ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ฤดูขายฤดูใบไม้ผลิ" ที่สำคัญกำลังย่ำแย่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ฤดูขายฤดูใบไม้ผลิ" ที่สำคัญกำลังย่ำแย่

เขียนโดย Wolf Richter ผ่าน Wolf Street,

เมื่อปลายปีที่แล้วและต้นปีนี้ เรื่องราวคืออัตราดอกเบี้ยจำนองที่ลดลง ซึ่งขับเคลื่อนโดยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยครั้งใหญ่จาก Fed จะปลดปล่อยอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฤดูใบไม้ผลิ ซึ่งเป็นฤดูขายที่สำคัญ และปริมาณการขายจะพุ่งสูงขึ้น และค่าคอมมิชชั่นของนายหน้าจะพุ่งทะยานสู่ดวงจันทร์

และนั่นก็ไม่ได้เกิดขึ้น เงินเฟ้อได้ร้อนแรงขึ้นเป็นเวลาหลายเดือนก่อนสงครามและก่อนที่ราคาพลังงานจะพุ่งสูงขึ้น การพุ่งขึ้นของราคาพลังงานในเดือนมีนาคมและเมษายนได้เพิ่มการฟื้นตัวของเงินเฟ้อนั้น Fed กำลังพูดถึงความเป็นไปได้ของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นการเคลื่อนไหวครั้งต่อไป และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาว เช่น อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปี ได้เพิ่มขึ้นในเดือนมีนาคมและเมษายน เพื่อตอบสนองต่อความกลัวเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยจำนอง ซึ่งติดตามอัตราผลตอบแทนพันธบัตรเหล่านั้น แต่สูงกว่า ได้กลับมาสู่ช่วง 6.5% และตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในรูปแบบที่แข็งตัวแบบเดิมๆ ที่เป็นมาสี่ปีหลังจากการระเบิดของราคาตั้งแต่กลางปี 2020 ถึงกลางปี 2022 และยังคงดำเนินต่อไปในสัปดาห์ล่าสุด

การยื่นขอสินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งเป็นมาตรวัดอุปสงค์ที่อาจกลายเป็นยอดขายบ้านจริงในอนาคต ดังนั้นจึงเป็นตัวบ่งชี้แนวโน้มยอดขายบ้าน ได้ลดลงในสัปดาห์สำรวจปัจจุบัน และยังคงอยู่ในระดับต่ำสุด โดยลดลง 34% จากสัปดาห์เดียวกันในปี 2019 ตามข้อมูลจาก Mortgage Bankers Association ในวันนี้ ระดับการยื่นขอสินเชื่อจำนองนั้นต่ำกว่าแม้กระทั่งการล่มสลายของการยื่นขอสินเชื่อจำนองในช่วงล็อกดาวน์ในฤดูใบไม้ผลิปี 2020

อัตราดอกเบี้ยจำนองเฉลี่ยสำหรับสินเชื่อจำนองคงที่ 30 ปีที่สอดคล้องกันเพิ่มขึ้นเป็น 6.45% ในสัปดาห์รายงานล่าสุด ตามข้อมูลจาก Mortgage Bankers Association ในวันนี้

ในช่วง 7 สัปดาห์ที่ผ่านมา มาตรวัดอัตราดอกเบี้ยจำนองนี้กลับมาอยู่ในช่วงกลางของ 6-7% ซึ่งเป็นช่วงที่อยู่ในระดับนี้ตั้งแต่เดือนกันยายน 2022 ยกเว้นการหลุดออกไปด้านบนบางส่วน

อัตราดอกเบี้ยจำนองเหล่านี้ไม่ได้สูงในบริบททางประวัติศาสตร์ พวกมันสูงเฉพาะในบริบทของ QE ของ Fed ซึ่งเริ่มขึ้นในปี 2009 และมีขนาดใหญ่ในช่วงการระบาดใหญ่ ภายใต้โครงการ QE ของ Fed ได้ซื้อหลักทรัพย์มูลค่าหลายล้านล้านดอลลาร์ รวมถึงหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนอง (MBS) ซึ่งกดอัตราดอกเบี้ยจำนองให้ต่ำกว่า 3% แต่การพิมพ์เงินที่ประมาทจำนวนมหาศาลนี้เป็นส่วนหนึ่งของส่วนผสมที่เป็นพิษในขณะนั้น ซึ่งกระตุ้นให้เกิดภาวะเงินเฟ้อที่เลวร้ายที่สุดในรอบ 40 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยจำนองต่ำกว่า 3% และอัตราเงินเฟ้อที่ 9% ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยจำนอง "ที่แท้จริง" ติดลบ ซึ่งดีกว่าเงินฟรี ราคาบ้านจึงพุ่งสูงขึ้นและตอนนี้ก็สูงเกินไป และเงินเฟ้อนั้นก็ไม่ยอมกลับเข้าไปในขวด

ยอดขายบ้านที่รอดำเนินการสำหรับเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นข้อตกลงที่ลงนามในเดือนมีนาคม แต่ยังไม่ได้ปิด ยังคงอยู่ในระดับต่ำสุด โดยลดลง 30% จากเดือนมีนาคม 2019 ในเดือนมกราคม ยอดขายลดลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในข้อมูลของ National Association of Realtors ย้อนกลับไปถึงกลางปี 2010 และในเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม ยอดขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์นั้น

และฤดูขายฤดูใบไม้ผลิที่ถูกกล่าวขานอย่างมากได้กลายเป็นฤดูที่ล้มเหลวติดต่อกันเป็นครั้งที่สี่: ปี 2023, 2024, 2025 และ 2026

การยื่นขอสินเชื่อจำนองเพื่อรีไฟแนนซ์บ้านจะตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในอัตราดอกเบี้ยจำนองทันที การลดลงของอัตราดอกเบี้ยจำนองจะปลดปล่อยเจ้าของบ้านเหมือนสปริงที่ถูกขดเพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองในอัตราที่ต่ำกว่าเล็กน้อย และเมื่ออัตราดอกเบี้ยจำนองเพิ่มขึ้นหลังจากนั้น อุปสงค์ก็จะกลับมาลดลงอีกครั้ง พลวัตเหล่านี้ได้ถูกทำซ้ำหลายครั้งตั้งแต่กลางปี 2024

การรีไฟแนนซ์ไม่ได้ช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด แม้ว่าจะเป็นสิ่งสำคัญสำหรับรายได้ของนายหน้าจำนองและผู้ให้กู้ก็ตาม แต่ก็อาจมีผลกระทบเชิงบวกต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภคเมื่อลดการชำระเงินจำนองและทำให้ผู้กู้มีเงินมากขึ้นเพื่อใช้จ่ายในสิ่งอื่น ๆ หรือเมื่อเป็นการรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสด ซึ่งอาจนำไปใช้ชำระหนี้ที่มีราคาแพงกว่า หรืออาจนำไปใช้สำหรับโครงการใช้จ่าย

ค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่เจ้าของบ้านต้องจ่ายเมื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนอง โดยทั่วไปคือ 1% ของยอดคงค้างสินเชื่อจำนอง มักจะถูกเพิ่มเข้าไปในยอดเงินกู้ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในสายตาแต่เพิ่มการชำระเงิน ซึ่งลดข้อได้เปรียบของอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำกว่า

เจ้าของบ้านสามารถทำการวิเคราะห์จุดคุ้มทุนด้วยเครื่องคำนวณออนไลน์หรือผ่านนายหน้าและผู้ให้กู้จำนอง เพื่อดูว่าการรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองคุ้มค่าหรือไม่ เมื่ออัตราดอกเบี้ยจำนองลดลงชั่วคราวและการวิเคราะห์จุดคุ้มทุนเอื้ออำนวย พวกเขาก็จะตัดสินใจดำเนินการ ซึ่งสร้างการเพิ่มขึ้นที่แปลกประหลาดในการรีไฟแนนซ์

แต่แม้แต่การเพิ่มขึ้นของการรีไฟแนนซ์เหล่านี้ตั้งแต่กลางปี 2024 ก็ยังค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับช่วงบูมการรีไฟแนนซ์สองปีตั้งแต่ต้นปี 2020 ถึง 2021 เมื่อ QE ของ Fed กดอัตราดอกเบี้ยจำนองให้ต่ำกว่า 3% และทุกคนก็รีไฟแนนซ์เป็นสินเชื่อจำนองอัตราต่ำเหล่านี้

และตอนนี้พวกเขาก็เป็นส่วนหนึ่งของ "ผลกระทบการล็อกอิน" เมื่อเจ้าของบ้านเหล่านี้หลีกเลี่ยงการซื้อบ้านใหม่ และด้วยเหตุนี้จึงขายบ้านปัจจุบันของพวกเขา เพราะราคาบ้านใหม่ที่สูงกว่ามากจะต้องได้รับเงินทุนในอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงกว่ามาก และคณิตศาสตร์นั้นไม่ค่อยดีสำหรับหลายๆ คน แต่ชีวิตก็เกิดขึ้น การวิเคราะห์ของฉัน: การอัปเดตเกี่ยวกับ "ผลกระทบการล็อกอิน" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์: สินเชื่อจำนองต่ำกว่า 3% และ 4% จางหายไปอย่างช้าๆ

มุมมองที่ยาวนานนี้แสดงให้เห็นความสัมพันธ์แบบผกผันระหว่างอัตราดอกเบี้ยจำนอง (สีน้ำเงิน) และการยื่นขอรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนอง (สีแดง):

หากคุณพลาดไป: ราคาบ้านใหม่ลดลงอีกท่ามกลางสินค้าคงคลังล้นตลาด แต่ราคาที่ต่ำลงก่อให้เกิดยอดขายที่สูงขึ้น

Tyler Durden
วันอาทิตย์, 10/05/2026 - 12:15