ภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านหลังที่สองในนิวยอร์กซิตี้กำลังคืบหน้า แต่จะได้ผลหรือไม่?

จากนิวยอร์กไปจนถึงแวนคูเวอร์และลอนดอน แนวคิดนโยบายที่เคยเป็นเฉพาะกลุ่มกำลังก้าวเข้าสู่กระแสหลักของการเงินในเมือง: การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านหลังที่สอง บ้านพักตากอากาศ และยูนิตหรูที่ไม่ได้ใช้งานบางส่วนหรือทั้งหมด

นิวยอร์กซิตี้เป็นเพียงตัวอย่างล่าสุด โดยนายกเทศมนตรี Zohran Mamdani และผู้ว่าการรัฐนิวยอร์ก Kathy Hochul สนับสนุนภาษีดังกล่าวซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามของรัฐและเมืองในการแก้ไขปัญหาการขาดดุลงบประมาณครั้งใหญ่ ในข้อเสนอ งบประมาณฉบับใหม่ในสัปดาห์นี้ Mamdani ได้ยกเลิกแผนการขึ้นภาษีทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้านชนชั้นกลางจำนวนมาก ซึ่งอาจเป็นเรื่องยากสำหรับ Mamdani ที่จะยอมรับในทางการเมือง แต่ยังคงแนวคิดภาษีบ้านหลังที่สองไว้

แนวคิดนี้ได้ก่อให้เกิดวิกฤตทางการเมืองสำหรับนายกเทศมนตรีแล้ว หลังจากที่เขาโพสต์วิดีโอขณะยืนอยู่นอกอาคารที่มหาเศรษฐี Ken Griffin เจ้าของกองทุนเฮดจ์ฟันด์มีห้องชุด ทำให้ Ken Griffin ผู้มีแนวคิดอนุรักษ์นิยมทางการเมืองอย่างแข็งขัน ออกมาต่อต้าน Mamdani เป็นครั้งแรก และขู่ว่าจะถอนธุรกิจออกจากนิวยอร์กในอนาคต แม้ว่าจะเป็นความตึงเครียดที่คาดว่าจะเกิดขึ้นระหว่างกลุ่มมหาเศรษฐีกับนายกเทศมนตรีประชาธิปไตยสังคมนิยมคนใหม่ แต่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเมืองยังคงแข็งแกร่ง

แต่มีคำถามพื้นฐานกว่านั้นเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินรูปแบบใหม่นี้ที่นิวยอร์กต้องเผชิญ: มันได้ผลหรือไม่? มีตัวอย่างที่มีอยู่ทั่วโลกเพื่อช่วยในการตอบคำถามนี้

ภาษีบ้านหลังที่สองและภาษีที่อยู่อาศัยที่ว่างเปล่ามีอยู่ทั่วโลกในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักหลายแห่ง ในแคนาดา "ภาษีบ้านว่าง" ของแวนคูเวอร์ และ "ภาษีที่อยู่อาศัยที่ใช้งานน้อยเกินไป" ของรัฐบาลกลางเป็นตัวอย่างที่โดดเด่นที่สุด โตรอนโตเพิ่งตามมาด้วยการเก็บภาษีที่อยู่อาศัยที่ว่างเปล่าของตนเอง

เมื่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยแย่ลง ค่าเช่าก็ยังคงสูงขึ้น และแรงกดดันทางการคลังก็เพิ่มขึ้น เมืองต่างๆ กำลังมุ่งเป้าไปที่สิ่งที่มักเป็นสัญลักษณ์ที่มองเห็นได้ชัดเจนของความไม่เท่าเทียมกัน: คอนโดหรูที่มืดมิดในย่านใจกลางเมือง

เจ้าหน้าที่แวนคูเวอร์ระบุว่า "ภาษีบ้านว่าง" ของเมืองเป็นความพยายามที่จะ "นำอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างเปล่าหรือใช้งานน้อยเกินไปกลับมาใช้เป็นบ้านเช่าระยะยาวสำหรับผู้ที่อาศัยและทำงานในแวนคูเวอร์" ตามเอกสารสาธารณะของเมืองแวนคูเวอร์เกี่ยวกับโครงการ เมืองนี้ยังกล่าวอีกว่ารายได้สุทธิจากภาษีจะถูกนำไปลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ในยุโรป ลอนดอนและปารีสต่างก็ใช้รูปแบบการเก็บภาษีเพิ่มเติมหรือภาษีที่สูงขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่สองและอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้งานน้อยเกินไป สิงคโปร์มีการเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้มงวดที่สุดในโลก โดยสูงถึง 60% ในบางกรณี

'ภาษีบ้านว่าง' และพฤติกรรมเจ้าของบ้าน

ปารีสกำลังก้าวไปสู่การลงโทษที่เข้มงวดกว่าเดิมสำหรับบ้านที่ว่างเปล่า ตามรายงานของ Le Monde เมืองนี้วางแผนที่จะเพิ่มภาษีสำหรับบ้านที่ว่างเปล่าอย่างมาก โดยเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นหวังว่าจะผลักดันให้หน่วยที่อยู่อาศัยหลายพันแห่งกลับเข้าสู่ตลาด Jacques Baudrier รองนายกเทศมนตรีปารีสฝ่ายที่อยู่อาศัย กล่าวกับหนังสือพิมพ์ว่า: "เราหวังว่าอย่างน้อย 20,000 หลังคาเรือนจะกลับเข้าสู่ตลาดอันเป็นผลมาจากสิ่งนี้"

ในขณะเดียวกัน เจ้าหน้าที่ปารีสยอมรับถึงข้อจำกัดของนโยบาย รายงานปี 2025 จาก Cour des Comptes ของฝรั่งเศสพบว่า แม้จะมีภาษีที่อยู่อาศัยที่ว่างเปล่าในวงกว้างและอัตราที่สูงขึ้น แต่มาตรการเหล่านี้ "ดูเหมือนจะไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อจำนวนบ้านที่ว่างเปล่าโดยรวม"

ตามข้อมูลของ Thomas Brosy นักวิจัยอาวุโสที่ Urban-Brookings Tax Policy Center นโยบายเหล่านี้โดยทั่วไปแบ่งออกเป็นสองประเภท: การเก็บภาษีทรัพย์สินเพิ่มเติมเป็นประจำ และภาษีการทำธุรกรรมครั้งเดียว ความแตกต่างมีความสำคัญ เขากล่าว เพราะ "มันส่งผลต่อความแข็งแกร่งที่เจ้าของปรับเปลี่ยนพฤติกรรมเมื่อเวลาผ่านไป"

ข้อเสนอของนิวยอร์กคือภาษีประจำปีสำหรับบ้านหลังที่สองของผู้ที่ไม่ได้อาศัยซึ่งมีมูลค่า 5 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป

ความแตกต่างที่สำคัญ เมื่อเทียบกับกฎหมายนิวยอร์กที่กำหนดเป้าหมายไปที่อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 5 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป คือหลายเมืองกำหนดค่าธรรมเนียมโดยไม่คำนึงถึงราคาของอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ: "โดยทั่วไป นโยบายเหล่านี้จะเก็บภาษีบ้านตามสถานะการครอบครองหรือความเป็นเจ้าของ ไม่จำเป็นต้องเป็นมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ หรือรายได้หรือความมั่งคั่งของเจ้าของ" Brosy กล่าว

"นโยบายต่อต้านบ้านหลังที่สอง" เป็นที่ยอมรับกันทั่วโลก ตามข้อมูลของ Paul Cheshire ศาสตราจารย์ด้านภูมิศาสตร์เศรษฐกิจที่ London School of Economics "นิวยอร์กเป็นผู้ตาม ไม่ใช่ผู้นำ" เขากล่าว แต่ Cheshire โต้แย้งว่าผู้กำหนดนโยบายมักวินิจฉัยปัญหาผิด: "ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดคือภาษีเหล่านี้จะปรับปรุงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยใน 'มหานคร' ขนาดใหญ่ ปัญหาหลักคืออุปทานที่อยู่อาศัยที่จำกัดผ่านนโยบาย" เขากล่าว

Cheshire ยังตั้งข้อสังเกตอีกว่า ในหลายๆ ที่ บ้านหลังที่สองยังคงเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างเล็กของสต็อกที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งเขาเห็นว่าเป็นสิ่งที่อาจจำกัดขนาดของภาษีใดๆ "แม้ในชุมชนที่มีบ้านหลังที่สองหนาแน่น ก็ยังเป็นเพียงประมาณ 15% ของสต็อกที่อยู่อาศัย" เขากล่าว ซึ่งบ่งชี้ว่าฐานภาษีมีข้อจำกัดเชิงโครงสร้าง

Brosy กล่าวว่าหลักฐานเชิงประจักษ์จากเมืองต่างๆ เช่น แวนคูเวอร์และปารีส สนับสนุนมุมมองนั้น "พวกเขาสร้างรายได้บางส่วนและลดการว่างเปล่า แต่ไม่ได้ลดค่าเช่าหรือราคาโดยรวม ซึ่งควรคาดหวังได้ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยหรูส่วนใหญ่แยกออกจากตลาดที่อยู่อาศัยในวงกว้าง"

หนึ่งในข้อค้นพบที่สอดคล้องกันมากที่สุดในหมู่ผู้เชี่ยวชาญคือภาษีเหล่านี้สร้างรายได้น้อยกว่าที่ผู้กำหนดนโยบายคาดหวังไว้มาก แนวโน้มทั่วโลกอาจให้ข้อมูลเชิงลึกในการคาดการณ์รายได้ที่ภาษีของนิวยอร์กอาจสร้างขึ้น นิวยอร์กคาดว่าจะได้ถึง 500 ล้านดอลลาร์ แต่ตัวเลขนั้นอาจมองโลกในแง่ดีเกินไป ตามข้อมูลของ Brosy

ผู้ตรวจสอบบัญชีของนิวยอร์กซิตี้มีข้อสงสัยบางประการ

Mamdani กล่าวในการแถลงข่าวเมื่อวันอังคารว่า ภาษีบ้านหลังที่สองครั้งแรกของนิวยอร์ก "จะสร้างรายได้ 500 ล้านดอลลาร์ทุกปี"

แต่ผู้ตรวจสอบบัญชีของนิวยอร์กซิตี้เองเพิ่งออกรายงานระบุว่า แม้ว่าข้อมูลของแวนคูเวอร์จะแสดงให้เห็นถึงการลดลงอย่างเห็นได้ชัดของบ้านที่ว่างเปล่าในช่วงหลายปีหลังจากที่ภาษีดังกล่าวถูกนำมาใช้ แต่การคาดการณ์รายได้สำหรับนิวยอร์กจะต้องรวมถึงความเป็นไปได้ที่จะได้รับน้อยกว่าประมาณการ 500 ล้านดอลลาร์อย่างมาก แม้ว่าอาจเป็นไปได้ถึง 510 ล้านดอลลาร์ แต่ประมาณการ 340 ล้านดอลลาร์ถึง 380 ล้านดอลลาร์อาจสมจริงกว่า "หลังจากพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจถูกปล่อยเช่าให้กับผู้พักอาศัยหลักแล้ว และสำหรับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมที่ตามมาหลังจากภาษีที่บังคับใช้ในที่อื่น"

รายงานของผู้ตรวจสอบบัญชีระบุเพิ่มเติมว่า แม้ภาษีที่สูงขึ้นก็อาจมีผลกระทบต่อพฤติกรรมมากขึ้น

"การตอบสนองทางพฤติกรรมต่อภาษี — การเปลี่ยนไปเป็นผู้เช่า การอ้างสิทธิ์การเป็นที่พักอาศัยหลักโดยญาติ การขาย และการท้าทายทางกฎหมายที่เป็นไปได้ — ทำให้เกิดความผันผวนเพิ่มเติมที่จะสังเกตได้หลังจากการนำไปใช้เท่านั้น" รายงานระบุ "ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ภาษีเพิ่มเติมควรถูกรวมเข้าไว้ในแผนการเงินของเมืองด้วยการคาดการณ์รายได้ที่รอบคอบ"

รายงานของผู้ตรวจสอบบัญชีแนะนำว่าผลกระทบหนึ่งต่อธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จริงอาจเป็นผลดีในเบื้องต้น หากมีการขายจำนวนมากเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี แต่ก็ระบุต่อไปว่า "ผลกระทบในวงกว้างต่อการพัฒนาหรือค่าเช่า ... โดยทั่วไปยังไม่มีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เข้มข้นในตลาดหรูอาจรู้สึกได้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ตามที่ประสบการณ์ของลอนดอนบ่งชี้"

นโยบายของลอนดอนถูกชี้ให้เห็นว่าเป็นเรื่องเตือนใจ

Abir Mandal จาก Tax Foundation ซึ่งโดยทั่วไปถือว่าเป็นกลุ่มคลังสมองฝ่ายขวา กล่าวว่าศักยภาพในการสร้างรายได้ขึ้นอยู่กับการออกแบบและการบังคับใช้อย่างมาก แต่ถึงกระนั้นก็ยังคงมีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัย จากรูปแบบที่มีอยู่ทั่วโลกในหลายเมือง Mandal กล่าวว่าข้อคิดที่ได้คือความสอดคล้องกัน: มีความหมายในเชิงปริมาณ แต่มีผลกระทบเล็กน้อยในบริบททางการคลัง

แม้แต่ในแวนคูเวอร์ ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวอย่างที่เข้มงวดที่สุดในโลก และที่อัตราการว่างเปล่าลดลงอย่างมากหลังจากนโยบายภาษีถูกนำมาใช้ รายได้จากภาษีการว่างเปล่ายังคงค่อนข้างเล็กน้อยเมื่อเทียบกับขนาดโดยรวมของการเงินของเมือง Institute on Taxation and Economic Policy พบว่าภาษีของแวนคูเวอร์สร้างรายได้ประมาณ 1% ของรายได้ภาษีทั้งหมดของเมือง

Mandal กล่าวว่าบ้านที่ว่างเปล่าสามารถสร้างรายได้ภาษีเพิ่มเติมได้โดยไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มเติมจากอีกมุมมองหนึ่ง: การที่พวกเขาไม่ได้ใช้ทรัพยากรสาธารณะ "ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดคือภาษีเหล่านี้เป็น 'อาหารฟรี' สำหรับ 'นักเก็งกำไร' ที่ไม่อยู่ประจำหรือคนรวยสุด ๆ ที่สร้างรายได้จำนวนมากพร้อมทั้งปรับปรุงความสามารถในการซื้อโดยไม่มีต้นทุนทางเศรษฐกิจ ในความเป็นจริง บ้านหลังที่สอง หากไม่มีผู้อยู่อาศัย จะมีต้นทุนบริการส่วนเพิ่มที่ต่ำกว่า (ไม่มีแรงกดดันเพิ่มเติมต่อตำรวจ โรงเรียน ฯลฯ) ในขณะที่ยังคงมีส่วนร่วมในฐานภาษี — ทำให้เป็นผลบวกทางการคลังสุทธิ" เขากล่าว

การเมืองอาจดีกว่าการบริหารการคลัง

สำหรับประเด็นหลักที่ขับเคลื่อนด้วยการเมืองว่าโครงสร้างภาษีดังกล่าวทำให้เกิดการอพยพย้ายถิ่นฐานของกลุ่มผู้ซื้อที่ร่ำรวยที่สุดจำนวนมากหรือไม่ หลักฐานทั่วโลกไม่ได้บ่งชี้ว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษีใดๆ เพียงอย่างเดียวจะมีผลกระทบดังกล่าว ความเห็นพ้องของผู้เชี่ยวชาญคือภาษีบ้านหลังที่สองมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจส่วนเพิ่ม แต่ไม่ค่อยกำหนดว่าบุคคลที่ร่ำรวยจะลงทุนในเมืองทั่วโลกหรือไม่ Brosy อธิบายผลกระทบว่าเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการตัดสินใจ: "แน่นอนว่าควรจะเปลี่ยนอุปสงค์และผลักดันราคาลงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการ แต่ไม่น่าจะกำหนดว่าใครเป็นเจ้าของในลอนดอน นิวยอร์ก หรือสิงคโปร์" Brosy กล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมกับระบบภาษีที่กว้างขึ้น นโยบายภาษีเหล่านี้อาจมีส่วนช่วยในการเปลี่ยนแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปว่าบุคคลที่ร่ำรวยที่สุดจะจัดสรรสินทรัพย์ไปที่ใด โดยเฉพาะอย่างยิ่งไปยังเขตอำนาจที่มีภาษีต่ำ ผู้กำหนดนโยบายในยุโรปและอเมริกาเหนือเผชิญกับการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากเขตอำนาจที่เสนอการเก็บภาษีทรัพย์สินต่ำหรือเกือบเป็นศูนย์ ควบคู่ไปกับแรงจูงใจในการพำนักอาศัยสำหรับนักลงทุนที่ร่ำรวย การผงาดขึ้นของดูไบในฐานะแม่เหล็กดึงดูดความมั่งคั่งทั่วโลกได้ทำให้การเปรียบเทียบเหล่านั้นคมชัดขึ้น อย่างน้อยก็ก่อนสงครามสหรัฐฯ-อิหร่าน ซึ่งอาจมีผลกระทบที่ยั่งยืนเช่นกัน

Mandal ชี้ให้เห็นว่าสำหรับคนรวยสุด ๆ มันเป็นเรื่องของผลกระทบสะสมมากกว่านโยบายเดียว: "จุดเปลี่ยนเกิดขึ้นจากภาระสะสมมากกว่าการเก็บภาษีเพิ่มเติมที่แยกจากกัน" เขากล่าว

หลักฐานจากเขตอำนาจที่มีภาษีสูง เช่น คลื่นการย้ายถิ่นฐานจากแคลิฟอร์เนีย/นิวยอร์กไปยังฟลอริดา/เท็กซัส และการเปลี่ยนแปลงของสหราชอาณาจักรที่กระตุ้นให้เกิดการย้ายออกจากลอนดอนไปยังดูไบ บ่งชี้ถึงความอ่อนไหวในหมู่ประชากรจำนวนมาก ไม่ใช่แค่คนรวยสุด ๆ รวมถึงผู้เกษียณอายุ ผู้ที่พึ่งพารายได้จากการลงทุน และเจ้าของธุรกิจ ข้อมูลของสหรัฐฯ แสดงให้เห็นการย้ายถิ่นฐานของเศรษฐีไปยังรัฐที่มีภาษีต่ำ ภาษีเดียวของ NYC จะไม่ทำให้แมนฮัตตันว่างเปล่า แต่เมื่อรวมกับต้นทุนที่มีอยู่แล้ว จะเร่งการตัดสินใจสำหรับผู้ที่มีความยืดหยุ่น "โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเมืองทั่วโลกหลายแห่งมีที่หลบภัยที่อบอุ่นและหนังสือเดินทางที่แข็งแกร่ง" Mandal กล่าว

การเมืองเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ภาษีเหล่านี้ยังคงน่าดึงดูดใจอย่างยิ่งเพราะพวกเขากำหนดเป้าหมายไปที่กลุ่มเจ้าของบ้านที่มีฐานะจำกัดและร่ำรวย แทนที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินชนชั้นกลางในวงกว้าง ดังที่กรณีของนิวยอร์กแสดงให้เห็น ความน่าสนใจของภาษีบ้านหลังที่สองอาจอยู่ที่พลังเชิงสัญลักษณ์น้อยกว่าพลังทางการคลัง: พวกเขาอนุญาตให้รัฐบาลแสดงให้เห็นว่ากำลังตอบสนองต่อความไม่เท่าเทียมกันของที่อยู่อาศัย โดยไม่ต้องเพิ่มภาษีในวงกว้างให้กับผู้พักอาศัยเต็มเวลา