Highwoods (HIW) Q1 2026 Gelir Transkripti

TARİH

29 Nisan 2026

KATILIMCILAR

- Başkan, İcra Direktörü ve Yönetim Kurulu Üyesi — Theodore J. Klinck

- Yönetici Başkan Yardımcısı ve Baş Operasyon Sorumlusu — Brian M. Leary

- Yönetici Başkan Yardımcısı ve Baş Finans Sorumlusu — Brendan Maiorana

Motley Fool analistinden bir alıntıya mı ihtiyacınız var? Lütfen [email protected] adresine e-posta gönderin.

Tam Konferans Görüşme Transkripti

Theodore J. Klinck: Teşekkürler, Brendan, ve herkese günaydın. Temel girişimlerimizi uygulamada mükemmel bir çeyrek geçirdik. Hizmet veren ve geliştirme mülklerimizdeki kiralama hacmi güçlüydü. Bu, hizmet veren portföyümüzdeki kiralama oranımızdaki 50 baz puanlık artış ve geliştirmelerimizdeki 800 baz puanlık artıştan açıkça görülüyor. Her ikisi de, doluluk oranı arttıkça önümüzdeki birkaç yıl içinde NOI, nakit akışı ve FFO'da anlamlı bir artış sağlayacaktır. Çeyrek boyunca, Dallas ve Raleigh'deki BBD konumlarında ortak girişimler aracılığıyla 108 milyon dolar en iyi sınıf, işe gidilebilecek mülklere yatırım yaptık ve Richmond'daki 42 milyon dolar değerindeki çekirdek olmayan mülkleri sattık.

Tüm bu faaliyetler portföyümüzü iyileştirir ve büyüme oranımızı ve nakit akışımızı anlamlı ölçüde artırmak ve hissedarlarımız için uzun vadeli değer yaratmak için bir temel oluşturmayı daha da pekiştirir. Güçlü performansımıza rağmen, AI'deki gelişmelerin işgücünü yeniden şekillendirebileceği ve bu nedenle uzun vadeli ofis talebini etkileyebileceği daha geniş anlatıyı kabul ediyoruz. Olası sonuçların aralığı geniştir ve çeşitlidir ve şu anda birçok bilinmezlik vardır. Ancak, müşterilerimizin ve potansiyel müşterilerimizin ofis stratejilerine uzun vadeli taahhütlerde bulunduklarını ve uzaylara olan iştahlarının azalmadığını biliyoruz ve portföyümüzde, pazarlarımızda ve BBD'lerimizde faaliyet güçlüdür. Kiralama çeyrekte sağlamdı.

Kiralama boru hattımız sağlam kalmaya devam ediyor. BBD'lerde yüksek kaliteli uzayın azalması ve öngörülebilir gelecekte çok az yeni arz bekleniyor. Bu kaliteye yönelme dinamikleri, her ikisini de deneyimlediğimiz ilk çeyrekte kazançlar ve kira artışı için güçlü bir zemin oluşturur. Buna ek olarak, ticari olarak güvenilir müşteriler, ikinci nesil kiralama hacmindeki ağırlıklı ortalama kira süremiz 7,5 yıl, son ortalama kira süremizden bir yıldan fazla daha uzun olduğunu gösteren uzun vadeli taahhütlerde bulunmaya isteklidir. Ayrıca, ayak izimizdeki demografik eğilimler, işletme yer değiştirmelerini ve genişlemelerini hızlandırarak sağlıklı nüfus ve işgücü büyümesini yönlendirerek olumlu yöndedir.

Yüksek kaliteli, işe gidilebilecek mülklerin, iyi sermayeli kiracıların sahip olduğu BBD konumlarında artan talebi ve iyileşen ekonomileri yakalamak için en iyi konumda olduğuna kesinlikle inanıyoruz. Çeyreğe baktığımızda, FFO'nun hisse başına 0,84 dolar ve yıl için beklentimizi koruduk. Kiralama performansımız mükemmeldi. İkinci nesil 958.000 fit karelik kiralama sözleşmesi imzaladık, bunların arasında 300.000 fit karenin üzerindeki yeni kiralama sözleşmeleri de yer alıyor. 19,4% GAAP kira artışı ve 4,8% nakit kira artışı sağladık. Etkili kiralar, şirket tarihindeki ikinci en yüksek seviyede ve önceki beş çeyreğin ortalamasından %9 daha yüksekti. Genişlemeler, yenilemeler olarak dahil ettiğimiz, daralmaları neredeyse ikiye bir oranında aştı.

Ek olarak, geliştirme mülklerimizdeki 107.000 fit karelik ilk nesil kiralama sözleşmesi imzaladık. Müşterilerimiz ve potansiyel müşterilerimiz, iyi sermayeli sahipleri olan yüksek kaliteli, BBD konumundaki ofis uzay bloklarının ayak izimizde azaldığını kabul ediyor ve bu da bize en iyi alt pazarlarda güçlü fiyatlandırma gücü sağlıyor. Çeyrek içinde 200 milyon dolardan fazla, %87 oranında kiralanmış geliştirme mülklerini hizmete aldık. Ofis alanı 203.000 fit kare ve perakende alanı 15.000 fit kareye sahip GlenLake III, şu anda %94 oranında kiralanmıştır. Caddenin karşısında, %100 oranında Crooked Hammock Brewery'ye kiralanmış GlenLake II Retail'i teslim ettik. 24.000 fit karelik yiyecek ve içecek seçeneklerinin eklenmesi, GlenLake'in tekliflerini artırır ve burada sahip olduğumuz yaklaşık 1 milyon fit karelik ofisi tamamlar.

Bu, West Raleigh'deki bu parkta kiraları artırma yeteneğimizi desteklemiştir. Ayrıca Dallas'ın Legacy BBD'sinde Granite Park 6'yı da hizmete aldık. Bu 422.000 fit karelik en iyi sınıf ofis mülkü, %80 oranında kiralanmıştır. Ayrıca, kalan iki geliştirme mülkümüzü kiralamada güçlü ilerleme kaydettik. Uptown Dallas'ta 642.000 fit karelik geliştirme projemiz olan 23 Springs, kiralanma oranının geçen çeyrekte %75 ve on iki ay önce %62'den artarak şu anda %83'e yükselmesiyle güçlü bir aktiviteye devam ediyor. 23 Springs'deki kiralama oranımızı %90'lara getirme konusunda güçlü beklentilerimiz var. Tampa'nın Westshore BBD'sinde, 143.000 fit karelik Midtown East geliştirme projemiz şu anda %95 oranında kiralanmıştır, geçen çeyrekte %76 ve on iki ay önce %39'dan artarak.

Midtown East'taki ofis bölümü %100 oranında kiralanmıştır. Birleşik olarak, ilk çeyrekte hizmete alınan ve kalan geliştirme boru hattımızdaki mülkler %86 oranında kiralanmıştır, ancak yalnızca %48 oranında işgal edilmiştir. Kiralama sözleşmeleri başladıkça, NOI, nakit akışı ve FFO'da önemli bir büyüme elde edeceğiz. Potansiyel yeni gelişimler için yapım-sipariş ve büyük demirbaş potansiyel müşterilerden ilgi görmeye başlıyoruz. Henüz erken aşamadayız ve bu tartışmaların herhangi birinin yeni projelere yol açıp açmayacağını söylemek zor, ancak artan ilgi, büyük bloklarda yüksek kaliteli uzay arayan şirketlerin karşılaştığı sınırlı envanteri gösteren teşvik edicidir. Tasarruf tarafında, Richmond'da çekirdek olmayan bir portföyü 42 milyon dolara sattık.

Bakış açımızdaki tahminlerde yansıdığı gibi, bu yılın ortasına kadar yaklaşık 200 milyon dolar değerinde ek çekirdek olmayan varlık satmayı bekliyoruz ve satış için diğer varlıkları pazarlıyoruz. Çekirdek olmayan varlık ve arazi satışlarından elde edilen sermayeyi kaldıraçsız bir şekilde yeniden tahsis edebileceğimize ve bu durum nakit akışımızı daha da güçlendirerek daha yüksek büyümeye yol açacaktır. Ayrıca geçen hafta duyurduğumuz gibi, çekirdek olmayan tasarruf getirilerini kaldıraçsız bir şekilde ortaklığın kalan hisselerinin 250 milyon dolarına kadar geri satın almak için de kullanabiliriz. Satın alma fırsatlarını ve yüksek oranda önceden kiralanmış gelişimleri değerlendirmeye devam ediyoruz; hisselerimizin geri alımı, şimdi elimizdeki başka bir sermaye tahsis seçeneğidir.

Brian'a çağrıyı devretmeden önce, hissedarlarımız için uzun vadeli değer yaratacak olan son birkaç yıldır vurguladığımız dört alana odaklanmak istediğimizi yinelemek istiyorum. Birincisi, faaliyet portföyümüzde istikrarlı seviyelere doğru doluluğu artırmaya devam edeceğiz. İkincisi, geliştirme boru hattımızı teslim edecek ve istikrarlı hale getireceğiz. Üçüncüsü, çekirdek olmayan, sermaye yoğun varlıklardan ve BBD olmayan konumlardan ayrışarak portföyümüzün kalitesini ve uzun vadeli büyüme oranını iyileştirecek ve daha iyi nakit akışı ve daha yüksek uzun vadeli büyüme oranlarına sahip mülklere yatırım yapacağız. Dördüncüsü, tüm bunları güçlü ve esnek bir bilanço sürdürürken yapacağız. Bu dört öncelikli alanda da ilk çeyrekte anlamlı ilerleme kaydettik.

Bu dört alana odaklanmanın, sağlıklı talep ve sınırlı yeni arz nedeniyle temel BBD'lerimizde güçlü bir temel ile birleştiğine inanıyoruz ve bu, önümüzdeki birkaç yıl içinde nakit akışı ve uzun vadeli değerde önemli bir büyümeyi yönlendirecektir. Brian?

Brian M. Leary: Teşekkürler, Ted, ve herkese günaydın. Faaliyet sonuçlarımız, iyi işleyen, amenite edilmiş varlıkları yüksek büyüme Sunbelt metropollerinin en iyi iş bölgelerinde sahiplenmenin avantajını yansıtmaya devam ediyor. Piyasalarımızdaki temeller iyileşmeye devam ediyor ve bu da boşluk oranları ve alt kiralama alanının azalmasıyla görülüyor. Kiralar artıyor ve bu da istikrarlı feragat paketleriyle birlikte daha yüksek etkili kiraların artmasına yol açıyor. Arz söz konusu olduğunda, en iyileri ve en iyilerinin geri kalanı yüksek talep görüyor. Ofis inşaatı tarihi düşük seviyelerde veya birçok pazarda hiç olmamasıyla, yeni ofis envanteri kıt durumda.

Ülke genelinde yıkımlar teslimatları aştığı için, kaliteye yönelme birçok durumda tam bir kaliteye yönelme haline geldi ve kullanıcılar konumu ve şartları kilitlemek için erken uzatma aramaya proaktif olarak başlıyor. Piyasalarımızda ortak bir tema, ofis kiralarının insanların ve şirketlerin yatırımlarıyla karşılaştırıldığında solgun olması ve istisnai ortamların ve deneyimlerin, ekipleri ofiste daha iyi ve birlikte daha iyi olduğunda üstün sonuçlara yol açmasıdır. Müşteriler, iyi konumlanmış, yüksek amenite edilmiş, A sınıfı binaları ve iyi sermayeli sahipleri tercih ediyor ve bunun için ödeme yapmaya isteklidirler. Ayrıca, en yüksek yaşam kalitesine ve en iş dostu bakış açılarına sahip metropolleri arayan insanlar ve şirketlerle büyüyen metropolleri seçiyorlar.

Bu, Highwoods Properties, Inc. portföyüdür, bu Highwoods Properties, Inc. ekibidir ve bunlar da Sunbelt pazarlarımız ve BBD'lerimizdir. Dallas'a baktığımızda, bölge, Site Selection Magazine'in 21 yıl üst üste iş için en iyi eyalet olarak ilan ettiği eyalette 100 yeni genel merkezi ağırlayan ülkenin en iyi yerlerinden biridir. 2018'den 2024'e kadar Dallas yaklaşık 100 genel merkezi ağırladı ve 2025'te 11 tanesi daha geldi.

Bölge, finansal ve profesyonel hizmetler, ileri üretim, lojistik ve biyoteknoloji alanlarındaki çeşitli şirketleri merkezi bir konum, iş dostu bir ortam ve derin bir işgücü havuzu arayarak sürekli olarak çekmektedir. Bu makro hikaye, Q1 ofis temelleriyle tutarlıdır. Cushman & Wakefield, 2026'da 117.000 fit karelik olumlu net emilim kaydettiğini ve beşinci pozitif çeyreğindeki beşinci pozitif çeyreğini ve A sınıfında yaklaşık 340.000 fit karelik pozitif emilim kaydettiğini bildirdi; B sınıfı uzay azalmaya devam ediyor. Dallas portföyümüz Uptown, Legacy ve Preston Center'da yer alıyor ve bu da bölgedeki en sıkı alt pazardır; %6'dan daha düşük boşluk oranı var ve son satın alımlarımızdan biri olan The Terraces'e ev sahipliği yapıyor.

Bu BBD'ler talebin yolunda yer almaktadır. McKinney & Olive ve The Terraces'ta ikinci nesil kiralama yoluyla elde ettiğimiz markaya göre piyasa değeri önemli ölçüde artıyor ve 27% GAAP kira yayılımı sağlıyor. Charlotte'a baktığımızda, şehir giderek artan bir stratejik merkez olarak tanınıyor ve bu, son haftalarda üç küresel finans kurumunun büyük yeni iş duyuruları yapmasıyla doğrulanıyor.

Artan bir ev sahipliğine sahip Charlotte'un SouthPark BBD'sinde, JPMorgan nihai olarak 1.000 kişilik bölgesel bir merkez planlıyor ve bunların 400'ü 2028'e kadar işe alınacak. Pazara yeni gelenler arasında Capital Group'un Uptown'da yeni bir ev planlaması ve Japonya'nın en büyük bankalarından biri olan Sumitomo Mitsui Banking Group'un, 2.000 iş yaratarak 2032'ye kadar ikinci ABD genel merkezi olarak Uptown'ı seçmesi yer alıyor; bu 2.000 iş için ortalama maaşın 165.000 doların üzerinde olması bekleniyor.

Bu makro ortam, en iyi iş bölgelerindeki güçlü talep ve sınırlı yeni arz nedeniyle CBRE'nin ilk çeyrekte yaklaşık 410.000 fit karelik olumlu net emilim ve yaklaşık 1,4 milyon fit karelik toplam kiralama hacmi olduğunu belirtmesiyle tutarlıdır; bu, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %74'lük bir artışla sonuçlanmıştır ve bu hacmin yaklaşık %70'i A sınıfı binalarda gerçekleşmiştir. Uptown'da, payda düşüyor çünkü milyonlarca fit karelik ofis alanı konut, otel ve perakende kullanımları için kaldırılıyor. Yüksek kaliteli uzay için güçlü talep ve sınırlı yeni arz, kiracı dostu bir ortam yaratıyor. Charlotte varlıklarımız bu talepten doğrudan yararlanıyor ve bu nedenle Charlotte'da güçlü kira artışları ve etkili kira artışları görüyoruz.

Raleigh'e baktığımızda, uzun vadeli göç ve organik büyüme hikayesi sağlam kalmaya devam ediyor. Son nüfus araştırmaları, Raleigh metropolünün 2024 ve 2025 yılları arasında ülkenin en hızlı büyüyen 10 metropolünden biri olduğunu ve eyalet genelinde, Kuzey Carolina'nın aynı dönemde 146.000 tahmini nüfus ekleyerek iç net göçte bir numarada ve genel nüfus artışında üçüncü sırada yer aldığını gösteriyor. CBRE'nin teknoloji raporu, Raleigh bölgesinin aynı zamanda yılda yaklaşık 5.000 teknoloji mezunu ürettiğini ve sürdürülebilir bir yetenek havuzunu güçlendirdiğini de belirtmiştir. Ofis temelleri, en iyi iş bölgelerindeki gücü yansıtıyor ve ekibimiz çeyrek boyunca 200.000 fit karelik ikinci nesil uzay sözleşmesi imzaladı.

İki yeni gelişimimiz GlenLake, bir kullanım karışımı sunuyor ve %95 oranında kiralanmıştır ve son ortak girişim satın almamız olan Raleigh'in CBD'sindeki Block 83 %97 oranında kiralanmıştır. Hem içe hem de kurumsal talebin en güçlü olduğu yer olan metropollerde hem içe hem de kurumsal talebin en güçlü olduğu yer olan Raleigh'in en iyi iş bölgeleriyle doğrudan uyumludur. Ayak izimiz genelinde, insanları, işleri ve kurumsal yatırımı sürekli olarak kazanan metropolleri ve alt pazarları hizalıyoruz. Ekiplerimizin müşterilerimizin ve ekiplerinin işe gidilebilecek deneyimler sunmaya hazır olduğundan emin oluyoruz. Bu çeyrekteki başarımız bu stratejiyi destekliyor ve bunun önümüzdeki yıllarda da bize hizmet etmeye devam edeceğine güveniyoruz. Brendan?

Brendan Maiorana: Teşekkürler, Brian. İlk çeyrekte 31,3 milyon dolar net gelir, hisse başına 0,29 dolar ve FFO 94 milyon dolar, hisse başına 0,84 dolar elde ettik. Bu çeyrekte, Richmond'daki mülk satışından elde edilen 17 milyon dolarlık bir kar ve Richmond'daki bir tasfiye satışından elde edilen 2,2 milyon dolarlık bir term ücret dahil edildi. Bu iki öğe FFO'ya dahil edilmedi ve orijinal FFO tahminimize dahil edildi.

Ayrıca, en son Şubat ayındaki kazançlarımızı duyurmamızdan sonra JPMorgan'ın yeni bir bölgesel merkez için 1.000 kişilik bir plan yaptığını ve Sumitomo Mitsui Banking Group'un 2.000 iş yaratarak 2032'ye kadar ikinci ABD genel merkezi olarak Uptown'ı seçtiğini duyurmamızdan sonra, McKinney & Olive'den 23 Springs'e taşınan bir müşteriden 2,2 milyon dolarlık bir term ücret aldık ve üçüncü taraf aracı hizmetler firmamızdaki hisselerimizi sattık, bu da 1,4 milyon dolarlık bir kar sağladı. Bu iki öğe de FFO'ya dahil edildi ve orijinal FFO tahminimize dahil edildi.

Aksi takdirde, çeyrekte olağandışı bir durum olmadı. Dün yayınladığımız ek destek paketimizde yaptığımız bazı küçük değişiklikleri fark etmiş olabilirsiniz; bunların paydaşlarımızın ortak girişim NOI'larının payını çıkarmasını kolaylaştıracağımıza inanıyoruz. Dallas'ı da dört mülke sahip olduğumuz Dallas'ın kendi pazarı olarak ayırdık ve bu sayı istikrarlı hale geldikçe dört olacaktır.