LXP Industrial (LXP) 2026 Yılı 1. Çeyrek Kazanç Çağrısı Dökümü

Görüntü kaynağı: The Motley Fool.

TARİH

Çarşamba, 29 Nisan 2026, 08:30 ET

ÇAĞRI KATILIMCILARI

- Yönetim Kurulu Başkanı ve İcra Kurulu Başkanı — T. Wilson Eglin

- Finans Direktörü — Nathan Brunner

- Yatırım Direktörü — Brendan Mullinix

- İcra Başkan Yardımcısı ve Varlık Yönetimi Direktörü — James Dudley

- Yatırımcı İlişkileri — Heather Gentry

Motley Fool analistinden alıntı mı gerekiyor? [email protected] adresine e-posta gönderin

Tam Konferans Çağrısı Dökümü

Heather Gentry: Teşekkürler operatör. LXP Industrial Trust 2026 Birinci Çeyrek Kazanç Konferans Çağrısı ve Web Yayını'na hoş geldiniz. Kazanç bülteni bu sabah dağıtıldı ve hem bülten hem de üç aylık ek belge web sitemizde Yatırımcılar Bölümü'nde mevcuttur ve SEC'e Form 8-K olarak sunulacaktır. Bu konferans çağrısı sırasında gelecekteki olaylar ve beklenen sonuçlarla ilgili yapılan bazı açıklamalar, 1995 tarihli Özel Menkul Kıymetler Dava Reform Yasası anlamında ileriye dönük beyanlar niteliğinde olabilir. LXP, bu beyanların makul varsayımlara dayandığına inanmaktadır.

Ancak, bugünkü kazanç basın bülteninde yer alanlar ve LXP'nin zaman zaman SEC'e sunduğu raporlarda açıklananlar da dahil olmak üzere belirli faktörler ve riskler, LXP'nin fiili sonuçlarının bu beyanlarda ifade edilen veya ima edilenlerden önemli ölçüde farklı olmasına neden olabilir. Yasaların gerektirdiği durumlar dışında, LXP herhangi bir ileriye dönük beyanı güncelleme yükümlülüğü üstlenmez. Kazanç basın bülteninde ve üç aylık ek açıklama paketinde, LXP tüm GAAP dışı finansal ölçütleri en doğrudan karşılaştırılabilir GAAP ölçütlerine uyarlamıştır. Bu belgelerdeki ayarlanan şirket FFO'suna yapılan herhangi bir atıf, tüm öz sermaye ve birim sahiplerine tam seyreltilmiş bazda sunulan ayarlanan şirket operasyon fonlarını ifade eder.

Bireysel bir yatırımın operasyonel performans ölçütleri, LXP'nin geçmiş veya gelecekteki finansal performansı, finansal durumu veya nakit akışlarının sayısal bir ölçüsünü sunmak amacıyla tasarlanmamıştır. Bugünkü çağrıda, Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO Will Eglin; ve Finans Direktörü Nathan Brunner, güncel bir iş güncellemesi ve birinci çeyrek sonuçları hakkında yorumlar sunacaktır. Yatırım Direktörü Brendan Mullinix; ve İcra Başkan Yardımcısı ve Varlık Yönetimi Direktörü James Dudley, bu çağrının Soru-Cevap bölümü için hazır bulunacaktır. Şimdi çağrıyı Will'e devrediyorum.

T. Wilson Eglin: Teşekkürler Heather ve herkese günaydın. Bilanço güçlendirme, doluluk oranını artırma ve büyük mağaza boşluğunu çözme de dahil olmak üzere 2025'teki temel stratejik girişimlerimizin başarılı bir şekilde uygulanmasının ardından. Bu yıl, öncelikli olarak arazi bankamızda değer yaratmaya ve kısa vadeli sona eren sözleşmelerimizi ve mevcut boşluklarımızı ele almaya odaklanıyoruz. Yılın başından bu yana 3,2 milyon fit kare yeni kira sözleşmesi ve kira yenilemesi gerçekleştirdik, bunun en dikkat çekici örneği Greenville-Spartanburg pazarındaki 1,1 milyon fit karelik tesisimizdeki başarılı sonuçtur. Ek olarak, 300.000 fit karenin üzerinde boşluğu kiraladık ve San Antonio'daki 850.000 fit karelik bir tesisin kirasını 10 yıl uzattık.

Sanayi gayrimenkulü temelleri doğru yönde trendini sürdürüyor; birinci çeyrek ABD net emilimi yaklaşık 40 milyon fit kare olup, bu son 3 yılın en güçlü birinci çeyreği oldu. Hedef pazarlarımız, ABD net emiliminin yaklaşık 29 milyon fit karesini veya %72'sini oluşturarak, özellikle Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta ve Columbus'taki pazarlarımızdaki devam eden gücü gösteriyor. Bu olumlu trendler, yılın başından bu yana güçlü kiralama ivmemizde ve ayrıca 2027 sonuna kadar olan geliştirme ve yeniden geliştirme kiralama boşlukları ve sona eren sözleşmeler için aktif olarak görüştüğümüz 7,4 milyon fit karelik ileriye dönük boru hattımızda yansıtılmaktadır. Kiralama faaliyeti, özellikle 1 milyon fit kare veya daha büyük olan büyük formatlı tesisler için en güçlü şekilde devam etmektedir.

Ayrıca pazarlarımızda veri merkeziyle ilgili kiracılardan ve imalat tedarikçileri ile sektörlerden artan bir talep görüyoruz. Çeyrek boyunca 1,8 milyon fit karelik kiralama hacmi, Greenville-Spartanburg'daki 1,1 milyon fit karelik tesisimizde yapılan ve önemli bir değer katan kira uzatmasını içeriyordu. Bu kirayı, Mayıs 2025'te imzalanan ilk 2 yıllık kiranın ardından 2031'e kadar ek 4 yıl uzattık. Bu uzatma, geliştirme projesinin %8'lik başlangıç ​​nakit istikrarlı getirisini artırdı; yeni nakit kira, önceki kiraya göre %5'lik bir artış ve yıllık %3'lük kira artışları temsil ediyor. Çeyrek boyunca kiraladığımız kalan 700.000 fit karelik alan için, sırasıyla %34 ve %24'lük taban ve nakit bazlı kira artışları elde ettik.

Geçen çeyrek çağrımızda duyurduğumuz 1,2 milyon fit karelik Phoenix geliştirme projemizde inşaat devam ediyor. O zamandan beri, Batı Vadisi'ndeki kalan 2 milyon fit karelik alan kiralandı ve şu anda piyasada 1 milyon fit karelik bina kalmadı. Potansiyel bir kiracı ile görüşmelerimiz devam ediyor ve eğer onlar Batı Vadisi pazarında bir kira sözleşmesi yaparlarsa, 1 milyon fit karelik binaların sınırlı arzı göz önüne alındığında iyi bir konumdayız. Arazi bankamızdaki, özellikle Columbus'ta, Aetna arazi alanlarımızda 69 dönümlük ve yaklaşık 1,25 milyon fit karelik 3 tesis desteği sağlayabilecek geliştirme fırsatlarını değerlendiriyoruz.

Son 12 ayda, Columbus pazarındaki net emilim 10 milyon fit kare oldu ve bu da boşlukta %300 baz puanın üzerinde bir düşüşe neden oldu. Columbus, özellikle büyük formatlı alanda artan ürün boyutu talebiyle güçlü bir dağıtım pazarı olmaya devam ediyor ve veri merkezi ve ileri imalat tesislerini destekleyen bir kiracı faaliyeti akınına tanık oldu. Gelecekteki geliştirme projelerine devam etmemiz durumunda, bunları hedef dışı pazarlarımızdaki fırsatçı varlık satışları yoluyla finanse etmeyi amaçlıyoruz. Daha önce de belirttiğimiz gibi, satın alma faaliyeti seçici olacak ve elden çıkarma karlarını ertelemek için 1031 değişim işlemleri yoluyla finanse edilecektir.

Şimdi finansallarımız, kiralama faaliyetlerimiz ve bilançomuz hakkında daha ayrıntılı bir genel bakış sunacak olan Nathan'a devrediyorum.

Nathan Brunner: Teşekkürler Will. Birinci çeyrekteki ayarlanan şirket FFO'muz yaklaşık 47 milyon dolar veya seyreltilmiş adi hisse başına 0,80 dolar oldu, bu da 2025'in birinci çeyreğine göre %2,6'lık bir büyümeyi temsil ediyor. Aynı mağaza NOI büyümesi çeyrek için %2 oldu, bu da beklentilerimizle uyumluydu. İstikrarlı portföyümüz çeyrek sonunda %96,6 kiralanmış ve Nisan ayında imzalanan yeni kiralar için proforma olarak %97,1 kiralanmış durumda, bu da 2025 sonu ile uyumlu.

2026 yılı ayarlanan şirket FFO rehber aralığımızı adi hisse başına 3,22 ila 3,37 dolar ve 2026 yılı aynı mağaza NOI büyüme rehber aralığımızı %1,5 ila %2,5 olarak koruyoruz. Yılın geri kalanı için aynı mağaza büyüme temposuyla ilgili olarak, birinci çeyrekteki taşınmaların etkisini ve yılın başından bu yana imzalanan yeni kiraların başlangıç zamanlamasını yansıtarak, ikinci çeyrek aynı mağaza NOI büyümesinin birinci çeyrekten daha düşük olacağını öngörüyoruz. Bu yeni kiraların yılın ikinci yarısında daha yüksek aynı mağaza NOI büyümesine katkıda bulunması bekleniyor. Birinci çeyrekteki G&A yaklaşık 10,3 milyon dolar oldu ve 2026 tam yıl G&A'nın 39 milyon ila 41 milyon dolar aralığında olması bekleniyor.

Kiralamaya dönersek. 2026 sona eren sözleşmeler üzerinde iyi ilerleme kaydetmeye devam ediyoruz ve toplam 2026 kira devrinin yaklaşık 3,7 milyon fitkaresini veya %57'sini, yaklaşık %25'lik ortalama nakit kira artışıyla ele aldık (3 sabit oranlı yenileme hariç). Will, yılın başından bu yana gerçekleştirdiğimiz daha büyük kiralamalardan bazılarına değindi ve ben de birkaç önemli kiralama sonucuna değineceğim. Çeyrek boyunca, Kuzey Karolina, Charlotte'taki 640.000 fit karelik tesisimizde 352.000 fit karelik alanı, %3,5'lik yıllık artışlarla 3 yıllık bir süre için yeniledik, bu da %42'lik bir nakit kira artışını temsil ediyor. Ekim 2026'da sona eren mülkün kalan 288.000 fit karelik alanını aktif olarak pazarlıyoruz.

Çeyrek sonrası, Savannah pazarındaki çok kiracılı tesisimizde 270.000 fit karelik alanı işgal eden kiracı ile %3'lük yıllık artışlarla 10 yıllık kira uzatmasını gerçekleştirdik. Bu, önceki kiraya göre %19'luk bir nakit kira artışını temsil ediyor. 2027 sona eren sözleşmelerle ilgili olarak, çeyrek sonrası San Antonio'daki 850.000 fit karelik tesisimizin kirasını, %2,75'lik yıllık artışlarla 10 yıllık bir kira süresi için uzattık. Kira uzatması Mayıs 2027'de başlıyor ve %25'lik bir nakit kira artışı sağlıyor. 2026 ve 2027 kira devrinin 4,6 milyon fitkaresi üzerindeki aktif görüşmelerden, aralarında birkaç büyük tesisimizin de bulunduğu, cesaretleniyoruz.

Yılın başından bu yana 330.000 fit karelik boşluğu kiraladık. Çeyrek boyunca, veri merkezi geliştirme ile ilgilenen bir kiracıya Indianapolis'te 85.000 fit kare kiraladık ve %34'lük bir nakit kira artışı elde ettik. Çeyrek sonrası, Houston pazarındaki 250.000 fit karelik tesisimizi %3,75'lik yıllık artışlarla 7 yıllık bir süre için kiraladık. Yeni Houston kirası Haziran ayında başlıyor ve %25'lik bir nakit kira artışını temsil ediyor. LXP'nin bilançosu, çeyrek sonunda yıllıklandırılmış ayarlanan FAVÖK'e net borç oranı 5,1x ile harika durumda kalmaya devam ediyor. Çeyrek sonunda bilançomuzda 1,3 milyar dolar nakit vardı ve 600 milyon dolarlık dönen kredi tesisimiz kullanılmamış ve tam olarak mevcuttu.

Geçen çağrımızda belirttiğimiz gibi, Ocak ayında 600 milyon dolarlık dönen kredi tesisimizin ve 250 milyon dolarlık vadeli kredimizin yeniden yapılandırılması, şirketin borç vadesi profilini uzattı ve faiz maliyetlerini düşürdü, böylece bilançoyu daha da güçlendirdi ve finansal esneklik sağladı. Son olarak, çeyrekte ortalama 48,70 dolar hisse fiyatıyla 325.000 hisse geri satın aldık. Bununla, çağrıyı tekrar Will'e devrediyorum.

T. Wilson Eglin: Teşekkürler Nathan. Özetle, birinci çeyrek sonuçlarından ve yılın başından bu yana elde ettiğimiz güçlü kiralama sonuçlarından memnunuz. Yıl boyunca ilerlerken, stratejik önceliklerimizi uygulamaya odaklanmaya devam edeceğiz; bunlar arasında disiplinli sermaye tahsisi, değer artırıcı büyüme fırsatlarını takip etme, Phoenix spekülatif projemizi ve kalan boşlukları kiralama ve piyasa fiyatı üzerinden kira büyümesini sağlama yer alıyor. Kiralama piyasası gelişmeye devam ettikçe, 7 milyon fit karenin üzerindeki ileriye dönük kiralama boru hattımızın, güçlü piyasa fiyatı sonuçları üreten çok sayıda cazip kiralama sonucuna yol açacağına inanıyoruz. Bununla, çağrıyı operatöre devrediyorum.

Operatör: [Operatör Talimatları] İlk sorumuz KeyBanc Capital Markets'tan Todd Thomas'tan geliyor.

Todd Thomas: Birkaç soru. Birincisi, Will, bahsettiğiniz gibi büyük mağaza alanının olmaması, özellikle Phoenix gibi büyük pazarlarınızda, temel attığınız yer. Bunun piyasayı nasıl etkilediğini anlatır mısınız? Bunun fiyat gücüne, potansiyel kira artışı konusundaki daha iyi görüşmelere veya kiracılardan gelen aciliyete dönüştüğünü görüyor musunuz? Ve sonra bu geliştirme projesini riski azaltmak ve önceden kiralamak ister misiniz? Yoksa tamamlanmasına ve teslim edilmesine daha yakın olana kadar beklemek daha iyi getiri fırsatları sunar mı?

T. Wilson Eglin: Evet, tabii. Teşekkürler Todd. Phoenix'te beklediğimiz gibi, son çağrımızdan bu yana, rekabetçi binaların son 2 milyon fitkaresi kiralandı. Bu nedenle, başladığımız bu tesis üzerinde harika bir konumdayız. Oldukça yakın çalıştığımız bir potansiyel kiracımız var, ancak bugün rapor edecek bir şey yok. Yatırımı riski azaltmak ve karı kilitlemek için önceden kiralamayı tercih ederiz ve sonra devam ederiz çünkü arazi bankasında başka iyi fırsatlar da var. Columbus'tan bahsettiniz, bu da bizim için iyi bir kurulum olduğunu düşündüğümüz başka bir yer. Büyük mağaza talebi çok iyi gidiyor. Ve şu anda, Phoenix'in sonucu konusunda kesinlikle iyimseriz.

Todd Thomas: Tamam. Ve sonra, Nathan, 26 sona eren sözleşmelerin %57'sinin ele alındığını belirttiniz. Bu, Nisan ayında gerçekleşen bazı faaliyetleri de içeriyordu. Kalan 26 sona eren sözleşme hakkında, bilinen herhangi bir taşınma olup olmadığı konusunda beklentilerinizle ilgili bir güncelleme sağlayabilir misiniz?

James Dudley: Todd, ben James. Ben halledeceğim. Kalan 2026'lar üzerinde gerçekten iyi bir faaliyete sahibiz ve bunların çoğunu yenilemeyi bekliyoruz. Kalan birkaç küçük bilinen taşınmamız var. Columbus'taki çok kiracılı binamızda 97.000 fit karelik bir alanımız var ve kiracının taşınmasını bekliyoruz. Orayı kiralama için işaretliyoruz. O konuda iyi bir faaliyetimiz var. Ve sonra, sahip olduğumuz birkaç yeni boşluğa da değineyim.

Tampa taşınması oldu, 230 fit karelik alan için yakın zamanda iyi bir faaliyete sahibiz ve ayrıca Greenville-Spartanburg'da birinci çeyrekte taşınan 120 fit karelik alan için de gerçekten iyi bir faaliyete sahibiz. Ve sonra Greenville-Spartanburg'da potansiyel olarak taşınmasını beklediğimiz 70.000 fit karelik çok küçük bir kira sözleşmemiz ve Greenville-Spartanburg'da taşınma olacak başka bir 163.000 fit karelik kira sözleşmemiz var. Yani küçük taşınmalar, güçlü bir pazarda iyi faaliyet ve Greenville-Spartanburg'daki şeyler çoğunlukla sahip olduğumuz parkın etrafında yoğunlaşıyor.

Bu nedenle, boyut açısından ve kiracıları hareket ettirme açısından yapabileceğimiz pek çok farklı şey var, parktaki mevcut kiracılarla ve çevresindekilerle konuşuyoruz, bazılarının genişlemek isteyip istemediğini anlamaya çalışıyoruz. Yani tekrar, yaklaşan boşluk ve birinci çeyrekteki boşluk üzerinde iyi faaliyet.

Todd Thomas: Tamam. Bu yardımcı oldu. Ve son olarak, sanırım 1,8 milyon fit karelik boşluk, portföydeki bu fırsat, bunun yaklaşık hisse başına 0,32 dolar olduğu tahmin ediliyor. Bu boş alanı kiralamayla ilgili olarak bu yıl içinde gerçekleşecek veya rehberliğe dahil edilmiş herhangi bir şey var mı?

Brendan Mullinix: Evet. Todd, belki bunu şöyle çerçeveleyebilirim: rehberliğin temel itici güçlerine geri dönelim. Ve bunlar, 4. çeyrek kazanç çağrımıza kıyasla büyük ölçüde değişmedi. Bu, portföy için ortalama doluluk oranının orta noktada yaklaşık %96,5 olması, bu da 1. çeyreği bitirdiğimiz seviyeyle esasen aynı veya Nisan ayındaki bazı faaliyetlerimizle biraz üzerinde. Rehberliğin üst ucunda, ortalama doluluk %97 ve alt ucunda, ortalama doluluk %96 olacaktır.

Operatör: Bir sonraki sorumuz JPMorgan'dan Anthony Paolone'dan geliyor.

Anthony Paolone: Columbus hakkındaki yorumlar göz önüne alındığında, bu yıl bir veya iki proje başlatma olasılığı nedir?

Brendan Mullinix: Ben Brendan. Bugün açıklanacak bir şey yok, ancak belirtildiği gibi, Columbus'taki temeller bugün çok olumlu. Hem veri merkeziyle ilgili kullanımlardan hem de imalattan gelen yoğun talep görüyoruz, aynı zamanda bu [anlaşılmaz] pazarında bir süredir var olan talep sürücüleri de var. Şu anda,