National Storage ( NSA ) 4Ç 2025 Kazanç Dökümü

<p>Resim kaynağı: The Motley Fool.</p>
<h2>TARİH</h2>
<p>Perşembe, 26 Şubat 2026, 13:00 ET</p>
<h2>ÇAĞRI KATILIMCILARI</h2>
<ul>
<li>Başkan ve İcra Kurulu Başkanı — David G. Cramer</li>
<li>Finans Direktörü — Brandon S. Togashi</li>
<li>Yatırımcı İlişkileri Başkan Yardımcısı — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>ÇIKARIMLAR</h2>
<ul>
<li>Hisse Başına Temel FFO -- Çeyrek için 0,57 $ ve yıl için 2,23 $, rehberliğin üst sınırında ve “konsensüsü aştı”.</li>
<li>Aynı Mağaza Geliri -- Yüzde 70 baz puan düştü, önceki çeyrekteki yüzde 260 baz puanlık düşüşten sıralı bir iyileşme, bildirilen 21 pazarın dokuzu pozitif büyüme sağladı.</li>
<li>Doluluk -- Yıl sonunda yıllık bazda yüzde 70 baz puan düştü, önceki çeyreğin sonunda yüzde 140 baz puan düşüşe kıyasla; Ocak ayı doluluğu yıllık bazda yüzde 20 baz puan arttı ve pozitif eğilim Şubat ayında da devam etti.</li>
<li>Aynı Mağaza Faaliyet Giderleri -- Çeyrek için yüzde 80 baz puan azaldı; tüm yıl için yüzde 3,1 büyüdü, bu da tam yıl rehberliğinin alt sınırının biraz altında kaldı.</li>
<li>Bordro Maliyetleri -- Devam eden operasyonel verimliliklere atfedilen çeyrek için yüzde 4,1 ve yıl için yüzde 2,8 azaldı.</li>
<li>Pazarlama Gideri -- Yönetimin müşteri kazanımına yatırım yapmasıyla çeyrek için yüzde 37 ve yıl için yüzde 31 arttı, liderlik bunun sonucunda elde edilen kiralama hacmi ve platform performansı kazanımlarını vurguladı.</li>
<li>Tercihli Sermaye Yatırımları Platformu -- Yıl içinde tanıtıldı, üç mülke yayılmak üzere 50 milyon doların üzerinde sözleşme yapıldı.</li>
<li>Satın Alma ve Satış Faaliyeti -- Yıl için toplam 97 milyon dolarlık 15 mülk satıldı ve toplam 75 milyon dolarlık 10 mülk satın alındı; çeyrek sonunda ek 24 milyon dolarlık mülk satışı ve çeyrek sonrasına 21 milyon dolarlık satış artı 10 milyon dolarlık satın alma tamamlandı.</li>
<li>Kaldıraç -- Çeyrek sonunda FAVÖK'e net borç 6,6 kat, hedeflenen 5,5x-6,5x aralığının biraz üzerinde, 2026'da 375 milyon dolarlık vadesi gelen ödemelerin çoğunlukla yeni bir vadeli kredi ile yeniden finanse edilmesi bekleniyor.</li>
<li>2026 Rehberlik Önemli Noktaları -- Aynı mağaza gelir büyümesi yüzde 90 baz puan, faaliyet gideri büyümesi yüzde 3, aynı mağaza NOI büyümesi sabit, hisse başına temel FFO 2,19 $ olarak öngörülüyor; rehberlik her biri için 50 milyon–150 milyon $ satın alma ve satış içeriyor.</li>
<li>Taşınma Kiralama Hacmi -- Dördüncü çeyrek için yıllık bazda yaklaşık %11 daha yüksek olan kiralama hacmiyle sona erdi, kasım ayındaki fırtına karşılaştırması nedeniyle yaklaşık %10'luk bir düşüşe rağmen; Ocak ve Şubat hacimleri daha da yüksek seyretti.</li>
<li>RevPAR ve Elde Edilen Oran Eğilimleri -- Mevcut müşteri oran artışı (ECRI) girişimlerindeki devam eden iyileştirmelerle desteklenen elde edilen oranda “mütevazı bir iyileşme” yıl boyunca sürdürüldü, ancak oran düşüşleri düşük ila orta %30 aralığında kaldı.</li>
<li>Portföy Optimizasyonu -- Beş eyalet çıkıldı ve marka sayısı altıya konsolide edildi; portföy yeniden konumlandırma çalışmalarının çoğunluğunun 2026'da tamamlanması bekleniyor, sonrasında devam eden bakıma geçilecek.</li>
<li>Temettü Kapsamı -- Yönetim, “rehberliğin bu yıl temettüyü karşılamadığımızı ima edeceğini” belirtti, dördüncü çeyrekte tam kapsama dönme beklentisi ve temellerin 2027'ye kadar iyileşmeye devam etmesi durumunda daha güçlü bir konumlanma.</li>
</ul>
<p>Bir Motley Fool analistinden alıntı mı gerekiyor? E-posta <a href="/cdn-cgi/l/email-protection">[email protected]</a></p>
<h2>RİSKLER</h2>
<ul>
<li>Başkan ve İcra Kurulu Başkanı Cramer, “rehberliğin bu yıl temettüyü karşılamadığımızı ima edeceğini” ve kapsamanın yılın ikinci yarısına veya temel iyileşmeye bağlı olarak 2027'ye kadar beklenmediğini söyledi.</li>
<li>Finans Direktörü Togashi, “bu yıl 375 milyon dolarlık vadesi gelen ödeme” ve beklenen yeniden finansman maliyetlerinin %4,5'lik harmanlanmış mevcut oranının üzerine çıkmasından kaynaklanan beklenen kısmi yıl faiz oranı ters rüzgarı olduğunu belirtti.</li>
<li>Kiracı sigortası dahil diğer mülkle ilgili gelirlerin 2026'da aynı mağaza gelir büyümesi üzerinde tekrar “sürükleyici” olması bekleniyor, ancak karşılaştırma yıl ortasında kolaylaşıyor.</li>
<li>Phoenix ve Atlanta gibi belirli pazarlarda aşırı arz, sıralı gelir iyileşmesini baskılamaya devam ediyor ve yeni gelişimin önemli ölçüde yavaşlamasına kadar pozitif bir dönüm noktasının hızını sınırlıyor.</li>
</ul>
<h2>ÖZET</h2>
<ul>
<li>Yönetim, operasyonel dönüşüm ve platform entegrasyon girişimlerinin tamamlandığını, tutarlı yürütmeyi sağladığını ve önceki dönemlerde belirtilen dikkat dağıtıcı kaynakları ortadan kaldırdığını doğruladı. Pazarlama ve dinamik fiyatlandırmaya stratejik vurgu, kiralama hacimlerinde çift haneli yıllık artış sağladı, dolulukta istikrarı ve aynı mağaza gelir düşüşünde belirgin sıralı iyileşmeyi destekledi. Şirket, tercihli sermaye yatırımı platformunu tanıttı ve dağıtmaya başladı, üç mülk üzerinde sözleşme yaparak sermayeyi aktif olarak yönetti ve yoğunlaşma ve ortak girişim büyümesi için hedeflenen pazarlara yatırım yaptı. Ocak ve Şubat verileri, doluluk ve kiralama akışlarında devam eden pozitif ivmeyi gösterdi, bu da yönetimin 2026 boyunca aynı mağaza gelirinde kademeli sıralı iyileşme ve yıl sonuna kadar veya 2027'ye kadar tam temettü kapsamına dönme beklentisini destekledi. 2026 yılı rehberliği, spekülatif katalizörler yerine mevcut piyasa dinamiklerine dayanıyor, konut toparlanmasından önemli bir olumlu rüzgar varsayılmıyor ve yeniden finansman faaliyeti ve devam eden portföy optimizasyonu ilerledikçe kaldıraç hedef aralığın üst sınırında kalacak şekilde tahmin ediliyor.</li>
<li>Başkan ve İcra Kurulu Başkanı Cramer, “İnsanlarımıza, süreçlerimize ve platformlarımıza yaptığımız tüm çalışmalar tamamlandı ve bu nedenle şu anda hiçbir dikkat dağıtıcı unsur veya hareketli parça yok.” dedi.</li>
<li>Yapay zeka dahil pazarlama yatırımları ve dijital araçlar, kiralama dönüşüm oranlarını ve müşteri kazanım verimliliğini ölçülebilir şekilde artırdı, görünürlük ve sıralama iyileştirmeleri “kiralama hacimlerinin %20-30 artması” ile sonuçlandı.</li>
<li>Zorlu karşılaştırmalar nedeniyle aynı mağaza taşınma oranlarının ilk dört ila beş ay boyunca negatif olması bekleniyor, ardından yılın ikinci yarısında nötr veya pozitife dönecek, ECRI artışlarının büyüklüğü yıllık bazda daha yüksek ve hız değişmeden kalacak.</li>
<li>Portföy satış programı 2026'da çoğu büyük elden çıkarmayı tamamlayacak, sonrasında satışlar yalnızca fırsatçı bazda koşullar gerektirdiğinde gerçekleşecektir.</li>
<li>Colorado Springs ve Wichita gibi arz-talep dengesinin olduğu pazarlar sıralı oran ve doluluk artışları sağlarken, aşırı arzın devam ettiği diğerleri, fiyatlandırma gücü geri dönmeden önce daha fazla arz emilimi gerektirecektir.</li>
<li>Yeni arzın 2027'den başlayarak tarihsel seviyelerin altına düşmesi bekleniyor, ancak mevcut yıl için rehberlik, konut işlemlerinde bir toparlanmanın veya ilgili katalizörlerin herhangi bir etkisini içermiyor.</li>
<li>Şirketin tercihli sermaye yatırımları platformu, iki yıllık bir zaman çizelgesinde sermaye dağıtmayı hedefliyor, üç mülk sözleşme altında ve “bunu mümkün olduğunca hızlı dışarı çıkarmak” için ilerliyor.</li>
<li>2026 yılı için gider büyümesi emlak vergileri (%3-5) tarafından yönlendirilecek, bordronun sabit kalması ve pazarlama giderinin “onlu” yüzdelik aralıkta artması bekleniyor; sigorta giderinin yenilemede düşmesi bekleniyor.</li>
<li>Yönetmeliklerdeki dalgalanmalara yanıt olarak Finans Direktörü Togashi, “Portföyün bazı bölgelerinde hava durumu veya acil durum kaynaklı kira kısıtlamalarının her zaman bir unsuru vardır” dedi, ancak bu olaylar genellikle yerel ve kısa süreli etkilidir.</li>
</ul>
<h2>SEKTÖR SÖZLÜĞÜ</h2>
<ul>
<li>ECRI (Mevcut Müşteri Oranı Artışı): Kendinden depolama REIT'leri için verim yönetimi kapsamında mevcut kiracılara uygulanan periyodik kira artışlarının stratejik programı.</li>
<li>PRO İçselleştirme: Bir kendinden depolama REIT'inin ağındaki katılımcı bölgesel operatörlerin (PRO'lar) şirketin merkezi operasyon ve yönetim yapısına tam olarak entegre edildiği dönüşüm süreci.</li>
<li>Elde Edilen Oran: Yeni ve yenileme kira sözleşmeleri ile promosyon ayarlamalarını dikkate alarak, tüm dolu birimlerde elde edilen ortalama harmanlanmış oran.</li>
<li>Oran Düşüşü: Yeni kiracıların ayrılan kiracılardan daha düşük oranlarda birim kiralamasıyla elde edilen ortalama kiradaki azalma, yüzde olarak ölçülür.</li>
<li>Tercihli Sermaye Yatırımları Platformu: Genellikle öncelikli bir getiri sunan, gayrimenkul varlıklarının satın alınmasını veya geliştirilmesini finanse etmek için kullanılan, tercihli şartlarda öz sermaye sağlamak için bir araç.</li>
</ul>
<h2>Tam Konferans Görüşmesi Dökümü</h2>
<p>Operatör: Merhaba. National Storage Affiliates Trust Dördüncü Çeyrek 2025 Konferans Görüşmesine hoş geldiniz. Şu anda katılımcılar sadece dinleme modundadır. Resmi sunumun ardından kısa bir soru-cevap oturumu yapılacaktır. Şimdi ev sahibiniz, National Storage Affiliates Trust Yatırımcı İlişkileri Başkan Yardımcısı George Hoglund ile tanıştırmak istiyorum. Teşekkürler Bay Hoglund. Başlayabilirsiniz.</p>
<p>George Hoglund: Bugün bize katıldığınız için teşekkür ederiz, National Storage Affiliates Trust'ın dördüncü çeyrek 2025 kazanç konferans görüşmesi için. Benimle birlikte bugün National Storage Affiliates Trust Başkanı ve CEO'su David G. Cramer ve CFO Brandon S. Togashi var. Hazırlanmış konuşmaların ardından yönetim, kayıtlı finans analistlerinden soruları kabul edecektir. Lütfen sorularınızı bir soru ve bir takip ile sınırlayın ve daha fazla sorunuz varsa sıraya dönün. Dün öğleden sonra dağıtılan basın bültenine ek olarak, sonuçlarımız hakkında ek ayrıntılar içeren ek paketimizi sunduk, bu da web sitemizdeki Yatırımcı İlişkileri bölümünde nsastorage.com adresinde bulunabilir.</p>
<p>Bugünkü görüşmede, yönetimin hazırlanmış konuşmaları ve sorularınıza vereceği yanıtlar, risklere ve belirsizliklere tabi olan ve 26 Şubat 2026 tarihi itibarıyla yönetimin tahminlerini temsil eden ileriye dönük beyanlar içerebilir. Şirket, bu konferans görüşmesinin tarihinden sonra değişen piyasa koşulları veya diğer koşullar nedeniyle herhangi bir ileriye dönük beyanı revize etme veya güncelleme yükümlülüğü üstlenmez. Şirket, gerçek sonuçların herhangi bir ileriye dönük beyanda öngörülenlerden önemli ölçüde farklı olabileceği konusunda uyarıyor. İleriye dönük beyanlarımızla ilgili ek ayrıntılar için lütfen SEC'e yaptığımız kamuya açık başvurulara bakın.</p>
<p>Ayrıca dinleyicileri, web sitemizdeki Yatırımcı İlişkileri bölümünde ve SEC başvurularımızda bulunan ek bilgi paketinde yer alan FFO, temel FFO ve net işletme geliri gibi GAAP dışı finansal ölçümlerin tanımlarını ve mutabakatlarını incelemeye teşvik ediyoruz. Şimdi sözü David'e bırakıyorum.</p>
<p>David G. Cramer: Teşekkürler George ve hepinize bugünkü görüşmemize katıldığınız için teşekkürler. Dördüncü çeyrek, portföy performansımızın olumlu bir yönde döndüğüne dair daha fazla onay sağladı. Son birkaç yıldır ekibimiz tarafından yürütülen önemli operasyonel çabalardan faydalanıyoruz ve National Storage Affiliates Trust'ı olağanüstü büyüme için konumlandırıyoruz. Çeyrek için sağlam sonuçlar elde ettik ve birkaç alanda zaferler elde ettik, ancak bildirdiğimiz 21 MSA'dan biri, 3. Çeyrek'te bildirdiğimize kıyasla aynı mağaza gelir büyümesinde bir iyileşme gördü. Dördüncü çeyrekte aynı mağaza gelir büyümesi, üçüncü çeyrekte yüzde 260 baz puan düşüşe kıyasla yüzde 70 baz puan düştü, bu önemli bir iyileşme. Çeyreğin her ayında sıralı bir iyileşme yaşadık.</p>
<p>Yıllık bazda doluluk da iyileşmeye devam etti ve yılı yüzde 70 baz puan düşüşle kapattı. Unutmayın, üçüncü çeyreğin sonunda yüzde 140 baz puan düşmüştük. Hisse başına temel FFO sonuçlarımız, rehberlik aralığımızın üst sınırında geldi ve konsensüsü aştı. Tüm yıla baktığımızda, altı marka sayısını azaltarak başka bir markayı konsolide etmek ve tercihli sermaye yatırımları platformumuzun oluşturulmasıyla ek bir büyüme motoru dahil olmak üzere bir dizi önemli başarı elde ettik. Portföy optimizasyon programımızı, beş eyaletten çıkarak ve toplam 97 milyon dolarlık 15 mülk satarak uygulamaya devam ediyoruz. Ayrıca ortak girişimlerimiz ve bilançomuzda toplam 75 milyon dolarlık 10 mülk satın aldık.</p>
<p>En önemlisi, yılı sağlam bir zeminde ve 2026'ya taşınan pozitif bir ivmeyle kapattık, çünkü Ocak ayı sonu doluluğu yıllık bazda yüzde 20 baz puan arttı. Açıkça köşeyi döndük. PRO yapısını içselleştirmek, çekirdek dışı varlıkları elden çıkarmak, pazarlama, gelir yönetimi ve operasyon platformlarımızı yükseltmek ve merkezileştirmek için ekibimiz tarafından yürütülen muazzam çabalar, marka konsolidasyonu ve tek bir web alanına geçiş meyvelerini veriyor. 2026 ve sonrası yıllara baktığımızda, kendi kendine depolama sektörü için zemin iyileşiyor. Birincisi, yeni arz şu anda istikrarlı ve önümüzdeki birkaç yıl içinde uzun vadeli tarihsel ortalamaların oldukça altına düşmesi bekleniyor, etkinin 2027'de daha anlamlı hale gelmesi bekleniyor.</p>
<p>İkincisi, ev satın alınabilirliğini ele alma konusundaki mevcut yönetimdeki ivme, konut işlem piyasasına ve kendi kendine depolama talebine bir destek sağlayabilir. Son olarak, kendi kendine depolama fiyatlandırma uygulamalarındaki artan istikrar, gelir büyümesinde kısa vadeli bir artış sağlayarak sokak oranlarının yükselmesine yol açabilir. Şimdi, sektördeki göreceli konumumuz hakkında yorum yapmama izin verin. Portföy temellerimiz olumlu bir şekilde döndü ve konut cirosu seviyesindeki bir toparlanmadan en çok fayda sağlayacak olan biziz. Coşkumuz, yıla güçlü kiralama hacmiyle, dolulukta negatiften pozitife dönme ile ve aynı mağaza gelir büyümesinde teşvik edici bir eğilimle başlamamız ve disiplinli gider kontrollerine odaklanmaya devam etmemiz gerçeğiyle destekleniyor.</p>
<p>Bahar kiralama sezonuna girerken, artan pazarlama harcamaları