Choice Properties Real Est Invstmnt Trst Điểm Nổi Bật Cuộc Gọi Thu Nhập Q1

Thương vụ mua lại First Capital: Choice và đối tác KingSett đã đồng ý mua lại First Capital REIT với giá khoảng 9,4 tỷ CAD, trong đó Choice dự kiến sẽ mua lại khoảng 5 tỷ CAD tài sản bán lẻ của First Capital và gọi đây là một cơ hội chiến lược hiếm có để củng cố danh mục đầu tư của mình.

Sức mạnh hoạt động: Tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư vẫn vững chắc ở mức 98,1% (bán lẻ 97,9%, công nghiệp 98,6%), với mức chênh lệch cho thuê trung bình 21,8% thúc đẩy tăng trưởng NOI tiền mặt cùng tài sản là 3%.

Tài chính và triển vọng: FFO Quý 1 là 196 triệu CAD (0,271 CAD/đơn vị, +2,7% YoY) và NAV theo IFRS tăng lên 14,53 CAD/đơn vị; loại trừ thương vụ First Capital, Choice tái khẳng định hướng dẫn tăng trưởng NOI tiền mặt cùng tài sản từ 2–3% và FFO pha loãng/đơn vị từ 1,08–1,10 CAD cho cả năm.

Các giám đốc điều hành của Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) đã nhấn mạnh tỷ lệ lấp đầy vững chắc, chênh lệch cho thuê mạnh mẽ và tăng trưởng NOI cùng tài sản ổn định trong cuộc gọi thu nhập quý đầu tiên năm 2026 của REIT, đồng thời xem xét lại thương vụ mua lại "mang tính chuyển đổi" gần đây liên quan đến First Capital REIT.

Thương vụ mua lại First Capital được coi là cơ hội chiến lược hiếm có

Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành Rael Diamond đã bắt đầu bằng việc quay trở lại một giao dịch lớn được công bố hai tuần trước đó. Vào ngày 16 tháng 4, Choice Properties và đối tác KingSett Capital đã đồng ý mua lại First Capital REIT với giá khoảng 9,4 tỷ CAD. Khi hoàn tất, Diamond cho biết Choice dự kiến sẽ mua lại khoảng 5 tỷ CAD tài sản bán lẻ của First Capital, với KingSett mua lại các tài sản còn lại.

“Cơ hội để mua lại các tài sản có chất lượng và quy mô này là cực kỳ hiếm, đặc biệt là những tài sản phù hợp chặt chẽ với chiến lược của chúng tôi,” Diamond nói, đồng thời cho biết thêm rằng thương vụ mua lại “càng củng cố danh mục đầu tư của chúng tôi và khẳng định Choice là REIT hàng đầu của Canada.” Ban lãnh đạo cho biết họ sẽ cung cấp thông tin cập nhật về tiến độ giao dịch trong suốt cả năm.

Tỷ lệ lấp đầy ổn định, chênh lệch cho thuê thúc đẩy tăng trưởng NOI cùng tài sản

Diamond cho biết tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư quý đầu tiên vẫn “vững chắc” ở mức 98,1%, được hỗ trợ bởi “hoạt động gia hạn đặc biệt” và chênh lệch cho thuê trung bình 21,8%, góp phần vào tăng trưởng NOI cùng tài sản là 3%. Ông cho biết REIT đã chứng kiến ​​“hoạt động lành mạnh ở cả mảng bán lẻ và công nghiệp”, đồng thời tiếp tục lấp đầy không gian bán lẻ và thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy gần như đầy đủ.

Trong mảng bán lẻ, Choice báo cáo tỷ lệ lấp đầy 97,9%, với 364.000 feet vuông gia hạn và 97.000 feet vuông cho thuê mới được hoàn thành trong quý. Chênh lệch gia hạn bán lẻ là 17,2%, dẫn đầu bởi các khu vực Đại Tây Dương và Ontario, và ban lãnh đạo lưu ý rằng kết quả bị ảnh hưởng bởi một lần gia hạn. Diamond cho biết chênh lệch này “chủ yếu được thúc đẩy bởi một lần gia hạn 28.000 sq ft,” được mô tả là lần gia hạn thị trường đầu tiên sau 15 năm đối với khách thuê đó, người đã trả mức thuê dưới thị trường. Loại trừ lần gia hạn đó, chênh lệch bán lẻ trung bình là 13,2%.

Tỷ lệ giữ chân khách thuê bán lẻ là 75,8%, mà Diamond cho rằng phần lớn là do việc chấm dứt sớm hai địa điểm Toys “R” Us và một lần chấm dứt chiến lược riêng biệt đã được lấp đầy với mức thuê cao hơn, tổng cộng khoảng 50.000 feet vuông. Loại trừ các lần chấm dứt này, ông cho biết tỷ lệ giữ chân sẽ là khoảng 85%. Diamond nói thêm rằng hơn một nửa không gian trống trong quý đã có các thỏa thuận cam kết dự kiến ​​sẽ bắt đầu vào cuối năm nay, và Choice đang trong “các cuộc thảo luận cho thuê nâng cao” để lấp đầy các địa điểm cũ của Toys “R” Us.

Các sáng kiến ​​tạo giá trị được nhấn mạnh, bao gồm cả việc tái định vị Bloor và Dundas

Ban lãnh đạo cũng thảo luận về hoạt động tạo giá trị bán lẻ, bao gồm cả việc tái định vị liên quan đến tái phát triển tại Bloor và Dundas. Diamond cho biết Loblaw đã bỏ trống 90.000 feet vuông không gian nhà kho tại một cửa hàng Zehrs cũ vào tháng 3, và Choice đang tái định vị bất động sản để giới thiệu một cửa hàng Shoppers Drug Mart mới và một GoodLife cùng với khoản đầu tư của Loblaw vào việc chuyển đổi No Frills.

Diamond cho biết sáng kiến ​​này dự kiến ​​sẽ tạo ra khoảng 2 triệu CAD NOI tăng thêm khi ổn định vào nửa cuối năm 2027 và tạo ra khoảng 25 triệu CAD tổng giá trị tăng thêm. Ông nói thêm rằng việc tái sinh này không tạo ra các ràng buộc cho thuê bổ sung có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tái phát triển dài hạn.

Trong phần Hỏi & Đáp, Phó Chủ tịch Cấp cao về Cho thuê và Vận hành David Muallim cho biết sự gia tăng tại Bloor và Dundas được thúc đẩy bởi các khách thuê mới vào không gian đã được sử dụng tạm thời. “Loblaw về cơ bản đã trả mức thuê gộp để sử dụng không gian cho mục đích lưu trữ tạm thời,” Muallim nói, đồng thời cho biết thêm rằng không gian này đã được lấp đầy bởi Shoppers và GoodLife.

Muallim cũng giải thích cách các giao dịch “tối ưu hóa quy mô” của Loblaw được cấu trúc, nói rằng các khách thuê bên thứ ba mới trả tiền thuê theo thị trường và khoản thanh toán chấm dứt từ Loblaw “tính đến chi phí cho thuê và bất kỳ khoản chênh lệch nào giữa mức thuê hiện tại mà Loblaw đang trả và mức thuê thị trường mà khách thuê mới đang trả.”

Công nghiệp gần như đầy đủ, nguồn cung lớn tại GTA đang thắt chặt

Trong mảng công nghiệp, Diamond cho biết tỷ lệ lấp đầy cuối quý là 98,6%. REIT đã hoàn thành 103.000 feet vuông gia hạn với mức chênh lệch 46,2%, chủ yếu do danh mục đầu tư tại Alberta và Đại Tây Dương. Tỷ lệ giữ chân khách thuê công nghiệp là 56,6%, mà Diamond cho rằng phần lớn là do một lần không gia hạn 73.000 feet vuông tại Edmonton, nơi Choice không thể đáp ứng yêu cầu tăng trưởng của khách thuê.

Choice cũng đã hoàn thành 24.000 feet vuông cho thuê mới tại Alberta và Ontario với mức thuê cao hơn khoảng 40% so với mức thuê hiện tại trung bình, Diamond cho biết. Tại Khu vực Đại Đô thị Toronto, ông chỉ ra nguồn cung không gian công nghiệp chất lượng cao, quy mô lớn đang thắt chặt và cho biết khi Choice tiến hành giai đoạn tiếp theo của Choice Caledon Business Park, REIT dự kiến ​​sẽ là “một trong những lựa chọn duy nhất có sẵn” cho không gian mới trên 750.000 feet vuông trên thị trường vào năm tới.

Muallim nói với các nhà phân tích rằng với sức mạnh của thị trường bán lẻ, Choice dự đoán “chênh lệch cho thuê mạnh mẽ,” nhưng kỳ vọng chênh lệch sẽ ở “mức hai con số thấp” trong các quý còn lại, lưu ý rằng một số lần gia hạn gắn liền với các mức cố định trong các hợp đồng thuê cũ.

FFO tăng, NAV nhích lên; triển vọng được tái khẳng định loại trừ tác động của thương vụ mua lại

Giám đốc Tài chính Erin Johnston báo cáo quỹ hoạt động quý đầu tiên là 196 triệu CAD, hay 0,271 CAD trên mỗi đơn vị pha loãng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm trước. Johnston cho biết sự gia tăng này được thúc đẩy bởi mức tăng trưởng NOI tiền mặt tổng cộng là 4,2%, bao gồm các khoản đóng góp từ tăng trưởng cùng tài sản, mua lại ròng, phát triển mới và doanh thu nhượng lại hợp đồng thuê cao hơn. Các yếu tố bù trừ bao gồm thu nhập đầu tư thấp hơn, chi phí lãi vay cao hơn từ hoạt động tái cấp vốn, G&A cao hơn và phí thu nhập thấp hơn.

Johnston cho biết kết quả bao gồm các khoản mục không thường xuyên, bao gồm khoảng 1,9 triệu CAD doanh thu nhượng lại hợp đồng thuê tăng thêm so với năm trước và 3,2 triệu CAD thu nhập đầu tư thấp hơn liên quan đến việc giảm phân phối của Allied. Loại trừ các khoản mục này, bà cho biết tăng trưởng FFO trên mỗi đơn vị là khoảng 3,5%.

Quỹ hoạt động đã điều chỉnh là 0,247 CAD trên mỗi đơn vị, giảm 0,8% so với năm trước, do chi tiêu vốn bảo trì cao hơn — được mô tả là “chủ yếu liên quan đến thời gian” — bù đắp cho sự tăng trưởng FFO. Tỷ lệ chi trả AFFO là 78%.

NOI tiền mặt cùng tài sản tăng 7,5 triệu CAD, hay 3%, so với cùng kỳ năm trước. NOI tiền mặt cùng tài sản bán lẻ tăng 6 triệu CAD (3,2%), công nghiệp tăng 3 triệu CAD (6,2%), và hỗn hợp/nhà ở giảm khoảng 1,5 triệu CAD (15,4%) chủ yếu do ưu đãi thuế tài sản của năm trước.

Choice báo cáo giá trị tài sản ròng theo IFRS là 14,53 CAD trên mỗi đơn vị, tăng khoảng 67 triệu CAD, hay 0,7%, so với cuối năm. Johnston cho biết sự gia tăng này phản ánh khoản đóng góp ròng 51 triệu CAD từ hoạt động và khoản lãi thuần 66 triệu CAD về giá trị hợp lý đối với các bất động sản đầu tư, một phần được bù đắp bởi khoản lỗ 49 triệu CAD về giá trị hợp lý đối với khoản đầu tư của Choice vào Allied Properties, được định giá theo thị trường mỗi kỳ theo IFRS. Bà cho biết lãi suất giá trị hợp lý đối với các bất động sản đầu tư “chủ yếu được thúc đẩy bởi danh mục đầu tư bán lẻ của chúng tôi,” bao gồm các điều chỉnh tỷ lệ vốn hóa ở Ontario, Quebec và British Columbia được hỗ trợ bởi các thẩm định bên ngoài và kết quả cho thuê.

Về đòn bẩy và thanh khoản, Johnston cho biết Choice duy trì “bảng cân đối kế toán dẫn đầu ngành,” với khoảng 1,6 tỷ CAD thanh khoản khả dụng và khoảng 14 tỷ CAD tài sản không thế chấp. Tỷ lệ Nợ trên EBITDA là 7 lần, không thay đổi so với cuối năm, và bà cho biết không có hoạt động tài chính hoặc đáo hạn nợ đáng kể nào trong quý.

Johnston cũng chi tiết về việc hoàn thành các dự án phát triển: hai dự án tăng cường bán lẻ với tổng diện tích 22.000 feet vuông với tỷ suất sinh lợi trung bình 8,9%, bao gồm một cửa hàng Shoppers Drug Mart 17.000 feet vuông ở Renfrew, Ontario (tỷ suất sinh lợi 7,5%) và một hợp đồng thuê đất 5.000 feet vuông cho một khách thuê QSR ở Ottawa (tỷ suất sinh lợi 42%).

Nhìn về phía trước, Johnston tái khẳng định triển vọng của REIT trong khi loại trừ thời điểm không chắc chắn và các tác động tài chính của giao dịch First Capital. Choice kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy ổn định, tăng trưởng NOI tiền mặt cùng tài sản từ 2% đến 3%, và FFO pha loãng trên mỗi đơn vị từ 1,08 đến 1,10 CAD cho cả năm. Bà cho biết tăng trưởng thu nhập dự kiến ​​sẽ “giảm nhẹ trong hai quý tới” do tác động thuận lợi liên quan đến việc mua lại, thời điểm doanh thu nhượng lại hợp đồng thuê và việc giảm phân phối của Allied, nhưng bà nói thêm rằng công ty vẫn đang đi đúng hướng với triển vọng cả năm.

Đáp lại các câu hỏi của nhà phân tích, ban lãnh đạo cho biết doanh thu nhượng lại hợp đồng thuê vào năm 2026 “chủ yếu liên quan đến việc tối ưu hóa quy mô của Loblaws, phù hợp với các năm trước,” với phần lớn dự kiến ​​vào Quý 3 và Quý 4. Muallim cho biết Choice đang lên kế hoạch cho khoảng bốn địa điểm tối ưu hóa quy mô của Loblaw vào năm 2026, và việc giảm khoảng 30.000 feet vuông là “khá tiêu chuẩn,” tùy thuộc vào địa điểm.

Diamond nói với các nhà phân tích rằng hoạt động mua lại bên ngoài thỏa thuận First Capital dự kiến ​​sẽ “rất hạn chế” trong năm nay, mặc dù Choice có thể thực hiện “một số điều chỉnh nhỏ” trước khi hoàn tất. Về các khoản cộng hưởng tiềm năng gắn liền với danh mục đầu tư First Capital, Johnston cho biết hướng dẫn FFO ban đầu bao gồm chi phí tăng thêm để mở rộng quy mô nền tảng, bao gồm nhân sự doanh nghiệp bổ sung và một đội ngũ cho thuê bổ sung, nhưng REIT “chưa mô hình hóa bất kỳ khoản cộng hưởng bổ sung nào liên quan đến nền tảng.” Diamond nói thêm rằng Choice đang xem xét nó “giống như một giao dịch tài sản hơn.”

Diamond kết luận rằng hoạt động kinh doanh và danh mục đầu tư vẫn “ở tình trạng tuyệt vời,” và công ty dự kiến ​​sẽ cung cấp một bản cập nhật khác vào mùa hè này.

Về Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust đầu tư, quản lý và phát triển các bất động sản bán lẻ và thương mại trên khắp Canada. Danh mục đầu tư của công ty chủ yếu bao gồm các trung tâm mua sắm được neo giữ bởi các siêu thị và các siêu thị độc lập. Các bất động sản chủ yếu nằm ở Ontario và Quebec, tiếp theo là Alberta, Nova Scotia, British Columbia và New Brunswick. Choice Properties tạo ra phần lớn doanh thu từ việc cho thuê bất động sản cho khách thuê của mình. Khách thuê chính của công ty, nhà bán lẻ quy mô lớn Loblaw Companies, đóng góp phần lớn tổng tiền thuê.