrimonial líquido. E estamos mais focados em investimentos onde há oportunidades de criação de valor de curto prazo onde podemos usar nosso conjunto de habilidades e relacionamentos para desbloquear esse valor.

Ainda estamos encontrando negócios que nos dão um rendimento de mais de 6% no curto prazo, mas que exigem algumas peças a mais em movimento. E como nossa equipe nunca hesitou em usar suas habilidades e relacionamentos de valor agregado, essa mudança é bem-vinda. O mesmo vale para nossa plataforma de gestão de investimentos. A capacidade de obter retornos oportunistas simplesmente comprando ativos estáveis, como fizemos com sucesso durante nosso período de investimento do Fundo V há alguns anos, está se tornando cada vez mais difícil; portanto, nossos investimentos recentes no último ano têm sido muito mais focados em valor agregado e esperamos que esse foco continue.

E em relação à nossa atividade de gestão de investimentos, podemos realmente nos unir ao crescente pool de capital institucional e aproveitar esse interesse aumentado. Portanto, não precisamos apenas vencê-los; podemos nos juntar a eles também. E para ser claro, em relação às nossas aquisições de REIT e gestão de investimentos, nosso objetivo continua sendo garantir que nossos investimentos sejam accretivos aos lucros e ao valor patrimonial líquido no primeiro dia, e atingir um centavo de FFO para cada US$ 200 milhões de ativos adquiridos.

Reggie detalhará como nossa atividade mais recente está atendendo às nossas metas em termos de volume e acréscimo, e então, igualmente importante, como estamos plantando sementes para um crescimento superior contínuo no futuro. Por fim, John Gottfried detalhará nossas métricas de balanço patrimonial e como estamos posicionados para continuar a impulsionar o crescimento interno e externo com bastante pólvora seca e fontes diversificadas de capital. Para concluir, nossa tese de investimento em varejo de rua está funcionando. As oportunidades internas e externas que vemos fornecem uma linha de visão clara para fornecer crescimento sólido da linha superior por vários anos e, em seguida, fazer com que esse crescimento caia na linha de base.

Então, com ampla capacidade de balanço patrimonial, estamos em posição de capitalizar as oportunidades empolgantes que temos pela frente. Gostaria de agradecer à equipe por seu trabalho árduo contínuo. E com isso, passarei a palavra para AJ.

Alexander J. Levine: Obrigado, Ken. Bom dia a todos. Gostaria de começar com uma atualização sobre o crescimento interno, com foco nas tendências e no desempenho de nossas ruas de alto crescimento. Em seguida, abordarei alguns de nossos mercados de recuperação mais lenta com potencial significativo, nomeadamente São Francisco e North Michigan Avenue, e terminarei com uma atualização sobre Henderson Avenue em Dallas. No geral, outro trimestre forte de locação em toda a linha — rua, subúrbio — tanto dentro do portfólio do REIT quanto de nossa plataforma de gestão de investimentos. O volume total de contratos de locação assinados no Q1 foi de mais US$ 3,5 milhões em nossa participação.

Crescemos nosso pipeline de novos contratos de locação em negociação avançada para US$ 11,5 milhões, o que representa um aumento líquido de quase US$ 2,5 milhões em relação ao trimestre anterior. À medida que assinamos contratos de locação, estamos recarregando rapidamente o pipeline e mais. Como Ken articulou, devido à dinâmica historicamente forte de oferta e demanda e ao consumidor resiliente de alta renda que frequenta nossas ruas, todos os sinais indicam que seremos capazes de entregar resultados semelhantes pelo restante deste ano e além. Além de uma velocidade de locação acelerada, também estamos vendo um aumento constante nos aluguéis de mercado em nossas ruas de alto crescimento.

Atualmente, estamos negociando novos contratos de locação, renovações de mercado justo e marcações ao mercado de contratos de locação em várias de nossas ruas, incluindo SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue e Melrose Place. Todos esses são mercados que experimentaram vários anos de crescimento de aluguel de dois dígitos e, se tivermos sucesso em assinar esses novos negócios, resultará em um spread médio ponderado de pouco mais de 40%. Lembrem-se, os contratos de locação de rua têm crescimento contratual de 3%. Portanto, um spread de 40% após cinco anos de crescimento de 3% significa que os aluguéis cresceram perto de 60% nesse período. É isso que queremos dizer quando dizemos que nem todos os spreads são criados iguais.

Agora, incremental ao crescimento líder do setor que estamos vendo em nossas ruas, também continuamos a construir convicção em torno de mercados historicamente fortes que estão nas fases iniciais de recuperação, como São Francisco e North Michigan Avenue em Chicago. Em nossa última atualização, relatamos que desde o início de 2025, assinamos cerca de 90 mil pés quadrados de novos contratos de locação em nossos dois ativos com LA Fitness Club Studio e T&T Supermarkets. Desde nossa última atualização, e após o final do primeiro trimestre, adicionamos mais 25 mil pés quadrados ao assinar Sprouts Farmers Market, que se juntará a Trader Joe’s e Club Studio no 555 9th Street.

E, assim como T&T e Club Studio, esta será a primeira loja deles em São Francisco. O que ficou claro é que os inquilinos estão fortalecendo sua convicção em torno da recuperação de São Francisco. E com mais 70 mil pés quadrados de espaço restante para alugar, além de algumas oportunidades de contratos de locação accretivas, estamos ganhando maior confiança de que podemos continuar a desbloquear o valor embutido significativo restante dentro de nossos dois centros de São Francisco. Logo atrás de São Francisco está North Michigan Avenue, que continua a ver melhorias constantes e certamente ultrapassou a fase de "brotos verdes" de recuperação.

Ainda temos um caminho a percorrer, mas o tráfego de pedestres retornou aos níveis pré-2019, e desde o início deste ano, houve um aumento notável na demanda dos inquilinos. No último ano, vimos aberturas de novas lojas e novas assinaturas de contratos de locação de marcas de ponta como Mango, Aritzia, Uniqlo e American Eagle, e mais recentemente, o Candy Hall of Fame de 60 mil pés quadrados em 830 North Michigan Avenue. Mesmo assim, os aluguéis ainda estão 50% abaixo de onde estavam no pico anterior. North Michigan Avenue é uma rua icônica e insubstituível, e estamos confiantes de que a recuperação continuará a acelerar, e quando isso acontecer, estaremos bem posicionados para capturar essa valorização.

E, finalmente, terminarei com uma atualização sobre Henderson Avenue em Dallas. Como um lembrete, a visão em Henderson é criar uma rua vibrante e caminhável, curada com uma mistura dos varejistas mais procurados hoje e complementada com F&B dinâmico e reconhecível — misturando o melhor do que funcionou em ruas como Armitage Avenue em Chicago, Bleecker Street em Nova York, Melrose Place em LA e M Street em DC. Em resumo, a primeira e única verdadeira experiência de compras de varejo de rua de Dallas. A rua já está com um ótimo começo, com inquilinos como Tecovas e Warby Parker produzindo vendas que já justificariam o dobro dos aluguéis.

E com 80% do nosso varejo na rua já comprometido, nossos novos contratos de locação estão fazendo exatamente isso. Não posso revelar os nomes de todas as marcas que se comprometeram, mas para dar uma ideia, o projeto consistirá em uma mistura saudável de inquilinos reconhecidos nacionalmente como Rag & Bone, que está se mudando de Highland Park Village, juntamente com uma coleção de marcas mais jovens que tiveram sucesso em algumas de nossas outras ruas de alto crescimento como Gizio, Cami e Margaux. E estamos reservando cerca de 10% do nosso espaço para marcas mais locais e autênticas do Texas.

Adicione F&B divertido e de alto volume como Prince Street Pizza, Papa Bagels e Salt N’ Stir ice cream, e você terá os ingredientes de uma rua bem curada e caminhável. Em suma, a principal conclusão é que, apesar dos níveis consistentemente altos de atividade de locação nos últimos trimestres, continuamos a ver uma pista significativa pela frente, tanto em termos de oportunidade de marcação ao mercado quanto de locação contínua de nossas ruas de alto crescimento, bem como de acesso a mercados que mais recentemente começaram a mostrar sinais de forte recuperação. Como sempre, gostaria de agradecer à equipe por seu trabalho árduo. E com isso, passarei a palavra para Reggie.

Reginald Livingston: Obrigado, AJ, e bom dia a todos. Abordarei duas coisas: nossa atividade de transação para o Q1 e até abril, e então compartilharei algumas perspectivas sobre o que estamos vendo no mercado. Na frente de transações, estivemos incrivelmente ocupados no ano até agora. Fechamos mais de US$ 1 bilhão em aquisições e recapitalizações, ganhamos posições em dois dos principais corredores de varejo de luxo do país, tudo isso enquanto atingimos nossos limites de acréscimo e crescimento e construímos um pipeline que deve manter um alto nível de atividade pelo restante do ano. Vamos detalhar alguns pontos. Começando pelas aquisições não anunciadas anteriormente.

No final do trimestre, dentro do nosso portfólio de REIT, fizemos nosso investimento inaugural na Worth Avenue em Palm Beach, com a aquisição de 225 Worth por US$ 43 milhões. Esta rua é um dos corredores de varejo de luxo mais insubstituíveis do país, e tem todos os ingredientes para crescimento contínuo de aluguel, incluindo inquilinos de forte desempenho, uma base de clientes de alta renda e oferta limitada. O ativo contém Gucci, Jay McLaughlin e G4, e possui uma oportunidade significativa de marcação ao mercado que iremos colher no futuro próximo. Nossa convicção em Worth vai além deste único ativo.

Temos um pipeline ativo nesse corredor, e nossa estratégia lá espelha o que executamos em outros mercados: adquirir uma posição fundamental, construir escala e ativar os benefícios da concentração para impulsionar os retornos ao longo do tempo. Subsequentemente ao fechamento do trimestre, também em nosso portfólio de REIT, fechamos 4 e 28 Newbury por US$ 109 milhões. Esses ativos são