Chiến tranh Iran có thể bóp nghẹt sự phục hồi của thị trường nhà đất Hoa Kỳ, và không chỉ vì lãi suất thế chấp

Tác động trước mắt của cuộc chiến với Iran đối với thị trường nhà đất Hoa Kỳ là sự tăng vọt của lãi suất thế chấp. Một ngày trước khi các cuộc tấn công bắt đầu, lãi suất trung bình cho khoản vay cố định 30 năm là 5,99%, theo Mortgage News Daily. Hiện tại, lãi suất đang dao động quanh mức 6,5%.
Lãi suất cao hơn đã hạn chế những gì được kỳ vọng sẽ là sự cải thiện về khả năng chi trả. Không chỉ lãi suất thế chấp đang giảm trước chiến tranh, mà mức tăng giá nhà cũng đang thu hẹp và nguồn cung nhà để bán đang tăng lên. Tất cả những điều này đều có lợi cho người mua, những người đã phải đối mặt với một thị trường chặt chẽ và đắt đỏ.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, khi lãi suất tăng vào tuần trước, các đơn xin thế chấp để mua nhà đã giảm 5% so với tuần trước. Nhưng không chỉ có lãi suất thế chấp.
Zillow đã dự báo mức tăng 4,3% về doanh số bán nhà hiện có trong năm nay, so với năm ngoái.
"Mặc dù điều đó tất nhiên sẽ không phải là một thị trường mạnh mẽ, nhưng nó sẽ đại diện cho một thị trường đã bước sang một trang mới, với năm 2026 đóng vai trò là năm 'thiết lập lại'," Mischa Fisher, nhà kinh tế trưởng của Zillow, viết trong một báo cáo hôm thứ Ba. "Tuy nhiên, sự không chắc chắn mới đã xuất hiện thông qua giá năng lượng và lo ngại về lạm phát, làm tăng thêm sự phức tạp cho triển vọng của chúng tôi."
Fisher đã sử dụng mức tăng lãi suất thế chấp, do lo ngại ngày càng tăng về lạm phát và "khả năng tỷ lệ thất nghiệp tăng nhẹ do sức mua tiêu dùng giảm sút từ mức giá cao hơn."
Mô hình hóa những điều đó, ông dự báo rằng nếu kịch bản hiện tại chỉ kéo dài đến cuối tháng 4, doanh số bán nhà vẫn sẽ tăng 3,48% trong năm nay so với năm ngoái. Nếu nó kết thúc vào ngày 1 tháng 7, mức tăng doanh số sẽ giảm xuống còn 2,33%. Nếu nó kết thúc vào ngày 1 tháng 9, mức tăng sẽ là 1,21%. Cuối cùng, nếu lãi suất thế chấp duy trì cao hơn 50 điểm cơ bản so với lộ trình ban đầu và tỷ lệ thất nghiệp cũng tăng 20 điểm cơ bản trong phần còn lại của năm 2026, Fisher dự báo mức giảm 0,73%.
Tuy nhiên, tác động đã bắt đầu ảnh hưởng đến thị trường xây dựng mới. Sau khi báo cáo lợi nhuận hàng quý đáng thất vọng vào thứ Ba, KB Home đã hạ thấp dự báo cả năm.
"Người tiêu dùng đã phải đối mặt với nhiều thách thức trong hai năm qua, và cuộc xung đột ở Trung Đông bắt đầu vào cuối tháng 2 đã bổ sung thêm một lớp không chắc chắn," Jeff Mezger, Chủ tịch KB Home, cho biết trong một cuộc gọi với các nhà phân tích. "Trong bối cảnh này, và xem xét rằng số lượng đơn đặt hàng ròng của chúng tôi trong quý đầu tiên thấp hơn mức chúng tôi cần để duy trì hướng dẫn giao hàng cả năm trước đó, chúng tôi đang hạ thấp phạm vi của mình cho năm nay."
Các nhà xây dựng hiện có nguồn cung nhà để bán rất cao, và hàng tồn kho ở phía nhà hiện có cũng đang tăng lên, mặc dù nhiều hơn ở miền Nam và miền Tây so với miền Đông Bắc và miền Trung Tây.
Ngay cả trước khi chiến tranh bắt đầu, người mua đã hủy hợp đồng với tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2017, theo thống kê của Redfin. Khoảng 1 trong 7 ngôi nhà, hoặc 13,7% số nhà được ký hợp đồng vào tháng 2, đã bị hủy, tăng từ 12,8% một năm trước đó. Người mua đột nhiên nắm giữ ưu thế, với hơn 600.000 người bán nhiều hơn người mua trên thị trường, theo Redfin. Đó là một khoảng cách gần kỷ lục, mặc dù nó thay đổi đáng kể giữa các thị trường.
"Khi thị trường nhà đất tiến gần đến mùa 'thời điểm tốt nhất để bán', nó đang ở một vị thế bấp bênh, bị kẹt giữa những cải thiện dài hạn và sự bất ổn đột ngột trong ngắn hạn," Jake Krimmel, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, viết trong một báo cáo hàng tuần.