亚利桑那州男子出售两处房产获利74.4万美元——后在法庭上败诉，被判需缴纳25.5万美元的税款。每位卖家都必须了解的内容

在美国税法中，出售房产可以享受最慷慨的税收减免之一——但最近的一项税务法庭裁决严厉提醒我们，并非所有情况都如此。
在 Pesarik诉专员一案中，一位房地产经理于2020年以总计743,800美元的价格出售了两处房产（1），根据《华尔街日报》的报道，他最初的购买价格为424,750美元，并且他认为自己无需缴纳任何资本利得税。
税务法庭首席法官 Patrick Urda 裁定情况并非如此：Jeffrey Pesarik 被判需就255,281美元的未申报收入缴纳税款，外加罚款和利息。他未能证明其中一处房产符合其主要居所的条件，也未能充分证明另一处房产的改进成本。
此案表明，当卖家假设自己符合尚未真正获得或记录的税收减免条件时，可能会发生什么。
Edelman Financial Engines 的注册会计师 Eric Bronnenkant 告诉《华尔街日报》（2），许多卖家“认为美国国税局不会提问”。
税法第121条规定的房屋销售排除条款允许符合条件的卖家在出售房屋时，如果单身申报，可免除高达25万美元的利润，如果已婚联合申报，则可免除高达50万美元的利润。这是一项重大的减免，但附带严格的条件（3）。
根据美国国税局的规定，要符合条件，您必须在出售前至少两年内拥有该房屋并将其作为主要居所居住。您每两年只能申请一次。如果您拥有多处房产，美国国税局规定该排除条款仅适用于您的主要居所——而不是度假屋、出租房或投资房产（4）。
虽然 Pesarik 满足了其马萨诸塞州房屋的拥有时间要求，但问题在于证明这确实是他的主要住所。
法官指出，他没有马萨诸塞州的税务申报记录或州内驾照，他的信用卡账单寄往新罕布什尔州的一个邮政信箱。他用于身份证明的驾照来自亚利桑那州。水电费使用情况未能证明其在马萨诸塞州有稳定的居住记录。因此，法庭驳回了该排除条款，仅该房产就让他损失了超过137,000美元的应税收益（2）。
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许多卖家在这里被绊倒。美国国税局不仅仅看房契。美国国税局出版物523号详细说明了一项“事实和情况”测试：主要住所通常是您花费时间最多的地方，但其他因素也很重要——例如您的邮寄地址、驾照、选民登记、银行账户地址和当地组织的会员资格。
如果您在两处房产之间分配时间，您需要能够通过真实的纸质记录证明哪一处是您的主要住所，并保持一致的记录（5）。
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即使排除条款不适用，或者收益超过了排除上限，卖家也可以通过提高其调整后成本基础来减少应税收益。
美国国税局解释说，您的调整后基础从购买价格开始，并通过符合条件的资本改进（如新屋顶、增加的平方英尺、装修过的地下室或升级的系统）而增加（6）。常规的维修和保养不计入，只有增加价值、延长房屋使用寿命或适应新用途的工作才算（7）。
Pesarik 试图就其新罕布什尔州的房产利用这一点，声称对一处他以30,000美元购买并以187,000美元出售的房屋进行了约82,000美元的翻新。这本可以大大减少他的应税收益。但法庭驳回了其中的大部分。他的记录，包括家居用品商店的信用卡账单和电子表格，不足以证明完成了哪些工作或是否符合条件（2）。
教训是：每一项资本改进都应附有合同、许可证、发票和收据等文件记录，并自拥有之日起就整理在一个专门的文件中。
Pesarik 的损失不止于补缴税款。
法庭因其疏忽和严重低报税负而对其少缴税款处以20%的准确性相关罚款。他辩称，一种疾病限制了他遵守规定的能力，但法庭认为他未能证明这实际上影响了他的税务义务（2）。
房屋销售排除条款是税法中最有价值的减免之一。Pesarik 案不应阻止您在符合条件时申请，但它提醒我们必须正确申请，并提供证明记录。在出售之前，请务必：
确认您确实符合条件
您要出售的房屋是否满足“五年内居住两年”的拥有和使用测试？您能证明吗？如果您在两处房产之间分配时间，请始终如一地记录您的主要住所，而不仅仅是在出售临近时。
了解限制
该排除条款每两年只能使用一次，任何超过25万美元或50万美元上限的收益都是应税的。对于第二套住房、出租房和投资房产，该排除条款不适用（4）。
跟踪每一项符合条件的改进
您的调整后基础会随着资本改进而增加，基础越高，应税收益就越低（6）。为每项工程保留有日期的收据、承包商发票和许可证记录。
不要忘记销售成本
佣金、法律费用和其他交易成本也可以减少您的应税收益——但前提是您已记录了这些费用（5）。
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税务笔记（1）；《华尔街日报》（2）；美国国税局（3,4,5,6,7）
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