Bởi Maksym Misichenko · BBC Business ·
Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này
Hội đồng quản trị đồng ý rằng các vấn đề về khả năng chi trả của thị trường nhà ở Vương quốc Anh mang tính cơ cấu và dài hạn, chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung và áp lực chi phí, với lãi suất cao là một rào cản bổ sung. Họ cũng thừa nhận rằng việc dựa vào việc chuyển giao tài sản từ 'Ngân hàng Bố Mẹ' để tài trợ cho tiền đặt cọc có thể không dẫn đến cải thiện khả năng chi trả thực sự và thậm chí có thể làm trầm trọng thêm lạm phát giá cả.
Rủi ro: Sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu, dẫn đến khả năng chi trả trì trệ hoặc xấu đi.
Cơ hội: Không có gì được xác định.
Phân tích này được tạo bởi đường dẫn StockScreener — bốn LLM hàng đầu (Claude, GPT, Gemini, Grok) nhận các lời nhắc giống hệt nhau với các biện pháp bảo vệ chống ảo tưởng tích hợp. Đọc phương pháp →
Rời ghế nhà trường, tìm việc làm, mua nhà và có lẽ là lập gia đình: con đường mà các thế hệ trước đã đi có vẻ là một giấc mơ xa vời đối với nhiều người hiện nay.
Nhưng liệu mọi thứ có đang trở nên dễ dàng hơn một chút - ít nhất là khi nói đến việc sở hữu nhà?
Những người mua nhà lần đầu tiềm năng ngày nay có thể cảm thấy mình đang chịu thiệt thòi; họ vẫn kém hơn so với các thế hệ gần đây.
Nếu bạn sinh ra ở Vương quốc Anh vào giữa những năm 1990, bạn có khoảng 25% cơ hội sở hữu ngôi nhà của riêng mình, như biểu đồ này cho thấy.
Những người ở độ tuổi 20 vào những năm 1990 có khả năng sở hữu nhà gần gấp đôi, thế hệ trước đó còn cao hơn nữa.
Nhưng trước khi xem xét bức tranh hiện tại, điều gì đằng sau sự thay đổi dài hạn này?
Một vấn đề là giá bất động sản đã vượt xa thu nhập trong nhiều thập kỷ.
Trong biểu đồ dưới đây, nhà kinh tế học về bất động sản Paul Cheshire đã chỉ ra một cách rõ ràng, so sánh sự gia tăng giá trứng với giá nhà trong 71 năm qua.
Những thay đổi trong thị trường thế chấp đã đóng góp, nhưng cuối cùng, vấn đề nằm ở sự thiếu hụt xây dựng nhà ở.
Chính phủ trước đây ước tính rằng riêng nước Anh cần thêm 300.000 căn nhà mỗi năm để theo kịp sự thay đổi dân số và sở thích sống trong các hộ gia đình nhỏ hơn của chúng ta.
Nhưng năm ngoái chỉ có thêm 208.000 căn. Chúng ta đã không xây dựng gần 300.000 căn nhà mới trong một năm trong ít nhất ba thập kỷ.
Có nhiều lý do cho điều này, nhưng lạm phát là yếu tố then chốt - từ giá đất, đến lương thợ xây và gạch.
Phân tích của chúng tôi cho thấy chi phí nguyên liệu thô như gỗ, thép, tấm thạch cao, bê tông và vật liệu cách nhiệt đã tăng theo lạm phát chung từ những năm 1990 cho đến đại dịch Covid-19, khi chúng trở nên khó kiếm hơn.
Điều đó càng trầm trọng hơn bởi tác động của cuộc chiến ở Ukraine, đã đẩy chi phí năng lượng - tăng 15% trong một năm - cho việc sản xuất các vật liệu này và cho việc sử dụng trong chính ngành xây dựng. Cuộc chiến ở Iran đã đẩy giá lên cao hơn nữa.
Ngay cả trước đại dịch, hơn một phần năm các công ty xây dựng đã gặp khó khăn do thiếu nhân viên có kỹ năng, tình trạng này càng trầm trọng hơn bởi Brexit.
Để làm một ví dụ, một ngôi nhà có chi phí xây dựng 150.000 bảng Anh vào năm 2015 có thể có chi phí 230.000 bảng Anh bây giờ - các nhà phân tích cho biết chi phí đó có thể tăng thêm 15% trong 5 năm tới.
Và đó là trước khi đối phó với vấn đề quy hoạch. Các quy định nghiêm ngặt bảo vệ môi trường và duy trì các tiêu chuẩn an toàn nhưng có thể làm tăng chi phí.
Chi phí xây dựng ngày càng tăng - và ngày càng khó dự đoán, cùng với nhu cầu không chắc chắn đã khiến một số nhà xây dựng nản lòng.
Khi giá bất động sản tăng lên, khoản tiền đặt cọc cần thiết để mua một ngôi nhà đã lên tới hàng chục nghìn.
Số tiền để có được khoản đặt cọc 10% thay đổi đáng kể trên cả nước.
Tiết kiệm để đặt cọc trở nên đặc biệt khó khăn nếu bạn cũng phải trả tiền thuê nhà. Tiền thuê nhà tư nhân thường chiếm một phần ba thu nhập của người mua tiềm năng.
Không ngạc nhiên khi ngày càng nhiều người trẻ chọn ở nhà và trả chi phí nhà ở thấp hơn nhiều để có thể tiết kiệm nhiều hơn.
Nhưng mọi thứ có thể đang xoay chuyển.
Giá nhà thường tăng chậm hơn lương trong vài năm qua, giúp việc tiết kiệm dễ dàng hơn - và một số người cho vay sẽ chấp nhận khoản đặt cọc nhỏ hơn. Ngoài ra, người cho vay có xu hướng sẵn sàng cung cấp các khoản vay lớn hơn với thời gian trả nợ dài hơn.
Và sự tăng trưởng chậm hơn của giá bất động sản và lãi suất thấp hơn so với vài năm trước có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp, so với lương, đang quay trở lại mức trung bình dài hạn.
Nhưng cuối cùng, để việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng như đối với các thế hệ trước, chúng ta cần nhiều nhà hơn.
Có những động thái đang diễn ra: chính phủ của Ngài Keir Starmer đã đưa ra các kế hoạch để hợp lý hóa các quy trình quy hoạch vốn có thể hỗn loạn và chậm chạp.
Các cải cách cũng sẽ cho phép xây dựng nhiều nhà hơn trên đất xanh - điều mà không phải ai cũng đồng ý.
Nhưng để thực sự thúc đẩy mọi thứ, chúng ta cần khuyến khích các nhà xây dựng cam kết tự tin hơn vào việc xây dựng.
Và dù chính phủ có áp dụng phương pháp nào, kết quả sẽ mất nhiều năm để thấy rõ.
Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này
"Sự gia tăng cấu trúc về chi phí đầu vào xây dựng và sự phản kháng về chính trị đối với cải cách quy hoạch có nghĩa là nguồn cung sẽ tiếp tục thấp hơn cầu, khiến việc sở hữu nhà nằm ngoài tầm với của phần lớn người mua nhà lần đầu."
Sự lạc quan của bài báo về việc 'bước ngoặt' là quá sớm và bỏ qua tình trạng mất khả năng thanh toán mang tính cơ cấu của thị trường nhà ở Vương quốc Anh. Mặc dù tăng trưởng tiền lương cuối cùng đã vượt qua lạm phát giá nhà, đây chỉ là một cải thiện nhỏ trên một nền tảng đã đổ vỡ. Vấn đề thực sự là nút thắt ở phía cung: chi phí xây dựng đã được định giá lại cao hơn về mặt cơ cấu do các yếu tố đầu vào năng lượng và lao động, có nghĩa là các nhà xây dựng không thể phục vụ phân khúc nhà ở cho người mới bắt đầu một cách có lãi nếu không có trợ cấp đáng kể hoặc nới lỏng quy định về quy hoạch. Ngay cả với các cải cách quy hoạch của Starmer, câu chuyện 'Vành đai xanh' vẫn mang tính độc hại về mặt chính trị và có khả năng phải đối mặt với nhiều năm tranh chấp pháp lý. Chúng ta đang chứng kiến sự trì trệ dài hạn về khả năng chi trả thay vì phục hồi, vì lãi suất cao vẫn là rào cản chính để tham gia thị trường.
Nếu chính phủ thành công chuyển sang một chế độ quy hoạch 'xây dựng bằng mọi giá', chúng ta có thể thấy sự gia tăng mạnh mẽ từ phía nguồn cung làm sụp đổ mức sàn giá trên thu nhập hiện tại, khiến nhà ở trở nên hợp túi tiền hơn đáng kể cho thế hệ tiếp theo.
"Tăng trưởng giá chậm lại là dấu hiệu của nhu cầu yếu, không phải thành công về nguồn cung; nếu không có hơn 300.000 đơn vị/năm, khoảng cách sở hữu thế hệ sẽ tồn tại bất kể những điều chỉnh về thế chấp."
Bài báo xem sự cải thiện khiêm tốn về khả năng chi trả nhà ở tại Vương quốc Anh — tăng trưởng giá chậm lại, tỷ lệ thế chấp trên lương thấp hơn, yêu cầu đặt cọc nhỏ hơn — như một bước ngoặt tiềm năng. Nhưng điều này phần lớn chỉ là bề ngoài. Vấn đề cốt lõi (thiếu hụt nguồn cung khoảng 92.000 căn/năm) vẫn chưa được giải quyết. Cải cách quy hoạch cần nhiều năm để chuyển thành các dự án khởi công. Niềm tin của các nhà xây dựng phụ thuộc vào nhu cầu bền vững và sự ổn định về chi phí; cả hai đều không được đảm bảo nếu lãi suất duy trì ở mức cao hoặc suy thoái xảy ra. Tỷ lệ sở hữu 25% đối với các nhóm dân số những năm giữa thập niên 1990 vẫn là thảm họa so với các thế hệ trước. Việc nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay ở mức độ nhỏ không bù đắp được tình trạng thiếu hụt cấu trúc.
Nếu các kế hoạch cải cách thực sự tăng tốc (khó xảy ra nhưng có thể), và nếu chi phí xây dựng ổn định sau Ukraine, sự gia tăng nguồn cung kéo dài nhiều năm có thể cải thiện đáng kể khả năng chi trả trong vòng 5-7 năm — khiến sự bi quan hôm nay trở nên sớm.
"Tình trạng thiếu hụt cấu trúc và chi phí tài chính cao đảm bảo khả năng chi trả cho người mua lần đầu sẽ không cải thiện đáng kể, khiến rủi ro đối với các nhà xây dựng và nhà phát triển đất đai nghiêng về phía tiêu cực ngay cả khi tăng trưởng giá ngắn hạn chậm lại."
Bài báo phác thảo khả năng nới lỏng việc mua nhà thông qua tăng trưởng giá chậm hơn và thế chấp dài hơn, gợi ý một con đường tươi sáng hơn cho những người mua lần đầu. Tuy nhiên, các vấn đề cốt lõi vẫn còn đó: khoảng cách cung cố hữu (ước tính của England.gov cần khoảng 300 nghìn căn nhà mới/năm so với khoảng 208 nghìn căn được xây dựng gần đây), áp lực chi phí liên tục từ vật liệu, lao động và những khó khăn liên quan đến Brexit, cùng với các mốc thời gian chính sách được tính bằng năm. Ngay cả khi các khoản thanh toán hiện có vẻ rẻ hơn so với tiền lương, sự biến động lãi suất, các tiêu chuẩn bảo lãnh và sự chênh lệch về khả năng chi trả theo vùng có thể khiến một phần lớn người mua đứng ngoài cuộc. Rủi ro thực sự là sự không khớp kéo dài giữa cung và cầu, chứ không phải là sự sụt giảm giá ngắn hạn.
Quan điểm đối lập cho rằng việc nới lỏng có thể chỉ là tạm thời: nếu các ngân hàng trung ương cắt giảm lãi suất và các cải cách chính sách được đẩy nhanh, nhu cầu có thể phục hồi trước khi nguồn cung bắt kịp, làm bùng phát áp lực giá trở lại; do đó, sự nhẹ nhõm rõ ràng ngày hôm nay có thể đảo chiều hoặc trở nên tồi tệ hơn.
"N/A"
[Không khả dụng]
"Việc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ làm cho các chỉ số khả năng chi trả theo phía cung tiêu chuẩn trở nên lỗi thời bằng cách tách rời giá cả khỏi sự tăng trưởng tiền lương hữu cơ."
Gemini và Claude tập trung vào các nút thắt về phía cung, nhưng cả hai đều bỏ qua sự biến dạng của 'Ngân hàng Bố Mẹ'. Các chỉ số khả năng chi trả hiện tại bị thổi phồng giả tạo bởi sự chuyển giao tài sản giữa các thế hệ, điều này hoàn toàn tách rời giá nhà khỏi tăng trưởng tiền lương. Miễn là việc rút vốn chủ sở hữu từ các nhóm tuổi lớn hơn vẫn là động lực chính cho tiền đặt cọc của người mua lần đầu, các giải pháp về nguồn cung mang tính cơ cấu sẽ đơn giản bị hấp thụ bởi giá cao hơn thay vì cải thiện khả năng tiếp cận. Chúng ta đang định giá sai thị trường bằng cách bỏ qua cái bẫy thanh khoản này.
"Việc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ và tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang củng cố lẫn nhau, chứ không cạnh tranh nhau, các lời giải thích—giải quyết vấn đề này mà không giải quyết vấn đề kia sẽ khiến khủng hoảng khả năng chi trả vẫn còn nguyên đối với hầu hết những người mua nhà lần đầu."
Luận điểm về 'Ngân hàng Bố Mẹ' của Gemini rất sắc sảo, nhưng nó lại đánh đồng hai vấn đề riêng biệt. Việc chuyển giao tài sản *có* che đậy khoảng cách về khả năng chi trả cho những người đã có đặc quyền, nhưng đồng thời nó cũng chứng minh nguồn cung không phải là yếu tố hạn chế — nếu đúng như vậy, ngay cả vốn chủ sở hữu của cha mẹ cũng không thể mở khóa các công trình xây dựng mới. Vấn đề thực sự: thiếu hụt nguồn cung *cộng với* khả năng tiếp cận vốn không đồng đều. Chỉ giải quyết vấn đề nguồn cung sẽ không giúp ích cho những người không có sự hỗ trợ từ gia đình; chỉ giải quyết vấn đề tiếp cận vốn sẽ làm lạm phát giá cả. Cả hai đều cần thiết, nhưng không đủ.
"Ngân hàng Bố Mẹ không phải là giải pháp cho khả năng chi trả; nó che đậy những khoảng cách thực sự về cung-cầu và có thể đẩy giá lên cao hơn nếu lãi suất duy trì ở mức cao và các cải cách diễn ra chậm chạp."
Tôi sẽ phản bác lại quan điểm cho rằng 'Ngân hàng Bố Mẹ' là yếu tố khuếch đại khả năng chi trả duy nhất. Đúng là tài sản truyền từ thế hệ trước giúp tăng tiền gửi, nhưng nó cũng làm thổi phồng số người thực sự tham gia thị trường và có thể che giấu khoảng cách cung-cầu thực tế. Nếu lãi suất tiếp tục ở mức cao và các cải cách quy hoạch diễn ra chậm chạp, kênh thanh khoản này có thể đơn giản là đẩy giá lên cao hơn nữa, làm trì hoãn những cải thiện thực sự về khả năng chi trả. Rủi ro là một thị trường hai cấp, nơi những người mua lần đầu đối mặt với những cơ hội bị rỗng ruột mặc dù dữ liệu có vẻ khả quan.
[Không khả dụng]
Hội đồng quản trị đồng ý rằng các vấn đề về khả năng chi trả của thị trường nhà ở Vương quốc Anh mang tính cơ cấu và dài hạn, chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung và áp lực chi phí, với lãi suất cao là một rào cản bổ sung. Họ cũng thừa nhận rằng việc dựa vào việc chuyển giao tài sản từ 'Ngân hàng Bố Mẹ' để tài trợ cho tiền đặt cọc có thể không dẫn đến cải thiện khả năng chi trả thực sự và thậm chí có thể làm trầm trọng thêm lạm phát giá cả.
Không có gì được xác định.
Sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu, dẫn đến khả năng chi trả trì trệ hoặc xấu đi.