Bởi Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này
Hạn chế về thu nhập cố định của người cao tuổi và chi phí tăng sau đại dịch (thuế bất động sản, bảo hiểm, tiện ích) đang đẩy nhiều người vào tình trạng gánh nặng chi phí, có khả năng đẩy nhanh việc giảm quy mô nhà ở, việc sử dụng thế chấp ngược và di cư. Điều này có thể dẫn đến sự trì trệ nguồn cung, chuyển giao tài sản và rủi ro tài khóa cho chính quyền địa phương.
Rủi ro: Sự di cư tăng tốc khỏi các bang có thuế cao làm xói mòn cơ sở thuế địa phương và vực thẳm tài khóa cho các đô thị do việc bán hàng loạt nhà của người cao tuổi.
Cơ hội: Các cơ hội có thể xuất hiện trong các dịch vụ chăm sóc tại nhà, chi tiêu cải tạo nhà cửa và các sản phẩm như thế chấp ngược hoặc bảo hiểm chăm sóc dài hạn.
Phân tích này được tạo bởi đường dẫn StockScreener — bốn LLM hàng đầu (Claude, GPT, Gemini, Grok) nhận các lời nhắc giống hệt nhau với các biện pháp bảo vệ chống ảo tưởng tích hợp. Đọc phương pháp →
Mua nhà có vẻ ngoài tầm với đối với hàng triệu người Mỹ, nhưng sở hữu nhà cũng vậy, đặc biệt là đối với người cao tuổi, dữ liệu cho thấy.
Năm mươi bốn phần trăm trong số 35 triệu chủ nhà không có thế chấp của quốc gia này ở độ tuổi 65 trở lên, một nhóm chiếm hơn một phần ba tổng số chủ nhà ở Hoa Kỳ, theo công ty nghiên cứu nhà ở ResiClub. Trong nhóm dân số đó, khoảng 64% sở hữu nhà của họ một cách trọn vẹn, báo cáo cho biết.
Tuy nhiên, một kỷ lục 12,5 triệu hộ gia đình người cao tuổi, hay hơn một phần ba dân số từ 65 tuổi trở lên, có thể đang cảm thấy "nghèo vì nhà ở", hoặc chi một tỷ lệ thu nhập hàng tháng không tương xứng lớn cho chi phí nhà ở, dữ liệu cho thấy. Năm 2024, họ chi hơn 30% thu nhập của mình cho nhà ở, và một nửa trong số họ chi hơn 50%, theo dữ liệu của Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ.
Quy tắc chung của chính phủ là chi không quá 30% tổng thu nhập cho nhà ở, bao gồm tiền thuê nhà hoặc thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích để tránh bị gánh nặng chi phí. Kể từ năm 2019, các hộ gia đình người lớn tuổi cũng chiếm khoảng một nửa tổng số hộ gia đình mới bị gánh nặng chi phí, theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Harvard Joint.
"Đó là dấu hiệu cho thấy những thách thức về khả năng chi trả nhà ở không biến mất khi về hưu, và có thể đặc biệt rắc rối đối với người lớn tuổi có thu nhập cố định," Christine Healy, trưởng bộ phận thương hiệu tại CareScout, viết trong một báo cáo.
"Ngay cả những người sở hữu nhà đã làm mọi thứ đúng đắn cũng không an toàn," bà viết. "Đối với những người sở hữu nhà đã trả hết thế chấp hoàn toàn, chi phí nhà ở trung bình vẫn tăng 35% kể từ năm 2019 – khoảng 1,5 lần nhanh hơn mức tăng thu nhập của họ."
Hầu hết mọi chi phí liên quan đến nhà ở đã tăng vọt kể từ đại dịch, nhanh hơn tốc độ lạm phát chung là 28,67%. Điều đó khiến người cao tuổi - ngay cả những người không có thế chấp - khó theo kịp, các chuyên gia cho biết.
Ví dụ, tiền thuê nhà kể từ đại dịch đã tăng 36,2% trên toàn quốc, theo báo cáo tháng 3 của công ty niêm yết bất động sản Zillow, và thuế bất động sản trung bình tăng khoảng 30% từ năm 2019 đến năm 2024, theo Trung tâm Chính sách Thuế phi lợi nhuận. Phí bảo hiểm nhà ở đã tăng 40,4% từ năm 2019 đến năm 2024, theo trang so sánh giá LendingTree. Giá điện đã tăng vọt 40% từ năm 2020 đến năm 2025, theo Cục Thống kê Lao động.
"Những khoản tăng đáng kinh ngạc này đã chứng tỏ là không thể vượt qua đối với nhiều người Mỹ, nhưng không có nhóm nào bị ảnh hưởng nhiều hơn người cao tuổi, đặc biệt là những người có thu nhập cố định," Healy nói. "Thuế bất động sản, tiện ích và bảo hiểm giờ đây đang ăn mòn khoản tiết kiệm của họ – và không giống như những người trẻ tuổi, nhiều người cao tuổi không thể đơn giản làm thêm công việc thứ hai hoặc chuyển sang mức lương cao hơn để bù đắp."
Người cao tuổi bị ảnh hưởng nặng nề hơn ở một số nơi so với những nơi khác, theo một phân tích của công ty giải pháp chăm sóc dài hạn CareScout, xem xét tỷ lệ người cao tuổi chi 30% thu nhập của họ cho nhà ở, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, hóa đơn điện, chi phí sống trong viện dưỡng lão, và nhiều hơn nữa trên khắp Hoa Kỳ.
Người cao tuổi có khả năng bị gánh nặng chi phí cao nhất ở California và thấp nhất ở West Virginia, nơi được hưởng lợi từ mức thuế bất động sản thấp nhất cả nước (881 đô la) và tỷ lệ hộ gia đình đối mặt với chi phí bảo hiểm cao thấp nhất (10,2% trả từ 2.000 đô la trở lên), CareScout cho biết.
Chuẩn bị sớm luôn là cách tốt nhất để tránh áp lực nhà ở, Steve Azoury, chuyên gia tư vấn tài chính và chủ sở hữu của Azoury Financial, cho biết. Ông đề xuất:
- Xem xét các nguồn thu nhập của bạn để chi trả chi phí và thời gian tồn tại của chúng, ngay cả với một số lạm phát hàng năm.
- Nếu có thể, hãy xem xét một kịch bản trong đó một trong hai vợ chồng qua đời và cách thuế, bảo hiểm nhà và các chi phí khác sẽ được chi trả.
- Kiểm tra các khoản giảm thuế bất động sản địa phương và các lợi ích khác dành cho người cao tuổi. Hơn 9 triệu người cao tuổi đủ điều kiện đang bỏ lỡ 58 tỷ đô la lợi ích, theo Hội đồng Quốc gia về Người cao tuổi. Công cụ kiểm tra lợi ích của tổ chức có thể cho bạn biết bạn có thể bỏ lỡ những gì. Đối với vợ/chồng còn sống, các tổ chức phi lợi nhuận như Wings for Widows có thể giúp điều hướng những thách thức tài chính mới.
- Cân nhắc việc thu nhỏ quy mô sớm hơn và đầu tư một phần tiền để sử dụng cho thu nhập sau này. Các cặp vợ chồng đã kết hôn khai báo chung và đã sống trong nhà với tư cách là nơi cư trú chính trong một thời gian có thể loại trừ tới 500.000 đô la lãi vốn từ việc bán nhà. Nếu một người vợ/chồng qua đời, khoản loại trừ đó sẽ giảm một nửa hai năm sau khi người vợ/chồng qua đời.
- Mua bảo hiểm nhân thọ toàn bộ khi còn trẻ để nếu một người vợ/chồng qua đời, người vợ/chồng còn sống sẽ nhận được một khoản thanh toán một lần ngay lập tức, miễn thuế "không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường chứng khoán và hữu ích khi cần thiết," ông nói. Một phần tiền có thể được sử dụng để chi trả chi phí và phần còn lại để đầu tư tạo thu nhập.
- Cân nhắc cho thuê một phòng trong nhà để kiếm thêm thu nhập.
- Nếu bạn yêu thích và muốn giữ ngôi nhà của mình, hãy cân nhắc thế chấp ngược nếu bạn không đủ khả năng thanh toán hàng tháng cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà. Thế chấp ngược từng có tiếng xấu về các hoạt động cho vay săn mồi, phí trả trước cao và thiếu sự bảo vệ người tiêu dùng, nhưng chúng hiện đã được quản lý chặt chẽ hơn.
- Thế chấp ngược được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang như một lựa chọn khoản vay tiêu chuẩn hóa, được bảo hiểm bởi chính phủ với các hướng dẫn rõ ràng và sự bảo vệ người vay. "Bạn có thể nhận tiền để sử dụng cho thu nhập được trả hàng tháng," Azoury nói. "Bạn vẫn sở hữu ngôi nhà và trả thuế, tiện ích, bảo hiểm và bảo trì, nhưng bây giờ bạn có thêm một chút tiền. Bạn có tùy chọn ở lại nhà của mình cho đến khi bạn qua đời hoặc bạn có thể bán nó và trả hết những gì bạn nợ."
-
(Câu chuyện này đã được cập nhật để phản ánh rằng Christine Healy đại diện cho CareScout vì CareScout đã mua lại Seniorly.)
Medora Lee là phóng viên về tiền tệ, thị trường và tài chính cá nhân tại USA TODAY. Bạn có thể liên hệ với cô ấy tại [email protected] và đăng ký nhận bản tin Daily Money miễn phí của chúng tôi để nhận các mẹo tài chính cá nhân và tin tức kinh doanh vào các ngày thứ Hai đến thứ Sáu.
Bài báo này ban đầu xuất hiện trên USA TODAY: Những khó khăn về khả năng chi trả nhà ở không phai nhạt khi sở hữu hoặc nghỉ hưu
Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này
"Căng thẳng về khả năng chi trả kéo dài của người cao tuổi có khả năng dẫn đến tỷ lệ bỏ chính sách cao hơn và sự phản kháng chính trị đối với việc tăng phí bảo hiểm, làm giảm biên lợi nhuận cho các công ty bảo hiểm."
Bài báo nhấn mạnh cách chi phí tăng vọt sau đại dịch về thuế bất động sản (+30%), bảo hiểm (+40%) và tiện ích (+40%) đã vượt quá mức tăng thu nhập của người cao tuổi, đẩy hơn một phần ba hộ gia đình 65+ vào tình trạng gánh nặng chi phí mặc dù sở hữu nhà không thế chấp. Động lực này có thể đẩy nhanh việc giảm quy mô nhà ở và việc sử dụng thế chấp ngược, bổ sung dần nguồn cung cho các thị trường nhà ở khan hiếm đồng thời thúc đẩy nhu cầu về các sản phẩm tài chính chuyên biệt. Về mặt địa lý, các bang có thuế cao, bảo hiểm cao như California đối mặt với áp lực lớn, có khả năng làm trầm trọng thêm sự chênh lệch khu vực trong di cư nghỉ hưu và cơ sở thuế địa phương. Hạn chế về thu nhập cố định khiến người cao tuổi khó có thể hấp thụ các cú sốc tiếp theo, không giống như các hộ gia đình trong độ tuổi lao động.
Giá trị nhà trung bình đối với người cao tuổi đã tăng mạnh kể từ năm 2019, tạo ra các khoản lãi vốn chưa thực hiện đáng kể có thể tài trợ cho chi phí thông qua việc bán, HELOC hoặc giảm quy mô nhà ở - những yếu tố mà các chỉ số gánh nặng chỉ dựa trên thu nhập phần lớn bỏ qua.
"Tình trạng khó khăn về nhà ở của người cao tuổi là có thật nhưng chủ yếu là vấn đề THU NHẬP CỐ ĐỊNH (COLA không đủ, ưu đãi thuế chưa được sử dụng hết) chứ không phải là khủng hoảng nguồn cung nhà ở, và việc trộn lẫn hai điều này làm lu mờ đòn bẩy chính sách thực tế cần thiết."
Bài báo trộn lẫn hai vấn đề riêng biệt: khả năng chi trả khi mua (vấn đề cung/cầu/lãi suất) so với khả năng chi trả sau khi mua (vấn đề thu nhập cố định + lạm phát). Dữ liệu về người cao tuổi là có thật - 12,5 triệu người bị gánh nặng chi phí, thuế bất động sản +30%, bảo hiểm +40% - nhưng phản ứng chính sách có ý nghĩa to lớn. Hỗ trợ thuế bất động sản tồn tại nhưng chưa được sử dụng hết; thế chấp ngược hiện được FHA quy định; giảm quy mô nhà ở mở ra khoản loại trừ lãi vốn 500.000 đô la. Rủi ro thực sự: người cao tuổi có thu nhập thực sự cố định (không điều chỉnh COLA) ở các bang có thuế cao đối mặt với khó khăn thực sự. Nhưng đây không phải là một cuộc khủng hoảng nhà ở mang tính hệ thống - đây là một vấn đề về đủ khả năng chi trả thu nhập khi nghỉ hưu giả dạng một cuộc khủng hoảng.
Nếu thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích thực sự vượt quá mức tăng trưởng thu nhập của người cao tuổi gấp 1,5 lần, thì không có lời khuyên lập kế hoạch tài chính nào có thể khắc phục được phép toán cấu trúc; các giải pháp của bài báo (giảm quy mô nhà ở, thế chấp ngược, cho thuê một phòng) chỉ là những biện pháp tạm thời cho một vấn đề nghiêm trọng đòi hỏi cải cách thuế tiểu bang/địa phương hoặc điều chỉnh lợi ích liên bang.
"Chi phí sở hữu nhà phi tùy ý ngày càng tăng đối với người cao tuổi đang tạo ra một cái bẫy thanh khoản đe dọa kìm hãm chi tiêu tiêu dùng dài hạn và làm sai lệch động lực nguồn cung nhà ở."
Câu chuyện về người cao tuổi "nghèo nhà" là một gánh nặng cấu trúc đối với nền kinh tế rộng lớn hơn, đặc biệt là chi tiêu tùy ý của người tiêu dùng. Mặc dù bài báo nhấn mạnh ngưỡng chi phí 30%, nhưng nó lại bỏ qua tác động bậc hai: hiệu ứng "khóa chặt" khi người cao tuổi ở lại trong những ngôi nhà quá lớn, bảo trì tốn kém để tránh đánh giá lại thuế bất động sản. Sự trì trệ về nguồn cung này giữ cho nguồn cung nhân tạo khan hiếm, đẩy giá nhà lên cao nhưng lại ăn mòn thanh khoản của người già. Khi các hộ gia đình có thu nhập cố định buộc phải rút vốn chủ sở hữu nhà thông qua thế chấp ngược hoặc HELOC chỉ để trang trải thuế bất động sản và bảo hiểm, họ đang thực sự thanh lý tài sản chính của mình để chi trả cho các chi phí không mang lại lợi nhuận. Đây là một sự chuyển giao tài sản chậm rãi từ những người về hưu sang các công ty bảo hiểm và cơ quan thuế địa phương.
Câu chuyện "nghèo nhà" bỏ qua khoản lãi vốn chưa thực hiện khổng lồ mà người cao tuổi đang nắm giữ; họ về mặt kỹ thuật là "giàu tài sản" và có thể giải phóng thanh khoản đáng kể bằng cách giảm quy mô nhà ở, điều này đồng thời giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung cho những người mua trẻ tuổi hơn.
"Rủi ro thực sự đối với thị trường không phải là một "sự sụp đổ nhà ở" đồng nhất ở người cao tuổi, mà là sự định hình lại nhu cầu và việc sử dụng các sản phẩm tài chính có thể phân bổ lại rủi ro và cơ hội thay vì nén chúng một cách đồng nhất."
Mặc dù người cao tuổi đối mặt với áp lực chi phí nhà ở thực sự, nhưng tác động thị trường không phải là thảm họa đối với tài sản nhà ở. Một tỷ lệ đáng kể người cao tuổi sở hữu nhà trọn vẹn, và giá trị vốn chủ sở hữu tăng lên từ giá trị tài sản cộng với lợi ích An sinh Xã hội có thể giảm bớt tác động. Các cơ hội có thể xuất hiện trong các dịch vụ chăm sóc tại nhà, chi tiêu cải tạo nhà cửa và các sản phẩm như thế chấp ngược hoặc bảo hiểm chăm sóc dài hạn thay vì sự sụt giảm trực tiếp về nhu cầu nhà ở. Hỗ trợ chính sách (ưu đãi thuế, trợ cấp năng lượng) có thể chuyển hướng quỹ cho người cao tuổi, hỗ trợ các phân khúc thị trường cụ thể (công ty bảo hiểm, người cho vay, nhà thầu) ngay cả khi xu hướng tiêu dùng rộng lớn hơn suy yếu.
Phản biện: nếu người cao tuổi bắt đầu giảm quy mô nhà ở hoặc rút vốn chủ sở hữu sớm hơn, nhu cầu nhà ở khu vực có thể suy yếu và đe dọa giá nhà trong ngắn hạn và các cổ phiếu liên quan; dòng tiền có thể có lợi cho người cho vay hoặc REIT ở một số khu vực nhưng lại gây hại cho những khu vực khác, làm khuếch đại sự phân tán.
"Tái chế vốn chủ sở hữu từ thế chấp ngược có thể làm giảm bớt gánh nặng chi tiêu tùy ý đồng thời duy trì giá nhà thông qua việc phát hành nguồn cung chậm hơn."
Khung cảnh "khóa chặt" và chuyển giao tài sản của Gemini bỏ lỡ một kết nối với ChatGPT: người cao tuổi sử dụng thế chấp ngược hoặc HELOC để trả thuế và tài trợ cho việc cải tạo tại nhà sẽ tái chế vốn chủ sở hữu thành doanh thu của nhà thầu và công ty bảo hiểm thay vì rò rỉ thuần túy. Điều này giữ cho nguồn cung bị kìm hãm lâu hơn dự kiến trong khi nâng cao các cổ phiếu cụ thể trong dịch vụ nhà ở và cho vay, ngay cả khi chi tiêu tiêu dùng rộng lớn hơn suy yếu. Rủi ro chưa được định giá là sự di cư tăng tốc khỏi CA và FL làm xói mòn cơ sở thuế địa phương nhanh hơn các mô hình giả định.
"Người cao tuổi bị gánh nặng chi phí rút vốn chủ sở hữu một cách phòng thủ, không phải để nâng cấp tại nhà tùy ý; sự chuyển giao tài sản mà Gemini đã nêu là có thật, không phải được tái chế."
Luận điểm tái chế của Grok giả định rằng người cao tuổi sẵn sàng rút vốn chủ sở hữu để cải tạo, nhưng dữ liệu của bài báo cho thấy sự tuyệt vọng, không phải chi tiêu tùy ý. Nếu người cao tuổi bị gánh nặng chi phí ở mức 33%, họ không nâng cấp - họ đang cố gắng sinh tồn. Việc tăng doanh thu của nhà thầu giả định lựa chọn hành vi; dòng tiền thực tế có khả năng là thế chấp ngược → thanh toán thuế/bảo hiểm → kho bạc bảo hiểm/chính phủ, không phải dịch vụ nhà ở. Điều này trộn lẫn một sự kiện thanh khoản với nhu cầu.
"Việc giảm quy mô nhà ở hàng loạt của người cao tuổi đe dọa sự ổn định của trái phiếu đô thị bằng cách làm sụp đổ cơ sở thuế bất động sản mà chính quyền địa phương dựa vào để tồn tại."
Claude đúng khi nói đây là một cuộc khủng hoảng thanh khoản, nhưng ông ấy bỏ lỡ vực thẳm tài khóa: chính quyền địa phương phụ thuộc vào sự tăng trưởng thuế bất động sản do giá trị nhà đất tăng cao này mang lại. Nếu người cao tuổi buộc phải bán hàng loạt, sự gia tăng nguồn cung kết quả sẽ làm sụp đổ chính các cơ sở thuế mà các đô thị phụ thuộc vào để tồn tại. Đây không chỉ là vấn đề thu nhập khi nghỉ hưu; đây là một mối đe dọa cấu trúc đối với sự ổn định của trái phiếu đô thị và khả năng thanh toán của chính quyền địa phương ở các bang phụ thuộc vào thuế đang già hóa.
"Rủi ro nợ đô thị là kênh bị bỏ qua trong áp lực chi phí nhà ở của người cao tuổi, đe dọa ngân sách địa phương ngay cả khi nguồn cung nhà ở vẫn khan hiếm."
Sự tập trung của Gemini vào "khóa chặt" và chuyển giao tài sản bỏ lỡ một rủi ro hệ thống lớn hơn: chất lượng tín dụng đô thị. Nếu người cao tuổi ở yên và trì hoãn việc bán do áp lực chi phí, cơ sở thuế ở các bang đang già hóa vẫn phụ thuộc vào việc đánh giá tăng; nếu áp lực buộc phải bán hàng loạt hoặc giảm định giá, chính quyền địa phương sẽ đối mặt với cú sốc doanh thu. Điều đó có thể làm tăng chênh lệch muni và phức tạp hóa việc tài trợ cho trường học và dịch vụ, bù đắp bất kỳ sự phục hồi nào của thị trường nhà ở từ sự khan hiếm nguồn cung.
Hạn chế về thu nhập cố định của người cao tuổi và chi phí tăng sau đại dịch (thuế bất động sản, bảo hiểm, tiện ích) đang đẩy nhiều người vào tình trạng gánh nặng chi phí, có khả năng đẩy nhanh việc giảm quy mô nhà ở, việc sử dụng thế chấp ngược và di cư. Điều này có thể dẫn đến sự trì trệ nguồn cung, chuyển giao tài sản và rủi ro tài khóa cho chính quyền địa phương.
Các cơ hội có thể xuất hiện trong các dịch vụ chăm sóc tại nhà, chi tiêu cải tạo nhà cửa và các sản phẩm như thế chấp ngược hoặc bảo hiểm chăm sóc dài hạn.
Sự di cư tăng tốc khỏi các bang có thuế cao làm xói mòn cơ sở thuế địa phương và vực thẳm tài khóa cho các đô thị do việc bán hàng loạt nhà của người cao tuổi.