Bản ghi biên bản thu nhập Q4 2025 của National Storage (NSA)

<p>Nguồn ảnh: The Motley Fool.</p>
<h2>NGÀY</h2>
<p>Thứ Năm, ngày 26 tháng 2 năm 2026 lúc 1 giờ chiều ET</p>
<h2>NGƯỜI THAM GIA CUỘC GỌI</h2>
<ul>
<li>Chủ tịch và Giám đốc điều hành — David G. Cramer</li>
<li>Giám đốc Tài chính — Brandon S. Togashi</li>
<li>Phó Chủ tịch Quan hệ Nhà đầu tư — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>NHỮNG ĐIỂM CHÍNH</h2>
<ul>
<li>FFO Cơ bản trên mỗi cổ phiếu — 0,57 đô la cho quý và 2,23 đô la cho cả năm, ở mức cao nhất trong dự báo và “vượt kỳ vọng”.</li>
<li>Doanh thu cùng cửa hàng — Giảm 70 điểm cơ bản, cải thiện tuần tự so với mức giảm 260 điểm cơ bản trong quý trước, với chín trong số 21 thị trường được báo cáo có mức tăng trưởng dương.</li>
<li>Tỷ lệ lấp đầy — Giảm 70 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước vào cuối năm, so với mức giảm 140 điểm cơ bản vào cuối quý trước; Tỷ lệ lấp đầy tháng 1 tăng 20 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước và xu hướng tích cực tiếp tục vào tháng 2.</li>
<li>Chi phí hoạt động cùng cửa hàng — Giảm 80 điểm cơ bản trong quý; Đối với cả năm, tăng 3,1%, thấp hơn một chút so với mức thấp nhất trong dự báo cả năm.</li>
<li>Chi phí lương — Giảm 4,1% trong quý và 2,8% trong cả năm, do hiệu quả hoạt động liên tục.</li>
<li>Chi phí tiếp thị — Tăng 37% trong quý và 31% trong cả năm khi ban quản lý đầu tư vào việc thu hút khách hàng, với ban lãnh đạo nhấn mạnh những lợi ích thu được về khối lượng cho thuê và hiệu suất nền tảng.</li>
<li>Nền tảng Đầu tư Vốn Cổ phần Ưu đãi — Được giới thiệu trong năm, với hơn 50 triệu đô la đã ký hợp đồng để triển khai trên ba bất động sản.</li>
<li>Hoạt động Mua và Bán — Bán 15 bất động sản với tổng trị giá 97 triệu đô la và mua 10 bất động sản với tổng trị giá 75 triệu đô la trong năm; Hoàn thành thêm 24 triệu đô la bán bất động sản trong quý và 21 triệu đô la bán cộng với 10 triệu đô la mua sau khi kết thúc quý.</li>
<li>Đòn bẩy — Nợ ròng trên EBITDA vào cuối quý là 6,6 lần, cao hơn một chút so với phạm vi mục tiêu 5,5x-6,5x, với 375 triệu đô la đáo hạn vào năm 2026 chủ yếu dự kiến sẽ được tái cấp vốn bằng một khoản vay kỳ hạn mới.</li>
<li>Điểm nổi bật Dự báo năm 2026 — Tăng trưởng doanh thu cùng cửa hàng dự kiến là 90 điểm cơ bản, tăng trưởng chi phí hoạt động là 3%, tăng trưởng NOI cùng cửa hàng không đổi và FFO cơ bản trên mỗi cổ phiếu là 2,19 đô la; dự báo bao gồm 50 triệu–150 triệu đô la cho mỗi hoạt động mua và bán.</li>
<li>Khối lượng cho thuê — Khối lượng cho thuê kết thúc cao hơn khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước trong quý thứ tư, bất chấp mức giảm khoảng 10% vào tháng 10 do ảnh hưởng của cơn bão; Khối lượng tháng 1 và tháng 2 theo dõi cao hơn nữa.</li>
<li>Xu hướng RevPAR và Tỷ lệ Đạt được — Mức “cải thiện khiêm tốn” về tỷ lệ đạt được được duy trì trong suốt cả năm, được hỗ trợ bởi các cải tiến liên tục đối với các sáng kiến ECRI (tăng giá thuê cho khách hàng hiện tại), ngay cả khi tỷ lệ giảm vẫn ở mức thấp đến giữa 30%.</li>
<li>Tối ưu hóa Danh mục đầu tư — Thoái vốn khỏi năm tiểu bang và số lượng thương hiệu được hợp nhất xuống còn sáu; phần lớn công việc tái định vị danh mục đầu tư dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2026, sau đó chuyển sang bảo trì liên tục.</li>
<li>Bảo hiểm Cổ tức — Ban quản lý cho biết, “dự báo này ngụ ý rằng chúng ta sẽ không chi trả cổ tức trong năm nay”, với kỳ vọng sẽ quay trở lại chi trả đầy đủ vào quý thứ tư và có vị thế tốt hơn nếu các yếu tố cơ bản tiếp tục cải thiện vào năm 2027.</li>
</ul>
<p>Cần một trích dẫn từ nhà phân tích của Motley Fool? Gửi email tới <a href="/cdn-cgi/l/email-protection">[email protected]</a></p>
<h2>RỦI RO</h2>
<ul>
<li>Chủ tịch và Giám đốc điều hành Cramer cho biết, "dự báo này ngụ ý rằng chúng ta sẽ không chi trả cổ tức trong năm nay", và việc chi trả cổ tức dự kiến sẽ không diễn ra cho đến nửa cuối năm hoặc năm 2027 tùy thuộc vào sự cải thiện các yếu tố cơ bản.</li>
<li>Giám đốc Tài chính Togashi trích dẫn "$375 triệu đáo hạn trong năm nay" với dự kiến ​​sẽ có ảnh hưởng tiêu cực về lãi suất trong nửa đầu năm do chi phí tái cấp vốn dự kiến ​​tăng trên mức lãi suất trung bình 4,5% hiện tại.</li>
<li>Các khoản thu nhập khác liên quan đến bất động sản, bao gồm bảo hiểm người thuê, dự kiến ​​sẽ là một "yếu tố cản trở" đối với tăng trưởng doanh thu cùng cửa hàng một lần nữa vào năm 2026, mặc dù so sánh sẽ dễ dàng hơn vào giữa năm.</li>
<li>Ở một số thị trường nhất định như Phoenix và Atlanta, tình trạng dư cung tiếp tục ảnh hưởng đến sự cải thiện doanh thu tuần tự, hạn chế tốc độ tăng trưởng tích cực cho đến khi việc phát triển mới chậm lại đáng kể.</li>
</ul>
<h2>TÓM TẮT</h2>
<p>Ban quản lý xác nhận rằng các sáng kiến ​​chuyển đổi hoạt động và tích hợp nền tảng đã hoàn tất, cho phép thực hiện nhất quán và loại bỏ các nguồn gây xao nhãng đã được đề cập trong các giai đoạn trước. Trọng tâm chiến lược vào tiếp thị và định giá động đã thúc đẩy tăng trưởng doanh thu cho thuê theo năm ở mức hai con số, củng cố sự ổn định về tỷ lệ lấp đầy và sự cải thiện tuần tự rõ rệt trong mức giảm doanh thu cùng cửa hàng. Công ty đã giới thiệu và bắt đầu triển khai một nền tảng đầu tư vốn cổ phần ưu đãi, tích cực quản lý vốn bằng cách luân chuyển các tài sản không cốt lõi và tập trung đầu tư vào các thị trường mục tiêu để tăng mật độ và tăng trưởng liên doanh. Dữ liệu tháng 1 và tháng 2 cho thấy đà tăng trưởng tích cực liên tục về tỷ lệ lấp đầy và dòng tiền cho thuê, củng cố dự báo của ban quản lý về sự cải thiện tuần tự dần dần về doanh thu cùng cửa hàng trong suốt năm 2026 và kỳ vọng quay trở lại chi trả cổ tức đầy đủ vào cuối năm hoặc vào năm 2027. Dự báo cho năm 2026 được xây dựng dựa trên động lực thị trường hiện tại thay vì các yếu tố xúc tác đầu cơ, không giả định bất kỳ yếu tố thuận lợi đáng kể nào từ sự phục hồi của thị trường nhà ở, và đòn bẩy được dự báo sẽ duy trì ở mức cao nhất của phạm vi mục tiêu khi hoạt động tái cấp vốn và tối ưu hóa danh mục đầu tư tiếp tục diễn ra.</p>
<ul>
<li>Chủ tịch và Giám đốc điều hành Cramer cho biết, “Tất cả công việc chúng tôi đã bỏ ra cho con người, quy trình và nền tảng của mình đã hoàn tất, và do đó không có sự xao nhãng hay bất kỳ yếu tố nào đang thay đổi vào lúc này.”</li>
<li>Các khoản đầu tư tiếp thị và công cụ kỹ thuật số, bao gồm cả AI, đã làm tăng đáng kể tỷ lệ chuyển đổi cho thuê và hiệu quả thu hút khách hàng, với những cải thiện về khả năng hiển thị và xếp hạng dẫn đến “khối lượng cho thuê tăng 20%–30%.”</li>
<li>Tỷ lệ chuyển đổi cùng cửa hàng dự kiến sẽ âm trong bốn đến năm tháng đầu tiên do các yếu tố so sánh khó khăn, sau đó sẽ chuyển sang trung lập hoặc dương trong nửa cuối năm, với mức tăng ECRI cao hơn so với cùng kỳ năm trước và nhịp độ không đổi.</li>
<li>Chương trình thoái vốn danh mục đầu tư sẽ kết thúc hầu hết các hoạt động thoái vốn lớn vào năm 2026, sau đó việc bán sẽ chỉ diễn ra trên cơ sở cơ hội khi điều kiện cho phép.</li>
<li>Các thị trường có sự cân bằng cung cầu, chẳng hạn như Colorado Springs và Wichita, đang tạo ra mức tăng trưởng tỷ lệ và tỷ lệ lấp đầy tuần tự, trong khi các thị trường khác có tình trạng dư cung tiếp tục sẽ yêu cầu hấp thụ nguồn cung thêm trước khi sức mạnh định giá trở lại.</li>
<li>Nguồn cung mới dự kiến sẽ giảm xuống dưới mức lịch sử bắt đầu từ năm 2027, nhưng dự báo cho năm hiện tại không bao gồm bất kỳ tác động nào từ sự phục hồi của các giao dịch nhà ở hoặc các yếu tố xúc tác liên quan.</li>
<li>Nền tảng đầu tư vốn cổ phần ưu đãi của công ty nhằm mục đích triển khai vốn theo lịch trình hai năm, với ba bất động sản đang ký hợp đồng và đang được đẩy nhanh để “triển khai nhanh nhất có thể”.</li>
<li>Tăng trưởng chi phí cho năm 2026 sẽ được dẫn dắt bởi thuế bất động sản (3%-5%), với chi phí lương dự kiến ​​sẽ không đổi và chi phí tiếp thị tăng ở mức phần trăm “hai con số”; chi phí bảo hiểm dự kiến ​​sẽ giảm khi gia hạn.</li>
<li>Để đối phó với sự biến động của quy định, Giám đốc Tài chính Togashi lưu ý, "Luôn có một yếu tố nào đó" về việc hạn chế tiền thuê nhà do thời tiết hoặc khẩn cấp trên một số bộ phận của danh mục đầu tư, nhưng những sự kiện này thường mang tính cục bộ và có tác động ngắn hạn.</li>
</ul>
<h2>BÁCH KHOA TOÀN THƯ VỀ NGÀNH</h2>
<ul>
<li>ECRI (Tăng giá thuê cho khách hàng hiện tại): Chương trình chiến lược tăng giá thuê định kỳ áp dụng cho khách hàng hiện tại như một phần của quản lý lợi suất cho các REIT lưu trữ tự động.</li>
<li>Nội bộ hóa PRO: Quá trình chuyển đổi mà qua đó các nhà điều hành khu vực tham gia (PRO) trong mạng lưới của REIT lưu trữ tự động được tích hợp đầy đủ vào cơ cấu hoạt động và quản lý tập trung của công ty.</li>
<li>Tỷ lệ Đạt được: Tỷ lệ trung bình kết hợp được thực hiện trên tất cả các đơn vị đã được lấp đầy, tính cả các hợp đồng thuê mới và gia hạn, cũng như các điều chỉnh khuyến mãi.</li>
<li>Giảm giá: Mức giảm trung bình về giá thuê thực tế khi người thuê mới thuê các đơn vị với giá thấp hơn người thuê cũ, được đo bằng phần trăm.</li>
<li>Nền tảng Đầu tư Vốn Cổ phần Ưu đãi: Một phương tiện cung cấp vốn cổ phần trên các điều khoản ưu đãi, thường cung cấp lợi nhuận ưu tiên, được sử dụng để tài trợ cho việc mua lại hoặc phát triển tài sản bất động sản.</li>
</ul>
<h2>Bản ghi đầy đủ Cuộc gọi Hội nghị</h2>
<p>Người điều hành: Xin chào. Chào mừng đến với Cuộc gọi Hội nghị Thường niên Lưu trữ Quốc gia Quý 4 năm 2025. Tại thời điểm này, những người tham gia đang ở chế độ chỉ nghe. Một phiên hỏi đáp ngắn sẽ diễn ra sau bài thuyết trình chính thức. Bây giờ, tôi xin giới thiệu người dẫn chương trình, George Hoglund, Phó Chủ tịch Quan hệ Nhà đầu tư của National Storage Affiliates Trust. Cảm ơn ông Hoglund. Ông có thể bắt đầu.</p>
<p>George Hoglund: Chúng tôi xin cảm ơn quý vị đã tham gia cuộc gọi báo cáo thu nhập quý 4 năm 2025 của National Storage Affiliates Trust hôm nay. Cùng tham gia với tôi hôm nay có Chủ tịch và Giám đốc điều hành của National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, và Giám đốc Tài chính, Brandon S. Togashi. Sau các bài phát biểu đã chuẩn bị, ban quản lý sẽ trả lời câu hỏi từ các nhà phân tích tài chính đã đăng ký. Vui lòng giới hạn câu hỏi của quý vị ở một câu hỏi và một câu hỏi tiếp theo, sau đó quay lại hàng đợi nếu quý vị có thêm câu hỏi. Ngoài thông cáo báo chí được phân phối ngày hôm qua, chúng tôi đã cung cấp gói bổ sung với thông tin chi tiết về kết quả của chúng tôi, có thể tìm thấy trong phần Quan hệ Nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi tại nsastorage.com.</p>
<p>Trong cuộc gọi hôm nay, các bài phát biểu đã chuẩn bị của ban quản lý và câu trả lời cho câu hỏi của quý vị có thể chứa các tuyên bố mang tính dự báo, có thể chịu rủi ro và không chắc chắn và đại diện cho ước tính của ban quản lý tính đến ngày hôm nay, ngày 26 tháng 2 năm 2026. Công ty không có nghĩa vụ phải sửa đổi hoặc cập nhật bất kỳ tuyên bố mang tính dự báo nào do điều kiện thị trường thay đổi hoặc các hoàn cảnh khác sau ngày của cuộc gọi hội nghị này. Công ty cảnh báo rằng kết quả thực tế có thể khác biệt đáng kể so với những gì được dự báo trong bất kỳ tuyên bố mang tính dự báo nào. Để biết thêm chi tiết về các tuyên bố mang tính dự báo của chúng tôi, vui lòng tham khảo các hồ sơ công khai của chúng tôi với SEC.</p>
<p>Chúng tôi cũng khuyến khích người nghe xem lại các định nghĩa và đối chiếu các biện pháp tài chính phi GAAP như FFO, FFO cốt lõi và thu nhập hoạt động ròng có trong gói thông tin bổ sung có sẵn trong phần Quan hệ Nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi và trong các hồ sơ SEC của chúng tôi. Bây giờ tôi xin chuyển lời cho David.</p>
<p>David G. Cramer: Cảm ơn George, và cảm ơn tất cả mọi người đã tham gia cuộc gọi của chúng tôi hôm nay. Quý 4 đã cung cấp thêm xác nhận rằng hiệu suất danh mục đầu tư của chúng tôi đã có những bước chuyển biến tích cực. Chúng tôi đang hưởng lợi từ những nỗ lực hoạt động đáng kể mà đội ngũ của chúng tôi đã thực hiện trong vài năm qua, định vị National Storage Affiliates Trust để tăng trưởng vượt trội. Chúng tôi đã đạt được kết quả vững chắc cho quý và mang lại những thành công trong nhiều lĩnh vực, bao gồm cả việc một trong 21 MSAs được báo cáo của chúng tôi đã cải thiện tăng trưởng doanh thu cùng cửa hàng so với những gì chúng tôi đã báo cáo trong Q3. Tăng trưởng doanh thu cùng cửa hàng giảm 70 điểm cơ bản trong quý 4 so với mức giảm 260 điểm cơ bản trong quý 3, một sự cải thiện đáng kể. Chúng tôi đã trải qua sự cải thiện tuần tự mỗi tháng trong quý.</p>
<p>Tỷ lệ lấp đầy hàng năm cũng tiếp tục cải thiện, kết thúc năm giảm 70 điểm cơ bản. Hãy nhớ rằng, chúng tôi đã giảm 140 điểm cơ bản vào cuối quý 3. Kết quả FFO cơ bản trên mỗi cổ phiếu của chúng tôi đạt mức cao nhất trong phạm vi dự báo của chúng tôi, vượt qua kỳ vọng. Nhìn vào cả năm, chúng tôi đã đạt được một số thành tựu đáng chú ý, bao gồm việc hợp nhất thêm một thương hiệu, giảm số lượng thương hiệu còn lại xuống còn sáu, và một động lực tăng trưởng bổ sung với việc thành lập nền tảng đầu tư vốn cổ phần ưu đãi của chúng tôi. Chúng tôi tiếp tục thực hiện chương trình tối ưu hóa danh mục đầu tư của mình bằng cách thoái vốn khỏi năm tiểu bang và bán 15 bất động sản với tổng trị giá 97 triệu đô la. Chúng tôi cũng đã mua 10 bất động sản với tổng trị giá 75 triệu đô la trên các liên doanh và bảng cân đối kế toán của chúng tôi.</p>
<p>Quan trọng nhất, chúng tôi đã kết thúc năm với nền tảng vững chắc và đà tăng trưởng đã lan sang năm 2026, khi tỷ lệ lấp đầy cuối tháng 1 tăng 20 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước. Chúng tôi rõ ràng đã vượt qua khó khăn. Những nỗ lực to lớn mà đội ngũ của chúng tôi đã thực hiện để nội bộ hóa cấu trúc PRO, thoái vốn khỏi các tài sản không cốt lõi, nâng cấp và tập trung hóa các nền tảng tiếp thị, quản lý doanh thu và hoạt động của chúng tôi, cùng với việc hợp nhất các thương hiệu và chuyển sang một tên miền web duy nhất đang mang lại hiệu quả. Nhìn vào năm 2026 và xa hơn nữa, bối cảnh cho lưu trữ tự động đang được cải thiện. Thứ nhất, nguồn cung mới hiện đang ổn định và dự kiến ​​sẽ giảm trong vài năm tới xuống mức thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử dài hạn, với tác động trở nên có ý nghĩa hơn vào năm 2027.</p>
<p>Thứ hai là động lực của chính quyền hiện tại trong việc giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở, điều này có thể