O Mercado Congelado de Casas

O Mercado Congelado de Casas

Autoria de Jeffrey Tucker via The Epoch Times,

As taxas de hipoteca para um empréstimo de 30 anos acabaram de atingir 7%, intensificando os problemas do lado da demanda. Hipotecas mais seguro — que transformam uma casa de meio milhão de dólares em uma casa de $1,2 milhão mais impostos sobre a propriedade — tornaram-se inacessíveis para outra classe de compradores, enquanto já estavam fora do alcance da maioria das pessoas.

Do lado da oferta, milhões de proprietários existentes estão presos em hipotecas da era COVID de 3% ou menos, o que as torna negativas em termos reais. Isso é um ótimo negócio, a menos que você venda e depois tenha que comprar novamente. Não faria sentido vender em nenhum caso, mas você ainda está preso pagando impostos sobre a propriedade cada vez mais altos sobre avaliações cada vez mais altas.

Isso produziu um problema que é evidente nos números de vendas de casas novas de janeiro, que caíram 18%, a maior queda em 13 anos e um nível comparável à queda após a crise financeira de 2008 que começou com a habitação. O que está acontecendo em tempo real é sugerido por anedotas. As pessoas não estão vendendo nem comprando — a menos que, é claro, você tenha dinheiro à mão.

O quadro que isso cria é de riqueza ilusória, por um lado, e inquilinos frustrados, por outro. Os proprietários existentes estão pagando impostos sobre a propriedade cada vez mais altos sobre avaliações de casas em alta, mas sua própria alegria vem de ver sua riqueza em papel aumentar no Zillow. É um ganho não realizado, e a realização dele depende de compradores dispostos e lucrativos.

Caso contrário, eles estão presos. Fechar uma venda pelo preço de mercado é maravilhoso, mas transformar isso em novas condições de vida certamente o colocaria em uma casa menor ou em um mercado totalmente diferente, exigindo uma realocação geográfica. Uma casa para reformar também não é realmente viável quando parece quase impossível encontrar prestadores de serviços acessíveis e competentes hoje em dia, além do alto custo de todos os recursos.

Isso é novamente mais um dano colateral de lockdowns e taxas de juros zero. As pessoas que usaram pagamentos de estímulo para comprar casas pensaram que estavam fazendo um ótimo negócio. De certa forma, estavam, mas isso é mitigado pelo aumento dos impostos sobre a propriedade e pela sensação de estar preso em uma situação de proprietário da qual não há escapatória financeiramente racional.

O pico de compra de 2020 é igualado pelo vale de venda de 2026, quase como imagens espelhadas.

O mercado imobiliário se distingue por ser esporadicamente ilíquido. Isso não acontece no mercado de ovos, jeans ou carne bovina. Um mercado congelado é sobre oferta abundante, mas poucos vendedores ou compradores dispostos. Os preços anunciados se tornam ilusórios porque não se manifestam em negociações reais. São apenas estimativas de negociações, como um produto caro no eBay que ninguém compra.

As pessoas estão preocupadas com uma repetição de 2008 com um colapso imobiliário. Isso não está fora de questão, mas as circunstâncias são diferentes. Se os compradores reais são escassos e os vendedores estão presos em seus contratos favoráveis, a pressão de queda nos preços é, portanto, reduzida. Os aluguéis estão caindo hoje, mas os preços das casas, nem tanto. Um mercado travado é diferente de um em colapso.

É difícil ver a saída disso sem um enorme aumento na oferta e uma queda nas taxas de hipoteca, nenhum dos quais parece provável tão cedo. De fato, Trump reverteu sua promessa de campanha de mais estoques de moradias sob o argumento de que ele não quer reduzir os valores das propriedades para os proprietários existentes, a maioria dos quais é da geração Boomer.

Este tópico é particularmente sensível na cultura americana. Isso ocorre porque os Estados Unidos foram o primeiro país a realmente alcançar o ideal de propriedade de imóveis generalizada e acessível para a classe média. Isso começou após a Segunda Guerra Mundial, graças em parte a deduções fiscais para juros de hipotecas e outras formas de subsídios. O objetivo era construir o sonho americano. Funcionou.

Os últimos cinco anos ofereceram um desafio fundamental a esse ideal, pois os jovens não estão em posição de comprar uma casa. A idade mediana dos compradores de primeira casa de 1950 a 1990 foi de 24 a 28 anos. Após 2008, isso começou a aumentar. Hoje, a idade dos novos compradores de casas é de 40 anos ou mais. Esses números representam o desmoronamento de uma parte importante do sonho americano.

A esperança da administração Trump era encontrar maneiras de reviver o antigo sonho através de taxas de hipoteca mais baixas e outros benefícios financeiros para compradores de primeira viagem. Mas, na verdade, o problema é muito enraizado e muito profundo para ser resolvido com pequenas mudanças políticas. Além disso, desde a guerra contra o Irã, os mercados de títulos foram profundamente perturbados. A curva de rendimento está se acentuando de maneiras que abalaram os observadores do mercado.

Essa é uma lacuna conspícua entre uma política prometida e resultados reais. Isso ilustra ainda mais o quão pouco controle o governo tem sobre uma margem de preços que é regida por forças de mercado em vez de funcionários de agências ou líderes eleitos. Nem os subsídios para compradores funcionariam: eles são rapidamente incorporados à demanda do mercado e refletidos em preços mais altos.

Os pagamentos iniciais médios também aumentaram. Embora a porcentagem do pagamento inicial tenha sido muitas vezes menor hoje do que na década de 1960, o valor real em dólares aumentou até quatro vezes. Isso ocorre porque as casas são muito mais caras em termos ajustados à inflação. Economizar para um pagamento inicial agora leva significativamente mais tempo em relação à renda para muitas famílias do que em 1960.

Jovens, mesmo aqueles sortudos o suficiente para encontrar empregos bem remunerados, são excluídos do mercado por até 15 anos de suas vidas de trabalho. Se eles tiverem a sorte de ter acesso a dinheiro da família, uma compra à vista continua sendo a melhor opção, mesmo com a dedução para taxas de juros crescentes.

Esta é uma característica significativa da desmoralização e raiva que os eleitores com menos de 35 anos sentem hoje, juntamente com a crescente insegurança no emprego, o aumento dos custos de seguro médico (às vezes até mais altos do que os aluguéis) e a inflação persistente e crescente. Eu recomendaria fortemente que toda conversa sobre uma Era de Ouro fosse suspensa até que esses sérios problemas comecem a se resolver. Isso não acontecerá tão cedo.

Tyler Durden
Qua, 25/03/2026 - 20:55