Comstock Holding Companies Conference: CHCI chi tiết tăng trưởng dựa trên phí, ParkX tăng vọt và trung tâm dữ liệu mới

Comstock định vị mình là một nhà điều hành bất động sản dựa trên phí, nhẹ tài sản, không nợ, kiếm được phí quản lý tài sản, tài sản và bãi đậu xe định kỳ; vào năm 2025, công ty báo cáo doanh thu 63 triệu đô la (+23%), thu nhập ròng 17 triệu đô la (+17%) và EBITDA điều chỉnh 13 triệu đô la (+16%), với tài sản được quản lý tăng 28% lên 92 tài sản.
Hoạt động kinh doanh dịch vụ bãi đậu xe và tài sản ParkX của công ty đã tăng vọt, với doanh thu ParkX tăng 123%, tăng lên 34 nhà để xe được quản lý, 45 hợp đồng mới vào năm 2025 và phạm vi phủ sóng khu vực tại hơn 75 tài sản, trong khi danh mục thương mại và dân cư ổn định có tỷ lệ cho thuê ~93%.
Các sáng kiến tăng trưởng bao gồm một nền tảng liên doanh thể chế và một nền tảng trung tâm dữ liệu mới (liên doanh Oklahoma với Jericho Energy và phát triển địa điểm Mid-Atlantic), với ban lãnh đạo đặt mục tiêu ROIC >30% cho các giao dịch IVP điển hình và dự báo doanh thu phí và chia sẻ lợi nhuận từ năm 2027–2030; CHCI nhấn mạnh mức định giá EBITDA điều chỉnh gấp 6,4 lần so với mức trung bình 14,2 lần của các công ty cùng ngành.
Các giám đốc điều hành từ Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI) đã phác thảo mô hình kinh doanh của công ty, kết quả tài chính năm 2025 và các ưu tiên tăng trưởng trong một buổi thuyết trình liên quan đến bộ tài liệu nhà đầu tư quý 4 năm 2025, mà ban lãnh đạo cho biết có sẵn trên trang web quan hệ nhà đầu tư của công ty. Cuộc thảo luận tập trung vào vị thế của Comstock như một nền tảng hoạt động bất động sản "dựa trên phí, nhẹ tài sản, không nợ" tập trung vào phát triển hỗn hợp, định hướng giao thông và dịch vụ tài sản trong khu vực Washington, D.C.
Reston Station và danh mục đầu tư neo
Buổi thuyết trình bắt đầu với cái nhìn tổng quan về Reston Station ở Bắc Virginia, mà ban lãnh đạo mô tả là một trong những dự án phát triển định hướng giao thông nổi bật nhất ở Mid-Atlantic. Công ty cho biết dự án Reston Station rộng lớn hơn dự kiến sẽ mở rộng trong vài năm tới để bao phủ khoảng 90 mẫu Anh xung quanh một ga Metro và bao gồm khoảng 10 triệu feet vuông phát triển.
Comstock cũng nhấn mạnh Loudoun Station, một dự án phát triển hỗn hợp quy mô lớn khác nằm tại một ga Metro gần Sân bay Dulles. Ban lãnh đạo mô tả hai dự án này là các dự án phát triển hỗn hợp định hướng giao thông lớn nhất ở Mid-Atlantic, cùng nhau trải dài khoảng 140 mẫu Anh liền kề các ga Metro trong Hành lang Dulles.
Cách Comstock cho biết họ kiếm tiền
Lãnh đạo công ty nhấn mạnh rằng mô hình kinh doanh của Comstock khác với các nhà phát triển bất động sản truyền thống vì nó không dựa vào việc xây dựng các dự án bằng nợ bảng cân đối kế toán rồi bán tài sản. Thay vào đó, công ty quản lý, vận hành và phát triển tài sản thay mặt cho chủ sở hữu tài sản dài hạn và kiếm phí định kỳ thông qua các thỏa thuận hợp đồng.
Ban lãnh đạo mô tả ba nguồn doanh thu định kỳ chính:
Phí quản lý tài sản gắn liền với các thỏa thuận dài hạn mà Comstock đóng vai trò đối tác hoạt động, giám sát chiến lược, phát triển và triển khai vốn. Các giám đốc điều hành chỉ ra thỏa thuận quản lý tài sản năm 2022 với Comstock Partners bao gồm sự bảo vệ "chi phí cộng" cho CHCI.
Phí quản lý tài sản kiếm được thông qua các công ty con tích hợp theo chiều dọc (CHCI Commercial, CHCI Residential và ParkX Management) xử lý việc cho thuê, quan hệ khách thuê, bảo trì và vận hành tòa nhà.
Phí dịch vụ bãi đậu xe và tài sản thông qua ParkX Management, cung cấp dịch vụ quản lý và dịch vụ bãi đậu xe như bảo vệ, lễ tân, trông xe, khuân vác và công việc vệ sinh. Ban lãnh đạo cho biết ParkX bắt đầu vào năm 2020 với ba nhà để xe và đã phát triển lên 34 nhà để xe được quản lý, cung cấp dịch vụ tại hơn 75 tài sản trong khu vực.
Ngoài doanh thu định kỳ, ban lãnh đạo cho biết công ty tạo ra các khoản phí "bổ sung" gắn liền với các giao dịch như hợp đồng thuê, tài trợ, tái cấp vốn và các cột mốc phát triển. Những khoản này được mô tả là không thường xuyên nhưng có ý nghĩa, trung bình hơn 4 triệu đô la mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến sẽ tăng lên khi danh mục đầu tư mở rộng.
Cơ cấu doanh nghiệp: nhà điều hành công khai và chủ sở hữu tài sản tư nhân
Các giám đốc điều hành đã dành thời gian giải thích cơ cấu tổ chức của Comstock, mà họ cho rằng là bất thường đối với ngành. Công ty đại chúng, Comstock Holding Companies, cung cấp đội ngũ vận hành, nền tảng và các công ty con dịch vụ. Tài sản danh mục neo thuộc sở hữu của Comstock Partners, một pháp nhân tư nhân được mô tả là "nhà đầu tư văn phòng gia đình vào bất động sản" không có nhân viên.
Ban lãnh đạo cho biết cơ cấu này giữ tài sản danh mục neo ngoài bảng cân đối kế toán của CHCI và hỗ trợ hồ sơ không nợ, trái ngược với các REIT và nhà phát triển nắm giữ tài sản và nợ liên quan. Người sáng lập và CEO Christopher Clemente cho biết ông là cổ đông kiểm soát của CHCI và là đối tác quản lý của Comstock Partners. Ban lãnh đạo cũng trích dẫn đối tác chiến lược Dwight Schar, lưu ý rằng cả Clemente và Schar đều là cổ đông đáng kể của CHCI và đồng sở hữu danh mục neo thông qua Comstock Partners, mà công ty cho biết điều này phù hợp với lợi ích của các cổ đông công chúng.
Kết quả năm 2025 và các chỉ số hoạt động
Giám đốc Tài chính Chris Guthrie báo cáo rằng trong cả năm 2025, Comstock đã tạo ra doanh thu 63 triệu đô la, tăng 23%, và thu nhập ròng 17 triệu đô la, tăng 17%. EBITDA điều chỉnh được báo cáo ở mức 13 triệu đô la, tăng 16%. Tài sản được quản lý đã tăng lên 92 tài sản, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước.
Ban lãnh đạo cũng chi tiết cơ cấu doanh thu năm 2025, trích dẫn:
44% từ quản lý tài sản
23% từ ParkX
19% từ quản lý tài sản
14% từ phí bổ sung
Về mặt hoạt động, Comstock cho biết danh mục thương mại ổn định của họ có tỷ lệ cho thuê 93% và họ đã thực hiện tám hợp đồng thuê thương mại trong quý 4 với tổng diện tích hơn 400.000 feet vuông, với 600.000 feet vuông được cho thuê trong cả năm. Danh mục dân cư được quản lý cũng được mô tả là có tỷ lệ cho thuê 93%. Doanh thu ParkX tăng 123% so với năm trước, và công ty cho biết họ đã thêm 45 hợp đồng mới trong năm tài chính 2025, bao gồm 19 hợp đồng trong quý 4.
Công ty cũng lưu ý rằng tòa tháp dân cư sang trọng mới nhất của họ tại Reston Station bắt đầu bàn giao vào quý 4 năm 2025 và dự kiến sẽ bàn giao đầy đủ vào quý 2 năm 2026.
Các nền tảng tăng trưởng: liên doanh thể chế và trung tâm dữ liệu
Ngoài danh mục đầu tư neo, ban lãnh đạo đã mô tả một "nền tảng liên doanh thể chế" (IVP) nhằm kết hợp năng lực hoạt động của Comstock với vốn thể chế. Các giám đốc điều hành cho biết các giao dịch IVP điển hình bao gồm CHCI đóng góp 5% đến 10% vốn chủ sở hữu, với một đối tác thể chế cung cấp phần lớn vốn chủ sở hữu và nợ do người cho vay cung cấp. Comstock cho biết họ kiếm được phí mua lại khi đóng giao dịch, phí quản lý tài sản và tài sản định kỳ, phí giao dịch bổ sung theo thời gian và một phần lợi nhuận được quảng bá khi thoái vốn nếu hiệu suất vượt quá tỷ lệ ngưỡng. Ban lãnh đạo ước tính lợi nhuận trên vốn đầu tư của CHCI cho một "giao dịch IVP điển hình" vượt quá 30%.
Giao dịch IVP gần đây nhất của công ty được mô tả là việc mua lại một tòa nhà căn hộ định hướng giao thông với hơn 400 căn tại Rockville, Maryland, hoàn thành với Benefit Street Partners, một công ty con của Franklin Templeton.
Ban lãnh đạo cũng công bố ra mắt một nền tảng trung tâm dữ liệu, mô tả đây là sự mở rộng của nền tảng thể chế tập trung vào các cơ hội liên doanh. Các giám đốc điều hành đã phác thảo hai hướng đi:
Oklahoma: một liên doanh với Jericho Energy Ventures liên quan đến việc cấp phép đất cho một khu phức hợp trung tâm dữ liệu quy mô lớn, tận dụng quyền kiểm soát của Jericho đối với khoảng 18.000 mẫu Anh đất dưới bề mặt và các quyền khoáng sản, năng lượng liên quan. Ban lãnh đạo nhấn mạnh nguồn điện khí đốt tự nhiên "behind-the-meter" là một lợi thế tiềm năng và lưu ý một khoản đầu tư vốn ban đầu nhỏ vào Jericho Energy Ventures để điều chỉnh lợi ích.
Mid-Atlantic: một thỏa thuận quản lý tài sản với một công ty con của Comstock Partners để cung cấp dịch vụ phát triển trung tâm dữ liệu cho các lô đất thuộc sở hữu của Comstock Partners được mô tả là nằm trong "hành lang mở rộng trung tâm dữ liệu". Ban lãnh đạo cho biết mục tiêu là cung cấp các địa điểm được cấp phép đầy đủ, sẵn sàng về điện và họ đang đàm phán một thỏa thuận mua bán với một nhà phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu, dự kiến vào năm 2027, với CHCI nhận được phần chia sẻ lợi nhuận khi bán đất và doanh thu phát triển dựa trên phí bổ sung từ năm 2027 đến năm 2030.
Trong lời kết, ban lãnh đạo tái khẳng định quan điểm của họ rằng Comstock đang giao dịch ở mức chiết khấu so với các đối thủ cạnh tranh, trích dẫn bội số EBITDA điều chỉnh 6,4 lần tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, so với mức trung bình 14,2 lần đối với một nhóm các công ty cùng ngành mà công ty liệt kê, và nhấn mạnh bảng cân đối kế toán không nợ của CHCI. Các giám đốc điều hành cho biết công ty kỳ vọng tăng trưởng liên tục khi danh mục đầu tư được quản lý mở rộng và các dự án đang được xây dựng và trong kế hoạch được bàn giao cho đến năm 2030 và xa hơn nữa.
Về Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI)
Comstock Holding Companies, Inc (NASDAQ: CHCI) là một công ty holding đa dạng, thông qua công ty con hoạt động chính, tập trung vào thiết kế, xây dựng và vận hành các hệ thống mạng cáp quang tại Hoa Kỳ. Công ty cung cấp các giải pháp kết nối dung lượng cao cho các nhà cung cấp dịch vụ băng thông rộng, bao gồm cho thuê cáp quang tối, dịch vụ bước sóng, truyền tải và kết nối chặng cuối. Bằng cách hợp tác với các nhà mạng, nhà điều hành cáp và các tổ chức đô thị, Comstock tận dụng cơ sở hạ tầng mạng của mình để hỗ trợ khách hàng dân cư, thương mại và thể chế yêu cầu băng thông có thể mở rộng, đáng tin cậy.
Sau khi thoái vốn bộ phận xây dựng nhà ở vào năm 2013, Comstock đã tập trung vốn và nguồn lực vào việc mở rộng phạm vi mạng cáp quang của mình vào các thị trường khu vực được chọn.