Bản ghi lời khai thu nhập Q1 2026 của M/I Homes (MHO)

Nguồn ảnh: The Motley Fool.

Ngày

Thứ Tư, ngày 22 tháng 4 năm 2026 lúc 10:30 sáng ET

Những người tham gia cuộc gọi

- Chủ tịch, Giám đốc điều hành — Robert H. Schottenstein

- Phó Chủ tịch điều hành, Giám đốc Tài chính và Thủ quỹ — Phillip G. Creek

- Chủ tịch, M/I Financial — Derek R. Klutch

Bản ghi đầy đủ cuộc gọi hội nghị

Robert Schottenstein: Cảm ơn, Phil. Chào buổi sáng mọi người, và cảm ơn đã tham gia cùng chúng tôi hôm nay. Chúng tôi đã có một quý đầu tiên rất vững chắc, nổi bật với doanh thu 921 triệu đô la, thu nhập trước thuế 89 triệu đô la và tỷ suất lợi nhuận trước thuế mạnh mẽ 10%. Rõ ràng, trong quý, nhu cầu nhà mới và điều kiện xây dựng nhà tiếp tục bị thách thức, khó khăn và bị ảnh hưởng bởi khả năng chi trả và thậm chí cả niềm tin của người tiêu dùng, cuộc xung đột ở Trung Đông và sự không chắc chắn và biến động chung trong nền kinh tế rộng lớn hơn. Mặc dù vậy, chúng tôi rất hài lòng khi tăng hợp đồng mới trong quý đầu tiên lên 3%, tạo ra biên lợi nhuận gộp 22% và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu là 12%.

Động lực bán hàng của chúng tôi từ cuối năm ngoái tiếp tục vào tháng 1 và tháng 2, ngay cả với những cơn bão mùa đông đã có tác động khá đáng kể đến một số thị trường của chúng tôi vào đầu năm. Trong giai đoạn này, chúng tôi đã thấy lưu lượng truy cập tăng lên và hoạt động của người mua nhà tăng cao khi chúng tôi bắt đầu mùa bán hàng mùa xuân. Tuy nhiên, điều kiện thị trường đã thay đổi nhẹ vào cuối tháng 2 và tháng 3 khi các sự kiện ở Trung Đông đẩy lãi suất thế chấp lên cao hơn, ảnh hưởng đến giá xăng và góp phần làm tăng thêm sự không chắc chắn của thị trường. Trong việc quản lý tất cả những điều này, việc giảm lãi suất thế chấp tiếp tục là một phần quan trọng trong chiến lược bán hàng của chúng tôi.

Chúng tôi tiếp tục cân bằng thành công biên lợi nhuận và tốc độ bán hàng ở cấp độ cộng đồng và cung cấp các chương trình giảm lãi suất thế chấp cho cả các giao dịch bán hàng theo hợp đồng và bán hàng sắp xây dựng như một ưu đãi hàng đầu để thúc đẩy hoạt động bán hàng của chúng tôi. Trong quý, chúng tôi đã hoàn thành 1.914 căn nhà, giảm 3% so với năm trước. Tổng doanh thu quý đầu tiên của chúng tôi giảm 6% xuống còn 921 triệu đô la và thu nhập trước thuế giảm 39% xuống còn 89,2 triệu đô la. Tuy nhiên, chúng tôi kết thúc quý với số vốn chủ sở hữu kỷ lục 3,2 tỷ đô la và giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu hiện ở mức kỷ lục 125 đô la, tăng 11% so với năm ngoái. Như tôi đã đề cập, doanh số bán hàng của chúng tôi tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Chúng tôi đã bán được 2.350 căn nhà trong quý.

Tốc độ bán hàng hàng tháng của chúng tôi trung bình 3,4 căn nhà mỗi cộng đồng, tương đương với năm 2025. Chúng tôi tiếp tục thấy những người mua chất lượng cao về khả năng tín dụng với điểm tín dụng trung bình là 747 và khoản thanh toán trước trung bình là 15%. Dòng sản phẩm Smart Series của chúng tôi, là dòng nhà có giá cả phải chăng nhất của chúng tôi, tiếp tục đóng góp quan trọng vào hiệu suất bán hàng của chúng tôi. Trong quý đầu tiên, doanh số Smart Series chiếm khoảng 47% tổng doanh số so với 53% một năm trước. Trên toàn công ty, khoảng một nửa số người mua của chúng tôi là những người mua nhà lần đầu, trong khi nửa còn lại là những người mua nhà lần đầu, lần thứ hai hoặc lần thứ ba. Sự đa dạng trong các sản phẩm cung cấp của chúng tôi vẫn là một yếu tố quan trọng và đóng góp vào hiệu suất bán hàng và lợi nhuận chung của chúng tôi.

Chúng tôi kết thúc quý đầu tiên với 230 cộng đồng và đang trên đà tăng số lượng cộng đồng vào năm 2026 trung bình khoảng 5% so với năm 2025. Chuyển sang các thị trường của chúng tôi. Các khoản đóng góp thu nhập của bộ phận chúng tôi trong quý đầu tiên được dẫn đầu bởi Chicago, Columbus, Dallas, Orlando và Raleigh. Hợp đồng mới cho quý đầu tiên ở khu vực phía Bắc của chúng tôi giảm 4%, trong khi hợp đồng mới ở khu vực phía Nam của chúng tôi tăng 8% so với năm trước. Số lượng bàn giao của chúng tôi ở khu vực phía Bắc giảm 9% so với năm ngoái và chiếm chưa đến 40% tổng số của công ty. Số lượng bàn giao ở khu vực phía Nam của chúng tôi tăng 1% so với năm trước và chiếm 60% số lượng bàn giao còn lại của chúng tôi.

Chúng tôi có một vị thế đất đai xuất sắc. Vị thế lô đất sở hữu và kiểm soát của chúng tôi ở khu vực phía Nam giảm 13% so với năm ngoái và tăng 21% so với năm trước ở khu vực phía Bắc của chúng tôi, 40% lô đất sở hữu và kiểm soát của chúng tôi nằm ở khu vực phía Bắc, 60% còn lại ở phía Nam. Trên toàn công ty, chúng tôi sở hữu khoảng 24.200 lô đất, ít hơn một chút so với nguồn cung 3 năm. Ngoài ra, chúng tôi kiểm soát khoảng 25.800 lô đất thông qua các hợp đồng tùy chọn, dẫn đến tổng cộng khoảng 50.000 lô đất sở hữu và kiểm soát, tương đương với khoảng 5 năm cung cấp. Bảng cân đối kế toán của chúng tôi tiếp tục rất mạnh mẽ.

Như tôi đã đề cập trước đó, chúng tôi kết thúc quý đầu tiên với mức vốn chủ sở hữu kỷ lục mọi thời đại 3,2 tỷ đô la, 0 khoản vay theo hạn mức tín dụng quay vòng không bảo đảm trị giá 900 triệu đô la và hơn 750 triệu đô la tiền mặt. Điều này dẫn đến tỷ lệ nợ trên vốn là 18% và tỷ lệ nợ ròng trên vốn là âm 2%. Khi tôi kết thúc, tôi xin nhắc mọi người rằng năm 2026 đánh dấu năm thứ 50 hoạt động kinh doanh của chúng tôi. Chúng tôi rất tự hào về thành tích của mình và mong muốn xây dựng thành công vào năm 2026. Với sức mạnh của bảng cân đối kế toán, phạm vi hoạt động địa lý rộng lớn và vị thế đất đai xuất sắc cùng các cộng đồng có vị trí tốt cùng với các sản phẩm đa dạng, chúng tôi có vị thế tốt để tiếp tục mang lại kết quả rất vững chắc vào năm 2026.

Với điều đó, tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Phil.

Phillip Creek: Cảm ơn, Bob. Hợp đồng mới của chúng tôi tăng 3% so với năm ngoái. Chúng tăng 11% vào tháng 1, tăng 7% vào tháng 2 và giảm 6% vào tháng 3. Tỷ lệ hủy bỏ của chúng tôi trong quý là 8%. Hợp đồng mới hàng tháng của chúng tôi tăng dần trong quý. Hợp đồng mới tháng 3 năm ngoái là tháng cao nhất năm 2025. 50% doanh số quý đầu tiên của chúng tôi là người mua lần đầu và 70% là nhà tồn kho. Số lượng cộng đồng của chúng tôi là 230 vào cuối quý đầu tiên so với 226 một năm trước. Phân bổ theo khu vực là 91 ở khu vực phía Bắc và 139 ở khu vực phía Nam. Trong quý, chúng tôi đã mở 22 cộng đồng mới và đóng 24 cộng đồng.

Chúng tôi đã bàn giao 1.914 căn nhà trong quý đầu tiên. Khoảng 50% số lượng bàn giao này đến từ các căn nhà tồn kho đã được bán và bàn giao trong quý. Và tính đến ngày 31 tháng 3, chúng tôi có 4.600 căn nhà đang xây dựng so với 4.800 căn nhà đang xây dựng một năm trước. Doanh thu giảm 6% trong quý đầu tiên. Giá bán trung bình của chúng tôi trong quý đầu tiên là 459.000 đô la, giảm 4% so với giá bán trung bình quý đầu tiên năm ngoái là 476.000 đô la. Biên lợi nhuận gộp quý đầu tiên của chúng tôi là 22%, giảm 390 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước do các ưu đãi cao hơn cho người mua nhà và chi phí lô đất cao hơn so với cùng kỳ năm trước.

Chi phí SG&A quý đầu tiên của chúng tôi là 12,7% doanh thu so với 11,5% một năm trước, và chi phí quý đầu tiên của chúng tôi tăng 4% so với một năm trước. Chi phí tăng chủ yếu là do chi phí bán hàng tăng, số lượng cộng đồng tăng và số lượng nhân viên bổ sung. Thu nhập lãi, ròng chi phí lãi trong quý là 3,1 triệu đô la. Lãi suất phát sinh của chúng tôi là 9 triệu đô la. Chúng tôi đã có lợi nhuận vững chắc trong quý đầu tiên do những thách thức mà ngành của chúng tôi phải đối mặt. Thu nhập trước thuế của chúng tôi là 10% và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu là 12%. Trong quý, chúng tôi đã tạo ra 99 triệu đô la EBITDA so với 154 triệu đô la một năm trước, và tỷ lệ thuế hiệu quả của chúng tôi là 24% trong quý đầu tiên, giống như quý đầu tiên của năm trước.

Thu nhập trên mỗi cổ phiếu pha loãng của chúng tôi trong quý là 2,55 đô la trên mỗi cổ phiếu so với 3,98 đô la năm ngoái, và giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu hiện là 125 đô la trên mỗi cổ phiếu, tăng 12 đô la trên mỗi cổ phiếu so với năm trước. Bây giờ Derek Klutch sẽ trình bày về kết quả hoạt động của công ty thế chấp của chúng tôi.

Derek Klutch: Cảm ơn, Phil. Hoạt động thế chấp và quyền sở hữu của chúng tôi đạt thu nhập trước thuế 14,1 triệu đô la, giảm 12% so với 16,1 triệu đô la trong quý đầu tiên năm 2025. Doanh thu giảm 1% so với năm ngoái xuống còn 31,2 triệu đô la do biên lợi nhuận trên các khoản vay bán ra thấp hơn một chút và số tiền cho vay trung bình thấp hơn, nhưng được bù đắp bởi sự gia tăng các khoản vay được cấp. Tỷ lệ cho vay trên giá trị trung bình đối với các khoản thế chấp đầu tiên của chúng tôi trong quý là 85% so với 83% trong quý đầu tiên năm 2025, 66% các khoản vay được hoàn tất trong quý là khoản vay thông thường và 34% là FHA/VA, so với 57% và 43% tương ứng, đối với quý đầu tiên năm 2025. Số tiền thế chấp trung bình của chúng tôi giảm xuống còn 401.000 đô la trong quý đầu tiên năm 2026 so với 406.000 đô la năm ngoái.

Số lượng khoản vay được cấp tăng lên 1.579 khoản vay, tăng 3% so với năm ngoái, trong khi khối lượng khoản vay được bán tăng 1%. Cuối cùng, hoạt động thế chấp của chúng tôi chiếm 96% hoạt động kinh doanh của chúng tôi trong quý đầu tiên, tăng từ 92% năm ngoái. Bây giờ tôi sẽ chuyển lại cuộc gọi cho Phil.

Phillip Creek: Cảm ơn, Derek. Vị thế tài chính của chúng tôi tiếp tục rất mạnh mẽ. Chúng tôi kết thúc quý đầu tiên mà không có khoản vay nào theo hạn mức tín dụng 900 triệu đô la của chúng tôi và có số dư tiền mặt là 767 triệu đô la. Chúng tôi tiếp tục có một trong những mức nợ thấp nhất trong số các nhà xây dựng nhà công cộng và có vị thế rất tốt. Hạn mức tín dụng ngân hàng của chúng tôi đáo hạn vào năm 2030 và nợ công của chúng tôi đáo hạn vào năm 2028 và 2030, và có lãi suất dưới 5%. Khoản đầu tư đất chưa bán vào cuối quý là 1,9 tỷ đô la so với 1,7 tỷ đô la một năm trước. Vào ngày 31 tháng 3, chúng tôi có 844 triệu đô la đất thô và đất đang phát triển, và 1 tỷ đô la lô đất đã hoàn thành chưa bán.

Trong quý đầu tiên năm 2026, chúng tôi đã chi 79 triệu đô la cho việc mua đất và 104 triệu đô la cho việc phát triển đất, tổng cộng 183 triệu đô la. Vào cuối quý, chúng tôi có 740 căn nhà tồn kho đã hoàn thành và tổng cộng 2.584 căn nhà tồn kho. Và trong tổng số hàng tồn kho, 999 căn ở khu vực phía Bắc và 1.585 căn ở khu vực phía Nam. Vào ngày 31 tháng 3 năm 2025, chúng tôi có 686 căn nhà tồn kho đã hoàn thành và tổng cộng 2.385 căn nhà tồn kho. Chúng tôi đã chi 50 triệu đô la trong quý đầu tiên để mua lại cổ phiếu của mình và còn lại 170 triệu đô la theo ủy quyền của Hội đồng quản trị. Trong 4 năm qua, chúng tôi đã mua lại 18% cổ phiếu đang lưu hành của mình. Điều này hoàn tất bài thuyết trình của chúng tôi. Bây giờ chúng tôi sẽ mở cuộc gọi để trả lời bất kỳ câu hỏi hoặc nhận xét nào.

Người điều hành: Câu hỏi đầu tiên của bạn đến từ đường dây của Natalie Kulasekere từ Zelman & Associates.

Nhà phân tích không xác định: Tôi chỉ tò mò, liệu bạn có nhận được bất kỳ hình thức liên lạc nào về việc tăng chi phí từ các nhà cung cấp của bạn do giá nhiên liệu không, có lẽ đó là phụ phí nhiên liệu chồng lên các hợp đồng hiện có của bạn? Và nếu có, bạn có nghĩ rằng đó là thứ mà bạn có thể đàm phán với các đối tác thương mại của mình không.

Robert Schottenstein: Cảm ơn, Natalie. Câu trả lời ngắn gọn là có. Vấn đề nhiên liệu tăng giá đã được nêu ra ở một số bộ phận. Tôi không biết liệu nó có được nêu ra ở mọi nơi không. Tôi biết có 2 hoặc 3 hoặc 4 trường hợp như vậy và có thể còn nhiều hơn nữa. Cho đến nay, vẫn chưa có nhiều tác động. Trên thực tế, cho đến nay, tôi nghĩ là không có tác động nào.

Nói như vậy, nếu điều kiện tiếp tục xấu đi, tại một thời điểm nào đó, chúng tôi đã kinh doanh được 50 năm, và một trong những điều chúng tôi tự hào nhất là không chỉ sự nhất quán trong chiến lược của chúng tôi, mà còn là mối quan hệ lâu dài cả ở cấp quốc gia và cấp địa phương mà chúng tôi có với rất nhiều nhà thầu phụ và nhà cung cấp của mình, nhiều người trong số họ chúng tôi đã kinh doanh trong một thời gian rất dài. Và một trong những lý do chúng tôi có thể kinh doanh với mọi người trong thời gian dài là chúng tôi cố gắng đối xử rất công bằng với họ cả trong thời kỳ thuận lợi và khó khăn. Bạn có thể đã không hỏi điều này như một phần của câu hỏi của bạn.

Nhưng trong năm qua, chúng tôi đã quay lại với một số nhà thầu phụ đó từ quan điểm của chúng tôi và tìm cách giảm chi phí. Chúng tôi đã có một nỗ lực giảm chi phí nội bộ rất, rất mạnh mẽ, chuyên sâu mà chúng tôi đã khởi động, tôi nghĩ, hơn một năm trước, có lẽ hơn một năm trước để dự đoán các điều kiện hiện tại với biên lợi nhuận giảm dần và như vậy. Và chúng tôi đã khá thành công trong việc đó. Chúng tôi biết đó là con đường hai chiều, và có những lúc họ hợp tác với chúng tôi. Có những lúc chúng tôi sẽ phải hợp tác với họ.

Tuy nhiên, cho đến nay về tình hình xăng dầu, tôi không biết có bất kỳ tác động nào, trừ khi bạn biết, Phil. Tôi hy vọng điều đó hữu ích.

Nhà phân tích không xác định: Vâng. Và tôi đoán tôi chỉ có một câu hỏi tiếp theo. Vì vậy, ASP của bạn nằm trong khoảng từ 470.000 đến 480.000 đô la, nếu không muốn nói là cao hơn trong hầu hết các quý kể từ năm 2022. Vì vậy, có điều gì cụ thể đã khiến nó giảm trong quý này không? Và nếu có, chúng ta nên nhìn nhận nó như thế nào trong tương lai? Nó có nên thấp hơn khoảng 470.000, 480.000 đô la không? Hay bạn nghĩ rằng nó sẽ - bạn có cho rằng nó sẽ tăng trở lại mức đó không?

Robert Schottenstein: Tôi ngạc nhiên khi nó - chúng tôi biết nó sẽ thấp hơn. Tôi không nghĩ rằng nó có thể thấp hơn nhiều như vậy. Nó không nhiều như vậy. Khi bạn thực sự nhìn vào nó, 470.000 đô la so với 460.000 đô la. Nói như vậy, khả năng chi trả là từ thông dụng nhất trong ngành của chúng tôi ngày nay, ngoài có lẽ là các chương trình giảm lãi suất như tôi nghĩ về nó. Nhưng khả năng chi trả là ở đó. Và thực sự, nó bắt đầu trong công ty chúng tôi khoảng 5 năm trước, nơi chúng tôi bắt đầu một nỗ lực rất có phối hợp để sản xuất nhiều sản phẩm có giá cả phải chăng hơn, đặc biệt là sản phẩm nhà phố liền kề. Trên toàn công ty, nó có lẽ chiếm khoảng 20% hoặc 25% hoạt động kinh doanh của chúng tôi, ở đâu đó trong khoảng đó. Nó thay đổi một chút theo quý với các cộng đồng mới và như vậy và thời điểm đóng cửa.

Và tôi nghĩ rằng - tôi thực sự nghĩ rằng nó là do sự kết hợp nhiều hơn bất cứ điều gì khác. Tôi mong đợi giá bán trung bình của chúng tôi sẽ ở mức này, có lẽ cao hơn một chút, vì vậy chúng sẽ dao động trong khoảng này - trong khoảng trên 400.000 đô la trong tương lai gần.

Người điều hành: [Hướng dẫn của người điều hành] Câu hỏi tiếp theo của bạn đến từ đường dây của Kenneth Zener từ Seaport Research Partners.

Kenneth Zener: Tôi tự hỏi, với Smart Series của bạn, rất thành công, 47, tôi sẽ gọi nó là một nửa. Và làm thế nào - bạn có thể nói về điều đó không. Hầu hết các giao dịch đóng cửa trong quý của bạn đến từ Smart Series gần như theo định nghĩa vì nó giống như được xây dựng sẵn? Đó có phải là giả định đúng mà tôi đang đưa ra không?

Robert Schottenstein: Không nhất thiết. Chúng tôi quản lý mức độ hàng tồn kho hoặc mức độ nhà tồn kho của mình trên cơ sở từng khu dân cư. Và đôi khi nó ít liên quan đến điểm giá của cộng đồng hơn là - tôi nghĩ nó liên quan nhiều hơn đến vị trí của cộng đồng nơi chúng tôi nghĩ người mua đến từ. Rõ ràng, tôi nghĩ có nhiều hàng tồn kho hơn với sản phẩm liền kề vì bạn xây dựng từng tòa nhà. Và một phần trong số đó là Smart Series, một phần không phải. Tôi không nghĩ có sự khác biệt rõ rệt nào giữa các giao dịch đóng cửa trong quý đến từ nhà tồn kho Smart Series so với nửa còn lại của hoạt động kinh doanh của chúng tôi. Và nhân tiện, không phải mọi người mua Smart Series đều là người mua nhà lần đầu.

Đó chỉ là một dòng sản phẩm mà chúng tôi đã cố gắng đẩy mạnh để tận dụng việc giảm giá của chúng tôi. Nhưng Phil, bạn có muốn bổ sung gì không?

Phillip Creek: Vâng. Và nhìn chung, chúng tôi cảm thấy rất tốt về mức độ hàng tồn kho của mình. Như Bob nói, nó thực sự thay đổi tùy theo cộng đồng. Đây là tỷ lệ cao hơn, khoảng 50% số lượng bàn giao xảy ra trong quý. Giảm thời gian chu kỳ đã giúp ích. Chúng tôi không mất nhiều thời gian để xây dựng nhà như một năm trước. Chúng tôi cũng đang cố gắng tiếp tục tập trung vào việc khi chúng tôi đưa ra các lô hàng tồn kho, hãy đảm bảo chúng tôi đưa ra các lô hàng tồn kho phù hợp trên các lô đất phù hợp. Chúng tôi giống như hầu hết các nhà xây dựng, chúng tôi muốn có nhiều giao dịch bán đất hơn, nhiều giao dịch bán hàng sắp xây dựng hơn, bởi vì,