Greystone Housing Impact Investors Q4 Earnings Call Highlights

Greystone 正在调整策略，以退出剩余的市场价格合资企业股权，并将资本重新部署到免税抵押贷款收入债券 (MRBs)，以追求更稳定、免税的收入；管理层表示，新的每单位每季度派息 0.14 美元是重组期间的可持续派息。
结果：该公司报告第四季度 GAAP 净亏损为 260 万美元（每单位 0.17 美元），原因是大约 740 万美元的合资企业租赁损失，但产生了 280 万美元的正 CAD（每单位 0.12 美元）。
运营和资产负债表事项：季后的一项 deed-in-lieu 转移了位于南卡罗来纳州的四处多户房产到合资企业的资产负债表上，每单位的账面价值为 11.70 美元，与 3 月份的单位价格 5.87 美元相比（约 50% 的折扣），流动性包括 3950 万美元的现金，以及 4920 万美元的信用额度可用额。
Win-Win Momentum Plays With Strong Dividend Yields
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) 在第四季度 2025 年的盈利电话会议上概述了投资组合再定位策略，同时讨论了包括 GAAP 净亏损、市场价格合资企业（JV）股权投资持续租赁损失以及季后 deed-in-lieu 流程将位于南卡罗来纳州的四处多户房产转移到合资企业资产负债表上的一个季度。
策略：退出市场价格合资企业股权，重新部署到免税债券
首席执行官 Ken Rogozinski 表示，合资企业正在采取一种策略，通过退出其剩余的市场价格多户合资企业股权投资，并将返还的资本再投资到“额外的优质免税抵押贷款收入债券投资”中，“重新定位”其投资组合。Rogozinski 表示，目标是为单位持有人提供“更长期的、稳定、免税的收入”和长期价值。
管理层强调了将更多资金分配给免税抵押贷款收入债券 (MRBs) 的三个预期收益：
由净利息差驱动的更稳定的收益，与主要在物业销售时确认的合资企业股权回报相比。
预期在长期内，更大比例的收入将免除联邦所得税，尽管管理层指出，剩余合资企业股权投资的销售收益可能会继续产生应税收入。
对管理层称之为“核心运营的成熟资产类别”的更大关注，利用 Greystone 在可负担住房、老年人住房和技能护理方面的贷款关系。
Rogozinski 注意到合资企业拥有八处市场价格多户合资企业股权投资，这些投资已完成建设，并且正在租赁或稳定状态，另外还有两处市场价格多户合资企业股权投资，这些投资是潜在的开发场址。合作伙伴正在评估这些场址的“最佳和最高用途”，包括潜在的土地销售或开始建设；如果土地出售，剩余的承诺将终止。
他表示，合资企业及其董事会认识到，退出合资企业股权投资并进入 MRBs 需要时间，并且合资企业股权投资在持有期间目前贡献“最小的收益”。每单位 0.14 美元的季度派息，管理层将其描述为“新的”，被描述为在重组进行期间的可持续派息。
第四季度结果：GAAP 净亏损，正 CAD
首席财务官 Jesse Coury 报告第四季度截至 2025 年 12 月 31 日的净亏损为 260 万美元，或每单位 0.17 美元（基本和稀释），合资企业报告了 280 万美元的现金可供分配 (CAD)，或每单位 0.12 美元，这是一个非 GAAP 衡量标准。
Coury 表示，报告的 GAAP 净亏损的重要驱动因素是合资企业在非 Vantage 合资企业股权投资中的份额损失，约为 740 万美元，或每单位 0.32 美元。他强调，这些不是减值或实现损失，而是 GAAP 下确认的损失，这些损失在开发和早期租赁阶段通常会发生。Coury 表示，第四季度物业运营损失的增加是由于 2025 年完成了四个物业的建设：Valage Senior Living at Carson Valley、The Jessam at Hays Farm、Freestone Greenville 和 Freestone Ladera。
在问答环节中，Coury 进一步分解了租赁损失，他说大约一半的第四季度运营损失是非资本化利息费用，大约一半是非现金折旧。他说，第四季度通常是最大的冲击，因为在建筑完成后，入住率可能“在 10% 左右的水平”，随着入住率的提高，管理层预计损失将缩小，并且在稳定时可能接近 GAAP 基础的盈亏平衡。
账面价值、市场价格和流动性
Coury 表示，截至 2025 年 12 月 31 日，每单位的账面价值为 11.70 美元（稀释基础），指出合资企业股权投资以净账面价值计价，不包括管理层预计在出售或恢复 GAAP 运营损失时可能实现的潜在收益。
他还引用了合资企业在 3 月 18 日的单位价格，指出 NYSE 收盘单位价格为 5.87 美元，他将其描述为相对于截至 2025 年 12 月 31 日的每单位净账面价值的约 50% 的折扣。
关于流动性，Coury 表示合资企业定期监测其为投资承诺融资和防止潜在债务去杠杆化事件的能力。截至 2025 年 12 月 31 日，它拥有 3950 万美元的无限制现金和现金等价物，以及 4920 万美元的担保信用额度可用额。他补充说，大量的投资预计将于 2026 年上半年到期，在偿还相关的债务融资后，应提供额外的流动性。管理层表示，目前的流动性足以满足当前的融资承诺。
债务投资组合业绩和南卡罗来纳 deed-in-lieu 行动
Coury 表示，截至 2025 年 12 月 31 日，债务投资组合总额为 12.8 亿美元，占总资产的 85%。该投资组合包括 12 个州的 83 笔 MRB，在加利福尼亚州、德克萨斯州和南卡罗来纳州集中，以及为加利福尼亚州可负担多户住宅建设提供融资的四笔政府发行人贷款。
在第四季度，合资企业完成了约 3870 万美元的 MRB 和政府发行人贷款相关承诺的融资，抵消了约 1210 万美元的赎回和偿还。Coury 表示，截至 2025 年 12 月 31 日，MRB、政府发行人贷款和相关投资的未决未来融资承诺总额为 1160 万美元（在不考虑相关债务收益和排除预计转移到与 BlackRock 合作的建筑贷款合资企业的投资的情况下），预计这些承诺将在大约 12 个月内得到融资。
Coury 表示，截至 2025 年 12 月 31 日，所有 MRB 和政府发行人贷款投资都在本金和利息支付方面保持正常。季末稳定的 MRB 投资组合的实际入住率为 86.7%，从 9 月 30 日的 87.8% 下降。他将此下降归因于德克萨斯州的物业由于多户住宅供应增加而出现更高的空置率，并表示管理层预计随着新供应交付的减少和单位被吸收，入住率将恢复。
Coury 还讨论了南卡罗来纳州的四项 MRB 投资，这些投资未能达到预期的运营水平，包括三项 501(c)(3) 非营利组织 MRB 和第四处房产，即 The Ivy Apartments（也称为 Century Plaza Apartments）。他说，在 2026 年 1 月和 2 月，合资企业完成了这些房产的 deed-in-lieu of foreclosure 流程。赎回了原始 MRB，相关的担保选择权债券融资信托被取消，合资企业现在直接拥有相关的多户房产，并由两家银行提供的第一抵押贷款提供融资。管理层表示，第三方物业管理公司将在合资企业的监督和 Greystone 企业资产管理团队的协助下运营这些房产，结果将在 MF 属性板块中报告。
在对会计影响的回复中，Coury 表示该公司仍在最终确定这些房产的会计处理，并引用了“约 1.12–1.5 亿美元”的初始基础估算值，参考了 1.2 亿美元的 MRB 减去先前记录的信用损失。Rogozinski 表示，管理层认为这些房产“位置优越”，并且“市场良好”，并表示合资企业打算专注于稳定运营并最终寻求恢复其基础，但他表示现在提供销售时间表还为时过早。
融资组合、利率敏感性和市场背景
在负债方面，Coury 报告截至 2025 年 12 月 31 日的未偿债务融资约为 10.2 亿美元，与 9 月 30 日相比基本没有变化。他说，四个债务融资类别中的三个结构设计为净回报通常不受短期利率变化的影响，占总债务融资的 80200 万美元或 79%。剩余类别——固定利率资产与浮动利率债务且没有指定的对冲——代表约 2.17 亿美元或 21%，包括与 2026 年 5 月之前到期的约 1.5 亿美元相关的投资，管理层预计这将缩短未对冲的期限。
Coury 还总结了合资企业对利率敏感性的分析，指出 100 个基点的利率上升将减少现金净利息收入 110 万美元（约 0.049 美元/单位），而 100 个基点的下降将增加相同的金额。他说，合资企业认为自己对净利息收入的重大波动进行了大部分对冲。
Rogozinski 表示，2025 年下半年，美国市政债券市场复苏，该年度的高等级指数回报率为 4.3%，高收益指数回报率为 2.5%。他还表示，国会通过并由特朗普总统签署了为本财政年度剩余时间全额资助该部门计划的 HUD 拨款法案，并且低收入住房税收抵免计划正在调整到“大型美丽法案”中的新规则。
在问答环节中，管理层表示，关于派息的决定取决于多快可以从合资企业股权投资中回收资本到 MRB 中，Rogozinski 表示董事会可能会考虑单位回购，具体取决于时间安排和收益，但他表示他不想代表董事会发言。管理层还指出，内部人士受交易限制和封闭期约束，并且最近的内部人士活动是买入而不是卖出。
关于 Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI)
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) 是一家公开交易的房地产投资信托基金，专注于为美国的可负担和可持续租赁住房提供融资和保护。作为第一个致力于住房的社会影响力 REIT，GHI 旨在为股东提供稳定、长期的现金流，同时通过战略资本部署支持服务不足的社区。
该公司发起、承销和管理多元化的第一抵押贷款投资组合，这些抵押贷款以多户住宅物业为抵押，重点是劳动力、可负担和混合收入开发。