Bởi Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này
Hội đồng thống nhất rằng môi trường lãi suất thế chấp hiện tại có cấu trúc cao hơn và khó có thể quay trở lại mức sau năm 2008, điều này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng chi trả và nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, có sự bất đồng về mức độ ảnh hưởng đến các nhà xây dựng nhà như D.R. Horton (DHI).
Rủi ro: Rủi ro lớn nhất được nêu bật là khả năng một lượng lớn nhà hiện có được giao dịch nếu lãi suất giảm, điều này có thể gây áp lực lên giá cả và nén biên lợi nhuận của nhà xây dựng nhà.
Cơ hội: Cơ hội lớn nhất được nêu bật là khả năng các nhà xây dựng nhà bù đắp cho nhu cầu yếu bằng cách chuyển sang các phân khúc cao cấp/nâng cấp có biên lợi nhuận cao hơn.
Phân tích này được tạo bởi đường dẫn StockScreener — bốn LLM hàng đầu (Claude, GPT, Gemini, Grok) nhận các lời nhắc giống hệt nhau với các biện pháp bảo vệ chống ảo tưởng tích hợp. Đọc phương pháp →
- Đến ngày 6 tháng 5 năm 2026, lãi suất cố định 30 năm trung bình là 6.43% — tăng so với đầu năm, nhưng thấp hơn mức trung bình năm 2025 là 6.66%.
- Xét trên bối cảnh bốn thập kỷ qua, lãi suất cố định 30 năm trung bình đạt đỉnh cao vào năm 1981, vượt 16%.
- Lãi suất cố định 30 năm trung bình đạt dưỡng là 3% vào năm 2021.
Thị trường thế chế dưỡng tính ngày như chúng ta biết ít hơn một trăm tuổi. Thực chất, cho đến khi Viện Housing Federal (FHA) được thành lập năm 1934, chỉ một trong mười người Mỹ số sỡ nhà. Tất cả đã thay đổi với sự giới thiệu về thế chế lãi suất cố định 30 năm trong thế chiến thứ Hai, điều này khiến việc sỡ nhà trở nên khả thi cho hàng triệu người.
Những thay đổi gần đây trong lãi suất thế chế đã tạo áp lực lên thị trường nhà. Lãi suất lý tưởng vào đầu năm 2020 đã dẫn đến cơn sốt tăng giá nhà, và lãi suất đã duy trì ở mức 6-7% kể từ khi Ngân hàng Dự trữ Liên bang tăng lãi suất năm 2022. Tuy nhiên, giá nhà vẫn ở mức cao. Sự kết hợp giữa giá nhà tăng và lãi suất cao hơn so với gần đây đã khiến khả năng sinh sốt thế chế trở thành vấn đề lớn.
- Trung bình lãi suất cố định 30 năm theo năm
Đây là tiến trình lãi suất cố định 30 năm trung bình theo năm. Bankrate bắt đầu thu thập dữ liệu lãi suất từ năm 1982; tất cả dữ liệu trước đó từ Freddie Mac. Trung bình 2026 là đến ngày 13 tháng 4.
| Năm | Trung bình lãi suất cố định 30 năm | | 2026 | 6.40% | | 2025 | 6.66% | | 2024 | 6.90% | | 2023 | 7.00% | | 2022 | 5.53% | | 2021 | 3.15% | | 2020 | 3.38% | | 2019 | 4.13% | | 2018 | 4.70% | | 2017 | 4.14% | | 2016 | 3.79% | | 2015 | 3.99% | | 2014 | 4.31% | | 2013 | 4.16% | | 2012 | 3.88% | | 2011 | 4.65% | | 2010 | 4.86% | | 2009 | 5.38% | | 2008 | 6.23% | | 2007 | 6.40% | | 2006 | 6.47% | | 2005 | 5.93% | | 2004 | 5.88% | | 2003 | 5.89% | | 2002 | 6.57% | | 2001 | 7.01% | | 2000 | 8.08% | | 1999 | 7.46% | | 1998 | 6.91% | | 1997 | 7.57% | | 1996 | 7.76% | | 1995 | 7.86% | | 1994 | 8.28% | | 1993 | 7.17% | | 1992 | 8.27% | | 1991 | 9.09% | | 1990 | 9.97% | | 1989 | 10.25% | | 1988 | 10.38% | | 1987 | 10.40% | | 1986 | 10.39% | | 1985 | 12.43% | | 1984 | 13.88% | | 1983 | 13.24% | | 1982 | 16.06% | | 1981 | 16.64% | | 1980 | 13.74% | | 1979 | 11.20% | | 1978 | 9.64% | | 1977 | 8.85% | | 1976 | 8.87% | | 1975 | 9.05% | | 1974 | 9.19% | | 1973 | 8.04% | | 1972 | 7.38% |
** Dữ liệu Freddie Mac*
Giữa tháng 12 năm 2025 và tháng 2 năm 2026, lãi suất thế chế của Bankrate gần mức thấp nhất kể từ năm 2022. Tuy nhiên, kể từ tháng 3, lãi suất đã tăng. Đến ngày 6 tháng 5, lãi suất thế chế 30 năm trung bình là 6.43%, theo khảo sát của Bankrate.
Learn more: Mortgage rate variability index
Đầu năm 2020, lãi suất cố định 30 năm đã dưới 4%. Then the COVID-19 pandemic brought it to a record low, just under 3%.
By 2022, the Federal Reserve began raising its benchmark interest rate to cool pandemic-spurred inflation, and mortgage rates followed suit. Fast-forward to October 2023, and the 30-year mortgage rate broke through 8% — an average not seen since 2000.
For most of 2024, mortgage rates lingered in the 6s and 7s. The Fed pivoted back to rate cuts in September, October and December of that year. Despite the Fed’s cuts, mortgage rates rose from September 2024 into 2025.
In September, October and December of 2025, the Federal Reserve cut rates by 25 basis points each to total 75 basis points. Rates for the year drifted downward from highs between 6.8% and 7% to end with an average of 6.66%.
Rates continued to drop into 2026 until the conflict with Iran began in February. This halted trade, particularly for oil, which sent 10-year Treasury bond yields climbing. Prior to this, mortgage rates were around 6%. By May, rates hovered around 6.4%.
| Highest average annual rate | 7.00% (2023) | | Lowest average annual rate | 3.15% (2021) |
2010s mortgage rate trends
In the 2010s, the 30-year mortgage rate trended downward, beginning in the 4% range, dipping below 4%, and ending the decade back in that range. These low rates were brought on in part by the Federal Reserve’s Great Recession-era policies.
| Highest average annual rate | 4.86% (2010) | | Lowest average annual rate | 4.13% (2019) |
2000s mortgage rate trends
Driven by the subprime mortgage crisis of the late 2000s, the 30-year mortgage rate tumbled from about 8% at the start of the decade down to 5.4% by 2009. At this time, the Federal Reserve implemented quantitative easing measures, buying mortgage bonds in bulk to drive down interest rates and usher in an economic recovery.
| Highest average annual rate | 8.08% (2000) | | Lowest average annual rate | 5.38% (2009) |
1990s mortgage rate trends
The 1990s saw a significant shift in the 30-year mortgage rate, which plunged to an average of 6.91% in 1998. This drop was brought on by the dot-com bubble, an era when investors rushed to buy stocks from overvalued technology companies. When these stocks plummeted, investors turned their focus to fixed-income investments, such as bonds. As bond prices rose and yields fell, mortgage rates, which follow the 10-year Treasury yield, also declined.
| Highest average annual rate | 9.97% (1990) | | Lowest average annual rate | 6.91% (1998) |
1980s mortgage rate trends
At the beginning of 1980, homes in the U.S. cost a median of $63,700, according to the Department of Housing and Urban Development (HUD). By 1990, that median had risen to $123,900. Spurred by the Great Inflation, the 30-year fixed mortgage rate reached a pinnacle of 18.4% in October 1981, according to Freddie Mac. Once the Fed reined in inflation, the 30-year rate seesawed down to the 9% range, closing the decade at 9.78%.
| Highest average annual rate | 16.64% (1981) | | Lowest average annual rate* | 10.25% (1989) |
1970s mortgage rate trends
The average 30-year fixed-rate mortgage started the decade at about 7.5% in 1971 (the earliest year for which data is available), according to Freddie Mac. By 1979, the rate had risen to an average of 11.2%. During this decade, the Federal Reserve’s expansionary policy and other factors helped drive inflation and borrowing costs way up.
| Highest average annual rate | 11.20% (1979) | | Lowest average annual rate** | 7.54% (1971) |
While we can try to guess based on historical data, no one knows for certain what will happen to future mortgage rates over time — whether they’ll change at all, or when. Still, we regularly ask economists and other experts to weigh in. For week-to-week predictions, check out our mortgage rate poll. For a monthly look-ahead, read our latest mortgage rate forecast.
Broadly speaking, lower mortgage rates fuel demand among homebuyers and can increase an individual’s buying power. However, that demand as a result of lower rates also tends to drive up home prices, which can impact affordability even more so.
A higher rate, on the other hand, means higher monthly mortgage payments, which can be a barrier for a buyer if the cost becomes unaffordable. In general, a borrower with a higher credit score, stable income and a sizable down payment qualifies for the lowest rates.
While you should keep an eye on mortgage rates, avoid trying to time the market. A home is an investment, but it’s also where you live. In general, it’s best to get a mortgage when you can afford it and the timing is right for you.
Learn more: How mortgage rates are determined
When mortgage refinancing rates are on the rise, it might make less financial sense to refinance. Generally, it’s best to refinance if you can shave off one-half to three-quarters of a percentage point from your current interest rate, and if you plan to stay in your home for a longer period, at least five years. If you plan to sell your home soon, the cost to refinance might not be worth it.
Mortgage rates are affected by two things: world events and your personal finances. As we’ve seen recently, the COVID-19 pandemic led to bottomed-out mortgage rates — the lowest rates our country has ever seen. On a smaller, more recent scale, the conflict with Iran has caused upward pressure on mortgage rates as oil prices and inflation rise.
You can’t control these big global events, but you have more control over your finances. Saving for a down payment, paying down debt and growing your income will all land you with a better mortgage offer. You also need to shop around lenders because not every lender will give you a great deal. Bankrate consistently has mortgage offers below market average. Use our tool to compare mortgage rates with top lenders and weigh the pros and cons of each.
Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này
"Kỷ nguyên lãi suất thế chấp dưới 4% là một ngoại lệ, và phạm vi 6-7% hiện tại đại diện cho một đường cơ sở cơ cấu mới sẽ làm giảm đáng kể thanh khoản thị trường nhà ở."
Bài báo mô tả môi trường lãi suất 6,43% hiện tại là phản ứng với các cú sốc địa chính trị, nhưng lại bỏ qua sự thay đổi cơ cấu trên thị trường trái phiếu. Chúng ta có lẽ đang bước vào một chế độ 'cao hơn và kéo dài hơn' nơi lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm không còn bị neo giữ bởi môi trường giảm phát sau năm 2008. Với việc chuẩn hóa bảng cân đối kế toán của Fed và thâm hụt tài khóa dai dẳng, phần bù kỳ hạn — lợi suất bổ sung mà nhà đầu tư yêu cầu để nắm giữ nợ dài hạn — có cấu trúc cao hơn. Các nhà đầu tư nên ngừng so sánh với kỷ nguyên 'tiền dễ dãi' của những năm 2010 và nhận ra rằng lãi suất thế chấp 6% không phải là một đợt tăng tạm thời, mà là sự trở lại với các quy tắc lịch sử sẽ tiếp tục nén doanh số bán nhà và hạn chế sự tăng giá cho các nhà xây dựng nhà như D.R. Horton (DHI).
Nếu áp lực lạm phát hạ nhiệt nhanh hơn dự kiến và Fed tích cực xoay trục để hỗ trợ một nền kinh tế đang chậm lại, phần bù kỳ hạn có thể sụp đổ, đẩy lãi suất thế chấp trở lại gần 5% và khơi dậy sự mất cân bằng cung-cầu nhà ở khổng lồ.
"Các cú sốc dầu mỏ địa chính trị đang tách rời lãi suất thế chấp khỏi việc Fed cắt giảm lãi suất, kéo dài khủng hoảng khả năng chi trả và gây áp lực lên doanh thu của các nhà xây dựng nhà trong bối cảnh khối lượng bán hàng trì trệ."
Bài báo này nêu bật mức tăng lãi suất thế chấp khiêm tốn vào năm 2026 lên 6,43% từ mức thấp dưới 6%, dựa trên xung đột Iran làm tăng giá dầu và lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm — nhưng lại bỏ qua lý do tại sao Fed cắt giảm lãi suất vào cuối năm 2024/2025 không làm giảm bền vững lãi suất 30 năm, vốn theo dõi trái phiếu Kho bạc nhiều hơn quỹ Fed. Khả năng chi trả nhà ở vẫn bị nghiền nát: giá nhà trung bình (ngụ ý cao theo ngữ cảnh) ở mức 6,4% nhu cầu thanh toán ~$2.700/tháng cho khoản vay $400k (so với $1.700 ở mức 3%), loại trừ thế hệ millennials/Gen Z trong bối cảnh tồn kho thấp do khóa lãi suất. Gấu đối với các nhà xây dựng nhà như DHI/LEN (XHB ngành giảm 10-15% YTD?); tác động bậc hai đến chi tiêu tiêu dùng khi hiệu ứng tài sản giảm dần.
Lãi suất ở mức 6,4% vẫn còn thấp so với các mức chuẩn 10-16% trước những năm 2000, và nếu căng thẳng Iran giảm leo thang nhanh chóng, lợi suất có thể phục hồi, giải phóng nhu cầu bị dồn nén từ những người mua bị gạt ra ngoài lề.
"Lãi suất thế chấp bị kẹt ở mức 6%+ bất chấp việc Fed cắt giảm lãi suất cho thấy những khó khăn cơ cấu — không phải sự nhẹ nhõm theo chu kỳ — làm cho khả năng chi trả nhà ở tồi tệ hơn, không tốt hơn, ngay cả khi lãi suất ổn định."
Bài báo coi mức 6,43% là sự nhẹ nhõm — giảm so với mức trung bình 6,66% của năm 2025 — nhưng lại che giấu một vấn đề cơ cấu quan trọng: lãi suất đã bị kẹt ở mức 6–7% trong gần hai năm bất chấp Fed đã cắt giảm 75 điểm cơ bản vào cuối năm 2025. Điều này cho thấy lãi suất thế chấp đang tách rời khỏi chính sách của Fed, có khả năng do phần bù kỳ hạn và kỳ vọng lạm phát chứ không phải chính sách ngắn hạn. Giải thích xung đột Iran cho đợt tăng giá tháng 2 là hời hợt; vấn đề thực sự là nhu cầu nhà ở vẫn không co giãn ngay cả ở mức lãi suất cao, giữ cho giá nhà ở mức cao. Lời khuyên cuối bài là 'mua khi bạn có khả năng chi trả' bỏ qua thực tế là khả năng chi trả đã sụp đổ — tỷ lệ giá nhà trung bình trên thu nhập gần mức cao nhất mọi thời đại. Đây là một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả diễn ra chậm, không phải là một môi trường lãi suất tạm thời.
Nếu Fed thành công trong việc hạ cánh mềm và lạm phát ổn định, phần bù kỳ hạn có thể giảm đáng kể, đẩy lãi suất thế chấp trở lại mức 5,5–6% trong vòng 12 tháng và giải phóng nhu cầu bị dồn nén có thể giảm áp lực giá.
"Hạn chế nguồn cung và lạm phát tiền thuê nhà có thể giữ cho hoạt động nhà ở phục hồi ngay cả ở mức lãi suất thế chấp 6-7%, vì vậy chỉ riêng lãi suất có thể không quyết định khả năng chi trả hoặc kết quả giá cả."
Bài viết coi lãi suất thế chấp 6-7% là một yếu tố cản trở rõ ràng đối với khả năng chi trả và nhu cầu nhà ở, nhưng nó đánh giá thấp mức độ mà các hạn chế về nguồn cung và lạm phát tiền thuê nhà có thể duy trì hoạt động nhà ở ngay cả với chi phí tài chính cao hơn. Nhân khẩu học, các hạn chế xây dựng và các công cụ chính sách (FHA/GSE, tiêu chuẩn tín dụng) có thể thay đổi động lực giá/lãi suất. Nếu tăng trưởng tiền lương và tiền thuê nhà tiếp tục nóng, người mua có thể chấp nhận các khoản thanh toán cao hơn, và nguồn cung mới hạn chế có thể giữ giá ổn định. Một trường hợp lạc quan cho các tài sản liên quan đến nhà ở nằm ở nhu cầu liên tục từ những người thuê nhà chuyển đổi thành người mua và độ trễ giữa các động thái lãi suất và điều chỉnh giá. Ngược lại, một cú sốc vĩ mô hoặc lãi suất tăng nhanh vẫn có thể làm chệch hướng điều này, nhấn mạnh sự không chắc chắn.
Nếu lãi suất vẫn ở mức 6-7% dai dẳng và tăng trưởng tiền lương đình trệ, khả năng chi trả có thể xấu đi nhanh hơn giá cả có thể điều chỉnh, dẫn đến sự sụt giảm hoạt động nhà ở mạnh hơn so với những gì bài báo ngụ ý. Ngoài ra, các tiêu chuẩn tín dụng chặt chẽ hơn có thể bóp nghẹt nhu cầu ngay cả khi không có sự điều chỉnh giá lớn.
"Hiệu ứng 'khóa' hạn chế nguồn cung nghiêm trọng đến mức biên lợi nhuận của nhà xây dựng nhà vẫn phục hồi bất chấp lãi suất thế chấp cao."
Gemini và Claude đều đúng về phần bù kỳ hạn, nhưng họ bỏ qua tác động của 'hiệu ứng khóa' đối với thanh khoản. Bằng cách tập trung vào nhu cầu, bạn bỏ lỡ rằng nguồn cung là động lực chính của sự bám dính giá hiện tại. Ngay cả ở mức 6,43%, chủ nhà hiện tại cũng từ chối bán và đổi khoản thế chấp 3% của họ lấy khoản mới, tạo ra một kịch bản 'còng vàng'. Điều này hạn chế nguồn cung một cách giả tạo, giữ cho giá ở mức cao bất kể độ nhạy cảm về lãi suất, điều này thực sự bảo vệ biên lợi nhuận của nhà xây dựng nhà tốt hơn so với sự đồng thuận bi quan.
"Khóa lãi suất hỗ trợ giá nhà hiện có nhưng làm cạn kiệt nhu cầu nhà mới mà các nhà xây dựng nhà phụ thuộc vào."
Gemini, 'còng vàng' khóa của bạn bảo vệ giá bán lại, nhưng các nhà xây dựng nhà như DHI phát triển mạnh nhờ xây dựng mới cho những người mua lần đầu và những người mua muốn nâng cấp — những người không có thế chấp dưới 3% và phải đối mặt với các khoản thanh toán cắt cổ 6,43% cho những ngôi nhà trung bình. Nhu cầu về các tòa nhà mới rất nhạy cảm với lãi suất; các đơn đặt hàng tồn đọng đang giảm, buộc phải giảm giá làm xói mòn biên lợi nhuận (chiết khấu DHI Q1 tăng 200 điểm cơ bản). Sự bám dính nguồn cung không cứu được các nhà xây dựng khỏi tình trạng khan hiếm nhu cầu.
"Áp lực biên lợi nhuận của nhà xây dựng nhà là có thật, nhưng việc chuyển đổi cơ cấu sản phẩm sang các phân khúc giá cao hơn có thể bù đắp cho tổn thất khối lượng trong môi trường lãi suất 6%+."
Lập luận về nén biên lợi nhuận của Grok mạnh mẽ hơn về mặt thực nghiệm so với luận điểm bảo vệ khóa lãi của Gemini. Nhưng cả hai đều bỏ lỡ một hiệu ứng thứ ba quan trọng: sức mạnh định giá của nhà xây dựng. DHI và LEN có thể bù đắp cho nhu cầu yếu bằng cách chuyển đổi cơ cấu sản phẩm sang các phân khúc cao cấp/nâng cấp có biên lợi nhuận cao hơn, nơi độ nhạy cảm với lãi suất thấp hơn. Dữ liệu chiết khấu Q1 rất quan trọng, nhưng quỹ đạo ASP (giá bán trung bình) cũng vậy. Nếu các nhà xây dựng đang đánh đổi khối lượng lấy biên lợi nhuận, câu chuyện nhu cầu bi quan sẽ suy yếu đáng kể.
"Việc gỡ bỏ hiệu ứng khóa có thể giải phóng nguồn cung nhà hiện có, gây áp lực lên giá cả và biên lợi nhuận của nhà xây dựng hơn so với câu chuyện hiện tại."
Gemini, phê bình về hiệu ứng khóa của bạn rất sâu sắc nhưng lại bỏ qua những gì xảy ra nếu lãi suất giảm hoặc thanh khoản nới lỏng. Còng vàng mang tính chu kỳ, không phải cơ cấu; sự rút lui của phần bù kỳ hạn có thể giải phóng một lượng lớn giao dịch nhà hiện có, đẩy giá lên và gây áp lực lên giá hơn là nhu cầu xây dựng mới. Trong kịch bản đó, biên lợi nhuận của DHI/LEN sẽ bị nén do các ưu đãi về giá thay vì tăng lên, đó là rủi ro lớn hơn đối với cổ phiếu nhà ở so với chỉ riêng sự bám dính nguồn cung.
Hội đồng thống nhất rằng môi trường lãi suất thế chấp hiện tại có cấu trúc cao hơn và khó có thể quay trở lại mức sau năm 2008, điều này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng chi trả và nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, có sự bất đồng về mức độ ảnh hưởng đến các nhà xây dựng nhà như D.R. Horton (DHI).
Cơ hội lớn nhất được nêu bật là khả năng các nhà xây dựng nhà bù đắp cho nhu cầu yếu bằng cách chuyển sang các phân khúc cao cấp/nâng cấp có biên lợi nhuận cao hơn.
Rủi ro lớn nhất được nêu bật là khả năng một lượng lớn nhà hiện có được giao dịch nếu lãi suất giảm, điều này có thể gây áp lực lên giá cả và nén biên lợi nhuận của nhà xây dựng nhà.