Montana'lı çift 26 yıl önce hayallerindeki evi inşa etti — şimdi emlak vergilerindeki %107'lik artış onları evinden edebilir

Montana'lı çift 26 yıl önce hayallerindeki evi inşa etti — şimdi emlak vergilerindeki %107'lik artış onları evinden edebilir

Vawn Himmelsbach

6 dk okuma

Artan emlak vergileri ülke çapında ev sahiplerini zorluyor. Ancak sabit gelire sahip yaşlılar için bu durum emekliliklerini riske atabilir.

Dan ve Carol Webster çifti için Montana, Bozeman'daki hayallerindeki evleri bir vergi kabusuna dönüştü. Çift, evlerini 2005 yılında, o zamanlar Gallatin Vadisi'ndeki sakin bir dağ kasabasının kenarında inşa etti.

Dave Ramsey, Amerikalıların neredeyse %50'sinin Sosyal Güvenlik ile ilgili 1 büyük hata yaptığını uyarıyor — işte bunu hemen düzeltmenin yolu

Dan, MTN News'e (1) "Evde kaldık ve paramızı biriktirdik, böylece şimdi olduğu gibi, istediğimiz hayatı yaşayabilelim" dedi.

2005 yılında kasabanın nüfusu 32.400 kişiydi. Ancak "Boz Angeles" lakaplı Bozeman, şu anda yaklaşık 60.000 nüfusuyla eyaletin en hızlı büyüyen şehirlerinden biri (2).

Ve bu da ev değerlerini artırdı. Geçen yıl Websters, yıllık emlak vergisi faturalarının %107 arttığını, 2024'teki 25.885 dolardan 2025'te 53.662 dolara çıktığını gördü.

Şimdi 80 yaşına yaklaşan Websters çifti, "vergileri ödeyemeyecekleri" için evleri zengin ama gelirleri fakir durumda buluyorlar. Dan, Bozeman'dan zorla çıkarıldıklarını hissediyor.

Emlak vergileri ABD genelinde artıyor.

Websters bu çıkmazda yalnız değil. Gayrimenkul veri firması ATTOM'un analizine göre, emlak vergileri ABD genelinde enflasyonun üzerinde artıyor. 2025'te ortalama ev sahibi, 2024'e göre %3 artışla 4.427 dolar emlak vergisi ödedi (3).

Ancak bu artış, 2024 ve 2025 yılları arasında ortalama tahmini ev değerindeki düşüşle örtüşüyordu.

ATTOM CEO'su Rob Barber yaptığı açıklamada, "Düşen ev değerleriyle birleşen daha yüksek vergi faturaları, etkili vergi oranlarında bir artışa yol açtı ve yerel yönetim maliyetlerinin rolünü ve değişen vergi politikalarını vurguladı. Bölgesel farklılıklar devam ediyor, Kuzeydoğu ve Ortabatı en yüksek yükleri görmeye devam ediyor." dedi.

Buna karşılık, tüketici enflasyonunun yaygın bir ölçüsü olan Tüketici Fiyat Endeksi geçen yıl %2,7 arttı (4).

Emlak vergileri, tüketici fiyatlarından ziyade yerel yönetimin gelir ihtiyaçlarından kaynaklanmaktadır. Ulusal Vergi Vakfı'na göre, okullar, yollar, kolluk kuvvetleri ve acil tıbbi hizmetler gibi kamu hizmetlerini finanse etmek için kullanılıyor ve 2023'te yerel vergi tahsilatlarının %70'ini oluşturuyor (5).

Vergi Vakfı'ndan politika analisti Janelle Fritts'e göre, "Birkaç eyalet yakın zamanda emlak vergisi iptalini tartışmış olsa da, verginin verimliliği, onu ortadan kaldırma ve yerine başka gelir kaynakları koyma girişimlerinin, vergiyi yürürlükte tutmaktan daha az ekonomik büyümeye elverişli olduğunu gösteriyor."

Örneğin Montana, 2026'nın başında, birincil konutlar ve uzun vadeli kiralamalar için oranları düşürmeyi, ikinci evler ve kısa vadeli kiralamalar için daha yüksek oranları korumayı amaçlayan yeni bir emlak vergisi yapısı getirdi (6).

Vali Greg Gianforte, MTN News'e yaptığı açıklamada, emlak vergisi reformlarının geçen yıl Montana'daki ev sahiplerinin %80'i için emlak vergilerini düşürdüğünü (ortalama 500 dolardan fazla tasarruf) söylerken, ev sahiplerinin %10'unun herhangi bir değişiklik görmediğini belirtti (7).

Ancak bu durum vergi yüklerini de kaydırabilir, çünkü eyalet Temsilcisi Llew Jones, MTN News'e "aynı miktarda para hala toplanıyor — varsayılan olarak başkasının vergisini artırıyorsunuz" dedi. Ve emlak değerleri arttıkça, "vergileri kendinize çekiyorsunuz" diye ekledi.

Montana Gelir İdaresi verilerine ilişkin MTN News'in haberine göre, Websters'ın emlak değeri son yirmi yılda yaklaşık %1.400 arttı ve evleri şu anda 5 milyon doların üzerinde değerleniyor. Yüksek değerlendirilmiş değeri nedeniyle, eyalet yasalarına göre daha yüksek bir oranda vergilendiriliyor.

Emlak vergileri, yerel emlak vergisi oranına ve mülkünüzün değerlendirilmiş değerine dayanır. Yani, mülkünüz 400.000 dolar değerindeyse ve vergi oranınız %2,5 ise, yıllık emlak vergisi faturanız 10.000 dolar olacaktır.

Ancak bir Realtor.com raporu, ABD'deki mülklerin %40,5'ine kadarının aşırı değerlendirilmiş olabileceğini buldu. Aşırı değerlendirilmiş bir emlak değerine itiraz etmenin ortalama potansiyel tasarrufu, ortalama emlak vergisi faturasının %15'inden fazlası olan yılda 539 dolardır (8).

Realtor.com, bu süreci yönetmeye yardımcı olmak için bir vergi itiraz kaynağı (9) sunmuştur.

Evinizin aşırı değerlendirildiğini düşünüyorsanız, yerel vergi değerleme ofisinizden emlak vergisi kayıtlarınızın bir kopyasını talep edebilirsiniz. Herhangi bir sorun fark ederseniz (yanlış mülk boyutu veya kaçırılan muafiyetler gibi), bunları değerleyiciye bildirebilirsiniz, bu da yeniden değerlendirme yapabilir.

Yeniden değerlendirme değerlendirmenizi değiştirmese bile, bir temyiz başvurusu yapabilirsiniz, ancak bu uzun bir süreç olabilir ve genellikle bir avukatın yardımını gerektirir.

Yaşadığınız yere bağlı olarak, belirli gruplar yaşlılar, gaziler ve engelliler gibi yerel ve eyalet vergi muafiyetlerinden yararlanabilir. Örneğin, birçok eyalet, uygun yaşlılar için muafiyetler, vergi dondurma, vergi kredileri veya erteleme programları şeklinde emlak vergisi indirimi sunmaktadır (10).

Ayrıca, güneş panelleri ve jeotermal ısı pompaları gibi yenilenebilir enerji yükseltmeleri için olduğu kadar, tadilatlar ve ev iyileştirmeleri için de muafiyet alabilirsiniz.

Her belediye farklıdır, bu nedenle hangi muafiyetlere uygun olabileceğinizi öğrenmek için yerel vergi değerleyicinizle görüşün.

250.000'den fazla okuyucuya katılın ve Moneywise'ın en iyi hikayelerini ve özel röportajlarını ilk önce alın — haftalık olarak küratörlüğü yapılmış ve teslim edilmiş net bilgiler. Şimdi abone olun.

Makale Kaynakları

Yalnızca doğrulanmış kaynaklara ve güvenilir üçüncü taraf raporlamasına güveniyoruz. Ayrıntılar için bkz. etik ve yönergelerimiz.

MTN News (1),(7); World Population Review (2); ATTOM (3); U.S. Bureau of Labor Statistics (4); Tax Foundation (5); Montana Department of Revenue (6); Realtor.com (8),(9),(10)