Заморожений ринок житла

Заморожений ринок житла

Автор Джеффрі Такер через The Epoch Times,

Іпотечні ставки на 30-річний кредит щойно досягли 7 відсотків, посилюючи проблеми зі сторони попиту. Іпотечні кредити плюс страхування — що перетворює будинок вартістю півмільйона доларів на будинок вартістю 1,2 мільйона доларів плюс податок на нерухомість — стали недоступними для ще одного класу покупців, тоді як для більшості людей вони вже були недоступними.

З боку пропозиції мільйони існуючих домовласників «заблоковані» іпотечними кредитами епохи COVID на рівні 3 відсотків або нижче, що робить їх збитковими в реальному вираженні. Це чудова угода, якщо ви не продаєте, а потім не повинні купувати знову. У будь-якому випадку продавати не має сенсу, але ви все одно змушені платити все вищі податки на нерухомість на все вищі оцінки.

Це створило проблему, яка очевидна в січневих показниках продажів нового житла, які впали на 18 відсотків, найбільше падіння за 13 років і на рівні, порівнянному з крахом після фінансової кризи 2008 року, яка почалася з житла. Те, що відбувається в реальному часі, свідчать анекдоти. Люди не продають і не купують — якщо, звичайно, у вас немає повної суми готівкою.

Картина, яку це створює, — це ілюзорне багатство, з одного боку, і розчаровані орендарі, з іншого. Існуючі власники платять все вищі податки на нерухомість на зростаючу вартість житла, але їхня власна радість полягає в тому, щоб спостерігати, як їхнє паперове багатство зростає на Zillow. Це нереалізований прибуток, і його реалізація залежить від бажаючих і вигідних покупців.

В іншому випадку вони в глухому куті. Закриття угоди за ринковою ціною — це чудово, але перетворення цього на нові умови життя, безумовно, призведе до меншого будинку або зовсім іншого ринку, що вимагатиме географічного переїзду. Ремонт також не є реалістичним, коли сьогодні майже неможливо знайти доступних і компетентних постачальників послуг, плюс висока вартість усіх ресурсів.

Це знову ж таки більше супутніх збитків від локдаунів та нульових відсоткових ставок. Люди, які використовували виплати стимулів для покупки житла, думали, що отримують чудову угоду. У деякому сенсі так і було, але це пом'якшується зростанням податків на нерухомість та відчуттям того, що вони застрягли в ситуації домовласника, з якої немає фінансово раціонального виходу.

Пік купівлі 2020 року майже дзеркально відповідає мінімуму продажу 2026 року.

Ринок житла відрізняється тим, що він вибірково неліквідний. Такого не буває на ринку яєць, джинсів чи яловичини. Заморожений ринок — це про достатню пропозицію, але мало бажаючих продавців чи покупців. Заявлені ціни стають ілюзорними, тому що вони не проявляються в фактичній торгівлі. Це лише оцінки угод, як дорогий продукт на eBay, який ніхто не купує.

Люди стурбовані повторенням 2008 року з крахом житла. Це не виключено, але обставини інші. Якщо реальних покупців мало, а продавці «заблоковані» у своїх вигідних контрактах, знижується тиск на ціни. Орендна плата сьогодні падає, а ціни на житло — не так сильно. Заморожений ринок відрізняється від ринку, що руйнується.

Важко побачити вихід з цієї ситуації без величезного зростання пропозиції та падіння іпотечних ставок, жодне з яких, здається, не є ймовірним найближчим часом. Дійсно, Трамп скасував свою передвиборчу обіцянку про більше житлових запасів на підставі того, що він не хоче знижувати вартість нерухомості для існуючих домовласників, більшість з яких належать до покоління бумерів.

Ця тема особливо чутлива в американській культурі. Це тому, що Сполучені Штати були першою країною, яка дійсно досягла ідеалу широкого та доступного володіння житлом для середнього класу. Це почалося після Другої світової війни частково завдяки податковим вирахуванням за відсотки за іпотекою та іншим формам субсидій. Метою було побудувати американську мрію. Це спрацювало.

Останні п'ять років кинули фундаментальний виклик цьому ідеалу, оскільки молоді люди не в змозі дозволити собі будинок. Середній вік покупців першого житла з 1950 по 1990-ті роки становив 24–28 років. Після 2008 року він почав зростати. Сьогодні вік нових покупців житла становить 40 років і більше. Ці цифри свідчать про руйнування важливої ​​частини американської мрії.

Надія адміністрації Трампа полягала в тому, щоб знайти шляхи відродження старої мрії через зниження іпотечних ставок та інші фінансові пільги для покупців першого житла. Але насправді проблема занадто глибоко вкорінена і занадто серйозна, щоб її можна було виправити невеликими змінами політики. Плюс, після війни з Іраном ринки облігацій були глибоко стурбовані. Крива дохідності круто зростає таким чином, що викликало занепокоєння у спостерігачів ринку.

Це помітний розрив між обіцяною політикою та фактичними результатами. Це ще більше ілюструє, наскільки малий контроль уряд має над ціновим спредом, який регулюється ринковими силами, а не посадовими особами агентств чи обраними лідерами. Субсидії для покупців також не спрацюють: вони швидко враховуються в ринковому попиті та відображаються у вищих цінах.

Середні перші внески також зросли. Хоча відсоток першого внеску сьогодні часто був нижчим, ніж у 1960-х роках, реальна сума в доларах зросла вчетверо. Це тому, що житло набагато дорожче в реальному вираженні з урахуванням інфляції. Накопичення на перший внесок тепер займає значно більше часу відносно доходу для багатьох домогосподарств, ніж у 1960 році.

Молоді люди, навіть ті, кому пощастило знайти високооплачувану роботу, витіснені з ринку на термін до 15 років свого трудового життя. Якщо їм пощастить мати доступ до сімейних грошей, готівкова покупка залишається найкращим варіантом, навіть з урахуванням вирахування за зростання відсоткових ставок.

Це значна особливість деморалізації та гніву, які відчувають виборці віком до 35 років сьогодні, поряд зі зростаючою невпевненістю в роботі, зростанням витрат на медичне страхування (іноді навіть вищими за орендну плату) та стійкою та зростаючою інфляцією. Я б наполегливо рекомендував відкласти всі розмови про Золотий вік доти, доки ці серйозні проблеми не почнуть вирішуватися самі собою. Це не станеться найближчим часом.

Тайлер Дьорден
Ср, 25.03.2026 - 20:55