ทองคำ หนี้สิน และวิกฤตการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ทองคำ หนี้สิน และวิกฤตการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

เขียนโดย Brandon Smith ผ่านทาง Alt-Market.us

บางทีการพูดคุยทางเศรษฐกิจที่โดดเด่นที่สุดในปัจจุบันคือความกลัวว่าคนส่วนใหญ่ถูกกันออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปตลอดชีวิต โดยไม่คำนึงถึงประเทศที่พวกเขาอาศัยอยู่ Gen Z และแม้แต่เด็กวัยรุ่น Gen Alpha กำลังวางแผนสำหรับอนาคตที่การซื้อบ้านเป็นไปไม่ได้ ผู้ที่กำลังซื้อกำลังมุ่งเน้นไปที่ประสิทธิภาพด้านต้นทุนและพวกเขากำลังซื้อคนเดียว (ให้ความสำคัญกับการออมและการเป็นเจ้าของบ้านมากกว่าการแต่งงาน)

นี่เป็นหัวข้อสำหรับบทความอื่น แต่แสดงถึงการกลับทิศทางในพฤติกรรมผู้บริโภคแบบดั้งเดิม การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ต้องได้รับการตรวจสอบเพราะสะท้อนถึงความยากลำบากทางสังคมและเศรษฐกิจที่ลึกซึ้งกว่า

ความยากลำบากนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในสหรัฐอเมริกาเท่านั้น ทั่วโลกตะวันตก ตั้งแต่ออสเตรเลียไปจนถึงแคนาดา ไปจนถึงยุโรปส่วนใหญ่ ผู้คนกำลังเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อของราคาบ้านที่เลวร้ายที่สุดในรอบหลายทศวรรษ และพวกเขากำลังพยายามหาวิธีปรับตัว

อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับในฟิสิกส์ มีกฎการเคลื่อนที่ที่ยังคงใช้ได้กับตลาดโดยไม่คำนึงถึงการแทรกแซงของรัฐบาลหรือธนาคารกลาง สิ่งที่ขึ้นย่อมต้องลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ มีการพัฒนาที่น่าสนใจเกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฝั่งผู้ขายในสมการอสังหาริมทรัพย์ และมันส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระยะใกล้

เนื่องจากการระบาดใหญ่ การตื่นตระหนกในการย้ายถิ่นฐาน การกระตุ้นเศรษฐกิจจากโควิด และผู้ซื้อที่เป็นองค์กร ราคาจึงถูกปั่นขึ้นทั่วกระดาน และต้นทุนเฉลี่ยของบ้านพุ่งสูงขึ้น 50% หรือมากกว่านั้นตั้งแต่ปี 2019 ถึง 2024

การซื้อส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับผู้คนที่พยายามหลีกหนีจากคำสั่งที่เข้มงวดของรัฐสีน้ำเงิน แต่ก็มีนักเก็งกำไรจำนวนมากที่พยายามเล่นตลาดและทำกำไรอย่างรวดเร็ว โดยคาดว่าราคาจะยังคงสูงขึ้น แต่กลับกลายเป็นว่าอุปสงค์ได้พังทลายลง และมีผู้ซื้อจำนวนจำกัดที่จะตอบสนองต่ออุปทาน

การค้นหาของ Google สำหรับ "ขายบ้านไม่ได้" แตะระดับสูงสุดตลอดกาลเมื่อเดือนที่แล้ว แซงหน้าจุดสูงสุดของวิกฤตปี 2008 การขายบ้านลดลง 32% ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2026 ในขณะที่อุปทานพุ่งสูงขึ้น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้เตือนถึงภาวะชะลอตัวครั้งใหญ่ โดยผู้ขายจำนวนมากปฏิเสธที่จะยอมรับสถานการณ์และลดราคา เนื่องจากพวกเขากำลังพยายามหาผู้ซื้อที่สนใจ

เหตุผลของทางตันและตลาดที่หยุดนิ่งส่วนใหญ่เป็นเพราะหนี้สิน ในปี 2008 วิกฤตการณ์เกิดจากสินเชื่อจำนองที่ง่ายดายให้กับผู้ที่ไม่มีรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อจำนองแบบ ARM ที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา บ้านหลายล้านหลังถูกขายให้กับผู้ที่ไม่มีรายได้เพียงพอที่จะซื้อ และพวกเขาผิดนัดชำระทั้งหมดพร้อมกัน ทำให้ระบบและตราสารอนุพันธ์ที่เชื่อมโยงกับมันพังทลาย

ปัจจุบัน เจ้าของบ้านหลายล้านคนติดอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนองที่ต่ำมากจากปีก่อนๆ การขายจะหมายถึงการสละสินเชื่อ 3% และแทนที่ด้วยสินเชื่อที่ใกล้เคียง 6.5% ดังนั้นพวกเขาจึงไม่ขาย

นอกจากนี้ เจ้าของบ้านมากเกินไปซื้อในช่วงที่ตลาดคึกคักจากการระบาดใหญ่และจุดสูงสุดของราคา ตอนนี้พวกเขาติดอยู่กับการพยายามขายบ้านราคา 250,000 ดอลลาร์ในราคา 600,000 ดอลลาร์ และบ้านราคา 500,000 ดอลลาร์ในราคามากกว่าหนึ่งล้านดอลลาร์ การขายในราคาลดลงอย่างมากก็เหมือนกับการสะสมหนี้สินเพิ่มขึ้นอีก

ปัญหาคือ ไม่มีใครอยากซื้อบ้านในราคา 600,000 ดอลลาร์ เมื่อพวกเขารู้ว่ามันจะมีมูลค่าเพียง 250,000 ดอลลาร์ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในท้ายที่สุด นักเก็งกำไรจะถูกทิ้งไว้กับภาระ และมีเพียงสองทางเลือกเท่านั้น คือ นำบ้านส่วนเกินไปปล่อยเช่า หรือ ลดราคาลงอย่างมากและยอมรับการขาดทุน ฉันเชื่อว่าสิ่งนี้จะเริ่มเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วภายในปีหน้า แม้ว่าจะมีการแทรกแซงจากรัฐบาลหรือธนาคารกลางก็ตาม

การกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาวะเงินเฟ้อจะไม่สามารถช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในครั้งนี้

ซึ่งหมายถึงการสูญเสียส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านและมูลค่าสุทธิโดยรวมของประชากรอย่างมาก ไม่ต้องพูดถึงการลดลงอย่างหนักของสินเชื่อจำนองและสภาพคล่องสินเชื่อ การเข้าถึงสินเชื่อที่น้อยลงหมายถึงการชะลอตัวของผู้บริโภค ในกรณีของผู้ซื้อที่เป็นองค์กรและธนาคาร แพ็กเกจกระตุ้นเศรษฐกิจอาจปกป้องพวกเขาได้ แต่ไม่ใช่พลเมืองทั่วไป

ที่ใดไม่มีสภาพคล่อง ที่นั่นย่อมเกิดวิกฤตการณ์ สำหรับตอนนี้ เงินดูเหมือนจะหมุนเวียนไปในอัตราที่ดี แต่ส่วนใหญ่เป็นตลาดหุ้นซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงเศรษฐกิจที่มั่นคง หุ้นไม่ใช่ตัวบ่งชี้ชั้นนำของวิกฤต พวกมันมักจะมาสายเสมอ โดยนัยแล้ว หุ้นจะไม่ส่งสัญญาณถึงวิกฤตการณ์ในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และพวกมันก็จะไม่รับรู้ถึงการชะลอตัวของผู้ซื้อที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้

การดิ่งลงในที่สุดนี้สามารถจัดการได้หรือไม่? ได้ ในระดับหนึ่ง แต่ไม่ใช่ในระดับโลก เฉพาะในระดับชาติ และแม้กระทั่งในระดับนั้นก็จะไม่เปลี่ยนแปลงผลลัพธ์สุดท้าย ซึ่งคือการสูญเสียสภาพคล่องที่เป็นรูปธรรมและการพุ่งขึ้นของหนี้สิน

สำหรับผู้ที่รอซื้อบ้าน นี่อาจเป็นข่าวดี การลดราคา 30% ถึง 50% เป็นไปได้และสมควรได้รับมานานแล้ว อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะรอจนกว่าพวกเขาจะคิดว่าราคาได้ถึงจุดต่ำสุด ในระหว่างนี้ มีอันตรายจากความเสี่ยงเชิงระบบหลังวิกฤตต่อตลาดหุ้นและตลาดสินเชื่อ นักลงทุนจะมองหาทางเลือกที่ปลอดภัย

นี่นำเราไปสู่แนวโน้มที่กำลังพัฒนาในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ซึ่งเราไม่เคยเห็นมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตปี 2008-2012 วิกฤตการณ์นั้นสอดคล้องกับการพุ่งขึ้นของทองคำและเงินอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน และรูปแบบเดียวกันกำลังปรากฏขึ้นอีกครั้ง ในช่วงเวลาสั้นๆ ของความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์อาจไม่ใช่อีกต่อไปที่เป็นสถานที่ที่ปลอดภัยสำหรับผู้คนในการฝากเงินสดของพวกเขา เมื่อตลาดอยู่ในภาวะตื่นตระหนกและสินทรัพย์ที่จับต้องได้อื่นๆ กำลังลดลง โลหะมีค่าจะกลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุน

แม้จะมีความผันผวนอย่างรุนแรงในช่วงสองสามเดือนที่ผ่านมา ราคาทองคำยังคงเพิ่มขึ้น 270% ตั้งแต่ปี 2019 และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นต่อไป แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำลงก็ตาม เหตุผลนั้นง่ายมาก: หนี้สินผู้บริโภคยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีการแทรกแซงของธนาคารกลางและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น มาตรการเหล่านี้ควรจะลดการกู้ยืมของผู้บริโภค แต่สิ่งนั้นไม่ได้เกิดขึ้น

และเมื่อหนี้สินเพิ่มขึ้น มูลค่าโลหะมีค่าก็เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ (ภาวะเงินเฟ้อจากการกระตุ้นเศรษฐกิจไม่จำเป็นต้องมีอยู่ แต่โดยปกติแล้วก็จะมี)

หนี้สินภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ พุ่งสูงขึ้น 38% ตั้งแต่ปี 2019 หนี้บัตรเครดิตผู้บริโภคของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 35% ตั้งแต่ปี 2019 หนี้สาธารณะของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 71% ตั้งแต่ปี 2019 อสังหาริมทรัพย์เคยเป็นที่หลบภัยสำหรับตลาดที่เผชิญกับหนี้สิน แต่สิ่งนี้กำลังจะสิ้นสุดลง มีสถานที่ที่ปลอดภัยเหลือน้อยมากในสภาพแวดล้อมนี้ หากตลาดหุ้นตกต่ำ (ซึ่งน่าจะเป็นไปได้) โลหะมีค่าจะเป็นหนึ่งในปราการสุดท้ายของความปลอดภัย

มีแนวโน้มความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งดูเหมือนจะสะท้อนวิกฤตการณ์ปี 2008-2012 ทุกครั้งที่ราคาบ้านในสหรัฐฯ ลดลงหรือชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ราคาทองคำและเงินมักจะสูงขึ้น

ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว ไม่ใช่แค่สหรัฐอเมริกาเท่านั้นที่เผชิญกับวิกฤตการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รายงานชี้ให้เห็นว่าสถานการณ์เลวร้ายยิ่งกว่าในแคนาดา ออสเตรเลีย สหราชอาณาจักร และยุโรปส่วนใหญ่ ในแคนาดา ตัวอย่างเช่น กลุ่มคนซ้ายจัดจากสหรัฐฯ ได้ออกไปค้นหาถิ่นที่อยู่ทางเลือกเพื่อ "หลีกหนีระบอบทรัมป์" แต่กลับต้องกลับมาอย่างสิ้นหวังหลังจากเผชิญกับต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยมีมาก่อน

ในสหราชอาณาจักร อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางแทบไม่มีอยู่จริง แม้ว่าพวกเขาจะต้องการเช่าก็ตาม ในออสเตรเลีย ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 700,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย (ในสหรัฐอเมริกา ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 415,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ) ไม่มีทางหนีจากแนวโน้มนี้ได้ เว้นแต่คุณจะต้องการอาศัยอยู่ในประเทศโลกที่สาม และที่น่าขันคือ คนเหล่านั้นก็ไม่พอใจนักที่จะเห็นชาวตะวันตกย้ายเข้ามาในพื้นที่ของพวกเขาในตอนนี้

นอกเหนือจากสภาวะเงินเฟ้อสำหรับผู้ซื้อบ้านแล้ว ยังมีการอพยพย้ายถิ่นฐานผิดกฎหมายจำนวนมากเข้ามาในตะวันตกในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา และสิ่งนี้ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดเช่าและผลักดันราคาให้สูงขึ้น การเนรเทศอาจช่วยบรรเทาแรงกดดันบางส่วนได้ แต่สิ่งนี้จะทำหน้าที่เป็นตัวเร่งให้เกิดการเสื่อมค่าของอสังหาริมทรัพย์เร็วขึ้น สำหรับเจ้าของบ้าน ควรคาดหวังการสูญเสียส่วนของผู้ถือหุ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ในท้ายที่สุด ความเจ็บปวดเป็นสิ่งจำเป็น ต้องมีบางอย่างเกิดขึ้น จำเป็นต้องมีการปรับปรุงหนี้สิน และเศรษฐกิจต้องรับยา (เหตุการณ์ภาวะเงินฝืด) ในปัจจุบัน การซื้อได้มีเสถียรภาพหลังจากหลายปีของการลดลง แต่เรายังคงมีหนทางอีกยาวไกลก่อนที่อุปสงค์และอุปทานจะสมดุล

เป็นที่น่าสงสัยว่าธนาคารกลาง ซึ่งสร้างขึ้นจากการแทรกแซงแบบเคนส์ จะยอมให้สิ่งนี้เกิดขึ้นโดยไม่มีการแทรกแซง พวกเขาจะเข้ามาพร้อมกับการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม ซึ่งอีกครั้ง หมายถึงมูลค่าทองคำและเงินที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สำหรับตอนนี้ การเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (หรือปกป้องเงินออม) คือการเช่าจนกว่ากระบวนการนี้จะดำเนินไป และอาจลงทุนในโลหะมีค่าในช่วงเวลานั้นเพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง

เจ้าของบ้านควรพิจารณาลงทุนส่วนหนึ่งของเงินออมในโลหะมีค่าเพื่อชดเชยการสูญเสียที่เกิดจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำ สถานะปัจจุบันพร้อมที่จะเกิดแผ่นดินไหว

Tyler Durden
ศุกร์, 05/08/2026 - 22:35