Bản ghi lời thoại Cuộc gọi Thu nhập Quý 1 năm 2026 của Acadia (AKR)

Nguồn hình ảnh: The Motley Fool.

NGÀY

Thứ Tư, ngày 29 tháng 4 năm 2026 lúc 11:00 sáng ET

NGƯỜI THAM GIA CUỘC GỌI

- Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành — Kenneth F. Bernstein

- Phó Chủ tịch Điều hành kiêm Giám đốc Tài chính — John Gottfried

- Phó Chủ tịch Điều hành, Trưởng bộ phận Cho thuê — Alexander J. Levine

- Phó Chủ tịch Điều hành, Giám đốc Đầu tư — Reginald Livingston

- Chuyên viên Phân tích Quản lý Hợp đồng thuê và Thẩm định — Lynelle Ray

Cần trích dẫn từ một nhà phân tích của Motley Fool? Gửi email tới [email protected]

Bản ghi đầy đủ cuộc gọi hội nghị

Lynelle Ray: Chào buổi sáng và cảm ơn quý vị đã tham gia cuộc gọi hội nghị về kết quả kinh doanh quý 1 năm 2026 của Acadia Realty Trust. Tên tôi là Lynelle Ray, và tôi là chuyên viên phân tích quản lý hợp đồng thuê và thẩm định. Trước khi bắt đầu, xin lưu ý rằng các tuyên bố được đưa ra trong cuộc gọi không phải là lịch sử có thể được coi là các tuyên bố mang tính dự báo trong phạm vi của Đạo luật Giao dịch Chứng khoán năm 1934, và kết quả thực tế có thể khác biệt đáng kể so với những gì được chỉ ra bởi các tuyên bố mang tính dự báo đó do nhiều rủi ro và sự không chắc chắn, bao gồm cả những rủi ro được tiết lộ trong các hồ sơ Form 10-K gần đây nhất của công ty và các hồ sơ định kỳ khác với SEC.

Các tuyên bố mang tính dự báo chỉ có hiệu lực tại ngày của cuộc gọi này, 29/04/2026, và công ty không có nghĩa vụ cập nhật chúng. Trong cuộc gọi này, ban lãnh đạo có thể đề cập đến một số biện pháp tài chính phi GAAP bao gồm quỹ từ hoạt động kinh doanh và thu nhập hoạt động ròng. Vui lòng xem thông cáo báo chí về kết quả kinh doanh của Acadia Realty Trust được đăng trên trang web của công ty để đối chiếu các biện pháp tài chính phi GAAP này với các biện pháp tài chính GAAP tương ứng nhất. Khi cuộc gọi mở cho các câu hỏi, chúng tôi yêu cầu quý vị giới hạn vòng đầu tiên của mình ở hai câu hỏi mỗi người gọi để mọi người đều có cơ hội tham gia. Quý vị có thể đặt thêm câu hỏi bằng cách tự đưa mình trở lại hàng đợi, và chúng tôi sẽ trả lời trong phạm vi thời gian cho phép.

Bây giờ, tôi xin hân hạnh chuyển lời cho Kenneth F. Bernstein, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, người sẽ bắt đầu phần phát biểu của ban lãnh đạo hôm nay.

Kenneth F. Bernstein: Cảm ơn Lynelle. Làm tốt lắm. Chào mừng mọi người. Như quý vị có thể thấy trong thông cáo báo chí của chúng tôi, chúng tôi đã có một quý mạnh mẽ nữa trong một năm đang định hình trở thành một năm rất vững chắc, cả về các sáng kiến tăng trưởng nội bộ cũng như bên ngoài của chúng tôi. Và mặc dù các sự kiện địa chính trị chắc chắn đã tạo ra sự không chắc chắn không mong muốn cho nền kinh tế toàn cầu, may mắn thay, nhờ vào các yếu tố thuận lợi cho bán lẻ ngoài trời nói chung, và sau đó còn hơn thế nữa cho bán lẻ đường phố, chúng tôi đang chứng kiến kết quả mạnh mẽ liên tục được thúc đẩy bởi nhu cầu mạnh mẽ của người thuê, hiệu suất mạnh mẽ của người thuê và các cơ hội đầu tư hấp dẫn. Như nhóm sẽ thảo luận chi tiết hơn, chúng tôi đã đạt được mức tăng trưởng thu nhập 11% so với cùng kỳ nhờ mức tăng trưởng cùng cửa hàng gần 6%.

Và ngay cả với sự không chắc chắn gia tăng trên thị trường vốn, chúng tôi đã hoàn thành hoạt động giao dịch trị giá hơn 2,5 tỷ đô la, bao gồm 600 triệu đô la đầu tư mới, 500 triệu đô la tái cấp vốn trong nền tảng quản lý đầu tư của chúng tôi và một cơ sở vay vốn doanh nghiệp mới trị giá 1,4 tỷ đô la. Bây giờ, vì tôi đã thảo luận chi tiết về các yếu tố thúc đẩy chính của các yếu tố thuận lợi trong bán lẻ ngoài trời trong các cuộc gọi trước đây của chúng tôi, tôi sẽ hạn chế phần giải thích của mình một chút. Nhưng tóm lại, hiệu suất mạnh mẽ liên tục của chúng tôi đang được thúc đẩy mạnh mẽ nhất bởi danh mục bán lẻ đường phố của chúng tôi và đặc biệt là bởi năm yếu tố chính. Thứ nhất, nguồn cung hạn chế tiếp tục thu hẹp.

Thứ hai, và có lẽ quan trọng hơn, nhu cầu ngày càng tăng do các nhà bán lẻ tiếp tục tập trung vào việc có các địa điểm vật lý của riêng họ thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kênh bán buôn hoặc kênh kỹ thuật số. Thứ ba, hiệu suất người thuê mạnh mẽ do người tiêu dùng có khả năng phục hồi, đặc biệt là những người mua sắm ở phân khúc cao cấp tại các địa điểm đường phố của chúng tôi. Thứ tư, chi phí vốn tương đối thấp hơn trong việc tái cho thuê các địa điểm đường phố của chúng tôi. Và cuối cùng, tăng trưởng thu nhập hàng năm mạnh mẽ hơn tại các địa điểm đường phố của chúng tôi, do cả tăng trưởng theo hợp đồng cao hơn và sau đó là các cơ hội điều chỉnh giá thị trường thường xuyên hơn. Những yếu tố thuận lợi liên tục này đang cho phép chúng tôi đạt được mức tăng trưởng doanh thu nội bộ vững chắc và để mức tăng trưởng đó tác động đến lợi nhuận, cả về tăng trưởng thu nhập cũng như tăng trưởng giá trị tài sản ròng. Alexander J.

Levine sẽ thảo luận về tiến trình của chúng tôi trong quý trước và lý do tại sao chúng tôi sẵn sàng tiếp tục mang lại sự tăng trưởng vượt trội trong tương lai. Và sau đó, bổ sung cho sự tăng trưởng nội bộ này, và đảm bảo rằng chúng tôi có thể tiếp tục mang lại sự tăng trưởng ổn định này trong tương lai, là các sáng kiến tăng trưởng bên ngoài của chúng tôi. Reginald Livingston sẽ thảo luận về hoạt động mua lại của chúng tôi trong quý trước, nơi chúng tôi tiếp tục đạt được các mục tiêu của mình, cả về các khoản mua lại trên bảng cân đối kế toán của chúng tôi về bán lẻ đường phố và việc thực hiện của chúng tôi thông qua nền tảng quản lý đầu tư của chúng tôi. Nhưng hãy để tôi đưa ra một vài quan sát. Khi chúng tôi thấy sự quan tâm của nhà đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ trong năm qua, sự cạnh tranh đã gia tăng đối với hầu hết các định dạng bán lẻ ngoài trời.

Nhưng khối lượng giao dịch đến thị trường cũng vậy. Vì vậy, ngay cả với sự cạnh tranh gia tăng, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thể đáp ứng các mục tiêu mua lại của mình. Và trong khi chúng tôi chào đón công ty, việc chỉ đơn giản là mua lại lợi suất hiện có để đạt được lợi nhuận mục tiêu của chúng tôi đã trở nên khó khăn hơn một chút. Vì vậy, liên quan đến các cơ hội đầu tư bán lẻ đường phố, mặc dù cạnh tranh, đây vẫn là một lĩnh vực ít đông đúc hơn so với các định dạng khác, với ít người mua có năng lực hơn. Chúng tôi vẫn đang thấy đủ các khoản đầu tư hấp dẫn có lợi nhuận ngay lập tức cho cả thu nhập và giá trị tài sản ròng. Và chúng tôi tập trung nhất vào các khoản đầu tư có cơ hội tạo ra giá trị trong ngắn hạn, nơi chúng tôi có thể sử dụng bộ kỹ năng và mối quan hệ của mình để mở khóa giá trị đó.

Chúng tôi vẫn đang tìm thấy các giao dịch mang lại cho chúng tôi lợi suất hơn 6% trong ngắn hạn, nhưng đòi hỏi một vài yếu tố bổ sung. Và vì nhóm của chúng tôi chưa bao giờ ngần ngại sử dụng các kỹ năng và mối quan hệ tạo giá trị của mình, sự thay đổi này được chào đón. Điều tương tự cũng đúng với nền tảng quản lý đầu tư của chúng tôi. Khả năng đạt được lợi nhuận cơ hội bằng cách đơn giản là mua lại các tài sản ổn định, như chúng tôi đã thành công thực hiện trong giai đoạn đầu tư Quỹ V của chúng tôi vài năm trước, ngày càng trở nên khó khăn; do đó, các khoản đầu tư gần đây của chúng tôi trong năm qua đã tập trung nhiều hơn vào việc tạo giá trị và chúng tôi kỳ vọng sự tập trung đó sẽ tiếp tục.

Và liên quan đến hoạt động quản lý đầu tư của chúng tôi, chúng tôi thực sự có thể hợp tác với nhóm vốn thể chế ngày càng tăng và khai thác sự quan tâm gia tăng đó. Vì vậy, chúng tôi không chỉ phải đánh bại họ; chúng tôi cũng có thể tham gia cùng họ. Và để làm rõ, liên quan đến cả các khoản mua lại của REIT và quản lý đầu tư của chúng tôi, mục tiêu của chúng tôi tiếp tục là đảm bảo các khoản đầu tư của chúng tôi có lợi nhuận cho thu nhập và giá trị tài sản ròng ngay lập tức, và đạt được một xu FFO cho mỗi 200 triệu đô la tài sản được mua lại.

Reggie sẽ trình bày chi tiết cách hoạt động gần đây nhất của chúng tôi đang đáp ứng các mục tiêu của chúng tôi cả về khối lượng và lợi nhuận, và sau đó quan trọng không kém, cách chúng tôi đang gieo mầm cho sự tăng trưởng vượt trội liên tục trong tương lai. Cuối cùng, John Gottfried sẽ trình bày các chỉ số bảng cân đối kế toán của chúng tôi và cách chúng tôi được định vị để tiếp tục thúc đẩy cả tăng trưởng nội bộ và bên ngoài với nhiều "bột khô" và các nguồn vốn đa dạng. Vì vậy, để kết luận, luận điểm đầu tư bán lẻ đường phố của chúng tôi đang hoạt động. Các cơ hội nội bộ và bên ngoài mà chúng tôi thấy cung cấp tầm nhìn rõ ràng về việc mang lại sự tăng trưởng doanh thu vững chắc trong nhiều năm và sau đó để sự tăng trưởng đó tác động đến lợi nhuận.

Sau đó, với năng lực bảng cân đối kế toán dồi dào, chúng tôi đang ở vị thế để tận dụng các cơ hội thú vị mà chúng tôi đang có. Tôi muốn cảm ơn đội ngũ vì sự chăm chỉ không ngừng của họ. Và với điều đó, tôi sẽ chuyển lời cho AJ.

Alexander J. Levine: Cảm ơn Ken. Chào buổi sáng mọi người. Vì vậy, tôi muốn bắt đầu với một bản cập nhật về tăng trưởng nội bộ, tập trung vào xu hướng và hiệu suất tại các khu phố có tốc độ tăng trưởng cao của chúng tôi. Sau đó, tôi sẽ đề cập đến một số thị trường phục hồi chậm hơn của chúng tôi với tiềm năng tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là San Francisco và North Michigan Avenue, và tôi sẽ kết thúc với một bản cập nhật về Henderson Avenue ở Dallas. Nhìn chung, một quý cho thuê mạnh mẽ nữa trên diện rộng — đường phố, ngoại ô — cả trong danh mục REIT cũng như nền tảng quản lý đầu tư của chúng tôi. Tổng khối lượng hợp đồng thuê được ký trong Q1 là thêm 3,5 triệu đô la theo phần của chúng tôi.

Chúng tôi đã tăng danh mục các hợp đồng thuê mới đang trong giai đoạn đàm phán nâng cao lên 11,5 triệu đô la, tăng ròng gần 2,5 triệu đô la so với quý trước. Khi chúng tôi ký hợp đồng thuê, chúng tôi đang nhanh chóng bổ sung lại danh mục và hơn thế nữa. Như Ken đã trình bày, do động lực cung-cầu mạnh mẽ mang tính lịch sử và người tiêu dùng có thu nhập cao có khả năng phục hồi mua sắm tại các khu phố của chúng tôi, tất cả các dấu hiệu đều cho thấy chúng tôi sẽ có thể đạt được kết quả tương tự trong phần còn lại của năm nay và xa hơn nữa. Ngoài tốc độ cho thuê ngày càng tăng, chúng tôi cũng đang chứng kiến sự gia tăng ổn định về giá thuê thị trường tại các khu phố có tốc độ tăng trưởng cao của chúng tôi.

Chúng tôi hiện đang đàm phán các hợp đồng thuê mới, gia hạn hợp đồng thuê theo giá thị trường và điều chỉnh giá thuê theo thị trường trên nhiều khu phố của chúng tôi, bao gồm SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue và Melrose Place. Đây đều là những thị trường đã trải qua nhiều năm tăng trưởng giá thuê hai con số và, nếu chúng tôi thành công trong việc ký kết các giao dịch mới này, nó sẽ mang lại mức chênh lệch trung bình có trọng số hơn 40%. Bây giờ, hãy nhớ rằng, hợp đồng thuê đường phố có mức tăng trưởng theo hợp đồng là 3%. Vì vậy, mức chênh lệch 40% sau năm năm tăng trưởng 3% có nghĩa là giá thuê đã tăng gần 60% trong khoảng thời gian đó. Đây là những gì chúng tôi muốn nói khi nói rằng không phải tất cả các mức chênh lệch đều giống nhau.

Bây giờ, ngoài mức tăng trưởng hàng đầu trong ngành mà chúng tôi đang thấy tại các khu phố của mình, chúng tôi cũng tiếp tục xây dựng niềm tin xung quanh các thị trường mạnh mẽ mang tính lịch sử đang ở giai đoạn đầu phục hồi, như San Francisco và North Michigan Avenue ở Chicago. Tại buổi cập nhật cuối cùng của chúng tôi, chúng tôi đã báo cáo rằng kể từ đầu năm 2025, chúng tôi đã ký khoảng 90 nghìn feet vuông hợp đồng thuê mới trên hai tài sản của chúng tôi với LA Fitness Club Studio và T&T Supermarkets. Kể từ lần cập nhật cuối cùng của chúng tôi, và sau khi kết thúc quý đầu tiên, chúng tôi đã bổ sung thêm 25 nghìn feet vuông bằng cách ký hợp đồng với Sprouts Farmers Market, đơn vị sẽ gia nhập Trader Joe’s và Club Studio tại 555 9th Street.

Và giống như T&T và Club Studio, đây sẽ là cửa hàng đầu tiên của họ ở San Francisco. Điều đã trở nên rõ ràng là các nhà thuê đang củng cố niềm tin của họ xung quanh sự phục hồi của San Francisco. Và với 70 nghìn feet vuông không gian còn lại để cho thuê, ngoài một số cơ hội điều chỉnh giá thuê có lợi nhuận, chúng tôi ngày càng tự tin rằng chúng tôi có thể tiếp tục mở khóa giá trị tiềm ẩn còn lại đáng kể trong hai trung tâm San Francisco của chúng tôi. Ngay sau San Francisco là North Michigan Avenue, nơi tiếp tục cho thấy sự cải thiện ổn định và chắc chắn đã vượt qua giai đoạn "chồi xanh" của sự phục hồi.

Chúng tôi vẫn còn một chặng đường dài phía trước, nhưng lượng khách ghé thăm đã trở lại mức trước năm 2019 và kể từ đầu năm nay, đã có sự gia tăng đáng chú ý về nhu cầu của người thuê. Trong năm qua, chúng tôi đã chứng kiến các cửa hàng mới mở và các hợp đồng thuê mới được ký từ các thương hiệu hàng đầu như Mango, Aritzia, Uniqlo và American Eagle, và gần đây nhất là Candy Hall of Fame rộng 60 nghìn feet vuông tại 830 North Michigan Avenue. Ngay cả như vậy, giá thuê vẫn thấp hơn 50% so với mức đỉnh trước đó. North Michigan Avenue là một con phố mang tính biểu tượng, không thể thay thế, và chúng tôi tin rằng sự phục hồi sẽ tiếp tục tăng tốc, và khi điều đó xảy ra, chúng tôi sẽ ở vị thế tốt để nắm bắt cơ hội đó.

Và cuối cùng, tôi sẽ kết thúc với một bản cập nhật về Henderson Avenue ở Dallas. Để nhắc lại, tầm nhìn trên Henderson là tạo ra một con phố sôi động, có thể đi bộ, được tuyển chọn với sự kết hợp của các nhà bán lẻ được săn lùng nhiều nhất hiện nay và bổ sung bằng các dịch vụ F&B năng động và dễ nhận biết — kết hợp những gì tốt nhất đã hoạt động trên các con phố như Armitage Avenue ở Chicago, Bleecker Street ở New York, Melrose Place ở LA và M Street ở DC. Nói tóm lại, trải nghiệm mua sắm bán lẻ đường phố thực sự đầu tiên và duy nhất của Dallas. Con phố này đã có một khởi đầu tuyệt vời, với các nhà thuê như Tecovas và Warby Parker tạo ra doanh số có thể đã biện minh cho việc giá thuê tăng gấp đôi.

Và với 80% diện tích bán lẻ của chúng tôi trên con phố này đã được đặt chỗ, các hợp đồng thuê mới của chúng tôi đang làm đúng như vậy. Tôi không thể tiết lộ tên của tất cả các thương hiệu đã cam kết, nhưng để cho quý vị hình dung, dự án sẽ bao gồm sự kết hợp lành mạnh của các nhà bán lẻ được công nhận trên toàn quốc như Rag & Bone, đơn vị đang chuyển địa điểm từ Highland Park Village, cùng với một bộ sưu tập các thương hiệu trẻ hơn đã thành công trên một số khu phố có tốc độ tăng trưởng cao khác của chúng tôi như Gizio, Cami và Margaux. Và chúng tôi đang dành khoảng 10% diện tích của mình cho các thương hiệu mang tính địa phương và chân thực hơn với Texas.

Thêm vào đó là một số dịch vụ F&B thú vị, có lượng khách lớn như Prince Street Pizza, Papa Bagels và Salt N’ Stir ice cream, và quý vị sẽ có một con phố được tuyển chọn kỹ lưỡng, có thể đi bộ. Vì vậy, tóm lại, điểm mấu chốt là, bất chấp mức độ hoạt động cho thuê cao liên tục trong nhiều quý vừa qua, chúng tôi tiếp tục thấy tiềm năng đáng kể phía trước, cả về cơ hội điều chỉnh giá thị trường và việc tiếp tục cho thuê các khu phố có tốc độ tăng trưởng cao của chúng tôi, cũng như khai thác các thị trường gần đây mới bắt đầu có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Như mọi khi, tôi muốn cảm ơn đội ngũ vì sự chăm chỉ của họ. Và với điều đó, tôi sẽ chuyển lời cho Reggie.

Reginald Livingston: Cảm ơn AJ, và chào buổi sáng mọi người. Tôi sẽ trình bày hai điều: hoạt động giao dịch của chúng tôi trong Q1 và đến tháng 4, sau đó tôi sẽ chia sẻ một số góc nhìn về những gì chúng tôi đang thấy trên thị trường. Về mặt giao dịch, chúng tôi đã rất bận rộn trong năm nay. Chúng tôi đã hoàn tất hơn 1 tỷ đô la mua lại và tái cấp vốn, có được chỗ đứng trên hai hành lang bán lẻ cao cấp hàng đầu của đất nước, tất cả trong khi đạt được các ngưỡng lợi nhuận và tăng trưởng của chúng tôi và xây dựng một danh mục đầu tư dự kiến sẽ duy trì mức hoạt động cao trong phần còn lại của năm. Vì vậy, hãy đi sâu vào một số chi tiết. Bắt đầu với các khoản mua lại chưa được công bố trước đó.

Vào cuối quý, trong danh mục REIT của chúng tôi, chúng tôi đã thực hiện khoản đầu tư đầu tiên trên Worth Avenue ở Palm Beach, với việc mua lại 225 Worth với giá 43 triệu đô la. Con phố này là một trong những hành lang bán lẻ cao cấp không thể thay thế nhất trong cả nước, và nó có tất cả các yếu tố cho sự tăng trưởng giá thuê liên tục, bao gồm cả các nhà thuê hoạt động tốt, cơ sở khách hàng cao cấp và nguồn cung hạn chế. Tài sản này bao gồm Gucci, Jay McLaughlin và G4, và sở hữu một cơ hội điều chỉnh giá thị trường đáng kể mà chúng tôi sẽ khai thác trong tương lai gần. Niềm tin của chúng tôi vào Worth vượt ra ngoài tài sản đơn lẻ này.

Chúng tôi có một danh mục đầu tư tích cực trong hành lang đó, và chiến lược của chúng tôi ở đó phản ánh những gì chúng tôi đã thực hiện ở các thị trường khác: mua một vị trí nền tảng, xây dựng quy mô và kích hoạt lợi ích của sự tập trung để thúc đẩy lợi nhuận theo thời gian. Sau quý, cũng trong danh mục REIT của chúng tôi, chúng tôi đã hoàn tất việc mua lại 4 và 28 Newbury với giá 109 triệu đô la. Các tài sản này là