Як Prologis завоювала світ

Коли Prologis вперше спробував купити Segro у березні 2024 року, його відхилили коротким листом із 75 слів від голови британського логістичного гіганта, який описав пропозицію як оппортуністичну та неадекватну.

Той факт, що Prologis зі штаб-квартирою в Сан-Франциско тепер збирається купити Segro за $19 млрд, повністю поглинувши свого найбільшого європейського конкурента, підсумовує якості, які допомогли Prologis піднятися на вершину не лише у світі логістики, але й нерухомості та бізнесу загалом: терпіння, холоднокровний аналіз та рішучість.

Prologis — це всюдисуща назва в сфері нерухомості. Його активи оцінюються в $240 млрд, він здає в оренду в середньому 1 млн кв. футів щодня, а товари, що становлять 3% світового ВВП, проходять через 1,3 млрд кв. футів складів, якими він володіє та керує. Це також великий забудовник дата-центрів, який планує витратити до $87 млрд на будівництво цього буму типу нерухомості протягом наступних кількох років.

Як він досяг цієї позиції, це історія подолання труднощів, як корпоративних, так і з боку генерального директора, який залишив свою родину та батьківщину підлітком. Вона поєднує глибоке знання свого існуючого ринку з готовністю експериментувати: він знає, які стелажі хочуть його клієнти на складах, і купує їх оптом, але також розширився до виробництва та зберігання відновлюваної енергії та зарядки електромобілів.

Угода з Segro підкреслює одну з найважливіших переваг Prologis: він має рідкісний досвід бездоганного здійснення великих корпоративних придбань, на які він витратив понад $75 млрд за останнє десятиліття.

І кожне злиття створювало масштаби, які дозволяють Prologis ще більше впливати.

«Вони можуть прийти та домінувати на будь-якому ринку, на якому хочуть домінувати, особливо з точки зору розвитку», — сказав Рід Вестал, генеральний директор промислового забудовника, інвестора та брокера Junction Commercial Real Estate.

Prologis відмовився коментувати цю статтю.

Сучасний Prologis був утворений шляхом злиття двох компаній. AMB була інвестиційною компанією, заснованою у 1983 році Хамідом Могадамом разом із партнерами Дугласом Еббі та Робертом Берком. Security Income Capital була заснована у 1991 році та змінила назву на Prologis у 1998 році.

Обидві компанії стали публічними у 1990-х роках, стали логістичними спеціалістами у 2000-х роках, розширилися глобально до Європи та Азії та залучили кошти від інвесторів через керовані ними фонди, а також використовуючи власні баланси.

І обидві зазнали краху у 2008 році з початком Глобальної фінансової кризи, коли ціни їхніх акцій впали на 90%. Prologis був особливо вразливим, тому що він зайнявся спекулятивним розвитком перед крахом і залишився з надлишком невикористаних активів, коли економіка різко впала, а світові споживчі витрати скоротилися.

AMB також постраждала від поєднання падіння вартості активів та зростання боргу. Це був перший REIT у тому циклі, який залучив власний капітал від інвесторів для зміцнення свого балансу у березні 2009 року, що дозволило компанії перейти від оборони до наступу, розповів Могадам у подкасті Leading Voices in Real Estate у 2024 році.

У 2011 році AMB запропонувала злиття з Prologis — це була менша компанія з ринковою капіталізацією $6 млрд порівняно з $9 млрд у Prologis, і мала менший портфель, але перебувала у здоровішому фінансовому стані. Вона фактично придбала свого більшого конкурента, створивши найбільший промисловий REIT у світі.

Незважаючи на те, що AMB була рушійною силою угоди, вона знала, що Prologis має більшу впізнаваність бренду серед клієнтів, і тому назва Prologis була збережена для об'єднаної фірми.

«Вони, певною мірою, проковтнули свою гордість», — сказав Джек Фрайкер, президент Newmark та глобальний керівник відділу промислових та логістичних ринків капіталу, у розмові з Bisnow.

Могадам та генеральний директор Prologis Волтер Раковіч очолили об'єднану компанію як співгенеральні директори, усвідомлюючи, що Раковіч незабаром піде у відставку, а Могадам візьме на себе повне керівництво, як це сталося у 2012 році.

Потім Могадам та вище керівництво запровадили шаблон, який вони застосовували до наступних придбань, обираючи найкращих співробітників з об'єднаних компаній для управління та керівництва різними регіонами, де був збіг.

«Вони об'їхали країну, щоб знайти найкращих професіоналів, чи то Prologis, чи AMB, у кожному з міст, по всій платформі», — сказав Фрайкер. «І вони були дуже агностичні».

Ця якість походить з верхівки компанії, сказав Фрайкер, починаючи з Могадама, який зараз є виконавчим головою. Колишній співробітник AMB Ден Леттер обійняв посаду головного виконавчого директора на початку 2026 року.

Власна історія Могадама вражає. Його батько був керівником будівельної та фінансової галузі в дореволюційному Ірані, і він їздив зі своїм сином на будівельні майданчики сімейної фірми в Тегерані на вихідних, тому що це був єдиний час, коли можна було пересуватися містом, забитим трафіком, у 1960-х роках, розповів Могадам у подкасті The Matthews Mentality.

Він навчався в школі в Європі в ранньому підлітковому віці, а потім в університеті в США, почавши навчання в престижному Массачусетському технологічному інституті у віці 16 років. Він мав повернутися додому у 1978 році, але йому завадила Ісламська революція під керівництвом аятоли Хомейні, яка почала зароджуватися. Натомість він вступив до бізнес-школи, навчався у Стенфорді, і заснував AMB через кілька років після закінчення.

«Він дуже, дуже розумний хлопець. Ми могли б говорити про іншу галузь, і він був би успішним у будь-чому, чим би він займався», — сказав Фрайкер. «І він дуже детальний, тому він дуже залучений до щоденної роботи з оренди, до того, що говорять клієнти. Він завжди ставить правильні запитання».

Серія угод

За останні 15 років Prologis вибухово зріс з ринковою капіталізацією $15 млрд до компанії вартістю $130 млрд, тому що він дуже добре знає свій ринок і правильно здійснив одну угоду за іншою.

Природа споживацтва також стала перевагою для власників та забудовників логістичної нерухомості. Виходячи з фінансової кризи, Prologis вже зосередився на близькості до споживача, а не до виробничої економіки.

«Якщо це не поміщається в контейнер, нас це не цікавить», — сказав Могадам Leading Voices.

Здоров'я логістичного бізнесу було прискорене міграцією роздрібної торгівлі до багатоканального бізнесу. Лише 20% роздрібної торгівлі здійснюється онлайн в економіках, таких як США та Великобританія, але цього було достатньо, щоб створити величезний новий попит на склади за останні 20 років.

Могадам сказав, що він та його колеги були ранніми прихильниками майбутнього електронної комерції, продаючи торгові центри наприкінці 1990-х та на початку 2000-х років, щоб зосередитися на логістиці. Це не означає, що Prologis завжди діяв ідеально. Коли йому випала нагода інвестувати в стартап у цьому секторі, компанія обрала Webvan, нині неіснуючу компанію з доставки продуктів, засновану засновником Borders Луїсом Бордерсом, замість Amazon.

З укріпленим балансом Prologis розпочав вражаючу серію придбань. У 2015 році він купив KTR Capital Partners за $5,9 млрд. У 2018 році він придбав зареєстрований REIT DCT Trust за $8,5 млрд, Industrial Property Trust за $4 млрд у 2019 році та Liberty Property Trust у 2020 році за $13 млрд. У 2022 році він уклав найбільшу угоду з усіх, купивши Duke Realty, одного зі своїх найбільших конкурентів у США, за $26 млрд.

Небагато угод з 2022 року виглядають добре сьогодні, враховуючи зростання ставок та уповільнення економік. Але акції Prologis з того часу зросли більш ніж на третину.

«Я думаю, вони були дуже дисципліновані у пошуку того, кого купувати», — сказала Екатеріна Авдоніна, генеральний директор та співзасновник Mirastar, європейської платформи логістичних інвестицій та розвитку, підтриманої KKR, у розмові з Bisnow.

«Перше запитання: «Наскільки це доповнює існуючий бізнес?» Ймовірно, вони витрачають більше часу на відповідь на це запитання, ніж просто виходячи з міркувань: «О, це виглядає дешево чи привабливо» або «Чи є тут особлива ситуація?»»

Придбання Segro є прикладом цієї дисципліни. Коли компанію було відхилено у 2024 році, вона не пішла купувати іншу європейську платформу, тому що гроші палили їй кишеню. Вона витратила два роки, працюючи над отриманням бажаного бізнесу.

«Ми починаємо кожне придбання з припущення, що масштаб є негативним, якщо це не може бути доведено протилежне», — сказав Могадам Leading Voices.

Додаткова складність більшої кількості активів і більшої кількості людей означає, що угоди мають бути справді доповнюючими, щоб бути вартими уваги, сказав він.

Зважаючи на це, Prologis явно виграє від свого величезного розміру. Він заплатив за Duke своїми акціями, що мало хто може зробити, тому йому не довелося використовувати готівку або брати на себе більше боргу. Близько трьох чвертей із $19B, що сплачуються за Segro, надійде від акцій Prologis.

Потім є перевага масштабу та структури капіталу компанії в таких сферах, як розробка.

Prologis може платити трохи більше за ділянку, ніж інші забудовники, сказав Вестал з Junction, тому що він має можливість утримувати завершений актив на своєму балансі або продати його одному з фондів, якими він керує — фондам, що забезпечують джерело дохід від комісій. Фірма керує як спільними фондами, так і спільними підприємствами з глобальними інвесторами, такими як Norges Bank Investment Management. Вона може гарантувати угоди з трохи нижчою прибутковості від собівартості, ніж типові комерційні забудовники, тому що має гарантований вихід після завершення.

Його портфель також надає йому глибокі знання ринку про те, куди рухаються орендні ставки, та цінову силу при будівництві спекулятивно або при узгодженні договорів оренди, що поновлюються.

«Це означає, що вони не грають жорстко, але їм також не потрібно віддавати весь бізнес», — сказав Фрейкер.

Усі компанії з нерухомості говорять про те, щоб надавати клієнтам те, що їм потрібно, але Prologis підтвердив свої слова діями, створивши підрозділ Prologis Essentials, який закуповує оптом такі предмети, як стелажі та навантажувачі, для купівлі або оренди своїми орендарями, що дозволяє їм швидше та дешевше переїжджати в приміщення. Особливо менші клієнти можуть отримати вигоду від економії на масштабі, якої може досягти Prologis.

Він також пропонує клієнтам тип оренди під назвою Clear Lease, що означає, що клієнти не платять за ремонт, коли виїжджають, як це було б зі стандартною чистою орендою. Це коштує Prologis грошей, але викликає добру волю та полегшує життя орендарям. Усе це сприяє утриманню орендарів у будівлях та зростанню доходу.

Правильне налагодження основного бізнесу дозволило компанії вийти на суміжні ринки.

«Багато інновацій полягає в тому, наскільки вони диверсифіковані», — сказала Авдоніна з Mirastar. «Вони не є чистим оператором промислової логістики, забудовником чи менеджером».

Компанія створила венчурний підрозділ десять років тому і інвестувала $300M у понад 50 компаній у таких галузях, як відновлювана енергетика, зберігання енергії та зарядка електромобілів. Потім вона впровадила ці технології у своєму портфелі.

Prologis зараз має другий за величиною портфель сонячних електростанцій на дахах у США, який генерує близько 1,4 гігават потужності на рік. Частина цього може бути продана назад електромережам, але значна частина використовується для зарядки парків доставки клієнтів, особливо менших фургонів останньої милі. Оскільки ці парки продовжують переходити з бензину та дизельного палива на електрику, ця послуга буде все більш затребуваною, заявила компанія в нещодавній презентації.

А потім був ранній поштовх у напрямку центрів обробки даних. Забудовник працює в цьому секторі понад 20 років, але активізувався після пандемії, провівши огляд свого бізнесу та визначивши, де він має забезпечену потужність для залучення клієнтів центрів обробки даних. Близько 75 із 2800 співробітників є чистими фахівцями з центрів обробки даних, і ще 175 — штатними фахівцями з енергетики.

«Імітація — найвища форма компліменту, і кожен інший великий власник промислової нерухомості в країні проводить подібні комплексні обстеження своїх об'єктів по всій країні», — сказав Фрейкер.

Фірма створила конвеєр центрів обробки даних потужністю 5,8 ГВт, що складається приблизно з 30 проєктів, будівництво яких може коштувати від $17B до $87B, залежно від того, чи будуватиме Prologis їх як готові оболонки, чи повністю перетворюватиме на готові об'єкти.

Хоча ці проєкти становлять менше 1% від загальної вартості її портфеля сьогодні, це буде величезна сфера зростання для компанії в майбутньому. Вона схильна розробляти центри обробки даних за власний рахунок, а потім продавати, але фірма заявила, що починає думати про створення фондів навколо цих активів у майбутньому.

«Хоча ця можливість готувалася роками, ми віримо, що ми все ще на ранніх стадіях», — сказав Леттер аналітикам під час дзвінка щодо прибутків у другому кварталі 2026 року.

Щодо майбутнього, то є придбання Segro, яке потрібно завершити, та процес інтеграції, який потрібно провести, визначаючи та винагороджуючи найкращих співробітників з обох компаній.

І приблизно 10% портфеля, Китай та Індія пропонують простір для зростання, оскільки вони готові до зростання споживчих витрат від зростаючого середнього класу. Фірма розширюється на Близький Схід.

Але зростання також очікується в США. Як компанія зазначила під час своїх останніх аналітичних конференц-дзвінків, орендні ставки знову починають зростати після періоду стагнації, з обмеженою новою пропозицією та зростанням попиту.

«Зрозуміло, що ми вступаємо в наступну фазу зростання, де логістика, центри обробки даних та енергетика все більше підсилюють одна одну», — сказав Леттер.