亿万富翁查理·芒格称“榨取房产”的房东犯了“愚蠢的错误”——他花了60万美元买树来证明自己的观点

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房地产看起来很容易，直到它变得不容易。购买房产，收取租金，重复。查理·芒格一生都在证明，真正的财富并非来自购买，而是来自房产的运营方式。
已故的芒格，伯克希尔·哈撒韦公司副董事长兼沃伦·巴菲特的长期合伙人，并未涉足房地产。他以大规模运作，投资公寓项目，这些项目不依赖于时机，而更依赖于执行。他在2020年南加州雷德兰兹论坛上发表讲话时，阐述了他反复看到的错误。
“除非房产得到妥善照料，否则就没有收入，”芒格说。“公寓管理领域充斥着那些只是榨取房产、只做最低限度工作的人——如果你是长期投资者，这是一个愚蠢的错误。”
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这种观点并非来自理论。它来自于芒格实际的投资方式。
在那次谈话前几年，他17岁的邻居 Avi Mayer 敲开了他的门，并与他攀谈起来。芒格保持联系，指导他，并最终鼓励他停止为其他业主工作，转而开始购买房产。Mayer 与合伙人 Reuven Gradon 合作，共同创立了公寓投资和管理公司 Afton Properties。
芒格并没有负责日常运营。他支持这项业务，并在关键时刻密切参与——那些塑造房产外观、感觉和表现的决策。该公司随后收购并管理了数千套公寓单元，将一个小小的开端发展成了一项重要的业务。
这就是差距所在。购买房地产很普遍。大规模地良好运营房地产则不然。
一旦你知道要寻找什么，这种模式就很容易被发现。
投资者购买一处旧房产，计划对其进行改进。最初的升级发生了。然后，纪律开始减退。维护开始疏忽。开始偷工减料。房产仍然可以使用，但它停止了改进。
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在一段时间内，它甚至可能看起来有效。费用下降。现金流增加。
然后现实就会追上来。租户离开得更快。租金停滞不前。维修堆积如山。看似捷径的做法最终变成了一个缓慢的泄漏。
芒格的观点并不复杂。如果房产没有变得更好，它就在悄悄地变得更糟。
巴菲特多年前就指出了同样的问题，只是在市场的不同领域。
在2012年的一次CNBC采访中，他说如果有一种可靠的方式来管理，他会购买大量的独栋住宅。机会就在那里。瓶颈在于执行。
公寓楼可以像一个系统一样运行。独栋住宅分散且更难控制。没有强有力的监督，即使是好的投资也会偏离轨道。
资产类别不同，结论相同。工作在购买后并未停止。
芒格不仅仅谈论标准。他为它们付费。
在与 Mayer 和 Gradon 合作时，他描述了他们早期是如何进行改进的。“在第一年左右，我们在四个项目中仅在树木上就花费了60万美元，”芒格在雷德兰兹论坛上说。
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这听起来像是一项奢侈的支出项目。但事实并非如此。
维护良好的环境在租户踏入房产之前就改变了人们对房产的看法。它们吸引了那些停留时间更长、更好地照顾单元并愿意为差异付费的人。随着时间的推移，这会体现在更强的收入和更有价值的资产上。
芒格没有将其视为慷慨或美学。他将其视为数学。
许多投资者关注交易。价格、时机、融资。这是令人兴奋的部分。
更安静的部分是钥匙易手后发生的事情。
表现良好的房产不仅仅是被拥有——它们是以一致性来运营的。细节得到了处理。房产逐年改进，而不是缓慢地向后滑。
这并不华丽。它不会成为一个很棒的融资演示文稿。但回报就来自于此。
芒格很早就理解了这一点。并非所有投资者都如此。
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Atari 正通过推出首个 Atari 酒店，将其标志性遗产带入现实世界。这家酒店是一个位于菲尼克斯市中心的、已准备好建设的游戏和娱乐目的地。Atari Hotel Phoenix 将沉浸式游戏、现场活动、餐饮和技术驱动的体验融合为下一代酒店概念，并得到了土地、许可和开发合作伙伴的支持。通过 Regulation A+ 发行，投资者可以从500美元起直接持有土地、建筑和品牌酒店的股份，目标回报包括15%的优先回报和预期的5.8倍回报。随着游戏和体验式旅行的持续融合，这一机会使普通投资者能够与开发商一起，将一个传奇品牌转变为一个现实世界的目的地。
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本文《亿万富翁查理·芒格称“榨取房产”的房东犯了“愚蠢的错误”——他花了60万美元买树来证明自己的观点》最初出现在 Benzinga.com。
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