M/I Homes (MHO) 2026 Yılı 1. Çeyrek Kazanç Konuşması Dökümü

Görüntü kaynağı: The Motley Fool.

Tarih

Çarşamba, 22 Nisan 2026, 10:30 ET

Çağrı katılımcıları

- Yönetim Kurulu Başkanı, Başkan ve İcra Kurulu Başkanı — Robert H. Schottenstein

- Yönetici Başkan Yardımcısı, Baş Finans Direktörü ve Sayman — Phillip G. Creek

- Başkan, M/I Financial — Derek R. Klutch

Tam Konferans Çağrısı Dökümü

Robert Schottenstein: Teşekkürler Phil. Herkese günaydın ve bugün bize katıldığınız için teşekkür ederiz. 921 milyon dolarlık gelir, 89 milyon dolarlık vergi öncesi kar ve %10'luk güçlü bir vergi öncesi kar getirisi ile öne çıkan çok sağlam bir ilk çeyrek geçirdik. Açıkçası, çeyrek boyunca yeni konut talebi ve konut inşaatı koşulları, uygunluk ve hatta tüketici güveni, Orta Doğu'daki çatışma ve daha geniş ekonomideki genel belirsizlik ve dalgalanma nedeniyle zorlanmaya ve etkilenmeye devam etti. Buna rağmen, ilk çeyrekteki yeni sözleşmelerimizi %3 artırmaktan, %22 brüt kar marjı elde etmekten ve %12 öz sermaye karlılığı üretmekten çok memnun kaldık.

Geçen yılın sonundan itibaren satış ivmemiz, yılın başında birçok pazarımızı oldukça önemli ölçüde etkileyen kış fırtınalarına rağmen Ocak ve Şubat aylarında devam etti. Bu dönemde, bahar satış sezonuna başlarken gelişmiş trafik ve artan konut alıcısı aktivitesi gördük. Ancak, Şubat sonu ve Mart ayına girerken Orta Doğu'daki olaylar ipotek oranlarını daha da yükseltti, benzin fiyatlarını etkiledi ve piyasadaki belirsizliğe katkıda bulundu, piyasa koşulları biraz değişti. Tüm bunları yönetirken, ipotek faiz oranı indirimleri satış stratejimizin önemli bir parçası olmaya devam ediyor.

Topluluk düzeyinde marjları ve satış hızını başarıyla dengelemeye devam ediyoruz ve satış faaliyetlerimizi teşvik etmek için önde gelen bir teşvik olarak hem spekülatif satışlar hem de inşa edilecek satışlar için ipotek faiz oranı indirimleri sunuyoruz. Çeyrek boyunca, bir önceki yıla göre %3 düşüşle 1.914 konut kapattık. İlk çeyrek toplam gelirimiz %6 azalarak 921 milyon dolara ve vergi öncesi karımız %39 azalarak 89,2 milyon dolara düştü. Yine de, çeyreği 3,2 milyar dolarlık rekor hissedar öz sermayesi ile kapattık ve hisse başına defter değerimiz şimdi geçen yıla göre %11 artışla 125 dolarlık rekor seviyede. Bahsettiğim gibi, satışlarımız geçen yıla göre %3 arttı. Çeyrek boyunca 2.350 konut sattık.

Aylık satış hızımız topluluk başına ortalama 3,4 konutla 2025 yılına paralel seyretti. Ortalama kredi puanı 747 ve ortalama peşinat %15 olan yüksek kaliteli alıcılar görmeye devam ediyoruz. En uygun fiyatlı konut serimiz olan Smart Series, satış performansımıza önemli bir katkıda bulunmaya devam ediyor. İlk çeyrekte Smart Series satışları, geçen yılın aynı dönemine göre %53'e kıyasla toplam satışların yaklaşık %47'sini oluşturdu. Şirket genelinde alıcılarımızın yaklaşık yarısı ilk kez konut alanlar, diğer yarısı ise ilk, ikinci veya üçüncü kez evini yükseltenlerdir. Ürün teklifimizin çeşitliliği, satış performansımıza ve genel karlılığımıza katkıda bulunan önemli bir faktör olmaya devam ediyor.

İlk çeyreği 230 topluluk ile kapattık ve 2026'da topluluk sayımızı 2025'e göre ortalama yaklaşık %5 artırma yolunda ilerliyoruz. Pazarlarımıza dönersek. İlk çeyrekteki bölge kar katkılarımız Chicago, Columbus, Dallas, Orlando ve Raleigh tarafından yönlendirildi. Kuzey bölgemizdeki ilk çeyrek yeni sözleşmeleri %4 azalırken, Güney bölgemizdeki yeni sözleşmeler geçen yıla göre %8 arttı. Kuzey bölgemizdeki teslimatlarımız geçen yıla göre %9 azaldı ve şirket genelindeki toplamımızın %40'ından biraz azını oluşturdu. Güney bölgemizdeki teslimatlarımız geçen yıla göre %1 arttı ve teslimatlarımızın diğer %60'ını oluşturdu.

Mükemmel bir arazi pozisyonumuz var. Güney bölgemizdeki sahip olduğumuz ve kontrol ettiğimiz lot pozisyonumuz geçen yıla göre %13 azalırken, Kuzey bölgemizde geçen yıla göre %21 arttı, sahip olduğumuz ve kontrol ettiğimiz lotların %40'ı Kuzey bölgesinde, diğer %60'ı Güney'de. Şirket genelinde, yaklaşık 24.200 lota sahibiz, bu da 3 yıllık tedarikten biraz daha azdır. Ek olarak, opsiyon sözleşmeleri aracılığıyla yaklaşık 25.800 lotu kontrol ediyoruz, bu da yaklaşık 5 yıllık bir tedarike denk gelen toplam yaklaşık 50.000 sahip olunan ve kontrol edilen lot anlamına geliyor. Bilanço durumumuz çok güçlü olmaya devam ediyor.

Daha önce de belirttiğim gibi, ilk çeyreği 3,2 milyar dolarlık tüm zamanların rekor öz sermayesi, 900 milyon dolarlık teminatsız dönen kredi tesisimiz altında 0 borç ve 750 milyon doların üzerinde nakit ile kapattık. Bu, %18'lik bir borcun sermayeye oranı ve negatif %2'lik net borcun sermayeye oranı ile sonuçlandı. Sonuç olarak, 2026'nın işimizin 50. yılı olduğunu hatırlatacağım. Kayıtlarımızla gurur duyuyoruz ve 2026'da başarılarımızı artırmayı hedefliyoruz. Bilanço gücümüz, coğrafi ayak izimizin genişliği ve mükemmel arazi pozisyonumuz ve iyi konumlanmış topluluklarımız ile çeşitli ürün teklifimiz göz önüne alındığında, 2026'da çok sağlam sonuçlar sunmaya devam etmek için iyi bir konumdayız.

Bununla, çağrıyı Phil'e devredeceğim.

Phillip Creek: Teşekkürler Bob. Yeni sözleşmelerimiz geçen yıla göre %3 arttı. Ocak ayında %11, Şubat ayında %7 arttı ve Mart ayında %6 düştü. Çeyrek için iptal oranımız %8 idi. Aylık yeni sözleşmelerimiz çeyrek boyunca art arda arttı. Geçen yılın Mart ayı yeni sözleşmeleri 2025'in en yüksek ayıydı. İlk çeyrek satışlarımızın %50'si ilk kez konut alanlar ve %70'i stok konutlarıydı. Topluluk sayımız ilk çeyreğin sonunda geçen yıla göre 226'ya kıyasla 230 idi. Bölgelere göre dağılım Kuzey bölgesinde 91 ve Güney bölgesinde 139'dur. Çeyrek boyunca 22 yeni topluluk açarken 24 kapattık.

İlk çeyrekte 1.914 konut teslim ettik. Bu teslimatların yaklaşık %50'si, çeyrek içinde hem satılan hem de teslim edilen stok konutlarından geldi. Ve 31 Mart itibarıyla, geçen yıla göre 4.800'e kıyasla sahada 4.600 konutumuz vardı. Gelir ilk çeyrekte %6 azaldı. İlk çeyrekteki ortalama kapanış fiyatımız, geçen yılın ilk çeyreğindeki 476.000 dolarlık ortalama kapanış fiyatına kıyasla %4 düşüşle 459.000 dolardı. İlk çeyrek brüt kar marjımız %22 idi, bu da geçen yılın aynı dönemine göre daha yüksek konut alıcısı teşvikleri ve daha yüksek lot maliyetleri nedeniyle yıldan yıla 390 baz puan düştü.

İlk çeyrek SG&A giderlerimiz gelirin %12,7'siydi, geçen yılın aynı döneminde %11,5 idi ve ilk çeyrek giderlerimiz geçen yıla göre %4 arttı. Artan maliyetler öncelikle artan satış giderleri, artan topluluk sayısı ve ek personel nedeniyleydi. Faiz geliri, faiz gideri düşüldükten sonra çeyrek için 3,1 milyon dolardı. Faiz giderimiz 9 milyon dolardı. Sektörümüzün karşı karşıya olduğu zorluklar göz önüne alındığında ilk çeyrek için sağlam getiriler elde ettik. Vergi öncesi karımız %10 ve öz sermaye karlılığımız %12 idi. Çeyrek boyunca, geçen yıla göre 154 milyon dolara kıyasla 99 milyon dolar EBITDA ürettik ve efektif vergi oranımız ilk çeyrekte, geçen yılın ilk çeyreği ile aynı olan %24 idi.

Çeyrek için seyreltilmiş hisse başına karımız geçen yılın 3,98 dolarına kıyasla hisse başına 2,55 dolardı ve hisse başına defter değerimiz şimdi geçen yıla göre 12 dolarlık bir artışla hisse başına 125 dolar. Şimdi mortgage şirketimizin sonuçlarını Derek Klutch ele alacak.

Derek Klutch: Teşekkürler Phil. Mortgage ve tapu operasyonlarımız, 2025'in ilk çeyreğindeki 16,1 milyon dolara kıyasla %12 azalarak 14,1 milyon dolarlık vergi öncesi kar elde etti. Gelir, biraz daha düşük satılan kredi marjları ve daha düşük ortalama kredi tutarı nedeniyle geçen yıla göre %1 azalarak 31,2 milyon dolara düştü, ancak kullanılan kredi sayısındaki artışla dengelendi. Çeyrek için ilk mortgage'larımızdaki ortalama kredi-değer oranı %85 idi, bu da 2025'in ilk çeyreğindeki %83'e kıyasla; çeyrekte kapatılan kredilerin %66'sı konvansiyonel ve %34'ü FHA/VA idi, bu da 2025'in ilk çeyreği için sırasıyla %57 ve %43'e kıyasla. Ortalama mortgage tutarımız, geçen yıla kıyasla 2026'nın bu ilk çeyreğinde 401.000 dolara düştü, geçen yıl ise 406.000 dolardı.

Kullanılan kredi sayısı geçen yıla göre %3 artışla 1.579 krediye yükselirken, satılan kredi hacmi %1 arttı. Son olarak, mortgage operasyonumuz ilk çeyrekte işimizin %96'sını yakaladı, bu da geçen yıla göre %92'den arttı. Şimdi çağrıyı tekrar Phil'e devredeceğim.

Phillip Creek: Teşekkürler Derek. Finansal pozisyonumuz çok güçlü olmaya devam ediyor. İlk çeyreği 900 milyon dolarlık kredi tesisimiz altında herhangi bir borç olmadan ve 767 milyon dolarlık bir nakit bakiyesi ile kapattık. Halka açık konut inşaatçıları arasında en düşük borç seviyelerinden birine sahip olmaya devam ediyoruz ve çok iyi bir konumdayız. Banka kredimiz 2030'da vadesi doluyor ve kamu borcumuz 2028 ve 2030'da vadesi doluyor ve %5'in altında faiz oranlarına sahip. Çeyrek sonu itibarıyla satılmamış arazi yatırımımız 1,9 milyar dolardı, geçen yıla göre 1,7 milyar dolardı. 31 Mart itibarıyla, geliştirilmekte olan 844 milyon dolarlık ham arazi ve arazi ve 1 milyar dolarlık bitmiş satılmamış lotumuz vardı.

2026 ilk çeyreğinde arazi alımları için 79 milyon dolar ve arazi geliştirme için 104 milyon dolar harcadık, toplam 183 milyon dolar. Çeyrek sonunda, 740 tamamlanmış stok konutumuz ve toplam 2.584 stok konutumuz vardı. Ve toplam stokun 999'u Kuzey bölgesinde ve 1.585'i Güney bölgesinde. 31 Mart 2025 itibarıyla, 686 tamamlanmış stok konutumuz ve toplam 2.385 stok konutumuz vardı. İlk çeyrekte hisse geri alımı için 50 milyon dolar harcadık ve yönetim kurulu onayımız kapsamında 170 milyon dolarımız kaldı. Son 4 yılda, hisse senedi sayımızın %18'ini geri satın aldık. Bu, sunumumuzun sonu. Şimdi sorular veya yorumlar için çağrıyı açacağız.

Operatör: İlk sorunuz Zelman & Associates'ten Natalie Kulasekere'nin hattından geliyor.

Bilinmeyen Analist: Sadece merak ediyorum, yakıt fiyatları nedeniyle satıcılarınızdan herhangi bir maliyet artışı hakkında herhangi bir iletişim aldınız mı, belki mevcut sözleşmelerinizin üzerine eklenmiş bir yakıt ek ücreti olabilir mi? Ve eğer aldıysanız, bunu ticaret ortaklarınızla müzakere edebileceğiniz bir şey olarak görüyor musunuz?

Robert Schottenstein: Teşekkürler Natalie. Kısa cevap evet. Artan yakıt sorunu birkaç bölümde ortaya çıktı. Her yerde olup olmadığını bilmiyorum. Ortaya çıktığı 2 veya 3 veya 4 örneğin farkındayım ve daha fazlası da olabilir. Şu ana kadar pek bir etkisi olmadı. Hatta şu ana kadar hiçbir etkisi olmadığını düşünüyorum.

Bunu söyledikten sonra, koşullar daha da kötüleşirse devam ederse, bir noktada, 50 yıldır iş yapıyoruz ve en gurur duyduğumuz şeylerden biri sadece stratejimizin tutarlılığı değil, aynı zamanda hem ulusal hem de yerel düzeyde birçok taşeronumuz ve tedarikçimizle uzun süredir devam eden ilişkilerimizdir, birçoğuyla uzun süredir iş yapıyoruz. Ve uzun süre onlarla iş yapabilmemizin nedenlerinden biri, hem iyi hem de kötü zamanlarda onlarla çok adil davranmaya çalışmamızdır. Belki sorunuzun bir parçası olarak bunu sormadınız.

Ancak geçen yıl boyunca, kendi açımızdan birçok taşeronumuza geri döndük ve maliyet düşüşlerini görmeye çalıştık. Bir yıl kadar önce, belki bir yıldan biraz daha fazla süre önce, mevcut düşen marjlar ve benzeri koşullar beklentisiyle başlattığımız çok, çok agresif, yoğun bir iç maliyet düşürme çabası vardı. Ve bunu yaparken oldukça başarılı olduk. Bunun iki yönlü bir sokak olduğunu biliyoruz ve bazen bizimle çalıştıkları zamanlar oluyor. Bazen onlarla çalışmamız gerekecek zamanlar olacak.

Ancak benzin ve petrol durumuyla ilgili olarak, Phil, senin bildiğin bir şey yoksa, şu ana kadar herhangi bir etki farkında değilim. Umarım bu yardımcı olmuştur.

Bilinmeyen Analist: Evet. Ve sanırım sadece bir tane daha takip sorum var. Yani ASP'niz 470.000 ila 480.000 dolar aralığında, hatta çoğu çeyrekte 2022'den beri daha yüksek. Peki bu çeyrekte bu kadar düşük olmasına neden olan belirli bir şey var mı? Ve eğer öyleyse, bunu gelecekte nasıl görmeliyiz? 470.000-480.000 dolar aralığından daha mı düşük olacak? Yoksa tekrar o seviyeye tırmanacağını mı düşünüyorsunuz?

Robert Schottenstein: Düşük olmasına şaşırdım. Düşük olacağını biliyorduk. Belki bu kadar düşük olacağını düşünmemiştim. O kadar da değil. Gerçekten baktığınızda, 470.000 dolara karşı 460.000 dolar. Bunu söyledikten sonra, uygunluk, belki de oran indirimleri dışında sektörümüzde bugün en sevilen kelime. Ama uygunluk orada. Ve gerçekten, şirketimizde yaklaşık 5 yıl önce başladı, özellikle bitişik şehir evi ürünleri olmak üzere daha uygun fiyatlı ürünler üretmek için çok bilinçli bir çaba başlattık. Şirket genelinde, muhtemelen işimizin belki %20 veya %25'i, orada bir yerlerde. Yeni topluluklar ve kapanışların zamanlaması ile çeyrekten çeyreğe biraz değişiyor.

Ve bence -- aslında her şeyden çok karışım olduğunu düşünüyorum. Ortalama satış fiyatımızın bu seviyede, belki biraz daha yüksek olmasını beklerim, bu yüzden yakın gelecekte bu aralıkta, üst 4'lerde gidip gelecektir.

Operatör: [Operatör Talimatları] Bir sonraki sorunuz Seaport Research Partners'tan Kenneth Zener'in hattından geliyor.

Kenneth Zener: Akıllı Seri'nizin çok başarılı olduğunu, 47, ben sadece yarısı diyeceğim. Ve nasıl -- buna konuşabilir misiniz. Çeyrek içi sipariş kapanışlarınızın çoğu, tanım gereği Akıllı Seri'den mi geliyor, çünkü önceden inşa edilmiş gibi mi? Yaptığım varsayım bu mu?

Robert Schottenstein: Zorunlu değil. Spek seviyelerimizi veya stok konut seviyelerimizi topluluk bazında yönetiyoruz. Ve bazen topluluğun fiyat noktasından daha az ilgilidir -- bence daha çok -- alıcıların nereden geldiğini düşündüğümüz topluluğun konumuna daha çok ilgilidir. Açıkçası, bitişik ürünlerle daha fazla spek olduğunu düşünüyorum çünkü bina bina inşa ediyorsunuz. Ve bunların bir kısmı Akıllı Seri, bir kısmı değil. Çeyrek içi kapanışlar ile Akıllı Seri spek evleri ile işimizin diğer yarısı arasında gerçekten belirgin bir fark olduğunu düşünmüyorum. Ve bu arada, her Akıllı Seri alıcısı ilk kez konut alan biri değil.

Bu sadece fiyat noktalarımızı düşürme avantajından yararlanmak için çok zorladığımız bir ürün hattı. Ama Phil, bir şey eklemek ister misin?

Phillip Creek: Evet. Ve genel olarak, spek seviyelerimizin nerede olduğu konusunda kendimizi çok iyi hissediyoruz. Bob'un dediği gibi, topluluktan topluluğa gerçekten değişiyor. Bu daha yüksek bir yüzde, çeyrek içinde gerçekleşen kapanışların yaklaşık %50'si. Azaltılmış döngü süresi yardımcı oldu. Evleri inşa etmemiz bir yıl öncesine göre daha uzun sürmüyor. Ayrıca, spekleri oraya koyduğumuzda, doğru spekleri doğru lotlara koyduğumuzdan emin olmaya odaklanmaya devam etmeye çalışıyoruz. Çoğu inşaatçı gibi, daha fazla arazi satışı, daha fazla inşa edilecek satış olmasını tercih ederiz, çünkü,