Zillow Preview ส่งผลกระทบต่อการแข่งขันในชิคาโกเรื่องสินค้าคงคลังก่อนการขายอย่างไร

การแข่งขันเรื่องการเข้าถึงรายการอสังหาริมทรัพย์และทางเลือกของผู้ขายเปลี่ยนไปอย่างมากเมื่อสัปดาห์ที่แล้วเมื่อ Zillow ประกาศ Zillow Preview ซึ่งเป็นโปรแกรมก่อนการตลาดที่อนุญาตให้ตัวแทนของผู้ขายโฆษณารายการก่อนที่จะเข้าสู่ระบบ Multiple Listing Service
ในชิคาโก การเปิดตัวนี้เกิดขึ้นท่ามกลางสงครามแย่งชิงการควบคุมสินค้าคงคลังในช่วงต้น Zillow ได้มีปัญหากับ Private Listing Network ของ Midwest Real Estate Data ซึ่งเป็นตัวเลือก MLS ที่อนุญาตให้ตัวแทนโฆษณารายการแก่ผู้เข้าร่วม MRED รายอื่น แต่ก็ยังคงไม่ปรากฏในช่องทางสาธารณะเช่น Zillow และ Redfin
แม้ว่า Zillow เคยขู่ว่าจะบล็อกรายการจากเว็บไซต์หากปรากฏในเครือข่ายส่วนตัวของ MRED ก่อนที่จะเผยแพร่สู่สาธารณะ แต่ยักษ์ใหญ่ด้านการค้นหาบ้านก็ไม่เคยเริ่มบังคับใช้มาตรฐานของตนในตลาดชิคาโก บริษัทกล่าวว่ากำลังทำงานร่วมกับ MRED เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว ยังไม่ชัดเจนในทันทีว่าแนวทางใหม่นี้หมายถึงอะไรสำหรับปัญหาของ Zillow กับตลาดส่วนตัวของชิคาโก
มาตรฐานรายการที่อัปเดตของ Zillow ดูเหมือนจะยังคงห้ามรายการที่ปรากฏเฉพาะใน Private Listing Network — โดยไม่มีการตลาดใดๆ บนเว็บไซต์สาธารณะ — จากการเผยแพร่สู่สาธารณะในเว็บไซต์ของ Zillow ในที่สุด Zillow และ MRED ไม่ได้ตอบสนองต่อคำขอความคิดเห็น
สำหรับตัวแทนที่ต้องการให้ทรัพย์สินของตนเป็นที่รู้จักมากขึ้นก่อนที่จะเปิดตัวอย่างเต็มที่ กลยุทธ์ก่อนการตลาดทั้งสองนี้สามารถทำงานร่วมกันได้ กล่าวโดย Joe Zimmerman ประธานฝ่ายปฏิบัติการของ Keller Williams OneChicago Keller Williams เป็นหนึ่งในบริษัทแรกๆ ที่เข้าถึง Zillow Preview ร่วมกับ Re/Max, HomeServices of America, Side และ United Real Estate ตามข่าวประชาสัมพันธ์ของ Zillow
“หากพวกเขาต้องการการเปิดรับสูงสุดในขณะที่อยู่บนรายการประเภทพรีวิว เส้นทางของการทำทั้งสองอย่าง [Zillow Preview และ Private Listing Network] น่าจะทำให้พวกเขาได้รับยอดเข้าชมมากที่สุด” Zimmerman กล่าว
Zimmerman กล่าวว่ากลยุทธ์ดังกล่าวจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ขายที่ต้องการสร้างความสนใจในทรัพย์สินของตนและทดสอบตลาดก่อนที่จะเปิดให้เข้าชม
“นี่คือการให้ทางเลือกแก่ตัวแทน และที่สำคัญที่สุดคือลูกค้าของพวกเขา ในการเข้าสู่ตลาด ไม่ใช่การแทนที่ระบบที่มีอยู่” Zimmerman กล่าว
โปรแกรมใหม่นี้ยังมีสิ่งจูงใจสำหรับตัวแทน: ตัวแทนที่ลงรายการจะได้รับค่าคอมมิชชั่นผู้ซื้อเพิ่มอีก 10% ซึ่งจ่ายโดย Zillow หากดีล Zillow Preview ปิดลงโดยมี Zillow Preferred Agent เป็นตัวแทนผู้ซื้อ
Michael Rosenblum ตัวแทนของ Berkshire Hathaway HomeServices Chicago ซึ่งเชี่ยวชาญด้านคอนโดหรูในตัวเมือง กล่าวว่าเขามองว่า Zillow Preview ทำหน้าที่คล้ายกับ Private Listing Network และเครือข่ายเฉพาะตัวแทนระดับชาติ แต่มีขอบเขตที่กว้างกว่า
“แพลตฟอร์มประเภทนี้มีอยู่แล้วไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง แล้วทำไมคนถึงต้องต่อต้าน? ปล่อยให้ข้อมูลออกไป” เขากล่าว “เรารู้ว่าลูกค้าของเราออนไลน์ดูอสังหาริมทรัพย์เป็นล้านรายการ แต่ทันทีที่พวกเขาต้องการดูอะไร พวกเขาจะโทรหาเราเพราะพวกเขามีคุณค่าในสิ่งที่เราเป็น”
Compass พันธมิตร อ้างว่าชนะเพื่อทางเลือกของผู้ขาย
สำหรับ @properties Christie’s International Real Estate ที่มีฐานในชิคาโก ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของบริษัทแม่ของ Compass การยอมรับการตลาดก่อนการขายของ Zillow ถือเป็นการยืนยันแนวทางที่ผู้นำของบริษัทได้เน้นย้ำว่าเป็น “ทางเลือกของผู้ขาย”
“ผู้ขายต้องการทางเลือกเกี่ยวกับวิธี เวลา และสถานที่ที่พวกเขาเข้าสู่ตลาด และผู้ซื้อก็ต้องการทางเลือกเช่นกัน” Thad Wong ซีอีโอร่วมของ @properties กล่าวในแถลงการณ์ “ความต้องการคือเส้นตรง มันขับเคลื่อนกลยุทธ์ทางธุรกิจของเราเอง ความสำเร็จของ PLN การเปลี่ยนแปลงนโยบายของ NAR ความร่วมมือระหว่าง Compass/Redfin และอื่นๆ การเคลื่อนไหวของ Zillow เพียงแสดงให้เห็นว่าพวกเขากำลังเริ่มรับฟังสิ่งที่ตลาดพูดมาตลอด: ‘ขนาดเดียวไม่เหมาะกับทุกคน’”
หลังจากประกาศของ Zillow เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว Compass ได้ถอนฟ้องคดีท้าทายกฎการลงรายการของ Zillow Rafael Murillo ตัวแทนของ Compass Chicago กล่าวว่าเขาไม่คิดว่า Zillow Preview จะคุกคามกลยุทธ์การตลาดสามขั้นตอนของ Compass แต่เป็นการส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงในอุตสาหกรรมไปสู่รูปแบบการตลาดของ Compass
“เราทำให้แนวทางนี้เป็นที่นิยม และตอนนี้ทุกคนก็กำลังเข้าร่วมขบวนการวางตำแหน่งตัวเองว่าเป็นนักนวัตกรรม — แม้ว่าจะเคยวิพากษ์วิจารณ์ Compass มาก่อนก็ตาม และแม้กระทั่งตอนนี้ หลายคนก็พยายามปรับเปลี่ยนเรื่องเล่าให้เข้ากับตำแหน่งของตน” Murillo กล่าวในข้อความ “ความจริงก็คือ Zillow ได้เปลี่ยนทิศทางแล้ว”
Zillow ในแถลงการณ์กล่าวว่าโปรแกรมของแตกต่างจากโปรแกรมอื่น ๆ เพราะไม่ต้องการให้ผู้ซื้อทำงานกับบริษัทนายหน้าเฉพาะ แต่เป็นการโฆษณารายการอย่างกว้างขวางบนเว็บไซต์ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ
บริษัทอิสระในท้องถิ่นพิจารณาการเข้าร่วม
แม้ว่า Zillow จะเปิดตัว Preview กับบริษัทนายหน้า 5 แห่งในตอนแรก แต่ก็กล่าวในข่าวประชาสัมพันธ์ว่าจะเริ่มเปิดการเข้าถึงบริษัทอื่น ๆ ในไม่ช้า
Baird & Warner ซึ่งเป็นบริษัทนายหน้าที่ใหญ่ที่สุดในชิคาโก กำลังพิจารณาว่าจะเข้าร่วมโปรแกรมหรือไม่ Laura Ellis ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์และประธานฝ่ายขายที่อยู่อาศัยของ Baird & Warner กล่าว
Baird & Warner ได้วิพากษ์วิจารณ์กลยุทธ์รายการส่วนตัวของ Compass และสนับสนุนมาตรการต่างๆ เช่น Clear Cooperation Policy ที่กำหนดให้รายการต้องเผยแพร่สู่สาธารณะอย่างกว้างขวาง อย่างไรก็ตาม Ellis กล่าวว่าเธอยังคงสนับสนุน Private Listing Network ของชิคาโกเนื่องจากมีการมองเห็นที่กว้างขวางสำหรับนายหน้าในพื้นที่
Ellis กล่าวว่าเธอกำลังรอข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับรายละเอียดของ Zillow Preview แต่เธอยินดีที่จะเข้าร่วมหากโปรแกรมไม่จำกัดตัวแทนของ Baird & Warner จากการแชร์รายการก่อนการขายในช่องทางอื่น ๆ ด้วย
“เราจะเปิดใจ เราจะพิจารณาเรื่องนั้น” เธอกล่าว “ตราบใดที่เราสามารถดำเนินงานได้ตามที่เราเคยดำเนินงานมา ซึ่งเป็นไปอย่างยุติธรรมและโปร่งใส เราก็จะไม่มีปัญหาอะไรกับมัน”