National Storage ( NSA ) Transcrição dos Ganhos do Q4 2025

<p>Fonte da imagem: The Motley Fool.</p>
<h2>DATA</h2>
<p>Quinta-feira, 26 de fevereiro de 2026, às 13h ET</p>
<h2>PARTICIPANTES DA CHAMADA</h2>
<ul>
<li>Presidente e Diretor Executivo — David G. Cramer</li>
<li>Diretor Financeiro — Brandon S. Togashi</li>
<li>Vice-Presidente de Relações com Investidores — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>PRINCIPAIS PONTOS</h2>
<ul>
<li>FFO Básico por Ação — US$ 0,57 para o trimestre e US$ 2,23 para o ano, no limite superior da orientação e "superando o consenso".</li>
<li>Receita de Lojas Comparáveis — Recuou 70 pontos base, uma melhoria sequencial em relação a um recuo de 260 pontos base no trimestre anterior, com nove dos 21 mercados reportados apresentando crescimento positivo.</li>
<li>Ocupação — Recuou 70 pontos base ano a ano no final do ano, em comparação com um recuo de 140 pontos base no final do trimestre anterior; ocupação em janeiro aumentou 20 pontos base ano a ano, e a tendência positiva continuou em fevereiro.</li>
<li>Despesas Operacionais de Lojas Comparáveis — Diminuíram 80 pontos base para o trimestre; para o ano inteiro, cresceram 3,1%, o que ficou ligeiramente abaixo do limite inferior da orientação para o ano inteiro.</li>
<li>Custos de Folha de Pagamento — Reduzidos em 4,1% para o trimestre e 2,8% para o ano, atribuídos a eficiências operacionais contínuas.</li>
<li>Despesa de Marketing — Aumentou 37% para o trimestre e 31% para o ano, à medida que a administração investiu na aquisição de clientes, com a liderança destacando os ganhos resultantes em volume de aluguel e desempenho da plataforma.</li>
<li>Plataforma de Investimentos em Equity Preferencial — Introduzida durante o ano, com mais de US$ 50 milhões já sob contrato para implantação em três propriedades.</li>
<li>Atividade de Aquisição e Alienação — Vendeu 15 propriedades totalizando US$ 97 milhões e adquiriu 10 propriedades totalizando US$ 75 milhões para o ano; concluiu US$ 24 milhões adicionais em vendas de propriedades durante o trimestre e US$ 21 milhões em vendas mais US$ 10 milhões em aquisições após o final do trimestre.</li>
<li>Alavancagem — Dívida líquida para EBITDA no final do trimestre foi de 6,6x, ligeiramente acima da faixa alvo de 5,5x-6,5x, com US$ 375 milhões em vencimentos em 2026, principalmente esperados para serem refinanciados com um novo empréstimo a prazo.</li>
<li>Destaques da Orientação para 2026 — Crescimento da receita de lojas comparáveis projetado em 90 pontos base, crescimento das despesas operacionais em 3%, crescimento estável do NOI de lojas comparáveis e FFO básico por ação em US$ 2,19; a orientação inclui US$ 50 milhões–US$ 150 milhões em aquisições e alienações cada.</li>
<li>Volume de Aluguel de Mudança — O volume de aluguel terminou cerca de 11% maior ano a ano para o quarto trimestre, apesar de um recuo de aproximadamente 10% em outubro devido a uma comparação com furacão; volumes de janeiro e fevereiro acompanharam ainda mais altos.</li>
<li>Tendências de RevPAR e Taxa Atingida — "Melhora modesta" na taxa atingida foi sustentada ao longo do ano, apoiada por melhorias contínuas nas iniciativas de ECRI (aumento de taxa para clientes existentes), mesmo com os "roll-downs" permanecendo na faixa de 30% a 35%.</li>
<li>Otimização de Portfólio — Cinco estados foram desativados e o número de marcas consolidado para seis; a maior parte do trabalho de reposicionamento de portfólio deve ser concluída em 2026, com transição para manutenção contínua depois disso.</li>
<li>Cobertura de Dividendos — A administração declarou que "a orientação implicaria que não estamos cobrindo o dividendo este ano", com expectativas de retornar à cobertura total até o quarto trimestre e um posicionamento mais forte se os fundamentos continuarem a melhorar em 2027.</li>
</ul>
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<h2>RISCOS</h2>
<ul>
<li>O Presidente e Diretor Executivo Cramer disse: "a orientação implicaria que não estamos cobrindo o dividendo este ano", e que a cobertura não é esperada até o segundo semestre do ano ou 2027, dependendo da melhoria fundamental.</li>
<li>O Diretor Financeiro Togashi citou "$375 milhões em vencimentos este ano" com um vento contrário de taxa de juros parcial esperado devido aos custos de refinanciamento antecipados subindo acima da taxa combinada de 4,5% em vigor.</li>
<li>Outras receitas relacionadas a propriedades, incluindo seguro de inquilinos, devem ser um "freio" no crescimento da receita de lojas comparáveis novamente em 2026, embora a comparação se torne mais fácil no meio do ano.</li>
<li>Em certos mercados, como Phoenix e Atlanta, o excesso de oferta continua a pesar na melhoria sequencial da receita, limitando o ritmo de inflexão positiva até que o novo desenvolvimento diminua materialmente.</li>
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<h2>RESUMO</h2>
<p>A administração confirmou que as iniciativas de transformação operacional e integração de plataforma estão completas, permitindo uma execução consistente e eliminando fontes de distração citadas em períodos anteriores. A ênfase estratégica em marketing e precificação dinâmica impulsionou um aumento de dois dígitos ano a ano nos volumes de aluguel, sustentando a estabilização da ocupação e uma melhoria sequencial pronunciada no declínio da receita de lojas comparáveis. A empresa introduziu e começou a implantar uma plataforma de investimentos em equity preferencial, gerenciando ativamente o capital, ciclando ativos não essenciais e concentrando investimentos em mercados-alvo para densificação e crescimento de joint ventures. Dados de janeiro e fevereiro mostraram um momentum positivo contínuo na ocupação e nos fluxos de aluguel, reforçando a orientação da administração para uma melhoria sequencial gradual na receita de lojas comparáveis até 2026 e um retorno esperado à cobertura total de dividendos até o final do ano ou em 2027. A orientação para 2026 é construída sobre as dinâmicas de mercado existentes, em vez de catalisadores especulativos, sem supor ventos favoráveis materiais de uma recuperação habitacional, e a alavancagem é prevista para permanecer no limite superior da faixa alvo à medida que a atividade de refinanciamento e a otimização contínua do portfólio progridem.</p>
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<li>O Presidente e Diretor Executivo Cramer disse: "Todo o trabalho que fizemos em nossas pessoas, processos e plataformas está completo, e por isso não há distração ou peças em movimento agora."</li>
<li>Investimentos em marketing e ferramentas digitais, incluindo IA, aumentaram mensuravelmente as taxas de conversão de aluguel e a eficiência de aquisição de clientes, com melhorias de visibilidade e classificação se traduzindo em "volumes de aluguel com aumento de 20%–30%".</li>
<li>As taxas de entrada em lojas comparáveis devem ser negativas nos primeiros quatro a cinco meses devido a comparações difíceis, depois infletir para neutras ou positivas na segunda metade, com a magnitude dos aumentos do ECRI maior ano a ano e a cadência inalterada.</li>
<li>O programa de alienação de portfólio concluirá a maioria das desinvestimentos importantes em 2026, após o que as vendas ocorrerão apenas de forma oportunista, conforme as condições exigirem.</li>
<li>Mercados com equilíbrio entre oferta e demanda, como Colorado Springs e Wichita, estão produzindo ganhos sequenciais de taxa e ocupação, enquanto outros com excesso de oferta contínuo exigirão mais absorção de oferta antes que o poder de precificação retorne.</li>
<li>A nova oferta deve cair abaixo dos níveis históricos a partir de 2027, mas a orientação para o ano corrente não incorpora nenhum impacto de uma recuperação nas transações habitacionais ou catalisadores relacionados.</li>
<li>A plataforma de investimentos em equity preferencial da empresa visa implantar capital em um cronograma de dois anos, com três propriedades sob contrato e ritmo comprometido para "liberar isso o mais rápido possível".</li>
<li>O crescimento das despesas para 2026 será liderado por impostos sobre propriedades (3%-5%), com a folha de pagamento esperada para permanecer estável e as despesas de marketing crescendo na faixa percentual "de um dígito" (teens); as despesas de seguro devem diminuir na renovação.</li>
<li>Em resposta à volatilidade regulatória, o Diretor Financeiro Togashi observou: "Sempre há algum elemento" de restrições de aluguel induzidas por clima ou emergência em partes do portfólio, mas esses eventos são geralmente localizados e de impacto curto.</li>
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<h2>GLOSSÁRIO DA INDÚSTRIA</h2>
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<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase - Aumento de Taxa para Clientes Existentes): Programa estratégico de aumentos periódicos de taxa de aluguel aplicados a inquilinos existentes como parte do gerenciamento de rendimento para REITs de autoarmazenamento.</li>
<li>Internalização de PRO: O processo de conversão através do qual os operadores regionais participantes (PROs) na rede de um REIT de autoarmazenamento são totalmente integrados às operações centralizadas e à estrutura de gerenciamento da empresa.</li>
<li>Taxa Atingida: Taxa média combinada realizada em todas as unidades ocupadas, considerando novos contratos e renovações, bem como ajustes promocionais.</li>
<li>Roll-Down (Redução): A redução na taxa média realizada quando novos inquilinos alugam unidades a taxas mais baixas do que os inquilinos que saem, medida como uma porcentagem.</li>
<li>Plataforma de Investimentos em Equity Preferencial: Um veículo para fornecer capital de equity em termos preferenciais, tipicamente oferecendo um retorno prioritário, usado para financiar a aquisição ou desenvolvimento de ativos imobiliários.</li>
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<h2>Transcrição Completa da Conferência Telefônica</h2>
<p>Operador: Saudações. Bem-vindos à Conferência de Resultados do Quarto Trimestre de 2025 da National Storage Affiliates Trust. Neste momento, os participantes estão em modo de apenas escuta. Uma breve sessão de perguntas e respostas seguirá a apresentação formal. É agora um prazer apresentar o anfitrião, George Hoglund, Vice-Presidente de Relações com Investidores da National Storage Affiliates Trust. Obrigado, Sr. Hoglund. Pode começar.</p>
<p>George Hoglund: Gostaríamos de agradecer a todos por se juntarem a nós hoje para a conferência de resultados do quarto trimestre de 2025 da National Storage Affiliates Trust. Na linha comigo hoje estão o Presidente e CEO da National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, e o CFO, Brandon S. Togashi. Após as declarações preparadas, a administração aceitará perguntas de analistas financeiros registrados. Por favor, limite suas perguntas a uma pergunta e um acompanhamento, e retorne à fila se tiver mais perguntas. Além do comunicado de imprensa distribuído ontem à tarde, fornecemos nosso pacote suplementar com detalhes adicionais sobre nossos resultados, que podem ser encontrados na seção de Relações com Investidores em nosso site em nsastorage.com.</p>
<p>Na chamada de hoje, as declarações preparadas da administração e as respostas às suas perguntas podem conter declarações prospectivas que estão sujeitas a riscos e incertezas e representam as estimativas da administração a partir de hoje, 26 de fevereiro de 2026. A empresa não assume nenhuma obrigação de revisar ou atualizar qualquer declaração prospectiva devido a mudanças nas condições de mercado ou outras circunstâncias após a data desta conferência. A empresa adverte que os resultados reais podem diferir materialmente daqueles projetados em qualquer declaração prospectiva. Para detalhes adicionais sobre nossas declarações prospectivas, consulte nossos registros públicos na SEC.</p>
<p>Também encorajamos os ouvintes a revisar as definições e reconciliações de medidas financeiras não-GAAP, como FFO, FFO básico e lucro operacional líquido contidos no pacote de informações suplementares disponível na seção de Relações com Investidores em nosso site e em nossos registros na SEC. Agora passarei a palavra para David.</p>
<p>David G. Cramer: Obrigado, George, e obrigado a todos por se juntarem à nossa chamada hoje. O quarto trimestre forneceu mais confirmação de que o desempenho do nosso portfólio teve uma inflexão em direção positiva. Estamos nos beneficiando dos significativos esforços operacionais executados por nossa equipe nos últimos anos, posicionando a National Storage Affiliates Trust para um crescimento acima da média. Produzimos resultados sólidos para o trimestre e entregamos vitórias em várias áreas, incluindo embora um de nossos 21 MSAs reportados tenha visto uma melhoria no crescimento da receita de lojas comparáveis em relação ao que reportamos no Q3. O crescimento da receita de lojas comparáveis foi de -70 pontos base no quarto trimestre em comparação com -260 pontos base no terceiro trimestre, uma melhoria substancial. Experimentamos melhoria sequencial a cada mês do trimestre.</p>
<p>A ocupação ano a ano também continuou a melhorar, terminando o ano com queda de 70 pontos base. Lembrem-se, estávamos com queda de 140 pontos base no final do terceiro trimestre. Nossos resultados de FFO básico por ação vieram no limite superior de nossa orientação, superando o consenso. Olhando para o ano inteiro, entregamos uma série de realizações notáveis, incluindo a consolidação de mais uma marca, reduzindo o número de marcas restantes para seis, e um impulsionador de crescimento adicional com a formação de nossa plataforma de investimentos em equity preferencial. Continuamos a executar nosso programa de otimização de portfólio saindo de cinco estados e vendendo 15 propriedades totalizando US$ 97 milhões. Também adquirimos 10 propriedades totalizando US$ 75 milhões em nossas joint ventures e no balanço patrimonial.</p>
<p>Mais importante, saímos do ano em bases sólidas com um momentum positivo que se estendeu para 2026, já que a ocupação no final de janeiro foi 20 pontos base maior ano a ano. Nós claramente viramos a esquina. Esforços tremendos empreendidos por nossa equipe para internalizar a estrutura PRO, alienar ativos não essenciais, atualizar e centralizar nossas plataformas de marketing, gerenciamento de receita e operações, juntamente com a consolidação de marcas e a mudança para um único domínio web estão dando frutos. Olhando para 2026 e além, o cenário para autoarmazenamento está melhorando. Primeiro, a nova oferta está atualmente estável e projetada para diminuir nos próximos anos para níveis bem abaixo das médias históricas de longo prazo, com o impacto se tornando mais significativo em 2027.</p>
<p>Segundo é o momentum na administração atual para abordar a acessibilidade da moradia, o que pode impulsionar o mercado de transações habitacionais e a demanda por autoarmazenamento. Por último, o aumento da estabilidade nas práticas de precificação de autoarmazenamento pode levar ao aumento das taxas de rua, proporcionando um impulso de curto prazo ao crescimento da receita. Agora, deixe-me comentar sobre nossa posição relativa dentro do setor. Os fundamentos do nosso portfólio tiveram uma inflexão positiva, e temos mais a ganhar com uma recuperação no nível de rotatividade habitacional. Nosso entusiasmo é apoiado pelo fato de estarmos começando o ano com forte volume de aluguel, inflexão de ocupação de negativa para positiva ano a ano, e uma trajetória encorajadora de crescimento da receita de lojas comparáveis, enquanto permanecemos focados em controles de despesas disciplinados.</p>
<p>À medida que entramos na temporada de aluguel de primavera, continuaremos focados em impulsionar o crescimento interno com aumento de gastos com marketing, posição competitiva em termos de taxa e promoção, execução sólida do processo de vendas e permanecendo assertivos com nossas estratégias de ECRI. Enquanto isso, continuamos a melhorar nosso portfólio através da reciclagem de capital, reinvestindo em nossas propriedades, ao mesmo tempo em que crescemos nosso portfólio através de expansões e aquisições. Agora passarei a palavra para Brandon para discutir nossos resultados financeiros.</p>
<p>Brandon S. Togashi: Obrigado, David. Ontem à tarde, reportamos um FFO básico por ação de US$ 0,57 para o quarto trimestre e US$ 2,23 para o ano inteiro, no limite superior de nossa faixa de orientação, pois nosso foco em melhorias operacionais está começando a t</p>