Choice Properties Real Estate Investment Trust Q1 Earnings Call Highlights

First Capital acquisition: Choice та партнер KingSett погодилися купити First Capital REIT приблизно за CAD 9.4 мільярда, очікуючи, що Choice придбає приблизно CAD 5 мільярдів роздрібних активів First Capital, називаючи угоду рідкісною стратегічною можливістю зміцнити свій портфель.

Операційна міцність: Заповненість портфеля залишалася стійкою на рівні 98,1% (роздрібна – 97,9%, промислова – 98,6%), а середні орендні спреди у розмірі 21,8% сприяли зростанню грошового прибутку NOI за одним активом на 3%.

Фінанси та прогноз: Q1 FFO становила CAD 196 мільйонів (CAD 0,271/unit, +2,7% YoY), а IFRS NAV зросла до CAD 14,53/unit; виключаючи угоду з First Capital, Choice підтвердила прогноз щодо зростання грошового прибутку NOI за одним активом на 2–3% та розмитого FFO/unit у розмірі CAD 1,08–1,10 на рік.

Виконавці Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) підкреслили стійку заповненість, сильні орендні спреди та стабільне зростання грошового прибутку NOI за одним активом під час телефонної конференції щодо результатів REIT за перший квартал 2026 року, а також переглянули нещодавно оголошену «трансформаційну» угоду, що стосується First Capital REIT.

First Capital acquisition framed as rare, strategic opportunity

Президент та генеральний директор Rael Diamond розпочав з повернення до великої транзакції, оголошеної два тижні тому. 16 квітня Choice Properties та партнер KingSett Capital погодилися придбати First Capital REIT приблизно за CAD 9,4 мільярда. Після закриття Diamond сказав, що Choice очікує придбати приблизно CAD 5 мільярдів роздрібних активів First Capital, а KingSett придбає решту активів.

“Можливості придбати активи такої якості та масштабу надзвичайно рідкісні, особливо ті, які так тісно відповідають нашій стратегії”, - сказав Diamond, додавши, що придбання «подальше зміцнює наш портфель і закріплює Choice як провідний REIT у Канаді». Керівництво повідомило, що надаватиме оновлення щодо прогресу транзакції протягом року.

Occupancy steady, leasing spreads drive same-asset NOI growth

Diamond сказав, що заповненість портфеля за перший квартал залишилася «стійкою» на рівні 98,1%, що підтримується «винятковою активністю оновлення» та середніми орендними спредами у розмірі 21,8%, які сприяли зростанню грошового прибутку NOI за одним активом на 3%. Він сказав, що REIT бачив «здоровий рівень активності як у роздрібній, так і у промисловій сфері», продовжуючи заповнювати роздрібні площі та стимулювати промисловий розвиток при майже повній заповненості.

У роздрібній торгівлі Choice повідомила про заповненість на рівні 97,9%, з 364 000 квадратних футів оновлень та 97 000 квадратних футів нових орендних угод, укладених протягом кварталу. Орендні спреди з оновленнями становили 17,2%, очолювані регіонами Атлантичного узбережжя та Онтаріо, і керівництво відзначило, що результати були вплинуті однією угодою про оновлення. Diamond сказав, що спред «в основному обумовлений оновленням на 28 000 кв. футів», яке було описано як перше оновлення на ринку за 15 років для цього орендаря, який платив нижче ринкової ціни. Виключаючи цю угоду про оновлення, середній роздрібний спред становив 13,2%.

Утримання роздрібної торгівлі становило 75,8%, що, за словами Diamond, було зумовлено в основному достроковим припиненням двох місць розташування Toys “R” Us та окремим стратегічним припиненням, яке вже було заповнене за вищими орендними ставками, загальною площею близько 50 000 квадратних футів. Виключаючи ці припинення, він сказав, що утримання було б близько 85%. Diamond додав, що понад половина площ, які були звільнені протягом кварталу, вже мають підписані угоди, які очікуються пізніше цього року, і Choice веде «просунуті переговори щодо оренди» для заповнення колишніх місць розташування Toys “R” Us.

Value creation initiatives highlighted, including Bloor and Dundas repositioning

Керівництво також обговорило діяльність зі створення роздрібної вартості, включаючи перепрофілювання Bloor та Dundas. Diamond сказав, що Loblaw звільнив 90 000 квадратних футів складського простору в колишньому Zehrs у березні, і Choice перепрофільовує нерухомість, щоб представити новий Shoppers Drug Mart та GoodLife разом з інвестиціями Loblaw у перетворення No Frills.

Diamond сказав, що ініціатива, як очікується, згенерує приблизно CAD 2 мільйони додаткового грошового прибутку NOI при стабілізації у другій половині 2027 року та створить близько CAD 25 мільйонів загальної додаткової вартості. Він додав, що ревіталізація не створює додаткових орендних зобов’язань, які впливатимуть на довгострокові плани рерозподілу.

У Q&A SVP з оренди та операцій David Muallim пояснив, як підйом у Bloor та Dundas обумовлений новими орендарями, які заходять на простір, який використовувався тимчасово. «Loblaw по суті платив брутну орендну плату за використання простору на тимчасовій основі», - сказав Muallim, додавши, що його заповнили Shoppers та GoodLife.

Muallim також розповів про те, як структуровані транзакції «right-sizing» Loblaw, зазначаючи, що нові орендарі третьої сторони платять ринкову орендну плату, а виплата за припиненням від Loblaw «враховує вартість оренди та будь-яку різницю між орендною платою, яку Loblaw платить, і ринковою орендною платою, яку платить новий орендар».

Industrial remains near full, large-bay GTA supply tightening

У промисловій сфері Diamond сказав, що заповненість на кінець кварталу становила 98,6%. REIT завершив 103 000 квадратних футів оновлень за спредом 46,2%, в основному завдяки портфелям Альберти та Атлантичного узбережжя. Утримання промисловості становило 56,6%, що, за словами Diamond, було зумовлено в основному невідновленням площі 73 000 квадратних футів в Едмонтоні, де Choice не могла задовольнити потреби орендаря у розширенні.

Choice також завершила 24 000 квадратних футів нових орендних угод в Альберті та Онтаріо за ставками, які на 40% вищі за середню орендну плату, сказав Diamond. У Greater Toronto Area він вказав на посилення постачання високоякісних промислових приміщень з великими відсіками та сказав, що, оскільки Choice просуває наступну фазу Choice Caledon Business Park, REIT, як очікується, «буде одним з небагатьох доступних варіантів» для нового простору площею понад 750 000 квадратних футів на ринку наступного року.

Muallim сказав аналітикам, що враховуючи міцність роздрібного ринку, Choice очікує «сильних орендних спредів», але очікує спреди в «нижньому діапазоні подвійної величини» протягом решти кварталів, зазначаючи, що деякі оновлення пов’язані з фіксованими ставками в старих орендних договорах.

FFO rises, NAV edges higher; outlook reiterated excluding acquisition impact

Головний фінансовий директор Erin Johnston повідомила про грошові кошти від операцій за перший квартал у розмірі CAD 196 мільйонів або CAD 0,271 на розмитий юніт, що на 2,7% більше за рік. Johnston сказала, що зростання було зумовлене загальним зростанням грошового прибутку NOI на 4,2%, включаючи внесок від зростання за одним активом, чистих придбань, нових розробок та вищого доходу від здачі в оренду. Компенсуючими факторами були нижчий інвестиційний дохід, вищі процентні витрати від рефінансування, вищі G&A та нижчий дохід від комісій.

Johnston сказала, що результати включали нерегулярні статті, включаючи приблизно CAD 1,9 мільйона додаткового доходу від здачі в оренду порівняно з попереднім роком та CAD 3,2 мільйона нижчого інвестиційного доходу, пов’язаного зі скороченням дивідендів Allied. Виключаючи ці статті, вона сказала, що зростання FFO на юніт становило приблизно 3,5%.

Скорректовані грошові кошти від операцій становили CAD 0,247 на юніт, що на 0,8% менше, ніж у попередньому році, оскільки вищі витрати на технічне обслуговування — описані як «в основному пов’язані з часом» — нівелювали зростання FFO. Коефіцієнт виплати AFFO становив 78%.

Грошовий прибуток NOI за одним активом збільшився на CAD 7,5 мільйона або 3% за рік. Грошовий прибуток NOI за одним активом у роздрібній торгівлі зріс на CAD 6 мільйонів (3,2%), промисловий — на CAD 3 мільйона (6,2%), а змішаного використання/житлового — на приблизно CAD 1,5 мільйона (15,4%) в основному через попередній рік стимулювання податків на нерухомість.

Choice повідомила про IFRS чистий активний вартість у розмірі CAD 14,53 на юніт, що на близько CAD 67 мільйонів або 0,7% більше, ніж на кінець року. Johnston сказала, що збільшення було обумовлено чистим внеском від операцій у розмірі CAD 51 мільйона та чистим прибутком від справедливої ​​вартості інвестицій у нерухомість у розмірі CAD 66 мільйонів, частково компенсованим чистим збитком від справедливої ​​вартості інвестицій Choice в Allied Properties, який оцінюється за ринковою вартістю за кожним періодом відповідно до IFRS. Прибуток від справедливої ​​вартості інвестицій у нерухомість «в основному обумовлений нашим роздрібним портфелем», включаючи коригування коефіцієнтів капіталізації в Онтаріо, Квебеку та Британській Колумбії, підкріплені зовнішніми оцінками та результатами оренди, сказала вона.

Щодо кредитного плеча та ліквідності, Johnston сказала, що Choice підтримує «промислово-провідний баланс» з приблизно CAD 1,6 мільярда доступної ліквідності та приблизно CAD 14 мільярдів незаставленої нерухомості. Кредитний коефіцієнт до EBITDA становив 7x, що не змінилося з кінця року, і вона сказала, що протягом кварталу не було жодних значних фінансових операцій або погашень боргу.

Johnston також деталізувала завершення розробок: дві роздрібні інтенсифікації загальною площею 22 000 квадратних футів за середньою прибутковістю 8,9%, включаючи Shoppers Drug Mart площею 17 000 квадратних футів у Renfrew, Онтаріо (7,5% прибутковості) та оренду землі для QSR-орендаря площею 5 000 квадратних футів в Оттаві (42% прибутковості).

Дивлячись у майбутнє, Johnston повторила прогноз REIT, виключаючи невизначений час і фінансовий вплив транзакції з First Capital. Choice очікує стабільну заповненість, зростання грошового прибутку NOI за одним активом на 2%–3% та розмитий FFO на юніт у розмірі CAD 1,08–1,10 на рік. Вона сказала, що зростання прибутку, як очікується, «дещо сповільниться протягом наступних двох кварталів» через запізнення на придбання, час отримання доходу від здачі в оренду та скорочення дивідендів Allied, але додала, що компанія залишається на шляху до досягнення своїх річних показників.

У відповідь на запитання аналітиків управління повідомило, що дохід від здачі в оренду в 2026 році «в основному пов’язаний з right-sizing Loblaws, як і в попередні роки», з більшою частиною його очікується в третьому та четвертому кварталах. Muallim сказав, що Choice планує близько чотирьох місць розташування Loblaw right-sizing у 2026 році, і що скорочення площі приблизно на 30 000 квадратних футів є «досить стандартним», залежно від місця розташування.

Diamond сказав аналітикам, що діяльність з придбання, крім угоди з First Capital, очікується «дуже легкою» цього року, хоча Choice може зробити «невелике коригування» перед закриттям. Щодо потенційних синергій, пов’язаних з портфелем First Capital, Johnston сказала, що початковий прогноз FFO включав додаткові витрати на масштабування платформи, включаючи додатковий корпоративний персонал та додаткову команду з оренди, але REIT «не моделював жодних додаткових синергій, пов’язаних з платформою». Diamond додав, що Choice розглядає це «більше як транзакцію з активами».

Diamond завершив, сказавши, що бізнес і портфель «у відмінному стані», і компанія очікує надати ще одне оновлення цього літа.

About Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust інвестує, управляє та розвиває роздрібну та комерційну нерухомість по всій Канаді. Портфель компанії в основному складається з торгових центрів, якими керують супермаркети, та окремих супермаркетів. Нерухомість в основному розташована в Онтаріо та Квебеку, за ними слідують Альберта, Нова Шотландія, Британська Колумбія та Нью-Брансвік. Choice Properties отримує більшу частину доходу від оренди нерухомості своїм орендарям. Основний орендар компанії, великий роздрібний продавець Loblaw Companies, вносить більшу частину загального орендного доходу.